丘玲

【關鍵詞】閑置土地;盤活;創(chuàng)效

【中圖分類號】F721;F724.741【文獻標識碼】A【文章編號】1674-0688（2021）08-0138-03

在市場經(jīng)濟條件下，資產(chǎn)管理不僅要為生產(chǎn)服務，更要把企業(yè)的資產(chǎn)作為資本經(jīng)營，能否有效盤活閑置資產(chǎn)已成為影響企業(yè)經(jīng)濟效益和企業(yè)競爭力提升的重要因素之一。作為企業(yè)資產(chǎn)管理人員，首要職責就是提高資產(chǎn)利用率，增強資產(chǎn)的創(chuàng)效能力，積極實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。

土地作為一種不可再生資源，隨著社會經(jīng)濟不斷發(fā)展，已經(jīng)成為社會需求的緊缺資源。企業(yè)閑置土地的盤活利用對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。一方面，土地市場競爭日趨白熱化，用地成本不斷攀升，成為制約企業(yè)發(fā)展的瓶頸;另一方面，企業(yè)土地閑置問題嚴峻而突出，一些優(yōu)質(zhì)土地資源尚處于沉睡之中。要想提升企業(yè)發(fā)展能力，就應該按照企業(yè)經(jīng)營管理的要求，細化閑置土地的盤活工作，確保在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營工作中為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟效益，提供經(jīng)營發(fā)展動能。

現(xiàn)就企業(yè)閑置土地盤活工作中的一些思路和做法進行探討。

1 不同類型閑置土地形成的原因

閑置土地形成的原因較為復雜，從土地取得到開發(fā)利用再到企業(yè)經(jīng)營管理等一系列環(huán)節(jié)，都會形成閑置土地。按土地閑置原因劃分，主要有以下幾類閑置土地。

1.1 取得的出讓土地為非“凈地”

按《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）有關規(guī)定，“凈地”指的是土地權利清晰，安置補償落實到位，沒有法律經(jīng)濟糾紛，地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確，具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件的土地。理論上，地方政府在供應土地時應按“凈地”標準出讓，但是受到土地前期投入不足和征遷難度大等因素的影響，政府以“毛地”出讓，未完成相關補償工作，導致企業(yè)取得的土地存在征地糾紛，無法開發(fā)建設[1]。

1.2 地方政府規(guī)劃調(diào)整造成閑置

企業(yè)取得土地后，地方政府對城市規(guī)劃進行調(diào)整和修改導致建設項目無法按原計劃進行開發(fā)，從而造成閑置[1]。

1.3 企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整導致閑置

（1）為優(yōu)化網(wǎng)絡布局，企業(yè)對經(jīng)營網(wǎng)絡進行結構性調(diào)整，關停了部分網(wǎng)點密集、效益差的加油站。

（2）為實現(xiàn)企業(yè)降本增效的目標，重新優(yōu)化物流方案而關停部分油庫。

（3）為整合經(jīng)營管理能力，壓縮管理機構層級，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和管理模式發(fā)生重大變化，撤銷縣一級管理機構，導致辦公用房及土地閑置[2]。

1.4 城市建設及交通路網(wǎng)改造形成閑置

（1）為配合城市建設需要，油庫和加油站被征拆后剩余部分土地面積小、規(guī)模小及政府規(guī)劃導致安全距離不足等而無法建站使用。

（2）道路改道，導致加油站所處位置變成斷頭路、車流大幅減少等原因關停加油站。

1.5 地面附屬物閑置

目前，土地上閑置的地面附屬建筑物多建于20世紀70—80年代，建筑物老舊破損嚴重甚至屬于危房，重新投入使用投資回報不理想，只能維持閑置狀態(tài)。

2 閑置土地盤活的必要性

2.1 政府層面

閑置土地是土地資源浪費的主要現(xiàn)象，進一步加強閑置土地清理力度，可提升土地資源利用率，實現(xiàn)節(jié)約用地的目的[3]。為了有效提高土地資源的利用效率和保障能力，國家已通過立法，成立專門機構，合理、科學地對土地進行規(guī)劃，倡導土地集約化利用，減少土地利用浪費。同時，各地方政府也紛紛出臺節(jié)約用地政策及土地利用計劃。2020年，廣西出臺《關于進一步推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)促進我區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的指導意見》（桂政辦發(fā)〔2020〕22號），旨在進一步推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，提升土地節(jié)約利用水平。

