隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民的生活質(zhì)量提高，城市化建設(shè)程度加快。由于房地產(chǎn)征收評(píng)估在房屋征收補(bǔ)償中起到了關(guān)鍵的意義， 所以為完善城市建設(shè)和社會(huì)保障體系，加快城鎮(zhèn)化發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展，合理及公平地解決房地產(chǎn)征收過(guò)程中的矛盾成為重中之重。但房屋征收評(píng)估過(guò)程中的影響因素多，涉及的金額大，銜接的部門多，征收過(guò)程復(fù)雜困難。且隨著城市化進(jìn)程加深，房屋征收爆發(fā)了越來(lái)越多的補(bǔ)償矛盾，且征收矛盾越演越烈。為促進(jìn)房地產(chǎn)征收評(píng)估行業(yè)的優(yōu)化改進(jìn)，完善房地產(chǎn)征收評(píng)估體制建設(shè)，就需要對(duì)房地產(chǎn)征收評(píng)估現(xiàn)存問(wèn)題進(jìn)行分析，提出合理化的改進(jìn)建議。

一、 房地產(chǎn)征收評(píng)估現(xiàn)狀

房地產(chǎn)征收是指為了公共利益的需要，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定，征收包括國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，并對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償?shù)男姓袨?。隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深入推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，對(duì)房地產(chǎn)征收估價(jià)服務(wù)提出許多新的需求，各種“新、奇、特”估價(jià)業(yè)務(wù)不斷涌現(xiàn)。在國(guó)家相關(guān)部門以及工作人員等的共同努力下，我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估，經(jīng)歷了20多年的創(chuàng)新與發(fā)展的歷程，也逐漸走向了正常發(fā)展的軌道。然而，縱觀我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)狀，還存在著一些不可避免的問(wèn)題，例如征收評(píng)估資料收集困難、征收評(píng)估機(jī)構(gòu)不當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、征收評(píng)估專業(yè)人才缺失、征收評(píng)估機(jī)制不完善等問(wèn)題都是迫切需要解決的。房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)階段不能完全地適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的要求，這些問(wèn)題都制約著我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。因此，要想把握整個(gè)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律與趨勢(shì)， 就必須要正視房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及現(xiàn)存問(wèn)題，積極地尋求解決這些問(wèn)題的對(duì)策，盡快縮短與國(guó)際之間的行業(yè)差距，進(jìn)一步健全、完善我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估制度。

二、 房地產(chǎn)征收評(píng)估中的難點(diǎn)

1.征收評(píng)估資料收集困難。首先，房屋產(chǎn)權(quán)資料收集困難。其一，各地的房屋征收項(xiàng)目通常位于老舊城區(qū)或偏遠(yuǎn)郊區(qū)，會(huì)出現(xiàn)為節(jié)約登記費(fèi)用而未辦理產(chǎn)權(quán)證的情況。其二，由于繼承、贈(zèng)予等原因，房屋未辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)。其三，還存在用途、年代、面積等信息不全，后期改、擴(kuò)、翻建后房屋與原產(chǎn)權(quán)證明不一致等問(wèn)題。其四，房地產(chǎn)交易、收益、開(kāi)發(fā)成本等資料收集困難。因?yàn)榻灰?、收益、開(kāi)發(fā)成本等資料難以搜集使估價(jià)方法在實(shí)際操作中都存在一定障得。征收評(píng)估所用方法一般主要是根據(jù)當(dāng)?shù)赜猛尽n次相仿的房地產(chǎn)情況，諸如供求、價(jià)格指數(shù)與成交量等，以此來(lái)進(jìn)行評(píng)判。不過(guò)部分區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展程度較低，同時(shí)政府方面沒(méi)有公開(kāi)相應(yīng)的數(shù)據(jù)。與此同時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查、分析能力偏弱，這種狀況下便會(huì)導(dǎo)致因?yàn)閿?shù)據(jù)不足而讓技術(shù)參數(shù)方面出現(xiàn)較大的問(wèn)題。

