劉鏈

7月14日，銀保監(jiān)會通報(bào)了上半年銀行保險(xiǎn)業(yè)運(yùn)行情況。上半年，人民幣貸款增加12.76萬億元，同比多增6677億元。各項(xiàng)貸款同比增長11.9%，其中房地產(chǎn)貸款增速降至10.3%，繼續(xù)低于全部貸款增速。7月20日，中指研究院發(fā)布的《2021年年中房地產(chǎn)行業(yè)融資盤點(diǎn)》顯示，2021年1-6月，房地產(chǎn)行業(yè)共融資11089.5億元，同比下降8.1%，環(huán)比下降6.1%，融資收緊態(tài)勢明顯。其中，信用債融資 3323.8億元，海外債融資1899.3億元，信托融資3379.8億元，發(fā)行ABS融資2486.6億元。債券發(fā)行仍為房企融資的主要形式;海外債及信托融資額快速下滑，成為房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模下降的主要因素。

融資環(huán)境持續(xù)收緊，融資規(guī)模不斷下降，表明房企融資供需兩端持續(xù)收緊，“房住不炒”定位繼續(xù)鞏固和落實(shí)，LPR連續(xù)第15個(gè)月維持不變。近日，中國人民銀行表示，近年來，中國加快建立健全房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制，“三線四檔”規(guī)則試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)核心經(jīng)營財(cái)務(wù)指標(biāo)明顯改善，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款集中度穩(wěn)步降低。下一步，將繼續(xù)圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制。

7 月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2021年7月20日貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）如下：1年期 LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，已連續(xù)15個(gè)月保持不變。樓市因城施策，上海房貸利率上調(diào)，限購政策收嚴(yán)。7月23日，人民銀行上?？偛颗c在滬銀行召開會議，確定房貸利率上調(diào)事宜。首套房貸利率將從現(xiàn)在的4.65%調(diào)整至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%。同日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等出臺加強(qiáng)住房贈(zèng)與管理規(guī)定，進(jìn)一步深化落實(shí)“滬十條”“滬七條”等文件精神，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，強(qiáng)化市場監(jiān)管，進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。新規(guī)明確，自2021年7月24日起，通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，該住房自轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)。

天風(fēng)證券認(rèn)為，供應(yīng)端將持續(xù)以規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序?yàn)橹?，需求端持續(xù)控制炒房并維持剛需購房優(yōu)惠力度，“因城施策”會保持常態(tài)化?！耙虺鞘┎摺钡某B(tài)化，導(dǎo)致政策穩(wěn)定性提高，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)率將下降，行業(yè)融資端的再收緊或進(jìn)一步催化企業(yè)間的分化。從房企角度看，三道紅線將在未來3年深刻改變房企經(jīng)營行為，不少企業(yè)不得不加速推出降檔舉措，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)率下行，降檔房企債性價(jià)值提升、股性價(jià)值減弱，過去以高預(yù)期毛利率為主的強(qiáng)投資公司將弱于以低毛利率投資預(yù)期的強(qiáng)運(yùn)營公司。

圖1：2021年2月至5月，個(gè)人住房貸款利率連續(xù)上漲

資料來源：Wind，天風(fēng)證券研究所

數(shù)據(jù)顯示，2021年1-6月，商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%;比2019年1-6月增長17.0%，兩年平均增長8.1%。商品房銷售額92931億元，增長38.9%;比2019年1-6月增長31.4%，兩年平均增長14.7%。

房地產(chǎn)成交各項(xiàng)增速繼續(xù)回落，是2021年以來房企“三道紅線”、銀行“兩個(gè)占比”、嚴(yán)控經(jīng)營貸入樓市這“三重門”的效果顯現(xiàn)。雖然7月央行進(jìn)行了0.5個(gè)百分點(diǎn)的全面降準(zhǔn)，但降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性不一定能通過房地產(chǎn)融資管控的“三重門”。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，開發(fā)企業(yè)端收到的開發(fā)貸和按揭貸明顯收緊，增速分別降至-2.4%和23.9%;央行數(shù)據(jù)顯示，6月末個(gè)人住房貸款余額增速進(jìn)一步降低至13%。從房貸利率來看，自1月現(xiàn)拐點(diǎn)后，2月起首套和二套房貸利率連續(xù)上揚(yáng)。房地產(chǎn)融資環(huán)境已經(jīng)較嚴(yán)，疊加各地陸續(xù)強(qiáng)化調(diào)控，預(yù)計(jì)降準(zhǔn)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響有限，后續(xù)市場成交仍將繼續(xù)降溫。

總體來看，房地產(chǎn)市場成交增速回落，預(yù)計(jì)降準(zhǔn)影響有限、樓市成交繼續(xù)降溫，房地產(chǎn)融資趨嚴(yán)的態(tài)勢已經(jīng)無法逆轉(zhuǎn)。

圖2：商品房銷售面積和商品房銷售額的同比增速處于較高水平

資料來源：Wind，天風(fēng)證券研究所

上海房貸利率上調(diào)風(fēng)向標(biāo)

據(jù)報(bào)道，7月23日，人民銀行上?？偛颗c在滬銀行召開會議，確定房貸利率上調(diào)事宜。自7月24日起，上海首套房貸利率將從此前的4.65%上調(diào)至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%，上升幅度分別為35BP和45BP。同日，國務(wù)院住建部、央行重申“房住不炒”，要加強(qiáng)住房、土地和金融信貸的政策協(xié)調(diào)，堅(jiān)決查處經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、信用貸違規(guī)用于購房。

上海房貸利率上調(diào)，表明監(jiān)管繼續(xù)落實(shí)“房住不炒”的大政方針，實(shí)際上，2021年以來，全國房貸平均利率連續(xù)上漲。2月以來，全國房貸平均利率止跌回升，截至最新披露數(shù)據(jù)的5月，全國首套平均房貸利率為5.33%、全國二套房貸平均利率為5.61%，均已連續(xù)四個(gè)月處在穩(wěn)步上升通道。

根據(jù)天風(fēng)證券的判斷，房貸利率上行，一方面，隨著監(jiān)管趨嚴(yán)，房貸額度趨緊，上海、廣州等熱點(diǎn)城市房貸額度比較緊張，貸款周期較此前有所拉長;另一方面則源于商品房需求旺盛，2月以來銷售面積和銷售額的同比增速均處于歷史較高水平。

上海房貸利率長期處于全國各城市偏低水平，本次上漲具有風(fēng)向標(biāo)意義。作為中國一線城市，上海在房價(jià)調(diào)控上綜合采取了土地供應(yīng)、新區(qū)開發(fā)、限購等方面的一系列措施，取得了良好的調(diào)控效果。因此，在保持房市相對穩(wěn)定的情況下，房貸利率在全國范圍內(nèi)長期處于偏低水平。5月上海首套房貸平均利率為4.69%，已連續(xù)13個(gè)月持平，比同期深圳、北京、廣州分別低34BP、51BP和66BP。本次上調(diào)后，上海房貸利率仍然處于相對偏低的水平，但結(jié)合2021年以來廣州、深圳的首套房貸平均利率接連上調(diào)，以及上海住房限購政策進(jìn)一步趨嚴(yán)的勢頭，本次房貸利率調(diào)整具有較強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義。