李韌

【摘要】近年來，各地房價的快速上漲引發(fā)了廣大剛需群眾住房難的問題。中央領(lǐng)導(dǎo)層也多次提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”，說明了我國對“房住不炒”堅持調(diào)控的決心。本文深入分析了住宅的5種功能屬性，通過對住宅功能屬性的特點分析其對房價發(fā)揮影響的內(nèi)在關(guān)聯(lián)，最后提出了讓住宅回歸其“居住”功能需限制流通、限制貸款、增加持有成本以及加快住宅供應(yīng)體系等保障措施。

【關(guān)鍵詞】房住不炒;功能屬性;保障措施

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

22.010

1、“房子是用來住的”的政策背景

2016年12月16日中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開，第一次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。2017年全國人代會、2018年政府工作報告、2019年政府工作報告以及2020年5月第十三屆全國人民代表大會等多次強(qiáng)調(diào)房住不炒平穩(wěn)發(fā)展的思路。

從這些年的國家政策導(dǎo)向來看，“房住不炒”、讓住宅回歸到居住的功能屬性，堅定不移的走房地產(chǎn)健康發(fā)展道路，讓城市更宜居宜業(yè)，是我國重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略方針。

2、住宅的功能屬性

住宅，其本義應(yīng)該是以“住”為前提的“宅子”，但住宅作為一種商品，其基本屬性特征是使用價值和價值，其中使用價值就是以能夠滿足人們某種需要的屬性為前提的。在房地產(chǎn)價值持續(xù)攀升以及商品經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時代，人們對住宅的功能屬性也隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化不斷演變，從簡單的居住功能逐步?jīng)櫳鰧W(xué)位功能、生活配套功能、社會生活圈粉分層功能和金融屬性功能。

2.1居住功能

住宅最基本的功能是“居住”，是人們“起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學(xué)習(xí)”場所，是“家”之所在。早在民國時期，孫中山提出的“耕者有其田，居者有其屋”的民生思想，千千萬萬的中國人民終極一生努力追求的也就是想要一個舒適的居住場所、一個遮風(fēng)避雨的“家”，所以住宅最重要的最基本的應(yīng)該是其“住和家”的功能。

2.2學(xué)位功能

除了“住家”，在很多城市中，住宅與學(xué)位或?qū)W區(qū)掛勾。優(yōu)質(zhì)教育資源集中的區(qū)域其房價居高不下，究其原因，最重的是住宅的“學(xué)位功能”在發(fā)揮作用。子女想要入讀該區(qū)域的學(xué)校家長必須通過購買該區(qū)域的房子達(dá)到某些入學(xué)條件，很多家長為了讓子女“不輸在起跑線上”，從孩子剛出生就要開始籌劃購買學(xué)區(qū)房，從優(yōu)質(zhì)幼兒園、優(yōu)質(zhì)小學(xué)、優(yōu)質(zhì)初中一步步規(guī)劃，樂此不彼。小學(xué)六年一輪回和初中三年一輪回的學(xué)位房交易，一波又一波的推動著學(xué)位房價格的持續(xù)上漲，也就造成了一些“老破小”的房子價格居高不下現(xiàn)象。

2.3生活配套功能

很多人在購買房子的時候，除了想要滿足前面所說的居住和學(xué)位功能，更多的是要考慮房子的地段，好地段的房子意味的有完善的生活配套功能，可能在地鐵交通、醫(yī)院超市、景觀資源上能夠滿足購房的各種需求。交通便利、景觀資源豐富、生活配套齊全的房子必然是要比生活配套功能落后的房子更受購房者青睞。