2.征收評(píng)估機(jī)構(gòu)不當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。首先，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是需要資質(zhì)的， 所以現(xiàn)在的評(píng)估業(yè)務(wù)基本上會(huì)處于壟斷狀態(tài)，評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)直接和征收部門合作，其中存有一定的經(jīng)濟(jì)往來(lái)，進(jìn)而讓房屋評(píng)估的公正性出現(xiàn)問(wèn)題，被征收者出現(xiàn)相應(yīng)的損失。除此之外，部分區(qū)域雖然有很多估價(jià)機(jī)構(gòu)，但是此種狀況和其市場(chǎng)發(fā)展水平是不匹配的，這樣便會(huì)出現(xiàn)估價(jià)機(jī)構(gòu)搶奪市場(chǎng)份額，很多估價(jià)機(jī)構(gòu)還可能會(huì)使用低價(jià)格策略，比如“惡意低收費(fèi)”等方式來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)，這樣一來(lái)，獨(dú)立、客觀、公正的估價(jià)原則很難得到保證。再其次，非房地產(chǎn)估價(jià)師的股東，也會(huì)因?yàn)槔娴葐?wèn)題來(lái)干擾估價(jià)活動(dòng)，造成估價(jià)報(bào)告質(zhì)量無(wú)法把控的狀況出現(xiàn)。這樣一來(lái)，便會(huì)在更大程度上影響房屋征收補(bǔ)償工作的開(kāi)展。最后，部分房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資金較少，無(wú)法很好地支撐自身的發(fā)展。此種狀況下，外部環(huán)境在進(jìn)一步惡化，多個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)間的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，而因?yàn)樽陨砟芰ζ投鵁o(wú)法開(kāi)展相關(guān)信息搜集、評(píng)估工作，也會(huì)進(jìn)一步造成評(píng)估效果的低下，導(dǎo)致房屋征收評(píng)估工作出現(xiàn)相應(yīng)的問(wèn)題。

3.征收評(píng)估專業(yè)人才缺失。首先，單一的資格等級(jí)制度遏制了房地產(chǎn)估價(jià)師行業(yè)整體素質(zhì)和能力的提高。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)人員資格只有單一的房地產(chǎn)估價(jià)師資格。單一估價(jià)師資格，勢(shì)必造成估價(jià)師沒(méi)有了更新知識(shí)的創(chuàng)新動(dòng)力。其次，房地產(chǎn)估價(jià)師收益得不到有效保障，隨著初步評(píng)估、正式評(píng)估、現(xiàn)場(chǎng)解釋到估價(jià)鑒定等一系列步驟，房地產(chǎn)估價(jià)師的風(fēng)險(xiǎn)在不斷增加，可能會(huì)承擔(dān)賠償責(zé)任甚至依法追究刑事責(zé)任。再其次，由于參加繼續(xù)教育的方式較為靈活，職業(yè)道德教育的考核缺乏有效的手段，監(jiān)管缺乏有效的約束機(jī)制，繼續(xù)教育的效果大打折扣。

4.征收評(píng)估機(jī)制不完善。一方面，關(guān)于征收和補(bǔ)償問(wèn)題，能否解決的關(guān)鍵便在于補(bǔ)償金額，而評(píng)估值則是補(bǔ)償金額的主要參考，由此可見(jiàn)，補(bǔ)償金額和評(píng)估值二者間密切相關(guān)。所以，房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估變成了當(dāng)下征收、補(bǔ)償工作的關(guān)注點(diǎn)。目前在實(shí)踐中，還存在著房地產(chǎn)征收估值方法不統(tǒng)一，未根據(jù)城市房?jī)r(jià)變化及時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)格等問(wèn)題。另一方面，在《中國(guó)人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中盡管對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估制度的法定地位進(jìn)行了明確，不過(guò)關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估方面的內(nèi)容卻很少。部分法規(guī)當(dāng)中有談到關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估方面的內(nèi)容，不過(guò)無(wú)法被當(dāng)作是評(píng)估行為方面的規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)。這樣一來(lái)，因?yàn)榧?xì)則內(nèi)容的不明確，導(dǎo)致評(píng)估人員沒(méi)有辦法很好地展現(xiàn)自身的積極性，相關(guān)征收評(píng)估工作也無(wú)法正常的開(kāi)展。

