楊練 蔣洪波

摘? 要：該文在回顧房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上，分析了包括遙感技術(shù)、導(dǎo)航衛(wèi)星技術(shù)以及地理信息系統(tǒng)技術(shù)在內(nèi)的現(xiàn)代空間信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用價(jià)值，主要表現(xiàn)在：（1）遙感技術(shù)能夠?yàn)榇纼r(jià)房地產(chǎn)提供準(zhǔn)確的空間位置、陰影及光照、真三維空間信息以及視覺(jué)因子以及周圍自然景觀的相關(guān)空間信息。（2）導(dǎo)航衛(wèi)星技術(shù)能夠提升土地和房地產(chǎn)測(cè)量質(zhì)量與效率，從而提高房地產(chǎn)估價(jià)的效率。（3）地理信息系統(tǒng)技術(shù)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)評(píng)估的數(shù)據(jù)采集與管理、可視化顯示與分析、空間分析以及房地產(chǎn)估價(jià)的信息化管理提供支持。（4）在5G/6G時(shí)代，空間信息技術(shù)的智能化和自動(dòng)化將推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)的智能化與自動(dòng)化發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)? ?空間信息技術(shù)? ?地理信息系統(tǒng)? ?遙感? ?全球?qū)Ш叫l(wèi)星系統(tǒng)

中圖分類號(hào)：F299.23;F49? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3791（2021）06（a）-0019-07

Application Value Analysis of Modern Spatial Information Technology in Real Estate Assessment

YANG Lian1? JIANG Hongbo2

（1.Chengdu Xinchengjian Industry Development Co.， Ltd.， Chengdu， Sichuan Province， 610015 China; 2. National Institute of Natural Hazards， MEMC， Beijing， 100085 China）

Abstract： On the basis of reviewing the development of real estate appraisal industry， this paper analyzes the application value of modern spatial information technology including remote sensing technology， navigation satellite technology and GIS technology in real estate appraisal， which is mainly reflected in： （1） Remote sensing technology can provide accurate spatial location， shadow and light for the real estate to be appraised True three-dimensional spatial information， visual factors and relevant spatial information of surrounding natural landscape. （2） Navigation satellite technology can improve the quality and efficiency of land and real estate measurement， so as to improve the efficiency of real estate appraisal. （3） GIS technology can provide support for data collection and management， visual display and analysis， spatial analysis and information management of real estate appraisal. （4） In the 5G/6G era， the intelligence and automation of spatial information technology will promote the development of intelligence and automation of real estate appraisal.

Key Words： Real estate assessment; Spatial information technology; GIS; RS; GNSS

房地產(chǎn)估價(jià)就是房地產(chǎn)評(píng)估師對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，其最早出現(xiàn)在18世紀(jì)末期，當(dāng)時(shí)英國(guó)產(chǎn)生了測(cè)量師俱樂(lè)部。1868年，英國(guó)成立的測(cè)量師協(xié)會(huì)主要開展房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、土地價(jià)值評(píng)估、資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估等業(yè)務(wù)。20世紀(jì)初期，在西方國(guó)家城市化進(jìn)程高速發(fā)展的推動(dòng)下，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)迅猛發(fā)展;20世紀(jì)80年代以后，估價(jià)技術(shù)方法又有了質(zhì)的改變，主要表現(xiàn)為從定性向定量的轉(zhuǎn)變，其主要方式是通過(guò)建立房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)學(xué)模型，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行定量計(jì)算，如引入回歸分析方法，根據(jù)面積、材料、位置等特征構(gòu)建回歸函數(shù)來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值[1-2]。我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)主要是在20世紀(jì)80年代以后國(guó)家開展住房體制改革的大環(huán)境下出現(xiàn)和逐漸發(fā)展的，經(jīng)過(guò)近40年的時(shí)間，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)在業(yè)務(wù)數(shù)量、技術(shù)方法、法律法規(guī)等方面都有了重大的進(jìn)步[1]。但是，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)仍然存在一些有待解決的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：（1）估價(jià)數(shù)據(jù)收集方式效率低、成本高;（2）估價(jià)工作受主觀因素影響較大，客觀性有待提高;（3）房地產(chǎn)估價(jià)信息化水平相對(duì)落后。

