摘要：不動產(chǎn)作為生活中極為重要的個人資產(chǎn)之一，涉及糾紛時第一個想到的就是對方名下是否有不動產(chǎn)權(quán)，能否達(dá)到保障自己權(quán)益的目的。所以一直以來律師查詢不動產(chǎn)登記資料的權(quán)限都極具爭議性，律師查詢權(quán)限和范圍到底是哪些，現(xiàn)實中工作人員應(yīng)該如何接待，依據(jù)又是什么。關(guān)于以上問題，本文根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、實際案例和工作經(jīng)驗談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

關(guān)鍵詞：律師;不動產(chǎn)登記資料;查詢

在日常工作中，遇到律師查詢不動產(chǎn)登記資料爭議的焦點基本都在律師是否有所有不動產(chǎn)信息的調(diào)查取證權(quán)，律師認(rèn)為只要律師攜帶了受理案件通知書、律所介紹信、律師證，不管案件是否涉及申請查詢的不動產(chǎn)信息，不動產(chǎn)查詢部門都應(yīng)該根據(jù)《中華人民共和國律師法》第三十五條1律師有調(diào)查取證的權(quán)利而提供給律師。

本文認(rèn)為，其一，《律師法》規(guī)定是律師有調(diào)查與承辦法律事務(wù)有關(guān)的情況;其二，《民法典》第二百一十八條2規(guī)定利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料。兩者規(guī)定不矛盾，律師調(diào)查取證既需符合《律師法》，也需符合《民法典》相關(guān)規(guī)定。其三，《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》是實際操作中的詳細(xì)規(guī)定，只要沒有上位法沖突，也應(yīng)當(dāng)遵循。

首先，我們了解一個案例。看看2019年南寧鐵路運輸中級人民法院的（2019）桂71行終128號的行政裁定書。該案件起因是：吳律師持法院受理案件通知書及相關(guān)證件到南寧市不動產(chǎn)登記中心申請查詢對方當(dāng)事人房屋所有權(quán)信息，南寧市不動產(chǎn)登記中心以吳律師提交的材料不足以確定相關(guān)民事訴訟案件與申請查詢的房產(chǎn)存在利害關(guān)系，不符合《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第十九條3所規(guī)定的利害關(guān)系人的申請查詢條件為由不予受理吳律師的查詢申請。

審理過程中，一審法院認(rèn)為國土資源部發(fā)布的《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》屬于部門規(guī)章，是執(zhí)行性或補充性的行政規(guī)范。吳律師作為代理律師有權(quán)依法調(diào)取證據(jù)，但調(diào)查取證的權(quán)限也需受到相關(guān)行政法律法規(guī)及部門規(guī)章的約束，除非該部門規(guī)章與上位法相沖突。二審法院查明的事實與一審法院查明的事實基本一致。另外，二審法院認(rèn)為《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第四條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人可以自行或委托律師或者其他代理人查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，但當(dāng)委托律師或者其他代理人查詢時，查詢權(quán)利主體仍是不動產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人，而非受委托律師或者其他代理人。因此，法院終審裁定駁回了吳律師的起訴。

基于以上法律思維， 2018年3月施行的《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）針對不動產(chǎn)登記資料的查詢主體、查詢權(quán)限、受理資料等詳盡的規(guī)范可以作為查詢受理依據(jù)。其中，第四章 利害關(guān)系人查詢?yōu)槁蓭熒暾埐樵儾粍赢a(chǎn)登記資料提供了依據(jù)，也明確了律師查詢權(quán)限。根據(jù)《暫行辦法》作者分析了利害關(guān)系人代理律師查詢不動產(chǎn)登記資料權(quán)限如下：

一、查詢范圍。

包括不動產(chǎn)登記結(jié)果、不動產(chǎn)登記原始資料。

根據(jù)《暫行辦法》第二條4，不動產(chǎn)登記資料包括不動產(chǎn)登記結(jié)果和不動產(chǎn)登記原始資料。根據(jù)第十九條，提供因不動產(chǎn)構(gòu)成利害關(guān)系證明的查詢?nèi)松暾埐樵兊?，查詢結(jié)果僅包括不動產(chǎn)登記簿等不動產(chǎn)登記結(jié)果，不包含不動產(chǎn)登記原始資料。

