商住樓共用面積分?jǐn)偟那吧袷?/h1>
2021-09-10 01:14:23張江峰
科技研究 2021年16期
張江峰
摘要：商住樓，一般都是城鎮(zhèn)住宅土地性質(zhì)上開(kāi)發(fā)的樓宇，通常都是臨街建造的，第1層、第1-2層、第1-3層為商業(yè)服務(wù)，上面為住宅，商業(yè)土地使用年限為40年，住宅土地使用年限為70年。商業(yè)部位的樓梯間的分?jǐn)偞笾陆?jīng)歷了3個(gè)階段：第1階段，商業(yè)部位樓梯間，全樓分?jǐn)?第2個(gè)階段，誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)?第3個(gè)階段，誰(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)?，分別進(jìn)行闡述，最后第3個(gè)階段的方法經(jīng)過(guò)反復(fù)論證，最為合理，沿用至今。房產(chǎn)測(cè)繪成果是為房產(chǎn)登記和市場(chǎng)的交易服務(wù)，測(cè)繪面積的分?jǐn)偟目茖W(xué)性、準(zhǔn)確性和合理性、切實(shí)保護(hù)老百姓合法權(quán)益，是擺在我們房產(chǎn)測(cè)繪人員的一個(gè)課題。
關(guān)鍵詞：商品房面積 商住樓分?jǐn)?公用面積
隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的商品房交易活動(dòng)愈來(lái)愈頻繁，商品房交易中，商品房面積作為量化指標(biāo)的重要性越來(lái)越被顯現(xiàn)出來(lái)。商品房面積投訴以及房地產(chǎn)商與業(yè)主之間關(guān)于商品房面積的糾紛越來(lái)越多，一度成為整個(gè)社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)測(cè)繪中的房屋面積計(jì)算與管理工作越來(lái)越受到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和社會(huì)公眾的重視。1995年建設(shè)部印發(fā)建房（1995）517號(hào)文件《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，1999年建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪和房屋面積計(jì)算管理工作的通知》，2000年出臺(tái)新的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》。這些規(guī)范性文件的出臺(tái)都為我國(guó)房地產(chǎn)測(cè)繪、房屋面積計(jì)算與管理工作走上標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化的道路奠定了基礎(chǔ)，從而保障和促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)管理工作的健康發(fā)展。
但是，由于我國(guó)幅員遼闊，地區(qū)差異很大，再加上歷史的原因，即便出臺(tái)了這么多的規(guī)則和規(guī)范，仍然只是定出了大的框架，而實(shí)施細(xì)則卻難以統(tǒng)一，其中尤以共有共用面積的分?jǐn)倖?wèn)題最為突出。在這里，我們就以我市為例，談一下商住樓的分?jǐn)倖?wèn)題以供探討。
一、商住樓分?jǐn)偟臍v史與現(xiàn)狀
我市是一個(gè)商貿(mào)城市，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市面貌日新月異，建筑形式推陳出新，商住樓這種下部商場(chǎng)，上部住宅的建筑形式在我市的樓市中得到了推崇。商住樓共有共用面積的分?jǐn)傆?jì)算大體經(jīng)歷了三個(gè)階段，具體如下：
第1階段—全樓分?jǐn)偂＜唇ㄔO(shè)部建房（1995）17號(hào)文件發(fā)布后，我市的商住樓按照517號(hào)文件規(guī)定的方法進(jìn)行分?jǐn)偂＿@種方法采用一個(gè)分?jǐn)傁禂?shù)，把樓梯間作為公用面積進(jìn)行全樓分?jǐn)?，沒(méi)有把商業(yè)部位不使用的樓梯間和住宅部位的樓梯間區(qū)分開(kāi)來(lái)，分別處理，底商和住宅按同樣的面積比例進(jìn)行分?jǐn)?，底商業(yè)主意見(jiàn)較大。但因當(dāng)時(shí)商住樓數(shù)量不多，問(wèn)題還不突出，沒(méi)有在社會(huì)上引起太大反響。