三、 房地產(chǎn)征收評(píng)估改進(jìn)對(duì)策

1.擴(kuò)充渠道搜集估價(jià)相關(guān)基礎(chǔ)資料。第一，評(píng)估人員需提升和房屋征收部門間的交流水平，多關(guān)注產(chǎn)權(quán)資料效用，讓其提供關(guān)于房屋方面的全部產(chǎn)權(quán)證明資料，不能遺漏其中相關(guān)內(nèi)容。第二，可借助付費(fèi)、長(zhǎng)期合作等方式，由房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司處來(lái)購(gòu)置相應(yīng)的交易實(shí)例，獲取實(shí)際數(shù)據(jù)。第三，估價(jià)人員應(yīng)具有良好的工作習(xí)慣，日常工作中多積累，這樣便可以慢慢地構(gòu)建起交易案例數(shù)據(jù)庫(kù)。第四，政府部門應(yīng)按時(shí)公布關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，同時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)也應(yīng)提升和市場(chǎng)調(diào)查能力，在綜合運(yùn)用各類數(shù)據(jù)技術(shù)的基礎(chǔ)上，明確出評(píng)估技術(shù)參數(shù)。對(duì)于行業(yè)內(nèi)部的不同企業(yè)，也需提升合作水平，一同構(gòu)建出房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，推動(dòng)行業(yè)整體的可持續(xù)化發(fā)展。

2.構(gòu)造良好競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。第一，建立良性的進(jìn)入與退出機(jī)制。行業(yè)協(xié)會(huì)需按照估價(jià)師的具體收入情況來(lái)限制估價(jià)機(jī)構(gòu)的開(kāi)設(shè)數(shù)量，同時(shí)可確定出相應(yīng)的優(yōu)勝劣汰制度，針對(duì)不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、具有嚴(yán)重違反職業(yè)道德的行為，可直接將其剔除估價(jià)行為。對(duì)于經(jīng)營(yíng)裝不佳的估價(jià)機(jī)構(gòu)，行業(yè)協(xié)會(huì)方面應(yīng)采用相關(guān)措施，如通過(guò)兼并等來(lái)確保市場(chǎng)的穩(wěn)定。由此，估價(jià)機(jī)構(gòu)便能夠更好地進(jìn)行平等化、高質(zhì)量化的競(jìng)爭(zhēng)，這對(duì)于行業(yè)整體的健康、持續(xù)化發(fā)展來(lái)講是十分重要的。第二，可構(gòu)建技術(shù)導(dǎo)向型的專門化估價(jià)機(jī)構(gòu)，提高估價(jià)的科學(xué)性與專業(yè)性，可有效避免估價(jià)機(jī)構(gòu)為謀求利益而擾亂競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的問(wèn)題。第三，完善房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模式下，行業(yè)自律便是一類很好地能夠維護(hù)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的模式，同時(shí)也是行業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的重要基礎(chǔ)。行業(yè)協(xié)會(huì)的管理則是督促行業(yè)自律的重要方式。所以，各個(gè)區(qū)域均應(yīng)構(gòu)建起專門的行業(yè)協(xié)會(huì)，借助行業(yè)協(xié)會(huì)管理的方式，設(shè)計(jì)出統(tǒng)一化的估價(jià)技術(shù)準(zhǔn)則，以此按照相關(guān)參數(shù)開(kāi)展估價(jià)工作，從而減輕政府的行政管理壓力，進(jìn)一步規(guī)范估價(jià)機(jī)構(gòu)。