2.4圈粉分層功能

早期上海人民說 “寧要浦西一張床，不要浦東一間房” ;北京人民說“東城富西城貴，北城窮南城賤”，這種區(qū)域階層及購房心理實際是對生活圈的選擇。古代有“孟母三遷”，通過不斷遷徒、擇鄰而居，為子女創(chuàng)造良好的居住環(huán)境?？梢哉f，中國人對居住區(qū)域的選擇，在古代是對生活環(huán)境的選擇，在現(xiàn)代是對“朋友圈”的選擇。通過選擇合適的住房進(jìn)入某個人文氛圍比較好的居住區(qū)域，從而進(jìn)入某些被人們潛意識中象征身份地位的社會階層圈子，“談笑有鴻儒，往來無白丁”，說到底，這是住宅的“圈粉分層”功能在對住房的選擇發(fā)揮影響作用。

2.5金融屬性功能

住宅具有金融屬性的功能，可以用來融資以及資產(chǎn)證明。首先，住宅是一種與權(quán)益密切相關(guān)的商品，它的確權(quán)是通過辦理產(chǎn)權(quán)登記實現(xiàn)的，一旦確權(quán)，則房產(chǎn)證可以說是權(quán)利人的資產(chǎn)證明文件。其次，時代的發(fā)展，金融信貸的推廣普及另外又賦予了房子投融資的功能。當(dāng)人們需要進(jìn)行投資或急需用錢時，可以通過房子進(jìn)行抵押貸款以解決資金困難。更為重要的是一些投機(jī)者利用住宅的金融屬性，通過不斷的低買高賣、低首付高杠桿等操作謀取暴利，嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

3、讓住宅回歸其“居住”功能的保障措施

住宅最主要的功能是居住，其次才是學(xué)位及生活配套等功能需求，但是房地產(chǎn)市場在這些年的發(fā)展中，其金融屬性功能被投機(jī)者操作和利用，炒作致使房價脫離剛需自住者的購買能力。為了抑制房地產(chǎn)市場過快上漲，堅定不移的貫徹“房住不炒”的基本方針，各地政府采取了一系列的措施，因城施策。如何讓住宅重新回歸最基本的“居住”功能，可以從這幾方面著手：

3.1限制流通

住宅投機(jī)行為主要是利用商品住宅流通環(huán)節(jié)的便利性，炒房者通過短炒快速套現(xiàn)實現(xiàn)其投資獲利和資金快還回籠。針對這一現(xiàn)象，限制流通是最為有效的方法措施。普通商品住宅通過“三年限售”、“五年限售”，而人才房、安居房則采取長期限售的政策。通過限售可以一方面可以限制炒房者在短期內(nèi)獲利，另一方面可以維護(hù)長效健康的市場機(jī)制，防止投機(jī)者在市場內(nèi)制造恐慌信息，影響市場供需格局進(jìn)而擾亂短期內(nèi)房地產(chǎn)交易價格。

3.2限制貸款

住宅不同于一般的商品，其價值量大的特點決定了其對銀行資金的需求和依賴。通過房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整，切斷銀行資金向投機(jī)者的輸出供給端，同時增加貸款首付比率和房貸利率，嚴(yán)控消費信貸在房地產(chǎn)領(lǐng)域的使用，讓投機(jī)者失去通過貸款增加杠桿的能力，從而有效防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。通過降低貸款杠桿，實現(xiàn)控制房地產(chǎn)價格過快上漲的目的。一方面使投機(jī)者成本增加，另一方面控制房價過快上漲，一旦沒有了上漲空間，再加上資金成本增加，可以使一部分投機(jī)者退出炒房行列，從而起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的作用。

3.3增加成本

增加成本主要是從兩方面著手，一方面是增加房產(chǎn)持有者的成本，另一方面是增加交易環(huán)節(jié)的成本。

3.3.1增加房地產(chǎn)持有者成本

目前很多城市都有限購政策，一戶家庭限購2-3套住宅，如果制定一種制度讓持有超額房產(chǎn)的人在持有環(huán)節(jié)的成本增加，比如每年或每月需繳納一定金額的資源使用稅、土地使用稅或額外的房屋管理基金等，而且每年房產(chǎn)的持有成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房產(chǎn)的增值收益，那么可以預(yù)見大家就不會再去想方設(shè)法購買或持有過多的房產(chǎn)了。

