劉俊剛

（蕪湖市物業(yè)管理處，安徽 蕪湖241000）

老舊小區(qū)改造成為當(dāng)前新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要議題。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2020〕23號(hào)）和《安徽省人民政府辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實(shí)施意見(jiàn)》（皖政辦〔2020〕21號(hào)）、《省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于開(kāi)展2020年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造民生工程績(jī)效自評(píng)工作的通知》等文件精神，蕪湖市積極推動(dòng)老舊小區(qū)改造工程。蕪湖市作為安徽省第二大經(jīng)濟(jì)體，在長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展中發(fā)揮著舉足輕重的作用。因此，通過(guò)實(shí)地調(diào)查獲取蕪湖市老舊小區(qū)改造現(xiàn)狀，總結(jié)蕪湖市老舊小區(qū)改造中存在的主要問(wèn)題，通過(guò)采用綠色建筑技術(shù)優(yōu)化升級(jí)老舊小區(qū)改造工程，并有針對(duì)性地提出改造路徑和對(duì)策建議，為蕪湖市及周邊老舊小區(qū)改造提供實(shí)踐參考[1-4]。

1 老舊小區(qū)改造及綠色建筑技術(shù)內(nèi)涵

老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，改造時(shí)間長(zhǎng)、涉及主體多，老舊小區(qū)整治內(nèi)容包括物質(zhì)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)和制度環(huán)境等方面，包括建筑格局和外觀、公共與安全環(huán)境、社區(qū)治理體系等多方位的綜合整治。綠色建筑技術(shù)是以生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展理論為核心的新型現(xiàn)代建筑技術(shù)，倡導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展、與生態(tài)和自然環(huán)境系統(tǒng)共生。目前，老舊小區(qū)改造中所運(yùn)用的綠色建筑技術(shù)主要包括:對(duì)某些舊建筑的性能檢測(cè)和抗震；建筑外墻和屋頂改造；建筑雨水收集與利用；智能化電梯；小區(qū)停車庫(kù)改造；供熱計(jì)量與老舊管網(wǎng)更新；垃圾分類和LED照明改造；海綿化改造等。運(yùn)用綠色建筑技術(shù)對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造，有利于減少老舊小區(qū)的能耗，提高老舊小區(qū)的居住質(zhì)量。

2 蕪湖市老舊小區(qū)改造基本情況

2020年，蕪湖市改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)121個(gè)，涉及住戶四千多戶，房屋總建筑面積三百多萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資4.2億元。截至2020年12月底，改造工作全部完成，實(shí)際完成投資4.4億元，項(xiàng)目完成率和投資完成率分別為100%、105%。蕪湖市老舊小區(qū)改造中立足小區(qū)居民最關(guān)心、最迫切的實(shí)際需要，改善居住環(huán)境。按照基礎(chǔ)型、完善型和提升型三種類型改造。基礎(chǔ)型側(cè)重拆除違建，解決供水、排水、供氣、供電、道路、通信、停車等基本需求。完善型改造是從加裝電梯、房屋維修改造、配套停車場(chǎng)及充電樁、活動(dòng)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、智慧安防設(shè)施等方面開(kāi)展。提升型是通過(guò)增設(shè)社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、家政、體育設(shè)施、智能信包（快件）箱等便民設(shè)施，提高社區(qū)居住舒適度。從目前工程情況統(tǒng)計(jì)來(lái)看，改造多側(cè)重于基礎(chǔ)設(shè)施、居住環(huán)境的改善，對(duì)老舊小區(qū)外墻屋面、防水雨污分流、暢通道路、弱電管線下地及改造升級(jí)、景觀靚化等方面綠色建筑技術(shù)改造正逐步完成。

3 基于綠色建筑技術(shù)的蕪湖市老舊小區(qū)改造路徑

蕪湖市老舊小區(qū)改造過(guò)程中，運(yùn)用綠色建筑技術(shù)不僅提高了老舊小區(qū)的舒適度，同時(shí)減輕其在發(fā)展過(guò)程中的污染以及減少了能源消耗等問(wèn)題。堅(jiān)持以人民為中心，創(chuàng)新老舊小區(qū)改造理念和流程，圍繞建設(shè)“省域副中心城市和長(zhǎng)三角具有重要影響力的現(xiàn)代化大城市”目標(biāo)，大力提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造效果，有效改善居民的居住條件和生活水平，助力城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

3.1 建筑構(gòu)造改造

建筑外墻對(duì)建筑能耗有著較大的影響。蕪湖市目前老舊小區(qū)外墻改造主要通過(guò)巖棉防火隔離帶設(shè)置，鋼制護(hù)角線安裝來(lái)提升保溫板的耐久性與抗裂性。建筑外墻立面主要從墻面粉刷、線路及排水管道整理、外墻加裝物，如空調(diào)外機(jī)、防護(hù)欄等進(jìn)行統(tǒng)一整理，實(shí)現(xiàn)美觀、實(shí)用、安全的目標(biāo)，外墻涂料選擇兼顧美觀性、經(jīng)濟(jì)性、耐久性。

建筑外窗是建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫節(jié)能較為薄弱的部分。蕪湖市夏季炎熱，存在南向與西向窗戶遮陽(yáng)的問(wèn)題。原有老舊小區(qū)一般采用單玻單層鋼窗，可通過(guò)加裝遮陽(yáng)窗改善保溫隔熱效果。此外，增加建筑外遮陽(yáng)不僅可以阻擋白天的熱輻射，在夜晚也可以保持室內(nèi)溫度，實(shí)現(xiàn)節(jié)約建筑能耗。