如果需要查詢不動產(chǎn)登記原始資料，可以根據(jù)第二十三條規(guī)定5，律師持調(diào)查令可以查詢不動產(chǎn)登記資料，這就包括了不動產(chǎn)登記結(jié)果和不動產(chǎn)登記原始資料。

二、查詢主體。

一是因不動產(chǎn)構(gòu)成利害關(guān)系的當(dāng)事人的代理律師?！稌盒修k法》中明確的因不動產(chǎn)構(gòu)成利害關(guān)系的當(dāng)事人的代理律師，根據(jù)第十九條規(guī)定，都需因不動產(chǎn)構(gòu)成了利害關(guān)系，第三款兜底條款根據(jù)上面兩款也可以得知是因不動產(chǎn)構(gòu)成利害關(guān)系的其他法律規(guī)定的情形。

二是非因不動產(chǎn)構(gòu)成利害關(guān)系的其他案由，如民間借貸糾紛等的當(dāng)事人的代理律師?，F(xiàn)實工作中經(jīng)常遇到此類代理律師，一般都需“以人查房”，此種情況在《暫行辦法》中并沒有明確的規(guī)定，但可以適用第二十三條。

三、查詢對象。

一是因不動產(chǎn)構(gòu)成利害關(guān)系的某特定不動產(chǎn)登記信息;二是非因不動產(chǎn)構(gòu)成利害關(guān)系的其他案由，需“以人查房”查詢對方當(dāng)事人名下所有不動產(chǎn)登記信息。

四、申請查詢時需提交的材料。

一是因不動產(chǎn)構(gòu)成利害關(guān)系的代理律師，根據(jù)《暫行辦法》第八條6、第九條7、第二十條8、第二十三條相關(guān)內(nèi)容，需要提供的材料如下：查詢申請書、利害關(guān)系人的身份證明材料、委托書、因不動產(chǎn)構(gòu)成利害關(guān)系的證明材料、律師證、律師事務(wù)所出具的證明材料。

二是非因不動產(chǎn)構(gòu)成利害關(guān)系的其他案由的代理律師，申請“以人查房”，根據(jù)《暫行辦法》第八條、第二十三條相關(guān)規(guī)定，需提供的材料如下：查詢申請書、利害關(guān)系人的身份證明材料、律師證、律師事務(wù)所出具的證明材料、人民法院調(diào)查令。

五、特別規(guī)定意向利害關(guān)系人的代理律師查詢規(guī)范。

除《暫行辦法》第十九條、第二十條規(guī)定的情況外，還有第二十一條9、第二十二條10特殊情況的查詢規(guī)定，即意向利害關(guān)系人。意向利害關(guān)系人，根據(jù)條款內(nèi)容，是指有買賣、租賃、抵押不動產(chǎn)意向或擬就不動產(chǎn)提起訴訟或者仲裁等，但還沒有具體民事行為，不能提供第二十條規(guī)定的利害關(guān)系證明材料，沒有與不動產(chǎn)構(gòu)成實際利害關(guān)系的人。其代理律師可以申請查詢相關(guān)不動產(chǎn)登記簿記載的下列信息：⑴不動產(chǎn)的自然狀況;⑵不動產(chǎn)是否存在共有情形;⑶不動產(chǎn)是否存在抵押權(quán)登記、預(yù)告登記或者異議登記情形;⑷不動產(chǎn)是否存在查封登記或者其他限制處分的情形;⑸申請驗證所提供的被查詢不動產(chǎn)權(quán)利主體名稱與登記簿的記載是否一致;⑹不動產(chǎn)的共有形式;⑺要求辦理查封登記或者限制處分機關(guān)的名稱。這類查詢情況需提供的材料比較簡單，因僅有意向，提供意向利害關(guān)系人身份證明、委托書、律所介紹信、律師證、不動產(chǎn)坐落或不動產(chǎn)證書號或不動產(chǎn)單元號即可了解相關(guān)信息。

結(jié)束語：

綜上所述，利害關(guān)系人的代理律師申請查詢不動產(chǎn)登記資料依據(jù)明確，權(quán)限清晰，在實際工作和操作中，應(yīng)當(dāng)以《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》為依據(jù)，規(guī)范不動產(chǎn)登記資料查詢窗口工作人員接待流程。在接待利害關(guān)系人代理律師查詢時，需做到有理有據(jù)，做好解釋和溝通工作。

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作者簡介：

張羽雁（1992.10）女，廣西桂林人，本科，研究方向：不動產(chǎn)登記資料查詢