第2階段—誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)?。到?998年，由于底商和住宅的價(jià)格差別越來(lái)越大，商住樓的數(shù)量也急劇增多，問(wèn)題就越來(lái)越突出，商場(chǎng)業(yè)主對(duì)于17號(hào)文件的解釋難以理解，難以接受。這時(shí)，一種“誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偂钡睦砟畋汩_(kāi)始產(chǎn)生。我市從1998年開(kāi)始著手制定本地區(qū)的面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倢?shí)施細(xì)則，對(duì)于商住樓的分?jǐn)傇瓌t是“商住樓的底層樓梯只為樓上住戶服務(wù)，樓梯面積由樓上住戶分?jǐn)偂保@樣作的結(jié)果是：底商不參與底層樓梯間的分?jǐn)?，而樓上住宅卻需分?jǐn)側(cè)繕翘蓍g面積。這樣雖然容易解釋?zhuān)脖阌诓僮?，但卻加大了住宅的分?jǐn)偯娣e，住宅業(yè)主意見(jiàn)較大。同樣的兩幢樓，同樣的一個(gè)戶型，僅僅因?yàn)榈咨痰膯?wèn)題，面積差異很大。尤其對(duì)于那些商業(yè)用房不止一層，當(dāng)商業(yè)部位層數(shù)越多，住宅部位分?jǐn)偯娣e就越大，這樣面積相差就更多了，也就越不合理。
第3階段—誰(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)?。伴隨著新的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的出臺(tái)，我市人民政府以鄭政文〔2001〕20號(hào)文于2001年1月31日出臺(tái)了《鄭州市房屋建筑面積測(cè)算及共有共用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》。規(guī)則中制定了新的商住樓共用部位分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，規(guī)則中規(guī)定：“商住樓的商用部位的樓梯間（不含商業(yè)自用的）和突出屋面的樓梯間由全樓分?jǐn)?住宅部位的樓梯間由住宅分?jǐn)偂?。新?guī)則采用了多級(jí)分?jǐn)?，增加了?jì)算的難度，但是這樣做既體現(xiàn)了全樓的整體概念，也兼顧了誰(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t，顯得比較公平、合理。
從上述幾種算法中我們可以得出上述三種計(jì)算方案產(chǎn)生了三種計(jì)算結(jié)果，這些計(jì)算結(jié)果差異并非面積測(cè)算誤差而引起，是執(zhí)行政策上的差異，給權(quán)利人帶來(lái)的不同結(jié)果。通過(guò)對(duì)比，我們可以看出前兩種方案簡(jiǎn)單易操作，但計(jì)算粗略，產(chǎn)生了兩個(gè)極端。方案3采用了多級(jí)分?jǐn)?，使?jì)算細(xì)化，避免了兩種極端，體現(xiàn)了全樓的整體性，兼顧了商業(yè)與住宅的各自利益，更具合理性。
隨著建筑設(shè)計(jì)越來(lái)越復(fù)雜，簡(jiǎn)單的商住樓的誰(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)偟幕A(chǔ)上，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)各位同仁的孜孜探求，進(jìn)一步研究出了功能區(qū)分?jǐn)偟睦碚擉w系。根據(jù)共有建筑面積的使用功能，共有建筑面積共同建筑面積可分為三類(lèi)：
1、全樓共有公用的建筑面積：指為整幢服務(wù)的共有公用的建筑面積，此類(lèi)共有建筑面積為由全樓進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
2、功能區(qū)共有建筑面積：指專(zhuān)為某一功能區(qū)服務(wù)共有公用面積，如一幢樓內(nèi)專(zhuān)為某一商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)服務(wù)的值班室、樓梯、電梯及其管理用房等，這一類(lèi)為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積，應(yīng)由該功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偂?/p>
3、層共有公用面積：由于功能區(qū)設(shè)計(jì)不同，共有建筑面積有時(shí)也不同，各層的共有公用建筑明顯不同時(shí)，則應(yīng)區(qū)分為隔層的共有公用建筑面積，有各層分?jǐn)偢鲗拥墓灿泄妹娣e，例如各層的衛(wèi)生間和走道應(yīng)分?jǐn)偟较鄳?yīng)的層。有時(shí)候如果各層功能相同，層公用共有面積差別不大，為了保持相同戶型建筑面積一致，各層共有公用面積定為一個(gè)系數(shù)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
總之，在房產(chǎn)面積測(cè)算中共有公用面積的分?jǐn)傆?jì)算比較復(fù)雜，難度很大的一項(xiàng)工作，每戶分?jǐn)偯娣e消費(fèi)者很難計(jì)算出來(lái)，這就要求房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員具備高度的責(zé)任心，嫻熟的業(yè)務(wù)技能，端正的工作態(tài)度，正確的價(jià)值觀和科學(xué)的人生觀，只有這樣才能打造出業(yè)務(wù)精良的測(cè)繪隊(duì)伍。最后希望和更多的測(cè)繪單位同仁一起探索，如果在某方面認(rèn)識(shí)不足，還希望多批評(píng)指正。