空間信息技術(shù)（Spatial Information Technology）是開展空間數(shù)據(jù)的采集、存儲(chǔ)、管理、顯示、處理和應(yīng)用的現(xiàn)代信息技術(shù)，包括遙感（Remote Sensing，RS）、地理信息系統(tǒng)（Geographic Information System，GIS）和全球?qū)Ш叫l(wèi)星定位系統(tǒng)（Global Navigation Satellite System，GNSS）技術(shù)等[3-4]。房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)涉及空間信息的復(fù)雜工作，房地產(chǎn)估價(jià)中的所涉及的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)大多擁有空間屬性，如房地產(chǎn)的位置、公共服務(wù)設(shè)施的分布、基礎(chǔ)設(shè)施的坐落等。所以，在房地產(chǎn)估價(jià)的過(guò)程中，大量的空間數(shù)據(jù)信息需要搜集、分析和管理。房地產(chǎn)估價(jià)方法主要以市場(chǎng)比較法、成本法和收益法為主，無(wú)論使用何種方法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，房地產(chǎn)的地理位置都在很大程度上影響房地產(chǎn)最終的評(píng)估結(jié)果，因此房地產(chǎn)的地理位置因素始終是評(píng)估的重點(diǎn)工作。將現(xiàn)代空間信息技術(shù)引入到房地產(chǎn)估價(jià)工作中來(lái)，充分發(fā)揮空間信息技術(shù)在空間數(shù)據(jù)采集、存儲(chǔ)、管理、分析等方面的優(yōu)勢(shì)，不僅能夠解決傳統(tǒng)估價(jià)數(shù)據(jù)收集效率低、成本高的問(wèn)題，而且能夠開展估價(jià)數(shù)據(jù)的系統(tǒng)性管理與共享。更為重要的是，將現(xiàn)代空間信息技術(shù)及其分析方法融入房地產(chǎn)估計(jì)，能夠最大限度地避免估價(jià)工作受主觀因素的影響，使得估價(jià)結(jié)果更為公正和客觀。伴隨著空間信息技術(shù)在房地產(chǎn)估計(jì)行業(yè)中的引入，房地產(chǎn)估價(jià)將朝著系統(tǒng)化、數(shù)字化、信息化方向發(fā)展[5-7]。

該文分別分析了遙感、全球?qū)Ш叫l(wèi)星系統(tǒng)和地理信息系統(tǒng)技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的應(yīng)用價(jià)值，在此基礎(chǔ)上綜合分析了5G/6G時(shí)代下的空間信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)的應(yīng)用潛力和應(yīng)用價(jià)值，最后對(duì)該文的分析進(jìn)行了總結(jié)和展望。

1? RS與GNSS技術(shù)在地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用價(jià)值

廣義的遙感（Remote Sensing，RS）是指一切無(wú)接觸的遠(yuǎn)距離探測(cè)，狹義的遙感是指通過(guò)衛(wèi)星、飛機(jī)或地面上的探測(cè)儀器，不與目標(biāo)相接觸，從遠(yuǎn)處把探測(cè)目標(biāo)的電磁波特性記錄下來(lái)，分析揭示探測(cè)目標(biāo)的特征性質(zhì)及其變化的綜合性探測(cè)技術(shù)。遙感技術(shù)在20世紀(jì)60年代初開始出現(xiàn)，1972年美國(guó)發(fā)射了第一顆陸地衛(wèi)星后，進(jìn)入航天遙感時(shí)代[8]。全球?qū)Ш叫l(wèi)星系統(tǒng)（GNSS）是指為用戶提供三維坐標(biāo)、速度以及時(shí)間信息的空基無(wú)線電導(dǎo)航定位系統(tǒng)[9]，GNSS可以精確確定遙感影像的地理位置，同時(shí)GNSS的實(shí)時(shí)差分技術(shù)也能夠提高房地產(chǎn)估價(jià)外業(yè)測(cè)繪的效率。