2.2 企業(yè)層面

（1）土地常年閑置，企業(yè)每年都必須投入大量的管理成本，造成企業(yè)效益降低。

（2）閑置土地由于地處偏遠，現(xiàn)場管理無法做到實時控制，資產(chǎn)安全及完整易受損，有被侵占的風險，而且侵占形成后的維權、法律訴訟及清退等環(huán)節(jié)，耗時長、成本高，嚴重影響企業(yè)效益的提升。

（3）土地長期閑置會被收取土地閑置費，甚至有被政府無償收回的風險。

由此可見，加強閑置土地盤活處置，有利于增強資產(chǎn)保值增值能力，對推動企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展具有重要作用。如何有效管理、盤活閑置土地，提升企業(yè)效益，確實是一個值得深入探討的課題。

3 閑置土地盤活模式探索

根據(jù)閑置土地的宗地特性、產(chǎn)生原因，按照“一地一策”的原則，分別制定盤活模式。

3.1 自用/恢復建站

部分位于城市、縣城中心的閑置土地，可優(yōu)先作為辦公場所或經(jīng)營門店經(jīng)營使用。在滿足證照完善、規(guī)劃點保留的前提下，可利用加油站原址恢復經(jīng)營。目前，加油站建設用地一地難求，啟用原址恢復建站無疑是解決加油站建設用地難、規(guī)劃難的有效途徑之一。

適用閑置土地類型：因交通路網(wǎng)改造導致位置偏僻的土地;企業(yè)對經(jīng)營網(wǎng)絡進行結構性調(diào)整關停的加油站土地。優(yōu)點：節(jié)省基礎建設成本，縮短建設周期，投營見效快。缺點：停業(yè)時間較長，行業(yè)規(guī)劃點可能已經(jīng)取消;如果土地非商業(yè)用途，還會面臨無法報建的問題。

3.2 土地置換

土地置換主要按以下3種方式進行。

（1）以政府征收為契機，利用擬征收的閑置土地置入加油站建設用地。

（2）廣泛尋求合作方，基于各家單位閑置資產(chǎn)的盤活需求，將各自的閑置資產(chǎn)相互置換成可利用資產(chǎn)。

（3）對于“毛地”存在糾紛或政府調(diào)整規(guī)劃等原因造成土地閑置的，應積極協(xié)調(diào)政府，置換其他價值相當、用途相當?shù)膰薪ㄔO用地用于開發(fā)建設。

適用閑置土地類型：在土地取得環(huán)節(jié)，“毛地”存在糾紛或政府調(diào)整規(guī)劃等原因造成的閑置土地;優(yōu)化物流、關停油庫形成的閑置土地;城市建設征拆后剩余的小宗土地。優(yōu)點：確保土地資源不流失、不減少;可滿足企業(yè)新增用地需求。缺點：涉及的政策多，審批流程復雜，運作時間較長，不可控因素太多，存在政策原因而無法推進并終止的可能。

3.3 以土地對外投資或合作開發(fā)

一般土地為商業(yè)的出讓地，可以考慮此種盤活模式。主要指以閑置土地出資，成立合資公司，合資方投入資金、技術等，土地出資方僅以土地出資為限，按合資雙方約定的方式分配利潤。

適用閑置土地類型：政府規(guī)劃調(diào)整形成的閑置土地;企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整形成的閑置土地。優(yōu)點：雙方權利義務關系明確，風險相對來說不大，容易取得預期的盤活效果。缺點：對合作方資質(zhì)及各方面實力有較高要求，一旦資金鏈斷裂，會造成項目建設被迫終止而導致再次閑置的情形。這種情況閑置的土地通常存在債務問題，盤活處置難度會進一步加大，因此須謹慎選擇合作方。