3.加強(qiáng)專業(yè)人員培訓(xùn)。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，人們生活水平提高，房地產(chǎn)估價(jià)的地位日益凸顯，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)師的期望也越來(lái)越高。因此，房地產(chǎn)估價(jià)師更要注重自身的專業(yè)素養(yǎng)與職業(yè)道德建設(shè)。第一，構(gòu)建層級(jí)化的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，提升行業(yè)關(guān)于相關(guān)級(jí)別認(rèn)定方面的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)每一級(jí)按照年限依次遞進(jìn)，由此來(lái)督促估價(jià)人員提升自身的專業(yè)水平，更好地開(kāi)展相關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)研究工作。第二，建立收益與風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)制度，留住優(yōu)秀評(píng)估人才。由于房屋征收評(píng)估，評(píng)估難度大、技術(shù)要求高，職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大，這一定程度上打擊了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作的熱情和主動(dòng)性。所以，構(gòu)建相對(duì)完善的評(píng)估收費(fèi)制度，推動(dòng)收益、風(fēng)險(xiǎn)的相對(duì)應(yīng)發(fā)展成為工作的重心。對(duì)此，條件較優(yōu)的區(qū)域應(yīng)首先優(yōu)化自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，根據(jù)評(píng)估的難易狀況、風(fēng)險(xiǎn)水平等進(jìn)行收費(fèi)，進(jìn)而逐步確定出相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為后續(xù)工作的開(kāi)展奠定基礎(chǔ)。只有收入、風(fēng)險(xiǎn)彼此對(duì)應(yīng)的行業(yè)，人才才會(huì)長(zhǎng)期發(fā)展，對(duì)于整個(gè)行業(yè)來(lái)講也是其持續(xù)化發(fā)展的重要保證。第三，估價(jià)師自身的道德建設(shè)水平也是需關(guān)注的重要內(nèi)容，對(duì)此，可以建立職責(zé)分明的獎(jiǎng)懲制度，對(duì)于估價(jià)師的職業(yè)道德建設(shè)進(jìn)行全方位的檢查、考核，對(duì)于違法違規(guī)操作的人員進(jìn)行嚴(yán)肅處理，并在行業(yè)內(nèi)進(jìn)行通報(bào)批評(píng)，行為嚴(yán)重惡劣者可通過(guò)媒體披露，對(duì)于表現(xiàn)優(yōu)異者，給予相應(yīng)的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)與榮譽(yù)。只有將誠(chéng)信作為標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)估價(jià)才能減少更多的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，保障行業(yè)健康、有序發(fā)展。

4.建立完善評(píng)估機(jī)制。一方面，通過(guò)編寫房屋征收評(píng)估技術(shù)指引可以明確規(guī)定參數(shù)選取標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一被征收房屋價(jià)值的估價(jià)方法，并不斷補(bǔ)充各項(xiàng)法律的使用條件。在技術(shù)指引確認(rèn)以后的是不斷的更新設(shè)計(jì)。另一方面，由于法律法規(guī)中的規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，在實(shí)施的過(guò)程中難度較大，行政部門應(yīng)該制定一些新的處理辦法，更加有利于評(píng)估活動(dòng)的開(kāi)展。制定征收補(bǔ)償方案時(shí)，對(duì)于一些裝飾物品的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、停業(yè)造成的損失都要一一明確規(guī)定，配套制度的制定要具有科學(xué)性和可操作性，才能讓評(píng)估制度更加完善，有利于我國(guó)建設(shè)事業(yè)上的征收補(bǔ)償工作。

房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著促進(jìn)作用。作為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)征收評(píng)估對(duì)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康、全面發(fā)展起到關(guān)鍵作用。在推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)趨于規(guī)范化和穩(wěn)定化進(jìn)程中的價(jià)值也不可替代。我國(guó)房地產(chǎn)征收評(píng)估行業(yè)雖然發(fā)展勁頭十足，前景廣闊，但在實(shí)踐過(guò)程中還是無(wú)可避免得存在著一些問(wèn)題，比如征收評(píng)估資料收集困難，征收評(píng)估機(jī)構(gòu)不當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，征收評(píng)估專業(yè)人才缺失，征收評(píng)估機(jī)制不完善等。房地產(chǎn)有關(guān)部門可以從擴(kuò)充渠道搜集資料，構(gòu)造良好競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，加強(qiáng)專業(yè)人員培訓(xùn)，建立完善評(píng)估機(jī)制入手，有針對(duì)性地改進(jìn)房地產(chǎn)征收評(píng)估中的難點(diǎn)，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

（作者單位：山西金大地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司）