摘要：樂(lè)乎公寓是最早提出布局輕資產(chǎn)模式的長(zhǎng)租公寓品牌商，與傳統(tǒng)包租的營(yíng)收是租金差不同，輕資產(chǎn)模式是運(yùn)營(yíng)商作為乙方，為投資方、業(yè)主提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，從而獲取管理費(fèi)等收入的運(yùn)營(yíng)模式，可以視為長(zhǎng)租公寓行業(yè)的資產(chǎn)管理平臺(tái)。輕資產(chǎn)模式對(duì)資金鏈的要求更低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。若市場(chǎng)空置率攀升，包租模式的企業(yè)容易資金鏈斷裂，從而導(dǎo)致破產(chǎn)。而輕資產(chǎn)模式可以應(yīng)對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境更加多元，能夠在較低的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)下獲取管理費(fèi)收入。未來(lái)，長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展更加規(guī)范化，具有豐富資管分離合作模式經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)商企業(yè)，相信在精細(xì)化運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域更具優(yōu)勢(shì)。

關(guān)鍵詞：長(zhǎng)租公寓;輕資產(chǎn);抗風(fēng)險(xiǎn)能力

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）07-0051-54 收稿日期：2021-06-27

文章來(lái)源：本文由觀點(diǎn)指數(shù)研究院供稿。

樂(lè)乎公寓于2014年便提出布局輕資產(chǎn)模式，由最初的直投式托管模式，到現(xiàn)在的滿(mǎn)課模式，涉及長(zhǎng)租公寓的托管、輕加盟、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)及資產(chǎn)管理的方方面面。

與傳統(tǒng)包租模式不同的是，輕資產(chǎn)是以長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)商作為乙方，為資本方、業(yè)主方提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，從而獲取管理費(fèi)收入、租金分成收入等。針對(duì)分散式房源，今年樂(lè)乎推出“樂(lè)乎大家”產(chǎn)品線(xiàn)，專(zhuān)注于大中型社區(qū)分散式房源的委托管理服務(wù)，收入來(lái)源主要是服務(wù)費(fèi)、超額租金分成以及出租后增值服務(wù)收入盈利。隨著租賃用地推出，國(guó)資開(kāi)始進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)，行業(yè)迎來(lái)健康發(fā)展的穩(wěn)定器。

對(duì)于輕資產(chǎn)規(guī)?；瘉?lái)說(shuō)，具有豐富資管分離合作模式經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)商企業(yè)，在精細(xì)化運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域中更具優(yōu)勢(shì)。

1 由直投托管到滿(mǎn)客，樂(lè)乎輕資產(chǎn)多業(yè)務(wù)線(xiàn)并行

樂(lè)乎公寓是最早提出布局輕資產(chǎn)模式的長(zhǎng)租公寓品牌商，目前布局北上廣深、成都、武漢、蘇州、天津、杭州、南京等12個(gè)城市，管理房源超60000間。

與傳統(tǒng)包租的營(yíng)收是租金差不同，輕資產(chǎn)模式是運(yùn)營(yíng)商作為乙方，為投資方、業(yè)主提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，從而獲取管理費(fèi)等收入的運(yùn)營(yíng)模式，可以視為長(zhǎng)租公寓行業(yè)的資產(chǎn)管理平臺(tái)。

相較而言，輕資產(chǎn)模式對(duì)資金鏈的要求更低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。若市場(chǎng)空置率攀升，包租模式的企業(yè)容易資金鏈斷裂，從而導(dǎo)致破產(chǎn)。而輕資產(chǎn)模式可以應(yīng)對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境更加多元，能夠在較低的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)下獲取管理費(fèi)收入。

此外，通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理提高項(xiàng)目的出租率，還可獲取額外的利潤(rùn)分成。當(dāng)然，相較于包租模式，輕資產(chǎn)模式對(duì)運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力要求更高。

樂(lè)乎于2014年開(kāi)始試水輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，并從直投式托管模式入手。其中，引入資方后的托管模式主要是指通過(guò)引入投資方將物業(yè)包租下來(lái)，由樂(lè)乎提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。

于此，物業(yè)持有者（業(yè)主）獲得固定出租收益，投資方獲得項(xiàng)目租金的超額收益。樂(lè)乎則通過(guò)提升運(yùn)營(yíng)效率提升出租率和溢價(jià)率，確保業(yè)主的租金收益，并從中獲取管理費(fèi)、利潤(rùn)分成以及出租后增值服務(wù)收入的盈利。直投式托管的盈利模式和上述相似，不過(guò)前者投入的資金量更多。表1為樂(lè)乎公寓輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

而純托管模式，主要是業(yè)主獲租金收益，而樂(lè)乎則獲取管理費(fèi)和出租后的增值服務(wù)收入。

此外，2018年在市場(chǎng)遇冷，融資難的環(huán)境中，樂(lè)乎引入OYO模式，針對(duì)存量市場(chǎng)中的中小型公寓推出有朋加盟，為業(yè)主提供軟裝改造、顧問(wèn)派遣、平臺(tái)植入、營(yíng)銷(xiāo)推廣等服務(wù)。

目前，樂(lè)乎、有朋、模式已布局北京、上海、廣州等五個(gè)城市，其中北京在營(yíng)項(xiàng)目數(shù)占比最多。

不過(guò)，輕資產(chǎn)拓展前期，企業(yè)需要面臨龐大的成本攤銷(xiāo)，樂(lè)乎預(yù)計(jì)達(dá)到10萬(wàn)間的規(guī)模才有可能覆蓋前期投入成本。而在2020年疫情的影響下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)空置率日益攀升，公寓方招租需求逐步顯現(xiàn)。基于此，樂(lè)乎開(kāi)拓了“滿(mǎn)客”模式，致力于提供公寓代招租服務(wù)，快速去化房源。