3.3.2增加交易環(huán)節(jié)成本

目前我國個人住宅交易環(huán)節(jié)的（下轉(zhuǎn)34頁）（上接32頁）稅費主要有契稅、增值稅、印花稅、城建稅、個人所得稅、教育費附加、地方教育費附加等這幾項。這幾年房地產(chǎn)稅的呼聲較高，如果房地產(chǎn)稅開始實施征收，將會使房產(chǎn)持有或交易成本增加。2020年的人口普查令人關(guān)注的一點是“查房又查人”，在不動產(chǎn)全面登記和住房信息全國聯(lián)網(wǎng)的背景下，“查房又查人”引發(fā)了廣泛的關(guān)注，房地產(chǎn)稅已經(jīng)進(jìn)入立法階段，試點和開征估計為期不遠(yuǎn)。

3.4加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)

加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，是滿足群眾基本住房需求、實現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)的重要任務(wù)，是促進(jìn)社會公平正義、保證人民群眾共享改革發(fā)展成果的必然要求。

3.4.1從源頭上加快推進(jìn)保障房建設(shè)

推進(jìn)保障房建設(shè)著先要處理好政府利益和群眾利益關(guān)系，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為輔滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。保障房開發(fā)著先要解決土地供應(yīng)不足的問題，這幾年房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)上漲激發(fā)了某些地方政府對“土地財政”的依賴，高地價嚴(yán)重阻礙了人才保障房的開發(fā)建設(shè)，人才保障房開發(fā)利潤微薄也從另一個層面打擊了開發(fā)商參加保障房建設(shè)的積極性。只有建立科學(xué)合理的保障房土地供給政策、堅持民生優(yōu)先、群眾利益為主導(dǎo)的政策導(dǎo)向，才能充分調(diào)動和吸引開發(fā)企業(yè)參與到保障房的建設(shè)中來，將政府指導(dǎo)職能與社會資金緊密結(jié)合，共同推動保障房的開發(fā)建設(shè)。

3.4.2建立多層次的保障房供應(yīng)體系

一方面，由于家庭收入差距的存在，存在購買能力的差異;另一方面，由于城市發(fā)展和人才引進(jìn)的需要，需要結(jié)合城市發(fā)展戰(zhàn)略和群眾住房需求建立多層次的保障房供應(yīng)體系。如廉租房、公共租賃房、人才安居房、安居型商品房、共有產(chǎn)權(quán)房等，既保障各種收入家庭的住宅需求，也為城市發(fā)展吸引人才提供保障措施。

3.4.3建立公平公正、公開透明的保障房供應(yīng)體系制度

建立公開透明的保障房供應(yīng)制度，首先針對不同層次的家庭和群體設(shè)置科學(xué)合理的申購標(biāo)準(zhǔn)。其次，要將房源信息、申購人數(shù)、排位順序、積分情況等進(jìn)行公示，讓廣大群眾隨時了解相關(guān)信息，保證信息公開透明，維護(hù)制度的公平性。再者，要實現(xiàn)科學(xué)管理持續(xù)經(jīng)營的長效機(jī)制。隨著保障性安居工程的持續(xù)推進(jìn)，保障性住房的存量會越來越大，如何管理好、運營好這些住宅，是一個需要重視的問題。要積極探索委托管理、購買服務(wù)和政府監(jiān)管相結(jié)合的社會化經(jīng)營方式，降低管理成本、提高管理效益，使保障性住房長期保持良好的運營狀態(tài)。

結(jié)語：

居者有其屋，是老百姓的夢想。炒房使得房價虛高，擊碎很多人擁有住房的夢想，破壞了起碼的社會公平制度，更為可怕的是它助長了全社會的投機(jī)心理，拉大了社會的貧富差距，積聚了金融風(fēng)險。

只有堅持“房住不炒”的理念，讓住宅回歸理性，發(fā)揮“住”的功能屬性，弱化其投融資的金融功能屬性，才能使房地產(chǎn)行業(yè)真正走上平穩(wěn)健康發(fā)展的道路。

參考文獻(xiàn)：

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