姚亞亞 李 瑜

（延安大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院，陜西 延安 716000）

一、引言

房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展涉及到眾多利益相關(guān)者，這一概念眾所周知。企業(yè)的經(jīng)營績效評價經(jīng)歷了從傳統(tǒng)杜邦分析體系、EVA評價方法再到BSC等漫長的過程，現(xiàn)代企業(yè)使用最多的還屬BSC。目前學(xué)者主要使用DEA模型的方法、因子分析法與房地產(chǎn)上市公司績效指標(biāo)結(jié)合的方法對房地產(chǎn)經(jīng)營績效進(jìn)行研究。盡管很多學(xué)者根據(jù)財務(wù)指標(biāo)對房地產(chǎn)公司經(jīng)營績效進(jìn)行了多角度多方位的研討，但從利益相關(guān)者滿意度與經(jīng)營績效的關(guān)系方面研究的甚少?；诖?，本文通過構(gòu)建一個將經(jīng)營績效和利益相關(guān)者滿意度從主客觀兩個角度有效結(jié)合的評價體系，最后以保利地產(chǎn)2015年～2019年的指標(biāo)數(shù)據(jù)為例進(jìn)行例證分析，并提出研究結(jié)論和建議。

二、房地產(chǎn)公司經(jīng)營績效與利益相關(guān)者滿意度關(guān)系的體系構(gòu)建

1.房地產(chǎn)公司經(jīng)營績效評價指標(biāo)設(shè)計及分值確定

考慮到房地產(chǎn)行業(yè)特點及體現(xiàn)出房地產(chǎn)公司綜合績效，確定股東、債權(quán)人、客戶、員工以及社會為一級指標(biāo)并設(shè)在企業(yè)績效評價模型中，以達(dá)到滿足各利益相關(guān)者需求的目的。本文共設(shè)立了25個評價指標(biāo)，其中包括5個一級指標(biāo)、20個二級指標(biāo)。首先，由整理好的數(shù)據(jù)確定二級指標(biāo)值；然后，利用功效函數(shù)法進(jìn)行無量綱處理；最后，采用加權(quán)平均法將處理后的指標(biāo)值用權(quán)數(shù)進(jìn)行綜合，得分即滿意度。

對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營績效評價指標(biāo)需要做如下處理：

（1）確定房地產(chǎn)業(yè)各項評價指標(biāo)的滿意值和不允許值

通常情況下，滿意值是指某一行業(yè)中該指標(biāo)達(dá)到的最大值，不允許值為最小值。滿意值與不允許值之差作為允許變動范圍的參照區(qū)間。本文選取的房地產(chǎn)業(yè)的樣本案例為在深交所上市的保利地產(chǎn)，因此選取5個深滬交所房地產(chǎn)上市公司2015年～2019年的財務(wù)數(shù)據(jù)確定滿意值和不允許值取值范圍參照物，包括萬科、保利地產(chǎn)、中國寶安、大悅城以及綠地控股，得到行業(yè)最大最小值具體值表（因篇幅問題，該表不在文中展示）。

（2）指標(biāo)的預(yù)處理

將研討對象各指標(biāo)中的實際值采用無量綱化處理，計算各指標(biāo)的單項評價得分，得分?jǐn)?shù)據(jù)的區(qū)間定為[1，5]。無量綱處理計算公式如下：

其中，Xmax表示同年我國房地產(chǎn)滬深上市公司該指標(biāo)的滿意值；Xmin表示同年我國房地產(chǎn)深滬上市公司該指標(biāo)的不允許值；表示X1每一項定量指標(biāo)的實際值；Z1表示無量綱化處理后的值。

（3）計算各利益相關(guān)者滿意度的綜合得分

計算公式為：YK=ΣZ1P1

其中，P1代表各利益相關(guān)者滿意度所占權(quán)重。

2.房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效評價指標(biāo)權(quán)重的確定

權(quán)重的設(shè)定是個比較復(fù)雜的過程，本文通過參閱中外文獻(xiàn)以及結(jié)合我國的實際情況，將算術(shù)平均法設(shè)為本文設(shè)定研究企業(yè)績效評價指標(biāo)權(quán)重的方法。根據(jù)目前房地產(chǎn)企業(yè)所處的經(jīng)營狀況，本文確定各指標(biāo)權(quán)重如下：

其一，五個主要利益相關(guān)者，因此每項一級指標(biāo)的權(quán)重均為1/5；由于各指標(biāo)得分區(qū)間[1，5]，故利益相關(guān)者滿意度得分區(qū)為[0.2，1]。