截至2020年底，“有朋”模式在營(yíng)項(xiàng)目數(shù)達(dá)40間，純托管模式與引入資方托管模式在營(yíng)項(xiàng)目數(shù)相差無(wú)幾。純托管作為樂(lè)乎早期開(kāi)展的業(yè)務(wù)線(xiàn)沿用至今，管理項(xiàng)目數(shù)占據(jù)樂(lè)乎在營(yíng)項(xiàng)目數(shù)一半左右。

另外，針對(duì)分散式長(zhǎng)租市場(chǎng)，樂(lè)乎今年推出“樂(lè)乎大家”產(chǎn)品線(xiàn)，專(zhuān)注于大中型社區(qū)分散式房源，提供委托管理等專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

與直投式托管相似，“樂(lè)乎大家”區(qū)別于傳統(tǒng)二房東模式，與房屋租賃業(yè)主、租客共同簽署樂(lè)乎三方協(xié)議。見(jiàn)表2。

從集中式的直投托管模式發(fā)展至針對(duì)分散式房源的“樂(lè)乎大家”產(chǎn)品線(xiàn)，樂(lè)乎以托管業(yè)務(wù)為核心，自營(yíng)業(yè)務(wù)為輔，多業(yè)務(wù)線(xiàn)并行。

2 資管分離合作模式成新趨勢(shì)

國(guó)家“十四五”及“兩集中”政策中明確指出通過(guò)多渠道新增供應(yīng)，大力發(fā)展租賃住房市場(chǎng)，促進(jìn)職住平衡，主要途徑包括新增租賃用地、集體土地入市、競(jìng)自持、存量住房改造等多種方式。

而樂(lè)乎自身較少選擇投資拿地、獲取存量房源等重資產(chǎn)模式，而是通過(guò)與資金優(yōu)勢(shì)明顯，資源豐富的甲方合作，以此提供長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)服務(wù)。目前，樂(lè)乎與建信住房、武漢洪山區(qū)政府、北京昌平區(qū)政府、北京城鄉(xiāng)建設(shè)集團(tuán)等地方政府或企業(yè)合作營(yíng)運(yùn)多個(gè)項(xiàng)目。

對(duì)于租售同權(quán)政策的提出，樂(lè)乎針對(duì)大型租賃社區(qū)，于2019年專(zhuān)門(mén)設(shè)立了樂(lè)乎大客戶(hù)部門(mén)，把樂(lè)乎未來(lái)規(guī)模的增長(zhǎng)放在租賃社區(qū)上。但事實(shí)上，大型租賃社區(qū)一般配套有大面積的商業(yè)，對(duì)于長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)商而言，商業(yè)的運(yùn)營(yíng)既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。目前，樂(lè)乎與建信住房合作的項(xiàng)目已分布于北京、廣州、上海、杭州4個(gè)城市。

以建融家園北京真武飯店項(xiàng)目為例，項(xiàng)目從前期的協(xié)助工程監(jiān)管、設(shè)計(jì)落地，到后期項(xiàng)目的日常運(yùn)營(yíng)，均全面委托樂(lè)乎進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。該項(xiàng)目改造前是財(cái)政部招待所，通過(guò)存量改造的方式，向市場(chǎng)提供共計(jì)248間租賃住房。服務(wù)對(duì)象為金融街的商務(wù)白領(lǐng)人群，房間月租金大約1萬(wàn)元。

樂(lè)乎與建信住房合作的另一個(gè)案例來(lái)自樂(lè)乎西紅門(mén)項(xiàng)目，該項(xiàng)目屬于集體土地入市建設(shè)租賃住房，是西紅門(mén)鎮(zhèn)“政府+市場(chǎng)”合力解決集體租賃住房的創(chuàng)新嘗試。上述項(xiàng)目包含兩棟集體宿舍和一棟白領(lǐng)租賃住房，共計(jì)提供住房440間，配套1510平方米的商業(yè)服務(wù)配套。

目前，樂(lè)乎與建信住房合作的項(xiàng)目共有14個(gè)，以藍(lán)領(lǐng)公寓為主，多分布于產(chǎn)業(yè)聚焦的城市群、創(chuàng)業(yè)園區(qū)等。

隨著國(guó)資進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)，行業(yè)的發(fā)展將更加健康穩(wěn)健。對(duì)于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的規(guī)模化發(fā)展來(lái)說(shuō)，是難得的機(jī)遇。

而早于2017年，北京等13個(gè)城市開(kāi)展集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作，樂(lè)乎是較早參與的企業(yè)之一。2014年至今，樂(lè)乎約95%的業(yè)務(wù)都是輕資產(chǎn)代運(yùn)營(yíng)模式，且在疫情期間，適應(yīng)市場(chǎng)需求，推出“滿(mǎn)客”產(chǎn)品線(xiàn)，為公寓運(yùn)營(yíng)商入住率提升帶來(lái)幫助。樂(lè)乎在運(yùn)營(yíng)端的能力，在行業(yè)內(nèi)得到認(rèn)可。

在產(chǎn)品系統(tǒng)方面，樂(lè)乎自主研發(fā)的IT系統(tǒng)，通過(guò)會(huì)員數(shù)據(jù)、房間管理系統(tǒng)及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的連通，可以給后續(xù)運(yùn)營(yíng)尤其是增值服務(wù)提供有價(jià)值的參考數(shù)據(jù)，對(duì)于提升增值服務(wù)收入有一定的幫助。

未來(lái)，長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展更加規(guī)范化，具有豐富資管分離合作模式經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)商企業(yè)，相信在精細(xì)化運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域更具優(yōu)勢(shì)。