1.1 遙感技術(shù)為待估價(jià)房地產(chǎn)提供位置及距離信息

遙感技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)估價(jià)工作中首要的應(yīng)用價(jià)值是用于提供位置信息和兩個(gè)位置之間距離信息（見(jiàn)圖1）。房地產(chǎn)的位置信息直接體現(xiàn)了該房地產(chǎn)所屬土地的級(jí)差地租，位置越好，級(jí)差地租越高，房地產(chǎn)價(jià)格也相對(duì)越高。利用遙感數(shù)據(jù)能夠很容易的計(jì)算某兩個(gè)特點(diǎn)地點(diǎn)之間的距離信息，以用于房地產(chǎn)估價(jià)。比如：對(duì)于某待估價(jià)的房地產(chǎn)，利用遙感圖像，就能夠很容易地識(shí)別該房地產(chǎn)附近的商城、學(xué)校、醫(yī)院、公園、工業(yè)設(shè)施等相關(guān)信息及與待估價(jià)房地產(chǎn)的距離，為估價(jià)模型提供輸入數(shù)據(jù)。另外，利用遙感數(shù)據(jù)，還可以從區(qū)域上總體評(píng)估某一區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，比如：可以利用街景圖像來(lái)提取地理信息，以預(yù)測(cè)城市房地產(chǎn)總體價(jià)格走勢(shì)。

1.2 遙感技術(shù)為待估價(jià)房地產(chǎn)提供陰影及光照信息

遙感技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)中的另外一個(gè)重要應(yīng)用就是能夠?yàn)榇纼r(jià)房地產(chǎn)提供陰影及光照條件等環(huán)境信息。陰影主要體現(xiàn)在高層建筑對(duì)彼此的影響，光照條件則意味著白晝時(shí)間的多少（見(jiàn)圖2）。陰影及光照條件對(duì)生活舒適度都有著重大影響，是人們住房選擇的重要指標(biāo)之一，比如：在中國(guó)北方，購(gòu)房者往往更傾向于選擇樓間距較大、朝南的房子居住。Fleming D.等的研究結(jié)果也表明，擁有更好光照的房產(chǎn)價(jià)格相比光照條件較差的房產(chǎn)價(jià)格高2.6%。所以在房地產(chǎn)估價(jià)中，陰影和光照條件應(yīng)是重要的輸入?yún)?shù)，但目前在房地產(chǎn)估價(jià)模型幾乎都沒(méi)有考慮過(guò)它們的影響。隨著房地產(chǎn)及房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的發(fā)展，不久的將來(lái)，陰影和光照或?qū)⒎Q為房地產(chǎn)估價(jià)的一個(gè)重要輸入，遙感技術(shù)在此將發(fā)揮更為重要的作用。

1.3 三維遙感為待估價(jià)房地產(chǎn)提供垂直維度信息

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，城市的發(fā)展在空間上不僅體現(xiàn)在城市面積的不斷變大，受建設(shè)用地有限的制約，還體現(xiàn)在城市空間高度上的不斷增高，即垂直維度的顯著空間變化。房地產(chǎn)的三維特征在一定程度上影響著房地產(chǎn)價(jià)格，例如：相對(duì)低樓層來(lái)說(shuō)，人們更愿意選擇中高樓層，因?yàn)槠湟曇案鼮殚_闊。由于房地產(chǎn)三維特征很難量化，目前的房地產(chǎn)估價(jià)方法都是基于二維空間數(shù)據(jù)。但是在處理城市垂直高度信息時(shí)，基于二維的估價(jià)方法無(wú)法描述城市的三維特征，難以表現(xiàn)出高層建筑在垂直維度上的空間差異[10-11]。三維建模則可以很好地描述城市的空間三維特征，因此將三維影響因子和三維建模引入房產(chǎn)估價(jià)中來(lái)具有實(shí)際意義。隨著遙感技術(shù)的發(fā)展，目前已經(jīng)能夠直接提供精確的地表三維遙感模型，比如：即將發(fā)射的高分7號(hào)（GF-7）衛(wèi)星以及無(wú)人機(jī)傾斜攝影遙感技術(shù)，都能夠提供不同分辨率的三維遙感圖像（見(jiàn)圖3）。