其二，每項一級指標(biāo)下設(shè)的各項二級指標(biāo)在其同級別內(nèi)具有相等的重要程度。

三、該評價體系基于保利地產(chǎn)的分析應(yīng)用

1.數(shù)據(jù)來源及選擇

本文選取保利地產(chǎn)2015年～2019年期間年報數(shù)據(jù)作為分析對象，應(yīng)用該綜合評價體系加以分析。本文選取該時間序列為研究期間，期望通過分析其變化，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的短板及改進(jìn)方向，為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的探究提供可靠建議。本文數(shù)據(jù)來源于各公司年報、網(wǎng)易財經(jīng)和國泰安數(shù)據(jù)庫。

2.保利地產(chǎn)經(jīng)營績效評價

將各指標(biāo)實際值進(jìn)行無量綱化處理后再采用算術(shù)平均法確定各同一級別指標(biāo)權(quán)重具體值，由此計算出保利地產(chǎn)利益相關(guān)者角度的績效評價得分。具體見表1。

表1 保利地產(chǎn)2015年～2019年利益相關(guān)者滿意度得分情況

3.基于利益相關(guān)者滿意度的保利地產(chǎn)經(jīng)營績效分析

（1）股東滿意度經(jīng)營績效評價結(jié)果

①盈利能力分析。本文選用以下4個指標(biāo)來反映保利地產(chǎn)的盈利能力。依據(jù)保利地產(chǎn)年報獲得指標(biāo)如表2所示。

表2 保利地產(chǎn)集團2015年～2019年度盈利能力情況

2015年～2016年度每股收益下降了22.26%，說明企業(yè)在2016年度盈利能力明顯下降，但是2017年度恢復(fù)到穩(wěn)定增長狀態(tài)。對于凈資產(chǎn)收益率與總資產(chǎn)報酬率在2016年度發(fā)生了小幅度的變化，對企業(yè)盈利能力影響不是很大。成本費用利潤率2016年下降了19.35%。成本利潤率主要是反映企業(yè)投入產(chǎn)出水平。2016年度該指標(biāo)的下降表明企業(yè)的產(chǎn)出低，即庫存量大，使得企業(yè)的盈利能力不容樂觀，但由于2016年中央經(jīng)濟會議提出去庫存等一系列房產(chǎn)政策，企業(yè)在未來的盈利能力有所增長。

②營運能力指標(biāo)分析。本文選取以下3個指標(biāo)來反映保利地產(chǎn)的營運能力，指標(biāo)值如表3所示。

表3 保利地產(chǎn)集團2015年～2019年營運能力情況

由表3可得，保利地產(chǎn)營運能力基本保持穩(wěn)定，固定資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于存貨周轉(zhuǎn)率，但其波動范圍在10%以內(nèi)，長期來看其波動較緩穩(wěn)定性較強；考慮到房地產(chǎn)行業(yè)存貨的特殊性將其與龍頭企業(yè)萬科進(jìn)行對比分析，雖然存貨周轉(zhuǎn)率一直保持低位，但與萬科數(shù)據(jù)基本持平。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率持續(xù)增長，說明企業(yè)的資金回籠較好，出現(xiàn)壞賬損失的概率較小，同時表明資金的流動性強?？傮w來說，集團有良好的營運能力。

③成長能力指標(biāo)分析。本文選用下面3個指標(biāo)反映保利地產(chǎn)的發(fā)展能力。依據(jù)年報可獲得指標(biāo)如表4所示。

表4 保利地產(chǎn)2015年～2019年度成長能力情況

由表4可知，主營業(yè)務(wù)增長率波動幅度劇烈，2016年度為25.38%，較2015年上升了12.2個百分點，2017年較上年下降了5.46個百分點，2018年度較2017年增加了38.41個百分點，2019年較上一年下降11.66個百分點。

凈利潤增長率反映企業(yè)經(jīng)營的綜合成果，是衡量企業(yè)擴張快慢的指標(biāo)。由表4可知，2016年凈利潤增長率出現(xiàn)了大幅度減小，較2015年減小了16.78個百分點，之后幾年企業(yè)的凈利潤增長率在減小的基礎(chǔ)上趨于持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)

凈資產(chǎn)增長率2015年～2019年出現(xiàn)了較大幅度的變化，其中2018年度17.86%，出現(xiàn)了最低點，較2017年減小了16.13個百分點，2019年較其增加了5.21個百分點。

由此可以得出保利地產(chǎn)近幾年成長速度不穩(wěn)定，但是房地產(chǎn)行業(yè)仍然處在比較穩(wěn)定的成長階段，企業(yè)應(yīng)注意成長能力的發(fā)展。

縱觀以上三方面的分析，保利地產(chǎn)具有較強的營運能力，但是盈利能力和成長能力有待提高；通過綜合評價體系得到股東滿意度程度為46.25%（平均得分0.37/（1-0.2），下同），二者分析結(jié)果基本相像。