3.4 對外出租

對外出租是閑置土地盤活最簡單易行的模式。一般采取面向市場公開招租的形式。

適用閑置土地類型：適合各種類型閑置土地。優(yōu)點：時間短、見效快，程序簡單，無政策風險。缺點：企業(yè)出租管理規(guī)定對出租期限等的限制，導致市場接受度低，盤活獲利少，效益比不上其他盤活模式。

3.5 對外轉讓

對被判定為無開發(fā)利用價值的閑置土地，無法采用其他盤活模式進行盤活的，可選擇對外轉讓的方式進行盤活，減少被侵占的風險和降低持有成本。

適用閑置土地類型：適合各種類型閑置土地，但劃撥土地對外轉讓必須經(jīng)當?shù)卣鷾屎蠓娇蓪嵤?。?yōu)點：程序較為簡單，選擇有資質(zhì)的產(chǎn)權交易平臺進行轉讓，政策風險小。缺點：土地轉讓稅費高，而且以現(xiàn)狀用途轉讓市場需求較小，同時會使掌握的土地資源減少。

4 閑置土地盤活工作思路

為提升資產(chǎn)經(jīng)營創(chuàng)效水平，加強企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力，結合多年工作實際及取得的成效，總結盤活閑置土地的工作思路，具體如下。

（1）摸清家底。堅持“守土有責、守土盡責”的責任意識，對低效利用土地情況進行全面摸排，提升精細化管理水平，向資產(chǎn)管理要效益。

（2）體系作戰(zhàn)。橫向，明確財務資產(chǎn)、基建、業(yè)務、法律等部門的具體人員，抓好落實;縱向，區(qū)、地、縣層面均明確具體負責人員，想方設法推進閑置土地盤活的落實。多線條參與、多部門配合，形成上下聯(lián)動的作戰(zhàn)體系，是土地盤活工作得以順利推進的根本保障。

（3）政企雙贏。土地的高效盤活離不開政府的支持，應切實推進與政府之間形成良好的合作關系，努力找到雙方目標的共通點，實現(xiàn)政企雙贏。

（4）熟悉土地政策。立足專業(yè)，密切關注政府規(guī)劃發(fā)展走勢，掌握、研究、解讀政策動向，梳理、分析相關案例，抓住關鍵節(jié)點，及時與政府征收主管部門進行溝通，在政策范圍內(nèi)制訂切實可行的土地盤活方案。

（5）定期通報跟蹤。定期通報盤活進度，形成“比、學、趕、幫、超”的良好氛圍，促進盤活的推進。建立土地盤活工作檔案，記錄盤活項目的具體實施方案、措施及推進情況。對部分按原定盤活模式無法推進的項目，要加強現(xiàn)場調(diào)研，再逐項重新制訂處置方案。

（6）制定激勵政策。在科學制訂資產(chǎn)盤活計劃的同時設置專項獎勵，充分調(diào)動員工創(chuàng)效積極性，實現(xiàn)資產(chǎn)效益最大化。

5 閑置土地盤活效果案例分析

近年來，通過在土地盤活工作中不斷摸索與創(chuàng)新，不斷實現(xiàn)土地盤活增值目標的新跨越，其中不乏土地盤活成功的案例。在多種盤活模式中，土地置換可謂成效卓著。以資源換資源，能夠使企業(yè)資產(chǎn)最大限度地保值增值。現(xiàn)以柳州某縣片區(qū)閑置油庫土地置換為例，對土地置換盤活模式的效果進行分析。

5.1 盤活項目背景

柳州某縣位于廣西北部，山多地少，土地資源寶貴。多年來，在營加油站僅有6座，但是經(jīng)營場地規(guī)模小且布局不合理，網(wǎng)絡發(fā)展基礎薄弱，缺乏后勁。該縣片區(qū)油庫面積約3.4 hm2，自2000年企業(yè)優(yōu)化物流布局關停油庫后，一直處于閑置狀態(tài)。