1.4 遙感技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)中的其他應(yīng)用價(jià)值

遙感技術(shù)除了能夠?yàn)榇纼r(jià)房地產(chǎn)提供地理位置、距離、陰影和光照條件以及垂直維度信息以外，還能夠?yàn)榇u(píng)估房地產(chǎn)提供天空視覺(jué)因子和自然景觀等信息。天空視角因子（Sky View Factor，SVF）是描述城市地理學(xué)的一個(gè)常見(jiàn)指標(biāo)，用于測(cè)量天空的可視程度，其主要取決于市區(qū)建筑物的高度和密度，SVF與陰影及光照條件一樣，對(duì)居民的生活舒適度也有著一定的影響。利用遙感三維建模的技術(shù)，可以為待估價(jià)房地產(chǎn)模擬SVF[11]。此外，遙感技術(shù)還能夠提供房地產(chǎn)周邊自然景觀信息。自然景觀也被廣泛認(rèn)為會(huì)顯著影響房產(chǎn)價(jià)格和人們的住房選擇，良好的自然景觀可以增加房產(chǎn)的價(jià)格，反之則會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格。

1.5 GNSS技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用價(jià)值

全球?qū)Ш叫l(wèi)星系統(tǒng)（GNSS）是指能全天候?yàn)橛脩籼峁┑厍虮砻婊蚪乜臻g的三維坐標(biāo)、運(yùn)動(dòng)速度以及精準(zhǔn)時(shí)間的空基無(wú)線電導(dǎo)航定位系統(tǒng)。最早的導(dǎo)航衛(wèi)星系統(tǒng)是美國(guó)的GPS（Global Positioning System）系統(tǒng)，其從20世紀(jì)70年度開始研制，于1994年全面建成;1993年俄羅斯開始建設(shè)全球定位系統(tǒng)（GLONASS），并于2007年開始運(yùn)營(yíng);歐盟也與1999年開始建設(shè)伽利略衛(wèi)星導(dǎo)航系統(tǒng)（Galileo Satellite Navigation System，GALILEO）。我國(guó)于2007年4月14日成功發(fā)射了第一顆北斗衛(wèi)星，標(biāo)志著我國(guó)成為世界上第4個(gè)GNSS系統(tǒng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作階段的國(guó)家。2012年年底，我國(guó)北斗衛(wèi)星導(dǎo)航系統(tǒng)（BeiDou Navigation Satellite System，BDS）完成14顆衛(wèi)星發(fā)射組網(wǎng)，為亞太地區(qū)用戶提供定位、測(cè)速、授時(shí)和短報(bào)文通信服務(wù);2020年7月31日上午，北斗三號(hào)全球衛(wèi)星導(dǎo)航系統(tǒng)正式開通，能夠?yàn)槿蛴脩籼峁┗緦?dǎo)航（定位、測(cè)速、授時(shí)）、全球短報(bào)文通信、國(guó)際搜救服務(wù)。

開展土地和房地產(chǎn)測(cè)量是進(jìn)行土地和房地產(chǎn)估價(jià)的前提條件，然而土地和房地產(chǎn)測(cè)量本身是一項(xiàng)復(fù)雜且系統(tǒng)的工程，所涉及的測(cè)量范圍較廣，內(nèi)容較多，從而會(huì)導(dǎo)致測(cè)量工作存在較大的難度。以往多采用人工測(cè)繪方式進(jìn)行測(cè)量，不僅需耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力，而且難以取得良好的測(cè)量效果。隨著我國(guó)北斗導(dǎo)航衛(wèi)星系統(tǒng)的發(fā)展，將包含北斗衛(wèi)星技術(shù)在內(nèi)的GNSS技術(shù)應(yīng)用于土地和房地產(chǎn)測(cè)量中，不僅能提升土地和房地產(chǎn)測(cè)量質(zhì)量與效率，還能實(shí)現(xiàn)土地和房地產(chǎn)測(cè)量的自動(dòng)化及土地和房地產(chǎn)測(cè)量成果的多樣化，從而提升房地產(chǎn)估價(jià)的效率。另外，GNSS技術(shù)也能夠?yàn)檫b感圖像提供地理位置定位以及圖像精糾正工作，提高遙感圖像位置精度，從而提高遙感技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用價(jià)值。

