亦安冉

走進吳中區(qū)國泰一村，嶄新立面的多層建筑，正在翻修的小區(qū)路面，重新規(guī)劃中的車位，正在移栽種植的綠化樹木，重新鋪裝中的各種管網(wǎng)，正在建設(shè)中的前衛(wèi)足球場……2003年開建的這個動遷小區(qū)，在幾個月之后，將從內(nèi)到外，煥然一新。

作為住建部“老舊小區(qū)改造”的一個試點，住在這里的居民對最終的改造結(jié)果充滿期待，住在國泰一村的居民張先生說：“對于這次小區(qū)的改造，我們居民都非常支持，現(xiàn)在已經(jīng)改造好的效果，大家都很滿意，對于全部改造后的效果，我們更加期待?！?/p>

三方互利共贏?創(chuàng)新老舊小區(qū)改造可持續(xù)新路徑

2019年，蘇州被列為住建部城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點城市之一。在試點過程中，提出全新的“九大機制”，蘇州以16個項目作為“試驗田”，合力探索出“蘇”式改造路徑。

在此背景下，吳中區(qū)成立了吳中區(qū)城鎮(zhèn)老舊住區(qū)改造提升領(lǐng)導(dǎo)小組，多部門統(tǒng)籌協(xié)作，推動老舊小區(qū)改造工作。初步制定《吳中區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目生成機制實施方案》，全面普查，摸清全區(qū)范圍內(nèi)老舊小區(qū)基本情況，初步形成吳中區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目基礎(chǔ)庫，逐步建立自下而上的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造生成機制。將居民意愿作為項目生成的重要指標(biāo)，重點完善雨污管網(wǎng)、弱電、道路、公共設(shè)施、停車場等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。截至目前，已整治改造老舊小區(qū)85個，建筑面積約324.5萬平方米，受益居民3.66萬戶，兩個試點項目開工，其中國泰一村項目為蘇州全市7個九大機制落實到位特色鮮明項目之一。

國泰一村以城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造國家試點城市為契機，結(jié)合自身的存量空間資源和實際情況，探索新形勢下城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可持續(xù)新路徑，實現(xiàn)了金融機構(gòu)可持續(xù)、社會力量可參與、項目收益可覆蓋的三方互利共贏的閉環(huán)新模式，在探索老舊小區(qū)改造方面形成了一條吳中新路徑。

改造老舊小區(qū)?面子里子全方位，好看又好住

位于吳中開發(fā)區(qū)郭巷街道的國泰一村建造已有十余年，基礎(chǔ)設(shè)施老舊、缺失，小區(qū)整體環(huán)境較落后，現(xiàn)有居民樓31棟，776戶，改造涉及總用地面積約175.21畝。 2020年10月28日正式開工，目前逐步推進中，預(yù)計于2021年4月改造結(jié)束。國泰一村的改造，涵蓋的面非常廣，包含五大方面：市政管線、建筑改造、公共服務(wù)設(shè)施、景觀綠化以及道路改造，既改造“面子”，也改造“里子”。

立面改造是最先看得見的改變，因為小區(qū)已經(jīng)有十幾年歷史，外墻脫落嚴(yán)重，因此設(shè)計院對建筑外立面重新進行了設(shè)計粉刷，幾十幢房子立馬就煥然一新，顏值提升了不少。

此次改造還把所有入戶門都改成了防盜門，嶄新的電子防盜門，讓住戶覺得安心了許多。算起來，國泰一村共將?97 扇入戶門更換成了防盜門，以前小區(qū)里沒有單元標(biāo)識，這一次改造增設(shè)了單元標(biāo)識 97 個。雨水管網(wǎng)、污水管網(wǎng)、燃?xì)夤芫W(wǎng)、供水管網(wǎng)等不能滿足現(xiàn)狀使用要求部位的市政管線都重新排布，并按照現(xiàn)行規(guī)范進行改造。

老小區(qū)停車，一直是個難題，國泰一村是個例外。因為樓間距夠大，本身車位就較多，這一次改造在保留原有停車位的同時，在每棟居民樓前均設(shè)置植草磚場地及停車位。非機動車停車棚、充電樁以及無障礙停車位也都被充分考慮在內(nèi)。