2005年，由當?shù)卣猩桃階企業(yè)，油庫土地地理位置、面積大小等各方面均滿足A企業(yè)需求，經(jīng)政府牽線與中國石油銷售股份有限公司廣西石油分公司接洽，協(xié)商確定以出租方式進行利用。隨著A企業(yè)經(jīng)營規(guī)模不斷擴大，租用模式已經(jīng)無法滿足其發(fā)展與壯大的需求，而此時中國石油銷售股份有限公司廣西石油分公司正為如何盤活該宗閑置土地傷腦筋，正可謂一拍即合。2012年中國石油銷售股份有限公司廣西石油分公司會同A企業(yè)向政府提出土地置換要求。政府本著為企業(yè)排憂解難，樂意牽線搭橋。至此，土地置換工作引入政府作為中間人，利用政府的資源及平臺，理順了雙方土地問題，邁出了盤活工作至關重要的一步。

5.2 盤活項目推進情況

5.2.1 各級分工協(xié)作，形成體系

土地置換政策性強，審批流程復雜，需要多線條、多部門參與配合。首先，中國石油銷售股份有限公司廣西石油分公司成立領導小組，具體負責制定盤活閑置土地的規(guī)劃、政策措施及重大問題的協(xié)調(diào)處理。其次，明確各環(huán)節(jié)、區(qū)地縣各級各部門的責任，大家各盡其責，將盤活工作落到實處。

5.2.2 制定盤活工作三層推進機制

（1）高位協(xié)調(diào)，舉棋定調(diào)。公司負責人掛帥，主動上門積極走訪，形成定期會面機制，溝通解決難點問題，明確盤活工作總方向、總目標和總舉措。最終確定置換地選址，既符合政府的戰(zhàn)略布局，也滿足企業(yè)網(wǎng)建發(fā)展要求。

（2）中位搭臺，定謀劃策?？h政府辦公室、國土等部門是土地置換的主辦部門，是各項政策落實的關鍵環(huán)節(jié)。我們搭建了分公司領導、縣公司經(jīng)理與縣局部門負責人聯(lián)絡機制，定期召開協(xié)調(diào)會和現(xiàn)場會，為土地置換出謀劃策，制訂方案，消除障礙。

（3）基層唱戲，善作善成。在置換地選址、征地、拆遷等環(huán)節(jié)中，縣政府各級基層經(jīng)辦人的作用至關重要。分公司、縣公司工作人員分級聯(lián)絡，主動對接，盤活工作得以穩(wěn)步推進。

5.3 項目盤活成果

歷時近6年，閑置了近20年的油庫土地終于置換盤活成功，取得置換土地若干宗。整個置換過程歷時長，成果豐富，對企業(yè)具有里程碑意義，也為企業(yè)今后閑置土地置換工作摸索出一條切實可行之路。

通過土地置換，降低了土地取得成本，節(jié)約了貨幣資金交易成本，填補了網(wǎng)點發(fā)展的空白。有利于掌控市場主動權，助力企業(yè)可持續(xù)發(fā)展之路，實現(xiàn)閑置土地置換效益最大化。

5.4 盤活效果分析

實現(xiàn)政企雙贏。于中國石油銷售股份有限公司廣西石油分公司而言，利用土地置換加快并優(yōu)化網(wǎng)絡布局發(fā)展;于政府，順應了當?shù)氐囊?guī)劃發(fā)展，創(chuàng)造了良好的營商環(huán)境。不僅解決了中國石油銷售股份有限公司廣西石油分公司困擾已久的閑置土地盤活問題，而且由于支持地方政府工作，深化了與地方政府的和諧關系，所以為企業(yè)的長遠發(fā)展奠定了合作基礎。

6 結語

土地是稀缺資源，“閑置”是高效利用土地的“攔路虎”，國有企業(yè)閑置土地盤活工作任重而道遠，需要管理者解放思想、大膽探索。與其顆粒無收，不如突出重圍，既提高了土地經(jīng)營效益，又降低企業(yè)經(jīng)營風險，防止國有資產(chǎn)流失，成功實現(xiàn)閑置資產(chǎn)增值及價值再創(chuàng)造。

參 考 文 獻

[1]楊秀琴.國有閑置土地的類型及其處置難點分析[J].山西農(nóng)經(jīng)，2019（23）：4-7.

[2]陳劉忠.國企劃撥工業(yè)用地閑置低效利用問題探討[J].中國土地，2019（6）：50-51.

[3]路玲.企業(yè)閑置土地開發(fā)利用的思路探討[J].企業(yè)改革與管理，2019（14）：37-38.