（2）債權(quán)人滿意度績效考核結(jié)果分析

本文選用下面3個指標(biāo)來反映保利地產(chǎn)的償債能力。依據(jù)保利地產(chǎn)年報得指標(biāo)如表5所示。

表5 保利地產(chǎn)集團2015年～2019年度償債能力情況表

①保利地產(chǎn)近幾年的流動比率變動幅度不是很大且都小于2，但是企業(yè)的速動比率均低于1，說明企業(yè)有大量存貨且現(xiàn)金流較少，這也符合房地產(chǎn)行業(yè)特征。但是總體來看企業(yè)所面臨的短期流動風(fēng)險較大，企業(yè)應(yīng)該采取措施去庫存，增加企業(yè)的速動資產(chǎn)比例以穩(wěn)定其短期償債能力。

②資產(chǎn)負(fù)債率是負(fù)指標(biāo)，近幾年保利地產(chǎn)的該指標(biāo)均達(dá)到75%以上，企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)很重，對面臨較大償債風(fēng)險。但是鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，作為行業(yè)龍頭之一的保利地產(chǎn)，其償債能力相對較強。

總而言之，保利綜合償債能力有待提高。縱觀全行業(yè)，該企業(yè)債權(quán)人滿意程度達(dá)到32.5%，其償債能力處在行業(yè)中下。

（3）客戶滿意度分析

銷售收入成本率，是營業(yè)成本與營業(yè)收入的比率，其中，營業(yè)成本主要指主營業(yè)務(wù)成本，不包含期間費用。因此，該指標(biāo)被用來衡量企業(yè)的長期發(fā)展水平。故本文選用年報中利潤表上提供的數(shù)據(jù)作為指標(biāo)計算依據(jù)。

表6 保利地產(chǎn)2015年～2019年主營業(yè)務(wù)成本與主營業(yè)務(wù)收入情況

結(jié)合前面的分析可知，保利地產(chǎn)集團的銷售收入成本率處于行業(yè)較大值，權(quán)重得分比較低，說明企業(yè)一定收入中的投入的較多，企業(yè)效益相對來說處于，客戶滿意度并不高。評價體系中客戶滿意程度為37.25%，二者評價結(jié)果基本一致。

（4）員工滿意度分析

表7 保利地產(chǎn)集團2015-2019年度職工人數(shù)及市場占有率情況

保利地產(chǎn)的在冊職工人數(shù)一直在增長，說明企業(yè)的規(guī)模在擴大，進(jìn)而表明企業(yè)在成長、企業(yè)的效益也不斷地增加，這些積極的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，對于員工來說可謂有了安全保障。再從市場占有率來看，其波動緩慢。又根據(jù)無量綱處理指標(biāo)值以及含權(quán)重分?jǐn)?shù)得知，保利地產(chǎn)的這兩項指標(biāo)處于整個行業(yè)的領(lǐng)先位置，因此得知該企業(yè)有較高的員工滿意度。評價體系中客戶滿意程度為78.75%，二者評價結(jié)果相符。

（5）社會滿意度分析

社會滿意度指標(biāo)有每股社會貢獻(xiàn)值、繳稅額，該數(shù)據(jù)由國泰安數(shù)據(jù)庫獲得，因版面問題不在此展示。

由數(shù)據(jù)可得，保利地產(chǎn)的每股社會貢獻(xiàn)值、納稅額等逐年上升，說明企業(yè)的經(jīng)營情況一直處于良好狀態(tài)。該三項指標(biāo)的上升呈現(xiàn)承擔(dān)社會責(zé)任的積極性，這將為我國經(jīng)濟建設(shè)提供夯實的基礎(chǔ)，也為自身業(yè)務(wù)的發(fā)展鋪墊了美好的社會環(huán)境。通過評價體系可以得到，保利地產(chǎn)社會滿意程度為78.5%，二者結(jié)果切合。

經(jīng)過對保利地產(chǎn)基于各利益相關(guān)者的各指標(biāo)實際值按照時間序列研究的結(jié)果與該綜合評價體系顯示結(jié)果整體保持一致，個別指標(biāo)若有差異，應(yīng)歸集為樣本數(shù)據(jù)量的欠缺及研究年限較短等原因，本文構(gòu)建的綜合評價體系的有效性與可行性得以驗證。

四、研究總結(jié)

通過應(yīng)用該評價體系對保利地產(chǎn)集團進(jìn)行分析研究，從而發(fā)現(xiàn)了保利地產(chǎn)集團乃至整個房地產(chǎn)行業(yè)所存在的問題。基于此，筆者認(rèn)為將該績效評價綜合系統(tǒng)應(yīng)用到企業(yè)經(jīng)營績效實際評價過程中，一方面發(fā)揮出了該系統(tǒng)的實際價值，另一方面更直觀地顯示出各指標(biāo)的得分，進(jìn)而發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的問題，從而更有針對性地對存在的問題進(jìn)行更改。