改造后的國泰一村，運動休閑廣場、景觀亭、景墻、樹池座椅、花壇及坐凳等，也將一應(yīng)俱全。7 人制籠式足球場以及兒童游樂場地和乒乓球場、羽毛球場、籃球場等滿足了居民們健身的需求，運動休閑場地四周布置藍色塑膠慢跑步道，有 820 米長，方便居民開展休閑、慢跑養(yǎng)生等各種活動。不僅改造了小區(qū)，順道還會改變居民的生活方式。

破解資金難題?政府承擔(dān)向多方參與轉(zhuǎn)變

老舊小區(qū)改造，出資是個難題。國泰一村的做法是：吸引專營企業(yè)參與建設(shè)。費用不需要住戶來出，百姓先嘗到了改造的甜頭，大家都很樂意配合。

據(jù)介紹，為了破解城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造過程中金融機構(gòu)和社會力量難以介入的難題，國泰一村在前期工作中探索以存量資源盤活為突破口，積極開源，通過建設(shè)社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施、文體休閑設(shè)施、便民服務(wù)設(shè)施等，提供相關(guān)便民增值服務(wù)，實現(xiàn)了社會力量有項目可參與，引入足球暢踢科技公司投資建設(shè)3200平方的籠式足球場。由尹山湖集團物業(yè)管理公司作為主體，自籌900萬元，向國家開發(fā)銀行融資3600萬元開展國泰一村舊改工作;另由國泰社區(qū)股份合作社作為主體，自籌資金300萬元，向中國農(nóng)業(yè)銀行融資1200萬元，建設(shè)3000平方的社區(qū)服務(wù)用房。金融機構(gòu)融資通過物業(yè)管理費、車位租金、公有房屋租金、足球場租金、快遞柜租金以及廣告位租金收入等小區(qū)相關(guān)收入來實現(xiàn)回款保障，整個改造沒有讓政府出資一分錢。

此外，國泰一村還嘗試探索融合不收費的或少收費的基本服務(wù)和收費的增值服務(wù)類型，例如積極引入社區(qū)籠式足球場、菜鳥驛站等增值型物業(yè)服務(wù)類型，提供多元化的物業(yè)服務(wù)。足球暢踢科技公司投資建設(shè)的籠式足球場就是個非常好的社會資本參與案例，足球場建成后可以對外場地出租，年收入可觀。

多方合力共建?居民全程參與，共建美好家園

老小區(qū)改造，不是單方面的“自說自話”，居民的意愿是最重要的。國泰一村老舊小區(qū)改造將居民意愿作為項目生成的重要指標(biāo)，從項目前期啟動開始，就收集居民意愿，傾聽居民呼聲，分類梳理不同居民的訴求。在全面調(diào)研的基礎(chǔ)上，利用居民征集意見會、居民代表座談會等多種形式，向社區(qū)居民們征求意見，全面深入地了解小區(qū)居民關(guān)心的熱點問題，有重點地解決停車難、雨污水堵塞、房屋漏水、管道破損等問題。

在改造過程中充分動員各方面力量共同推進工作。社區(qū)在一村公寓改造附近設(shè)立項目指揮部，并派專人進行駐點，方便居民在改造過程中有問題能及時反映給社區(qū)，并不定期召開一村公寓居民改造項目座談會，及時了解居民需求，解決居民問題，滿足百姓合理要求，使改造項目不僅是民生工程更是民心工程。

小區(qū)還成立了“國泰居民自治監(jiān)督小組”，全過程參與、監(jiān)督改造工程，其中小組成員由小區(qū)的老干部、黨員、居民代表等組成，實現(xiàn)從改造方案前期、中期以及后期全過程介入，協(xié)調(diào)改造過程中遇到的各種矛盾，溝通各個操作主體之間的意見，協(xié)助設(shè)計單位做好居民意愿和訴求的調(diào)研工作。

此外，社區(qū)在改造過程中社區(qū)監(jiān)督委員會、居民自治監(jiān)督小組、金色夕陽老干部工作室成員將全程參與，從質(zhì)量、安全、進度等各方面進行全程監(jiān)督，維護老百姓的切身利益。在整個老舊小區(qū)改造過程中，有笑聲、贊揚聲，但也避免不了與部分百姓產(chǎn)生糾紛產(chǎn)生矛盾。此時社區(qū)監(jiān)督委員會、居民自治監(jiān)督小組、金色夕陽老干部工作室成員在改造中會起到溝通協(xié)調(diào)的關(guān)鍵作用，老百姓想通了，施工自然就順利得多。