姚瑤

房產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)采取多個(gè)項(xiàng)目并行的經(jīng)營(yíng)模式。近年來(lái)出現(xiàn)了銷(xiāo)售乏力的情況，但房?jī)r(jià)還在大幅度的提升，房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的局勢(shì)下更是采用開(kāi)發(fā)更多項(xiàng)目來(lái)壓榨這樣的市場(chǎng)環(huán)境。這就導(dǎo)致如今的房地產(chǎn)環(huán)境變得極其惡劣。面對(duì)這樣的問(wèn)題只能對(duì)原有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目加大投資力度，而想要投資就需要向銀行與民間融資，其中銀行因?yàn)槿谫Y難度較大導(dǎo)致很多企業(yè)無(wú)法承受，民間融資的利息更是銀行融資的數(shù)倍。實(shí)際情況中，大部分城市的商品房都處于一個(gè)飽和的狀態(tài)。房產(chǎn)企業(yè)在售賣(mài)不出房產(chǎn)的情況下，開(kāi)發(fā)了更多的項(xiàng)目，導(dǎo)致積壓的房產(chǎn)項(xiàng)目不斷增加，銷(xiāo)售的時(shí)間也一再延長(zhǎng)。這就導(dǎo)致這些企業(yè)面對(duì)民間融資與銀行融資沒(méi)有相應(yīng)的還款能力。這樣的情況下，如果再發(fā)生房產(chǎn)方面的政策調(diào)控，只會(huì)導(dǎo)致這些房產(chǎn)企業(yè)面臨更大的壓力，導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)的還款更加困難。

風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向下房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀

內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估效果較差

如今，我國(guó)的大部分房產(chǎn)企業(yè)都將企業(yè)的運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)放在了如何開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)，如何吸引更多購(gòu)房者上，但卻忽視了風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向工作的重要性。這就會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)缺少對(duì)可能面臨風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與處理能力，在這種情況下，房產(chǎn)企業(yè)的每一筆投資都會(huì)面臨較大的虧損風(fēng)險(xiǎn)，這樣的風(fēng)險(xiǎn)往往都是難以預(yù)料并且難以應(yīng)對(duì)的。而風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向分析工作就能夠幫助企業(yè)提前發(fā)現(xiàn)指導(dǎo)項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，能夠提前對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避與應(yīng)對(duì)。并根據(jù)項(xiàng)目的重要性與風(fēng)險(xiǎn)的影響性制定對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防指標(biāo)。同時(shí)，也要進(jìn)一步完善內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估部門(mén)，設(shè)立專(zhuān)屬的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估管理部門(mén)，來(lái)對(duì)整個(gè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向進(jìn)行評(píng)估，并招聘更多的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員，來(lái)完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，讓企業(yè)能夠在一個(gè)較為穩(wěn)定的情況下發(fā)展，避免因?yàn)槊つ康耐顿Y導(dǎo)致虧損甚至破產(chǎn)的情況發(fā)生。在建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估部門(mén)后，要重視這一部門(mén)在企業(yè)內(nèi)部的重要性，定期由該部門(mén)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)營(yíng)情況與投資情況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，在完成評(píng)估后，嚴(yán)格按照評(píng)估的結(jié)果對(duì)企業(yè)的發(fā)展方向與投資目標(biāo)進(jìn)行變更，更好的適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化。

缺少內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理組織

內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理組織能夠迅速的發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上可能存在的風(fēng)險(xiǎn)要素，在發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后能夠及時(shí)報(bào)告給企業(yè)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避與應(yīng)對(duì)。但大量的房產(chǎn)企業(yè)缺少一支專(zhuān)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理隊(duì)伍，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)管理隊(duì)伍對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行把控就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境沒(méi)有足夠的應(yīng)對(duì)能力，也沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)大局的把控能力。這就導(dǎo)致一旦發(fā)生重大的市場(chǎng)變動(dòng)或嚴(yán)重的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，企業(yè)對(duì)這些問(wèn)題是沒(méi)有相應(yīng)的對(duì)應(yīng)方案的，很容易導(dǎo)致企業(yè)面臨嚴(yán)重的運(yùn)營(yíng)危機(jī)。

缺乏內(nèi)部控制監(jiān)管工作

企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督就是內(nèi)部控制工作的進(jìn)一步延伸。當(dāng)企業(yè)重視了內(nèi)部控制工作后，企業(yè)就會(huì)在內(nèi)部設(shè)立內(nèi)部控制監(jiān)管部門(mén)，這一部門(mén)內(nèi)部會(huì)由專(zhuān)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制人員與財(cái)務(wù)部門(mén)人員組成，這些人員會(huì)對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題加以把控與管理。但這樣的部門(mén)在設(shè)立后很容易處于一個(gè)架空的狀態(tài)，企業(yè)內(nèi)部其他部門(mén)也很難對(duì)這一部門(mén)提出的意見(jiàn)進(jìn)行采納，很多時(shí)候只是讓這一部門(mén)發(fā)揮普通的審核工作，這就導(dǎo)致這一部門(mén)缺少了原有的職能，無(wú)法發(fā)揮出本身應(yīng)有的作用。導(dǎo)致部門(mén)只能對(duì)員工監(jiān)管，而無(wú)法管控公司整體的運(yùn)營(yíng)方向與運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。