2? GIS技術(shù)在地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用價(jià)值

地理信息系統(tǒng)（Geographic Information System，GIS）是指在計(jì)算機(jī)硬、軟件系統(tǒng)支持下，對(duì)地球空間數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、儲(chǔ)存、管理、編輯、分析和顯示的技術(shù)系統(tǒng)。與傳統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)相比，GIS最為突出的優(yōu)勢(shì)是其具有空間分析功能，主要包括進(jìn)行空間疊加分析、空間查詢、空間實(shí)體聚散度分析以及空間模擬等[12-16]。GIS技術(shù)在房地產(chǎn)評(píng)估中的主要應(yīng)用價(jià)值包括：（1）為房地產(chǎn)的估價(jià)工作提供所需數(shù)據(jù)的采集與管理。GIS 技術(shù)具有超強(qiáng)的數(shù)據(jù)收集、管理能力，能為房地產(chǎn)評(píng)估收集不同來(lái)源、不同維度的數(shù)據(jù)，即包括房地產(chǎn)及其周圍設(shè)施的空間位置數(shù)據(jù)，也包括諸如價(jià)格、環(huán)境等房地產(chǎn)屬性數(shù)據(jù)。（2）針對(duì)傳統(tǒng)估價(jià)方法數(shù)據(jù)可視化不夠的問(wèn)題，GIS 技術(shù)可以將房地產(chǎn)及其周圍環(huán)境數(shù)據(jù)間的關(guān)聯(lián)及其變化動(dòng)向以可視化方式呈現(xiàn)給用戶。（3）GIS為房地產(chǎn)評(píng)估開展空間分析，使得估價(jià)結(jié)果更為科學(xué)合理。（4）GIS技術(shù)能夠提升房地產(chǎn)估價(jià)信息化水平。

2.1 GIS為房地產(chǎn)估價(jià)系統(tǒng)提供數(shù)據(jù)采集和管理

房地產(chǎn)估價(jià)涉及到大量的規(guī)劃、土地、建筑、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、價(jià)值價(jià)格等不同來(lái)源數(shù)據(jù)、不同種類、不同格式的數(shù)據(jù)，GIS系統(tǒng)能夠有效地將這些數(shù)據(jù)進(jìn)行收集與管理，解決估價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源廣、數(shù)量大、種類多且格式不統(tǒng)一的問(wèn)題，以達(dá)到快速查找和有效利用的目的。例如：在實(shí)際估價(jià)工作中，搜集市場(chǎng)實(shí)例成交價(jià)格是房地產(chǎn)評(píng)估中重要的環(huán)節(jié)，傳統(tǒng)的做法是將調(diào)查到的市場(chǎng)價(jià)格記錄下來(lái)，但其無(wú)法對(duì)其位置進(jìn)行空間關(guān)聯(lián)，也無(wú)法將價(jià)值時(shí)點(diǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)與歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，雖然房地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格與其位置密切相關(guān)。對(duì)此，GIS不僅可以采集待估價(jià)房地產(chǎn)位置信息，并以屬性數(shù)據(jù)的形式將其調(diào)查時(shí)刻時(shí)點(diǎn)以及歷史成交數(shù)據(jù)記錄下來(lái)，還可為估價(jià)人員收集和描述該房地產(chǎn)周邊配套信息、交通情況、樓盤分布情況等信息，并統(tǒng)一管理。