張江峰
摘要：商住樓，一般都是城鎮(zhèn)住宅土地性質(zhì)上開(kāi)發(fā)的樓宇，通常都是臨街建造的，第1層、第1-2層、第1-3層為商業(yè)服務(wù)，上面為住宅，商業(yè)土地使用年限為40年，住宅土地使用年限為70年。商業(yè)部位的樓梯間的分?jǐn)偞笾陆?jīng)歷了3個(gè)階段：第1階段，商業(yè)部位樓梯間，全樓分?jǐn)?第2個(gè)階段，誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)?第3個(gè)階段，誰(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)?，分別進(jìn)行闡述，最后第3個(gè)階段的方法經(jīng)過(guò)反復(fù)論證，最為合理，沿用至今。房產(chǎn)測(cè)繪成果是為房產(chǎn)登記和市場(chǎng)的交易服務(wù)，測(cè)繪面積的分?jǐn)偟目茖W(xué)性、準(zhǔn)確性和合理性、切實(shí)保護(hù)老百姓合法權(quán)益，是擺在我們房產(chǎn)測(cè)繪人員的一個(gè)課題。
關(guān)鍵詞：商品房面積 商住樓分?jǐn)?公用面積
隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的商品房交易活動(dòng)愈來(lái)愈頻繁，商品房交易中，商品房面積作為量化指標(biāo)的重要性越來(lái)越被顯現(xiàn)出來(lái)。商品房面積投訴以及房地產(chǎn)商與業(yè)主之間關(guān)于商品房面積的糾紛越來(lái)越多，一度成為整個(gè)社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)測(cè)繪中的房屋面積計(jì)算與管理工作越來(lái)越受到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和社會(huì)公眾的重視。1995年建設(shè)部印發(fā)建房（1995）517號(hào)文件《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，1999年建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪和房屋面積計(jì)算管理工作的通知》，2000年出臺(tái)新的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》。這些規(guī)范性文件的出臺(tái)都為我國(guó)房地產(chǎn)測(cè)繪、房屋面積計(jì)算與管理工作走上標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化的道路奠定了基礎(chǔ)，從而保障和促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)管理工作的健康發(fā)展。
但是，由于我國(guó)幅員遼闊，地區(qū)差異很大，再加上歷史的原因，即便出臺(tái)了這么多的規(guī)則和規(guī)范，仍然只是定出了大的框架，而實(shí)施細(xì)則卻難以統(tǒng)一，其中尤以共有共用面積的分?jǐn)倖?wèn)題最為突出。在這里，我們就以我市為例，談一下商住樓的分?jǐn)倖?wèn)題以供探討。
一、商住樓分?jǐn)偟臍v史與現(xiàn)狀
我市是一個(gè)商貿(mào)城市，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市面貌日新月異，建筑形式推陳出新，商住樓這種下部商場(chǎng)，上部住宅的建筑形式在我市的樓市中得到了推崇。商住樓共有共用面積的分?jǐn)傆?jì)算大體經(jīng)歷了三個(gè)階段，具體如下：
第1階段—全樓分?jǐn)偂＜唇ㄔO(shè)部建房（1995）17號(hào)文件發(fā)布后，我市的商住樓按照517號(hào)文件規(guī)定的方法進(jìn)行分?jǐn)偂＿@種方法采用一個(gè)分?jǐn)傁禂?shù)，把樓梯間作為公用面積進(jìn)行全樓分?jǐn)?，沒(méi)有把商業(yè)部位不使用的樓梯間和住宅部位的樓梯間區(qū)分開(kāi)來(lái)，分別處理，底商和住宅按同樣的面積比例進(jìn)行分?jǐn)?，底商業(yè)主意見(jiàn)較大。但因當(dāng)時(shí)商住樓數(shù)量不多，問(wèn)題還不突出，沒(méi)有在社會(huì)上引起太大反響。
