馮慶匯

文前提要：首批9只公募Reits中，5個項目的底層資產屬于產業(yè)園區(qū)、倉儲物流的產權類項目，其余4個為經營權類項目。

5月底首批9只公募REITs產品正式向公眾投資者發(fā)售。9只產品包括張江REIT、鹽港REIT、首鋼綠能、廣州廣河、蛇口產園、浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、首創(chuàng)水務。多家公募旗下REITs產品面向公眾投資者發(fā)售的份額均已實現超募。

9只全部比例配售

首批獲得證監(jiān)會準許注冊的公募REITs共計9單。其中博時招商蛇口產業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“蛇口產園”）、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“鹽港REIT”）、華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“張江REIT”）、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“東吳蘇園”）和中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“普洛斯”）5個項目底層資產屬于產業(yè)園區(qū)、倉儲物流的產權類項目。

其余4個為經營權類項目。

這批發(fā)售的公募REITs產品認購價格每份在2.3元至13.38元之間，9只REITs預計的分紅收益率在4%至12%左右不等。

由于發(fā)行火爆，這9只基金基本都需要比例配售。最高配售比例達到12.29%，最低只有1.75%。

首批公募REITs總募資額約314億元，但面向公眾投資者募集的份額并不多，僅為19億元，約占總募資額的6%。

具體來看，9只公募REITs面向公眾投資者的發(fā)售金額分別為：張江REIT2.00億元、浙江杭徽1.68億元、東吳蘇園2.79億元、普洛斯3.27億元、鹽港REIT2.21億元、首創(chuàng)水務0.89億元、首鋼綠能1.34億元、廣州廣河4.56億元、蛇口產園2.08億元。

這9只中面向公眾投資者的發(fā)售金額中，最低的是首創(chuàng)水務，僅0.89億元;最高的是廣州廣河，為4.56億元;大部分在2億～3億元之間。

經營權還是產權

投資REITs主要還是以長期投資為主。

公募REITs的選擇，主要還是看底層資產，一般可以大致分為兩種形式，一是產權類（如產業(yè)園），另一種是特許經營權類（如高速公路）的資產。產權類的，比如產業(yè)園這樣的資產，未來可能有一定的資產升值。高速公路這樣的資產，收益主要來自經營權的現金流收益，所以隨著經營權臨近到期，實際上需要有新的資產擴募。

有業(yè)內人士表示，如果長期投資公募REITs，在同一類公募REITs資產中做選擇，可考慮3個因素。一是看底層項目資產的品質。比如高速公路所處的位置，如果是長三角、珠三角這些經濟比較發(fā)達城市圈，資產質量會比較優(yōu)秀。

二是看基金管理人的運營管理能力。國外公募REITs更重要的是看管理團隊。長期來看，國內未來基金管理人管理能力的價值也會在公募REITs的價格中得到體現。

三是看未來原始權益人有沒有更多的資產可放到公募REITs里面來，以保證公募REITs的長期性。

從海外的經驗來看，從關注底層資產慢慢會過渡到關注管理團隊，因為底層資產只能保證你第一批資產的優(yōu)質，但未來的擴募、管理經營非常依賴于管理團隊的能力。

另外要特別提醒的是，上市之后的二級市場交易，可能長期有折價風險。由于公募REITs成立之后不再開放申購及贖回，而且這類產品封閉期比較長，只能通過二級市場買賣，基金存在折溢價風險。

產業(yè)園區(qū)Reits

目前9只Reits中，比較受到追捧的是產權類產品，其中的園區(qū)類Reits比較受到專業(yè)投資者關注。

根據中金研究報告數據，海外REITs市場中包含研發(fā)樓、標準廠房、孵化器和實驗室這3類資產相同或相似性質的不動產集群可視為廣義的“產業(yè)園區(qū)”，底層資產包含至少一個產業(yè)園區(qū)的REITs視為產業(yè)園區(qū)REITs。

根據美國、新加坡和德國的市場，分別可以篩選出30個、5個和1個產品。產業(yè)園區(qū)REITs產品資產體量不容忽視，是一類重要的且有活力的產品類型。從規(guī)模上看，美國、新加坡、德國產業(yè)園區(qū)REITs在2020年末市值占比分別為13%、26%和8%，且呈現逐年上漲趨勢。就市值增速來看，3個市場的產業(yè)園區(qū)REITs都高于行業(yè)平均。

根據前瞻研究院數據，我國產業(yè)園區(qū)產業(yè)分布主要為機械及裝備制造、電子信息、食品飲料與農副產品加工、生物醫(yī)藥與化工新材料等產業(yè)占據主流地位，合計占比超過75%。以經開區(qū)為例，截至2020年末，東部地區(qū)占比約五成。

截至6月8日，目前最快成立的一只Reit基金是博時招商蛇口產業(yè)園Reit。

公告顯示，博時招商蛇口產業(yè)園REIT于6月8日正式成立，募集有效認購總戶數達到28.30萬戶，合計募集9億份，募集金額達到20.79億元。經過份額回撥與比例配售，最終向戰(zhàn)略投資者、網下投資者、公眾投資者發(fā)售的基金份額數占募集總份額比例分別為65%、24.5%、10.5%。

博時招商蛇口產業(yè)園REIT將主要投資于位于深圳市南山區(qū)蛇口網谷產業(yè)園內的兩項基礎設施資產——萬融大廈和萬海大廈，其中萬融大廈土地使用權面積為17243.53平方米，建筑面積為41707.23平方米;萬海大廈土地使用權面積為18241.21平方米，建筑面積為53592.84平方米，項目土地性質為工業(yè)用地，權屬清晰相關轉讓合法合規(guī)，兩項基礎設施資產運營6年以上，歷史期間出租率及租金水平等運營指標較為穩(wěn)健，通過市場化運營產生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現金流，租戶結構合理、現金流來源合理分散。

此外，項目所在地蛇口網谷是深圳市最具代表性和最具活力的科創(chuàng)類產業(yè)園區(qū)之一，具備“中國（廣東）自由貿易試驗區(qū)”“國家自主創(chuàng)新示范區(qū)”“粵港澳大灣區(qū)”三區(qū)疊加的區(qū)位優(yōu)勢。