德勇

這是一套登記在妹妹名下的房產(chǎn)，但是姐姐卻說是她出資購買。到底應該算誰的？一起房產(chǎn)之爭，竟牽扯出一宗“案中案”。江蘇省揚州市黃姓姐妹倆因一套經(jīng)濟適用房產(chǎn)生矛盾，鬧上法庭。近日，揚州市邗江區(qū)人民法院對該起糾紛作出判決，并就案件中的疑點向相關職能部門發(fā)出司法建議。

以妹妹資格買經(jīng)濟適用房

2011年，妹妹黃二與丈夫離婚。根據(jù)法院判決，夫妻共同房產(chǎn)被判給男方，由于黃二的經(jīng)濟收入低，離婚后又沒有房子，可以享有經(jīng)濟適用房的購買資格。由于法院考慮黃二沒有地方居住，判決她可以暫住家中，所以她并不急需購房。但是黃二不愿意將申請經(jīng)濟適用房的大好機會白白浪費，在和姐姐黃大溝通之后，二人商議，由黃大出資、以黃二的名義購買相關經(jīng)濟適用房，等到可以交易過戶的時候，再將房屋由黃二名下過戶到黃大名下。

就這樣，姐妹二人很快辦好了相關手續(xù)。黃大累計向黃二轉(zhuǎn)賬20余萬元用于購房，并且支付給了妹妹一定的酬謝費，相當于從黃二手中買到了購買經(jīng)濟適用房的資格，俗稱“房票”。老大認為自己買到了便宜的房子，老二認為自己轉(zhuǎn)讓買房指標都能賺到一定的報酬，兩人各取所需，此時的姐妹二人都很得意。

兩年后，該經(jīng)濟適用房成功交房，黃大在對房屋進行裝修后，一家子住了進去，并且保管著以妹妹名字購買房子的相關產(chǎn)權證明等材料。

房屋過戶突發(fā)變卦

住滿5年的經(jīng)濟適用房，根據(jù)國家法律規(guī)定，原業(yè)主只要補齊房屋成交額的10%綜合地價款就可以出售過戶。當姐姐滿心歡喜地提出過戶的時候，妹妹不答應了。因為當初20余萬元購買的這處房屋，已經(jīng)漲至100余萬元。面對如此巨大的差價，黃二要求姐姐一家搬出房子。姐姐一家心想，當初若不是自己掏錢買這套房，她黃二根本沒有那個能力買，現(xiàn)在黃二看房子漲價增值了，竟然不守信用，翻臉不認賬，也要求黃二返還當初的購房款20余萬元，并且要求賠償房屋按市場價值計算的增值差額70余萬元。

2020年10月，妹妹先以排除妨害糾紛為由訴至法院，認為購房人為自己，要求姐姐一家搬離房屋。案件審理過程中，姐姐又將妹妹告上法庭，要求其返還相應的購房款及房屋增值差價等，江蘇省揚州市邗江法院受理案件后，將兩案合并審理。

庭審過程中，姐姐黃大向法官陳述當初“借名買房”的過程，并提交了轉(zhuǎn)賬20余萬元用于購房以及付給妹妹酬謝費的相關證據(jù)，姐姐表示：“當初只是借妹妹的名來買的房，實際出資和居住都是我?！倍?，該房屋的房屋產(chǎn)權證雖然登記在黃二名下，但一直在黃大手中保管。

對此，黃二表示，雙方并不存在“借名買房”的事情，更沒有“借名買房”的協(xié)議，享有經(jīng)濟適用房資格的人是她，法律上的房屋所有權應以房產(chǎn)部門的登記為準，“我只是向她借錢買了這套房，并且將房屋借給她居住而已。”因此，她有權要回自己的房子。

查明借名買房屬實

法院認為，黃大和黃二是親姐妹，在沒有發(fā)生房屋糾紛矛盾之前，姐妹關系非常好，存在“借名買房”的感情基礎；而且，從辦理手續(xù)、裝修房屋及保管相關憑證等情形來看，如果是妹妹“借房”給姐姐居住，又怎會將所有的材料交給姐姐保管呢？這顯然極不合理；同時，從多份錄音資料中可以得知，妹妹黃二曾就如何補償黃大進行了商談。綜合證據(jù)之后，法院認為姐妹二人確曾“借名買房”。