第2階段—誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)?。到?998年，由于底商和住宅的價(jià)格差別越來(lái)越大，商住樓的數(shù)量也急劇增多，問(wèn)題就越來(lái)越突出，商場(chǎng)業(yè)主對(duì)于17號(hào)文件的解釋難以理解，難以接受。這時(shí)，一種“誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偂钡睦砟畋汩_(kāi)始產(chǎn)生。我市從1998年開(kāi)始著手制定本地區(qū)的面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倢?shí)施細(xì)則，對(duì)于商住樓的分?jǐn)傇瓌t是“商住樓的底層樓梯只為樓上住戶服務(wù)，樓梯面積由樓上住戶分?jǐn)偂保@樣作的結(jié)果是：底商不參與底層樓梯間的分?jǐn)?，而樓上住宅卻需分?jǐn)側(cè)繕翘蓍g面積。這樣雖然容易解釋?zhuān)脖阌诓僮?，但卻加大了住宅的分?jǐn)偯娣e，住宅業(yè)主意見(jiàn)較大。同樣的兩幢樓，同樣的一個(gè)戶型，僅僅因?yàn)榈咨痰膯?wèn)題，面積差異很大。尤其對(duì)于那些商業(yè)用房不止一層，當(dāng)商業(yè)部位層數(shù)越多，住宅部位分?jǐn)偯娣e就越大，這樣面積相差就更多了，也就越不合理。
第3階段—誰(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)?。伴隨著新的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的出臺(tái)，我市人民政府以鄭政文〔2001〕20號(hào)文于2001年1月31日出臺(tái)了《鄭州市房屋建筑面積測(cè)算及共有共用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》。規(guī)則中制定了新的商住樓共用部位分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，規(guī)則中規(guī)定：“商住樓的商用部位的樓梯間（不含商業(yè)自用的）和突出屋面的樓梯間由全樓分?jǐn)?住宅部位的樓梯間由住宅分?jǐn)偂?。新?guī)則采用了多級(jí)分?jǐn)?，增加了?jì)算的難度，但是這樣做既體現(xiàn)了全樓的整體概念，也兼顧了誰(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t，顯得比較公平、合理。
從上述幾種算法中我們可以得出上述三種計(jì)算方案產(chǎn)生了三種計(jì)算結(jié)果，這些計(jì)算結(jié)果差異并非面積測(cè)算誤差而引起，是執(zhí)行政策上的差異，給權(quán)利人帶來(lái)的不同結(jié)果。通過(guò)對(duì)比，我們可以看出前兩種方案簡(jiǎn)單易操作，但計(jì)算粗略，產(chǎn)生了兩個(gè)極端。方案3采用了多級(jí)分?jǐn)?，使?jì)算細(xì)化，避免了兩種極端，體現(xiàn)了全樓的整體性，兼顧了商業(yè)與住宅的各自利益，更具合理性。
隨著建筑設(shè)計(jì)越來(lái)越復(fù)雜，簡(jiǎn)單的商住樓的誰(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)偟幕A(chǔ)上，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)各位同仁的孜孜探求，進(jìn)一步研究出了功能區(qū)分?jǐn)偟睦碚擉w系。根據(jù)共有建筑面積的使用功能，共有建筑面積共同建筑面積可分為三類(lèi)：
1、全樓共有公用的建筑面積：指為整幢服務(wù)的共有公用的建筑面積，此類(lèi)共有建筑面積為由全樓進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
2、功能區(qū)共有建筑面積：指專(zhuān)為某一功能區(qū)服務(wù)共有公用面積，如一幢樓內(nèi)專(zhuān)為某一商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)服務(wù)的值班室、樓梯、電梯及其管理用房等，這一類(lèi)為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積，應(yīng)由該功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偂?/p>
3、層共有公用面積：由于功能區(qū)設(shè)計(jì)不同，共有建筑面積有時(shí)也不同，各層的共有公用建筑明顯不同時(shí)，則應(yīng)區(qū)分為隔層的共有公用建筑面積，有各層分?jǐn)偢鲗拥墓灿泄妹娣e，例如各層的衛(wèi)生間和走道應(yīng)分?jǐn)偟较鄳?yīng)的層。有時(shí)候如果各層功能相同，層公用共有面積差別不大，為了保持相同戶型建筑面積一致，各層共有公用面積定為一個(gè)系數(shù)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
總之，在房產(chǎn)面積測(cè)算中共有公用面積的分?jǐn)傆?jì)算比較復(fù)雜，難度很大的一項(xiàng)工作，每戶分?jǐn)偯娣e消費(fèi)者很難計(jì)算出來(lái)，這就要求房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員具備高度的責(zé)任心，嫻熟的業(yè)務(wù)技能，端正的工作態(tài)度，正確的價(jià)值觀和科學(xué)的人生觀，只有這樣才能打造出業(yè)務(wù)精良的測(cè)繪隊(duì)伍。最后希望和更多的測(cè)繪單位同仁一起探索，如果在某方面認(rèn)識(shí)不足，還希望多批評(píng)指正。