蕪湖市老舊小區(qū)多為開(kāi)敞式樓梯間，存在窗洞通透、缺少門斗等問(wèn)題，致使小區(qū)安全、節(jié)能保溫效果較差。采用“封閉樓梯間+邊庭加建”綠色建筑技術(shù)，即安裝樓宇保溫門對(duì)樓梯間進(jìn)行封閉，加建邊庭以促使太陽(yáng)光均勻地對(duì)室內(nèi)進(jìn)行照射。改造后，不僅有效地避免了夏季陽(yáng)光直射房間，還保證了冬季室內(nèi)的溫度。

3.2 系統(tǒng)設(shè)備改造

對(duì)蕪湖市老舊小區(qū)市政管線方面進(jìn)行改造。在雨水、污水系統(tǒng)改造方面，按照海綿化城市設(shè)計(jì)理念，對(duì)現(xiàn)狀已完成雨污分流排水的小區(qū)排水管道進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，對(duì)現(xiàn)狀無(wú)法滿足污水排放量的管道進(jìn)行更換。對(duì)老舊管道及電力線進(jìn)行更新，重新整理排布復(fù)雜的通信及電力線，維護(hù)、修繕與規(guī)范不符的地下綜合管線。在布置地上和地下綜合管線時(shí)，供水管充分考慮消防用水和小區(qū)亮化工程。

3.3 場(chǎng)地環(huán)境改造

場(chǎng)地環(huán)境改造主要涉及景觀綠化、道路、路燈養(yǎng)護(hù)及垃圾處理等方面。景觀綠化植物選擇要充分考慮植物的養(yǎng)護(hù)成本和種植效果，減少草坪的面積，加大喬木、灌木的種植數(shù)量。道路改造以修補(bǔ)破損路段、完善通行能力和確保消防安全為主。對(duì)小區(qū)停車場(chǎng)的綠色改造，要充分考慮種植草格停車位，提高環(huán)保性能。小區(qū)路燈以經(jīng)濟(jì)、實(shí)用為主，多采用太陽(yáng)能路燈、節(jié)能燈及LED燈，適當(dāng)選用有簡(jiǎn)單造型的燈桿，增強(qiáng)美觀性。對(duì)安裝了監(jiān)控設(shè)備的小區(qū)，進(jìn)行設(shè)備維護(hù)及攝像頭的加裝，營(yíng)造良好的景觀效果。對(duì)現(xiàn)狀小區(qū)內(nèi)垃圾收集箱進(jìn)行規(guī)劃拆除，公共活動(dòng)空間可設(shè)立垃圾集中分類收集點(diǎn)，單元門口布置加蓋垃圾分類箱，配合布置垃圾分類指示牌，方便居民學(xué)習(xí)并能正確分類及投放垃圾。

4 加快蕪湖市老舊小區(qū)改造進(jìn)程的建議

4.1 提升綠色建筑功能價(jià)值

打造綠色建筑滿足小區(qū)居民安全和生活需求，在中江新村、月河新村、麻紡廠宿舍、愛(ài)國(guó)小區(qū)、芝山新村5個(gè)成片組團(tuán)改造項(xiàng)目，合理利用閑置空間以及存量資源，增設(shè)消防設(shè)施、健身廣場(chǎng)、定點(diǎn)垃圾分類等設(shè)施，建設(shè)養(yǎng)老、托育、助餐、便民市場(chǎng)等社區(qū)專項(xiàng)綠色建筑服務(wù)設(shè)施，方便小區(qū)居民生活，有效提升居民生活品質(zhì)。

4.2 編制老舊小區(qū)綠色建筑技術(shù)改造方案

各縣（市）區(qū)政府、管委會(huì)根據(jù)老舊小區(qū)改造規(guī)劃建立項(xiàng)目庫(kù)，充分了解居民需求，編制綠色建筑技術(shù)改造計(jì)劃。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造設(shè)計(jì)方案要融入智慧社區(qū)、綠色節(jié)能等建設(shè)理念，通過(guò)反復(fù)探討并經(jīng)市住建局組織的聯(lián)合審查通過(guò)后啟動(dòng)。

4.3 加強(qiáng)項(xiàng)目管理

將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造各類審批事項(xiàng)納入工程建設(shè)項(xiàng)目審批管理系統(tǒng)監(jiān)管范圍，簡(jiǎn)化施工許可證辦理手續(xù)。在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)融入綠色建筑技術(shù)理念，落實(shí)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等項(xiàng)目改造建設(shè)各方的主體責(zé)任，建立城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綠色建筑技術(shù)改造質(zhì)量安全監(jiān)管機(jī)制，推選義務(wù)監(jiān)督員，跟蹤老舊小區(qū)綠色建筑技術(shù)改造全過(guò)程。

4.4 建立長(zhǎng)效機(jī)制

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綠色建筑技術(shù)改造后，在街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)組織協(xié)調(diào)指導(dǎo)下，成立業(yè)委會(huì)，及時(shí)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開(kāi)展專業(yè)化物業(yè)服務(wù)；暫不具備條件的小區(qū)，由街道（鎮(zhèn)）辦事處牽頭征求業(yè)主意見(jiàn)，可通過(guò)托管、社會(huì)組織代管、居民自管等方式進(jìn)行管理，維護(hù)老舊小區(qū)改造成果。