根據(jù)《經(jīng)濟適應住房管理辦法》第二十五條規(guī)定，城市低收入家庭申請購買經(jīng)濟適用住房應同時符合下列條件：（一）具有當?shù)爻擎?zhèn)戶口；（二）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準；（三）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標準。黃大家里有住房一套，夫妻收入豐厚，不符合經(jīng)濟適用房的申請條件。而處于離婚期的黃二，無房而且無經(jīng)濟來源，她符合經(jīng)濟適用房的申請條件。而實際占有并控制這套經(jīng)濟適用房的人為黃大，明顯屬于黃大向黃二“借名買房”。借名買房，指以他人（符合購買條件的人）名義購買經(jīng)濟適用房等政府限制購買的房產(chǎn)，名義買房人和實際買房人簽訂合同，約定實際買房人以符合政府規(guī)定條件的人的名義買房，等到政府允許轉(zhuǎn)讓時再將房產(chǎn)過戶到實際買房人名下。實際買房人支付購房款和額外一筆酬金給名義買房人。

借名買房合同，在履行過程中，如果發(fā)生糾紛，出資購房人很有可能被認定為無效，其理由主要應從政府推出經(jīng)濟適用房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況才推出這項針對特殊人群的優(yōu)惠政策，而名義買房人轉(zhuǎn)讓的實際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購房權，如果這類合同有效，就會使原來不符合購房條件的人購買經(jīng)濟適用房，而原應享受經(jīng)濟適用房的人群的住房條件仍然沒有得到改善，這樣就違背了社會公共利益。這也是一種以合法形式掩蓋非法目的規(guī)避法律的民事行為，根據(jù)我國《民法典》第一百五十三條：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強制性規(guī)定不導致該民事法律行為無效的除外?！钡谝话傥迨鍡l：“無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力?！?/p>

對此法院認為，本案中，黃大、黃二之間的“借名買房”行為無效，故對于黃大依據(jù)合同占用的房屋，應當返還給黃二，對黃二要求黃大返還占用房屋的訴訟請求予以支持。對黃大提出的要求黃二返還購房款、購房契稅、不可移動裝飾裝修價格20余萬元的訴訟請求予以支持。

近日，邗江法院作出判決，要求黃大在一定期限內(nèi)騰空房屋交付給黃二；黃二將購房款、購房契稅、不可移動裝飾裝修價格共計20余萬元返還給黃大。

司法建議：徹查妹妹買房資格

法院認為，本案中，黃二因離婚而符合經(jīng)濟適用房購買資格，但其離婚不離家，取得購買資格后予以轉(zhuǎn)手變賣獲利，存在弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件、騙購經(jīng)濟適用住房的可能性。本案中，黃二將購房權私自轉(zhuǎn)讓給沒有購房資格的原告的行為已經(jīng)違反了我國關于購買經(jīng)濟適用住房的相關規(guī)定，客觀上也損害了社會公共利益，妨礙了其他符合購房條件人的購買權。

于是，在本案判決生效后，邗江法院向揚州市住房保障中心發(fā)出司法建議，建議對黃二購房資格重新審查。

該案承辦法官介紹，因酬謝金、房屋增值差價的審理與審查結(jié)果相關聯(lián)，故在該案中暫不處理，待審查結(jié)果作出后，當事人可以另行起訴，對于房屋增值差價根據(jù)雙方的過錯予以承擔，“對于酬謝金，根據(jù)是否存在當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的情況，決定是否收歸國家所有?！?/p>

市住房保障中心：“房票”不得隨意轉(zhuǎn)讓

依據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第四十三條規(guī)定：對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購經(jīng)濟適用住房或單位集資合作建房的個人，由市、縣人民政府經(jīng)濟適用住房主管部門限期按原價格并考慮折舊等因素作價收回所購住房，并依法和有關規(guī)定追究責任。對出具虛假證明的，依法追究相關責任人的責任。揚州市住房保障中心相關工作人員表示，將依據(jù)司法建議的相關內(nèi)容，對黃二當時申請購房的資格進行審查，如果確有弄虛作假的情況，將取消黃二其享受經(jīng)濟適用房待遇，按照一定的商品房標準補齊購房差價。

“對于經(jīng)濟適用房而言，必須要購房者本人居住，如果并非本人居住，我們默認入住者為承租方，會要求承租方盡快退房，誰的房子由誰來住?！毕嚓P工作人員表示，對于黃大等購買“房票”的人而言，其雖然主張出資購買了房屋，但是該主張沒有依據(jù)，在法律上也無法保障自己的購房權益，存在一定的風險，“‘房票不得隨意轉(zhuǎn)讓，無論是轉(zhuǎn)讓者和購買者，都擾亂了社會秩序，不僅自身權益無法保障，而且損害了他人利益?！?/p>