2.2 GIS為房地產(chǎn)估價(jià)信息提供可視化服務(wù)

房地產(chǎn)估價(jià)中涉及到房地產(chǎn)位置、交通、醫(yī)療、繁華程度等數(shù)據(jù)，GIS系統(tǒng)的空間可視化技術(shù)能夠?qū)⑸鲜鰯?shù)據(jù)動(dòng)態(tài)整合，并以圖形、圖表等方式輸送給用戶，能夠方便地為估價(jià)人員提供數(shù)據(jù)可視化查詢，幫助估價(jià)人員進(jìn)行信息查詢及分析?？臻g信息可視化和虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)的結(jié)合，也將是GIS技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的進(jìn)一步延伸，可運(yùn)用動(dòng)畫技術(shù)制作，對(duì)涉及時(shí)空變化的估價(jià)對(duì)象做出更為直觀的可視化動(dòng)態(tài)演變分析。

2.3 GIS為房地產(chǎn)估價(jià)提供空間分析

由于GIS具有強(qiáng)大的空間分析能力，使得GIS能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)模型中涉及的大量空間及屬性數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，并結(jié)合其他數(shù)學(xué)方法來(lái)改進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)模型，從而提高估價(jià)工作的準(zhǔn)確性和公正性。GIS用于房地產(chǎn)估價(jià)的空間分析模型中，最為常用的是緩沖區(qū)分析和疊加分析。在房地產(chǎn)估價(jià)的過(guò)程中，緩沖區(qū)分析是在獲取待估價(jià)房地產(chǎn)周邊的相應(yīng)的有關(guān)的估價(jià)信息，包括空間信息和屬性信息，比如：商業(yè)、學(xué)校、銀行、交通等服務(wù)配套等信息的基礎(chǔ)上，對(duì)待估價(jià)房地產(chǎn)設(shè)置一定的緩沖區(qū)進(jìn)行分析，充分挖掘房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中的空間特性，以分析周邊的環(huán)境、設(shè)施等對(duì)該待估價(jià)對(duì)象的價(jià)格的影響。以分析某新建商場(chǎng)對(duì)周邊住宅或商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的影響為例，可以根據(jù)影響范圍的大小設(shè)置不同的緩沖區(qū)，通過(guò)分析緩沖區(qū)內(nèi)的價(jià)格變化，來(lái)判斷該新建商城對(duì)周圍房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。空間疊加分析主要是在各種數(shù)據(jù)以及收集好的基礎(chǔ)上，將不同來(lái)源的數(shù)據(jù)（信息）進(jìn)行空間疊加，制作各種專題圖，每一鐘專題圖都可以由某項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素構(gòu)成，如住宅分布圖、公共服務(wù)設(shè)分布施圖、基礎(chǔ)設(shè)施分布圖、房地產(chǎn)價(jià)格分布圖等。

2.4 GIS技術(shù)支持下的房地產(chǎn)估價(jià)信息化管理

房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)不僅包含房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的文本數(shù)據(jù)，也包含房地產(chǎn)位置等重要的空間數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)是進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)。GIS具有強(qiáng)大的空間數(shù)據(jù)采集、管理、編輯、分析、模擬和顯示能力，因此將地理信息技術(shù)引用到房地產(chǎn)估價(jià)管理中，可大力提升房地產(chǎn)估價(jià)的信息化水平。圖4為GIS及時(shí)支持下的房地產(chǎn)估價(jià)信息化服務(wù)系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要分為數(shù)據(jù)層和應(yīng)用層兩個(gè)層面。底層為數(shù)據(jù)層，包括數(shù)據(jù)的采集、管理、查詢、分析以及可視化輸出等功能;數(shù)據(jù)采集包括收集房地產(chǎn)交易實(shí)例信息、多媒體數(shù)據(jù)信息、地物空間信息、屬性數(shù)據(jù)信息以及其他基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（包括行政區(qū)劃、自然地理、社會(huì)、人文、教育、醫(yī)療、交通、電力等）。數(shù)據(jù)管理則通過(guò)構(gòu)建數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)，利用GIS 強(qiáng)大的管理功能對(duì)收集的信息進(jìn)行分類管理。應(yīng)用層主要利用GIS的空間分析功能，在支持人機(jī)交互的模式下，通過(guò)建立房地產(chǎn)估價(jià)模型，開展房地產(chǎn)估價(jià)，并輸出估價(jià)結(jié)果（估價(jià)報(bào)告、相關(guān)圖表等）。

