余歡

摘要：“十三五”至今我國城鎮(zhèn)化進程加速推進，作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)調(diào)控政策一直備受關(guān)注。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷推進，其政策目標(biāo)更清晰、任務(wù)更明確。文章通過梳理該時期鄭州市在限購、限貸、限價等方面的調(diào)控政策，分析政策變化和演進的邏輯，并結(jié)合鄭州市的特殊背景，探討國家中心城市建設(shè)對房地產(chǎn)業(yè)及其調(diào)控政策的影響。

關(guān)鍵詞：“十三五”規(guī)劃;鄭州市;房地產(chǎn)調(diào)控政策;國家中心城市

一、引言

2020年是“十三五”規(guī)劃的收官之年，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在“十三五”期間我國城鎮(zhèn)化率從2016年末的57.35%上升到2019年末的60.60%，而房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)其地位始終不減。在此期間，房地產(chǎn)調(diào)控作為國家和地方政府保持房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟健康可持續(xù)發(fā)展的政策手段，一直備受關(guān)注。由于我國各地區(qū)房地產(chǎn)市場具有其各自不同的區(qū)域特征，單獨對某一城市或者地區(qū)進行分析具有必要性。2016年末，《促進中部地區(qū)崛起“十三五”規(guī)劃》得到國務(wù)院批復(fù)，至此鄭州市建設(shè)國家中心城市的重大國家戰(zhàn)略被正式提上日程。在此背景下，對過去一段時期新設(shè)國家中心城市鄭州市的房地產(chǎn)調(diào)控政策進行梳理并分析政策的演進過程，有助于深刻理解地區(qū)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，闡述國家中心城市建設(shè)對房地產(chǎn)市場及其調(diào)控政策的影響，為其他中心城市房地產(chǎn)調(diào)控提供參考借鑒。

二、“十三五”期間鄭州市房地產(chǎn)調(diào)控政策分析

我國全面住房市場化改革始于1998年，為防止我國房地產(chǎn)市場過熱， 2003年國家開始出臺一些緊縮的調(diào)控政策。緊隨其后，鄭州市于2004年開始出臺并實施房地產(chǎn)調(diào)控政策，針對房地產(chǎn)市場過熱、房地產(chǎn)市場化改革及房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展等方面不斷做出政策調(diào)整。

從房地產(chǎn)市場發(fā)展特點看， 鄭州是我國的新一線城市，投資額等各項指標(biāo)在我國各地房地產(chǎn)市場處于中等水平。從調(diào)控政策執(zhí)行情況看， 該類市場調(diào)控力度適中， 調(diào)控政策上更傾向于限購和限貸政策。

（一）限購政策

限購政策主要采取限制購房數(shù)量、增加二手房交易稅、提高購房條件等來實施。2011年1月鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局出臺《關(guān)于本市及非本市戶籍居民家庭在鄭州市限購商品住房的通知》，通過制定差異化的限購政策并明確相關(guān)主體的權(quán)利義務(wù)，開啟鄭州市全面實施商品住房限購。2011年限購政策的推出可以說是鄭州嚴(yán)格調(diào)控政策的開始，同年3月限購政策升級。2013年，限購政策進一步升級。2014年開始，鄭州市調(diào)控政策開始轉(zhuǎn)向，限購政策取消。寬松的調(diào)控政策持續(xù)時間并不長，2016年9月，新一輪嚴(yán)格的緊縮調(diào)控政策開啟。

根據(jù)我國房地產(chǎn)市場運行狀況，在保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、房地產(chǎn)去庫存任務(wù)基本完成的前提下，“十三五”規(guī)劃首年，中央政府開始強調(diào)“抑制資產(chǎn)泡沫”和“防范經(jīng)濟金融風(fēng)險”，并提出在貨幣政策方面需要根據(jù)經(jīng)濟形勢不斷調(diào)整。根據(jù)中央政策方向，2016年國慶節(jié)前后，全國各大城市開啟了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，并在限購、限貸、限售、限價等方面做出新嘗試。這一時期鄭州市房地產(chǎn)調(diào)控相對較早，始于2016年9月中旬，其中在限購方面提出“擁有兩套房者限購180平米以下住房，第二套房首付40%，首套房首付30%”。隨著全國各地陸續(xù)出臺限購政策，2016年 12月22日和2017年5月3日分別出臺了鄭州市部分區(qū)域的限購?fù)ㄖ＞唧w限購政策變化趨勢見圖1。

限購重啟：2016年10月2日，市房管局印發(fā)《住房限購政策實施細(xì)則》，重啟限購。對鄭州市市區(qū)范圍內(nèi)，“擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，無住房的非本市戶籍居民家庭，限購1套180平方米以下的住房”;“擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭”，暫停向其出售市區(qū)住房。

限購升級：2016年12月22日，頒布鄭政辦75號文，限購令升級。在當(dāng)年鄭政辦64號文中規(guī)定的住房限購區(qū)域內(nèi)，增加“單套建筑面積180平方米以上的住房納入限購范圍”這一規(guī)定。另外針對非鄭州戶籍居民家庭，提出社保或個稅證明等條件以進行購房限制。

限購再升級：2017年5月3日，鄭政辦58號文在2016年的鄭政辦64號文的基礎(chǔ)上增加新鄭市、滎陽市、中牟縣等限購區(qū)，限購區(qū)內(nèi)嚴(yán)控企業(yè)炒房離婚買房，行政區(qū)內(nèi)5月3日后購買房產(chǎn)自取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》之日起不滿3年的不得上市轉(zhuǎn)讓，贈予方式上也是贈與人滿3年后方可再次購買住房。

限購放寬：2017年11月23日，提出放寬限購政策，外市戶籍全日制本科及以上學(xué)歷畢業(yè)生或者副高級職稱及以上職稱買房不需要審核24個月的社保。

限購再放寬：2018年9月起，鄭州樓市急轉(zhuǎn)直下，開發(fā)商多采用低價走量的方式回本，部分樓市項目價格甚至低于政府指導(dǎo)價。諸如首付分期等違規(guī)操作也在房地產(chǎn)市場上重演。在此背景下，伴隨著鄭州市平抑均價的限簽政策放開，限購政策悄然放松。

研究表明，我國第二輪限購政策在效果上顯著弱于第一輪。具體到鄭州市而言，限購政策可以在較短的時間內(nèi)控制房價過快上漲，但就整個政策階段而言限購屬于過渡性政策。出于控價格、穩(wěn)預(yù)期的角度，建立租購并舉的住房新制度或許能夠成為強有力的政策工具。結(jié)合中央“房住不炒”總基調(diào)，鄭州市在2018年全市住房保障和房地產(chǎn)工作會議提出“大力培育和發(fā)展住房租賃市場，嚴(yán)格落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

（二）限貸政策

我國的限貸政策分為兩部分，一方面對住房的最低首付比例進行限制，另一方面則通過提高個人住房抵押貸款的利率進行約束，通過調(diào)整居民房地產(chǎn)信貸首付款比例和利率等，限制居民購房的融資能力和杠桿水平。具體而言，鄭州市的限貸政策與限購政策并向而行，其變化趨勢與限購政策加強與放寬趨勢具有一致性，主要限貸政策集聚在2016年，具體見圖2。