首先，企業(yè)內(nèi)部對(duì)于財(cái)產(chǎn)安全與經(jīng)營(yíng)效率的監(jiān)管工作處于嚴(yán)重缺失的狀態(tài)。其中，最常出現(xiàn)的問(wèn)題就是在施工現(xiàn)場(chǎng)的材料、工具等無(wú)人管理，常常出現(xiàn)損壞與丟失的情況。與顧客間也會(huì)頻繁的因?yàn)楹贤瑔?wèn)題而產(chǎn)生糾紛，影響到企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)作。企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高，其根本問(wèn)題就是內(nèi)部采購(gòu)人員在采購(gòu)中吃回扣，內(nèi)部管理人員與財(cái)務(wù)部門(mén)發(fā)生腐敗等，這些問(wèn)題都與企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)管相掛鉤。

同時(shí)，企業(yè)對(duì)于高層干部沒(méi)有對(duì)應(yīng)的管理辦法。所以要加強(qiáng)對(duì)高層干部的管理工作，嚴(yán)格管控企業(yè)內(nèi)部的財(cái)產(chǎn)。對(duì)采購(gòu)方面進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，避免企業(yè)內(nèi)部發(fā)生腐敗現(xiàn)象。

風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向下房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的完善措施

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與信息溝通機(jī)制

1.建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估值機(jī)制就在于企業(yè)根據(jù)原有的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向分析方案進(jìn)行建立。首先，要根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)制定出相應(yīng)的評(píng)估目標(biāo)與評(píng)估方法，對(duì)這個(gè)評(píng)估方案進(jìn)行規(guī)范。同時(shí)，要適當(dāng)?shù)恼衅敢徊糠謱?zhuān)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估人員，幫助企業(yè)完善自身的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。最后，要重視風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的重要作用，不能讓風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作停留于表面。

2.隨著如今網(wǎng)絡(luò)與信息技術(shù)的發(fā)展進(jìn)步，企業(yè)在信息的管理方面也應(yīng)當(dāng)緊跟時(shí)代加快發(fā)展的速度。企業(yè)可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)建立企業(yè)內(nèi)部的信息管理與信息管理系統(tǒng)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的信息進(jìn)行整理，并建立專(zhuān)用的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，讓工作人員能夠?qū)崟r(shí)對(duì)這些信息進(jìn)行訪問(wèn)與傳遞，讓信息做到全面共享。同時(shí)也要加快信息的上傳速度，應(yīng)當(dāng)在第一時(shí)間將企業(yè)內(nèi)部的變動(dòng)上傳到云端，例如施工進(jìn)度、財(cái)務(wù)變動(dòng)等情況都應(yīng)當(dāng)在整理后第一時(shí)間上傳，這對(duì)于企業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步是非常有必要的。企業(yè)需要根據(jù)內(nèi)部的信息量與企業(yè)工作人員數(shù)量來(lái)建設(shè)對(duì)應(yīng)體量的網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，工作人員可以憑借不同權(quán)限等級(jí)的賬號(hào)進(jìn)行登錄后，來(lái)對(duì)網(wǎng)絡(luò)中的企業(yè)信息進(jìn)行訪問(wèn)。這樣就能夠便于企業(yè)工作人員了解企業(yè)信息，也能讓企業(yè)管理人員更好的掌握企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況，便于管理企業(yè)。

建立風(fēng)險(xiǎn)管理組織

房產(chǎn)企業(yè)在加強(qiáng)內(nèi)部管理的同時(shí)也更加重視規(guī)避外部可能存在的風(fēng)險(xiǎn)與問(wèn)題。首先要在企業(yè)內(nèi)部建立專(zhuān)屬的管理機(jī)構(gòu)，管理機(jī)構(gòu)需要由不同部門(mén)的工作人員共同組成，并且制定對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理制度，這一制度能夠幫助企業(yè)員工對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題加以管控。同時(shí)，企業(yè)還需要建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警隊(duì)伍。這一隊(duì)伍能夠幫助企業(yè)更好的預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)所在，并幫助企業(yè)判斷風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的影響，以及如何規(guī)避這些可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。這一隊(duì)伍需要更加專(zhuān)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制人才加入，必須是財(cái)務(wù)、銷(xiāo)售等與風(fēng)險(xiǎn)常常接觸的工作人員，必要時(shí)可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管控人員來(lái)完善風(fēng)險(xiǎn)管理工作。