3? 5G/6G時(shí)代下空間信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用價(jià)值

隨著現(xiàn)代通信技術(shù)的迅猛發(fā)展，5G/6G時(shí)代逐漸到來(lái)。5G即第五代移動(dòng)通信技術(shù)（5th Generation Mobile Communication Technology），是具有高速率、低時(shí)延和大連接的移動(dòng)通信技術(shù)，具有增強(qiáng)移動(dòng)帶寬、海量機(jī)器類通信和超高可靠、低時(shí)延通信三個(gè)特點(diǎn)。5G從2013年提出，我國(guó)從2020年開始，各大城市已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)5G通信覆蓋。6G也稱為第六代移動(dòng)通信技術(shù)，是把無(wú)線通信技術(shù)與中高低軌的衛(wèi)星移動(dòng)通信技術(shù)集成在一起，實(shí)行全球泛在覆蓋的高速通信，能夠?qū)崿F(xiàn)全息遠(yuǎn)程呈現(xiàn)、多異構(gòu)無(wú)線傳輸接入、地面和衛(wèi)星融合通信[17]。相對(duì)于5G技術(shù)而言，6G技術(shù)接入速率更高、接入時(shí)延更低、運(yùn)動(dòng)速度更快、通信覆蓋更廣。5G/6G時(shí)代下的空間信息技術(shù)在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用價(jià)值主要方向?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)估價(jià)提供真三維實(shí)景地理信息以及推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)的智能化與自動(dòng)化。

3.1 房地產(chǎn)評(píng)估中的真三維實(shí)景地理信息技術(shù)

實(shí)景三維模型是多細(xì)節(jié)表達(dá)各類地物三維幾何信息、語(yǔ)義屬性、空間關(guān)系的空間數(shù)據(jù)集，是集數(shù)據(jù)、結(jié)構(gòu)、功能為一體的三維數(shù)據(jù)智能表達(dá)模型主要特點(diǎn)是精準(zhǔn)三維幾何信息、豐富的地形要素、精準(zhǔn)的空間關(guān)系和多細(xì)節(jié)層次表達(dá)[17-18]。隨著5G/6G技術(shù)的發(fā)展，三維數(shù)據(jù)采集的增漲將為真三維實(shí)景地理模型的建立提供更加精細(xì)和可靠的三維數(shù)據(jù)，基于實(shí)景三維模型的上述特點(diǎn)，房地產(chǎn)的三維結(jié)構(gòu)信息，周圍環(huán)境信息以及與其他重要目標(biāo)（商城、醫(yī)院、學(xué)校等）的空間關(guān)系信息將更為直觀和準(zhǔn)確，在此支持下，可以對(duì)待評(píng)估房地產(chǎn)及其周圍環(huán)境的現(xiàn)狀甚至歷史發(fā)展進(jìn)行回顧，一方面能夠更為精確地了解和理解該房地產(chǎn)目前的實(shí)際價(jià)值;另一方面根據(jù)歷史發(fā)展的回顧，還還能夠預(yù)測(cè)其未來(lái)發(fā)展走勢(shì)，以評(píng)估該房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)值趨勢(shì)。

3.2 空間信息處理的智能化與自動(dòng)化推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)的智能化與自動(dòng)化

隨著人工智能和通信技術(shù)的發(fā)展，在5G/6G時(shí)代的空間信息技術(shù)的智能化和自動(dòng)化水平將大為提高，遙感數(shù)據(jù)目標(biāo)識(shí)別和信息提取等方面將實(shí)現(xiàn)全自動(dòng)化處理，北斗衛(wèi)星系統(tǒng)導(dǎo)航定位精度將達(dá)到亞米級(jí)，從而進(jìn)一步推動(dòng)空間信息處理的智能化發(fā)展，地理信息系統(tǒng)與遙感技術(shù)、衛(wèi)星導(dǎo)航技術(shù)的集成能力和應(yīng)用也將更為智能化和自動(dòng)化[17]。毋庸置疑，空間信息處理的智能化和自動(dòng)化將推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)的智能化和自動(dòng)化。在遙感技術(shù)地產(chǎn)應(yīng)用方面，結(jié)合GNSS技術(shù)的發(fā)展，能夠?yàn)榇纼r(jià)房地產(chǎn)提供更為準(zhǔn)確的位置及距離信息、更為直觀的陰影及光照條件信息以及更為立體和真實(shí)的真三維信息。在GNSS方面，隨著5G/6G技術(shù)以及導(dǎo)航衛(wèi)星技術(shù)的進(jìn)步，房地產(chǎn)的室內(nèi)高精度定位和測(cè)量也將成為可能。在地理信息系統(tǒng)方面，地理信息系統(tǒng)的智能化和自動(dòng)化，意味著房地產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)采集與管理、可視化顯示也分析、房地產(chǎn)空間分析以及房地產(chǎn)估價(jià)信息化管理的智能化與自動(dòng)化，在提高效率的同時(shí)，估價(jià)過(guò)程控制將更為科學(xué)，估價(jià)結(jié)果也將更為可靠。

4? 結(jié)論

某個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)值，不僅體現(xiàn)在該房地產(chǎn)本身，還與其所處的地理位置和周圍環(huán)境、公共設(shè)施、生活便利度等要素密切相關(guān)。將具有空間信息的、以遙感技術(shù)、導(dǎo)航衛(wèi)星技術(shù)以及地理信息技術(shù)為代表的現(xiàn)代空間信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)方面具有其他技術(shù)不可比擬的優(yōu)勢(shì)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（1）遙感技術(shù)能夠?yàn)榇纼r(jià)房地產(chǎn)提供準(zhǔn)確的位置及距離信息;直觀的陰影及光照條件以及立體、真實(shí)的房地產(chǎn)真三維空間信息;房地產(chǎn)天空視覺(jué)因子以及周圍自然景觀的相關(guān)空間信息等。

（2）導(dǎo)航衛(wèi)星技術(shù)能夠提升土地和房地產(chǎn)測(cè)量質(zhì)量與效率，實(shí)現(xiàn)土地和房地產(chǎn)測(cè)量的自動(dòng)化及土地和房地產(chǎn)測(cè)量成果的多樣化，從而提升房地產(chǎn)估價(jià)的效率。另外，GNSS技術(shù)能夠?yàn)檫b感圖像提供地理位置定位以及圖像精糾正，提高遙感圖像位置精度，從而提高遙感技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用價(jià)值。

（3）地理信息系統(tǒng)技術(shù)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)評(píng)估的數(shù)據(jù)采集與管理提供支持，收集不同來(lái)源、不同維度的數(shù)據(jù)。另外，針對(duì)傳統(tǒng)估價(jià)方法在處置數(shù)據(jù)時(shí)可視化不夠的特點(diǎn)，GIS技術(shù)可以將房地產(chǎn)及其周圍環(huán)境數(shù)據(jù)間的關(guān)聯(lián)及其變化動(dòng)向以可視化方式呈現(xiàn)。同時(shí)，GIS還可以為房地產(chǎn)評(píng)估開展特定空間分析。最后，GIS技術(shù)能夠提升房地產(chǎn)估價(jià)信息化管理水平。

（4）隨著通信技術(shù)的發(fā)展，5G/6G時(shí)代逐漸到來(lái)。在5G/6G時(shí)代，空間信息技術(shù)將向更為智能化和自動(dòng)化的方向發(fā)展，從而推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)的智能化與自動(dòng)化。

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