王巖 北京招商局物業(yè)管理有限公司

2020年初，新冠病毒疫情全面爆發(fā)，疫情的蔓延速度極快，嚴(yán)重程度超出了人們的預(yù)期，同時(shí)也對(duì)各個(gè)企業(yè)的發(fā)展造成了一定的影響與制約，在這樣的形勢(shì)之下，各個(gè)企業(yè)的發(fā)展模式也發(fā)生了較大的變化，所以要對(duì)此進(jìn)行充分的預(yù)先研究，物業(yè)企業(yè)想要在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的大潮當(dāng)中脫穎而出并占據(jù)一席之地，就需要以新形勢(shì)作為基礎(chǔ)，深入復(fù)盤反思、強(qiáng)化戰(zhàn)略儲(chǔ)備、加速資源整合和業(yè)務(wù)創(chuàng)新，快速的發(fā)展起來(lái)。但是根據(jù)有關(guān)調(diào)查了解，現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)在運(yùn)行的過(guò)程當(dāng)中，會(huì)受到各種因素的影響與制約，承擔(dān)著較大的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在資產(chǎn)管理方面，極易有出現(xiàn)較大的風(fēng)險(xiǎn)的可能，所以必須要嚴(yán)格的對(duì)于物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行管理與控制，并通過(guò)適當(dāng)、健全、完善的方法來(lái)大幅度的提升物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)管理的質(zhì)量，降低風(fēng)險(xiǎn)，幫助物業(yè)企業(yè)獲得更好的發(fā)展與運(yùn)行?；诖?，本文下面將對(duì)新形勢(shì)下物業(yè)企業(yè)對(duì)資產(chǎn)管理的創(chuàng)新問(wèn)題進(jìn)行進(jìn)一步的分析與研究。

一、企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理概述

現(xiàn)階段的物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)管理被大眾視為除人力、資本、信息、技術(shù)之外的第五戰(zhàn)略資源，物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)主要是指企業(yè)為了生產(chǎn)和長(zhǎng)期的發(fā)展而擁有或租賃的房地產(chǎn)。

二、物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)管理

資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容包括：規(guī)劃、獲得、管理與處置建筑物和土地的活動(dòng)，主要的目的是為了對(duì)資產(chǎn)管理的目標(biāo)進(jìn)行整合，與企業(yè)當(dāng)中所制定的戰(zhàn)略目標(biāo)相符合、相一致，大幅度的將資產(chǎn)增值。企業(yè)通常會(huì)租賃大量的物業(yè)資產(chǎn)，所以物業(yè)資產(chǎn)管理在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略當(dāng)中扮演的重要的角色和占據(jù)著至關(guān)重要的位置。企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略與其物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)效率之間也有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系和密不可分的關(guān)系，同時(shí)，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略決定著物業(yè)資產(chǎn)的效率，但是又會(huì)受其影響與制約。物業(yè)企業(yè)當(dāng)中的管理層人員常常將關(guān)注的重點(diǎn)放在了市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)管理方面，忽略了對(duì)物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)管理的重要性和意義，而企業(yè)想要獲得長(zhǎng)期、健康、穩(wěn)定的發(fā)展與運(yùn)行，必須要對(duì)物業(yè)資產(chǎn)管理的方法與步驟進(jìn)行仔細(xì)的研究與分析。通常物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)管理會(huì)涉及到三個(gè)方面，其一：購(gòu)置或者處理物業(yè)資產(chǎn)，主要內(nèi)容包括：對(duì)房地產(chǎn)投資需求的辨別、區(qū)位的合理選擇、過(guò)剩物業(yè)的處理、施工進(jìn)行監(jiān)督管理等等；其二：財(cái)務(wù)，主要內(nèi)容包括對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行預(yù)估、對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行科學(xué)的分析以及對(duì)物業(yè)稅進(jìn)行評(píng)判等；其三：管理工作人員的工作，主要內(nèi)容包括：物業(yè)管理與物業(yè)資產(chǎn)信息詳細(xì)的記錄等等。

三、新形勢(shì)下物業(yè)企業(yè)對(duì)資產(chǎn)管理過(guò)程當(dāng)中存在的問(wèn)題

物業(yè)資產(chǎn)管理在我國(guó)還屬于一個(gè)新領(lǐng)域，伴隨著企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越加劇，對(duì)于物業(yè)資產(chǎn)管理的要求也更加嚴(yán)格，再加上各方面因素的影響與制約，造成我們國(guó)家在這方面并未與一些發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展速度相同，加上企業(yè)當(dāng)中所擁有的物業(yè)資產(chǎn)與整體環(huán)境十分的特殊，較為成功的發(fā)展企業(yè)的物質(zhì)管理方法，很難完全適用于其他的物業(yè)企業(yè)，所以模仿非常的困難，故而在物業(yè)職場(chǎng)管理方法上還需要一個(gè)較為完善統(tǒng)一的指導(dǎo)整體行業(yè)的規(guī)律。

（一）缺乏健全、完善的物業(yè)資產(chǎn)管理市場(chǎng)

我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象，現(xiàn)階段還是以消費(fèi)性與自用型為主的住宅類物業(yè)資產(chǎn)，而投資性與經(jīng)營(yíng)性的商業(yè)地產(chǎn)類型僅僅占據(jù)物業(yè)資產(chǎn)的15%左右，由此可以看出，現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)資產(chǎn)管理市場(chǎng)還處在起步階段，市場(chǎng)程度偏低，整體市場(chǎng)完全處在了不完全的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)當(dāng)中。

（二）物業(yè)資產(chǎn)管理在開(kāi)展的過(guò)程當(dāng)中缺乏強(qiáng)有力的資本金幫助

現(xiàn)階段我國(guó)的物業(yè)資產(chǎn)歸在開(kāi)展的過(guò)程當(dāng)中，極度缺乏強(qiáng)有力的資本金幫助，同時(shí)也沒(méi)有與之相對(duì)的金融資本加入，所以想要通過(guò)整合、收購(gòu)等等方法來(lái)提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力與實(shí)力，就必須對(duì)物業(yè)投資資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、設(shè)施管理進(jìn)行嚴(yán)格的管理活動(dòng)，但是根據(jù)有關(guān)調(diào)查了解，現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)管理的過(guò)程當(dāng)中還存在著很大的難度，管理效果十分的不理想。

（三）缺乏健全、完善的內(nèi)部資產(chǎn)管理方法與體系

內(nèi)部資產(chǎn)管理主要內(nèi)容包括：控制活動(dòng)、內(nèi)部管理、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等等，根據(jù)有關(guān)調(diào)查了解，現(xiàn)階段我國(guó)部分物業(yè)企業(yè)當(dāng)中缺乏健全、完善的內(nèi)部資產(chǎn)管理方法與體系，主要體現(xiàn)于：企業(yè)結(jié)構(gòu)缺乏科學(xué)性與合理性，物業(yè)企業(yè)中重復(fù)管理職能眾多，甚至一些企業(yè)當(dāng)中存在著一人身兼數(shù)職等情況，與此同時(shí)，也并未將不相容的業(yè)務(wù)進(jìn)行有效的分開(kāi)；對(duì)企業(yè)當(dāng)中的一些重要崗位也未制定出健全、完善的監(jiān)督管理方法。此外，現(xiàn)階段部分物業(yè)企業(yè)當(dāng)中還存在著崗位職責(zé)權(quán)限、審批流程混亂等問(wèn)題，甚至有些企業(yè)出現(xiàn)了先展開(kāi)工作后補(bǔ)辦審批手續(xù)的問(wèn)題，以至于在企業(yè)當(dāng)中發(fā)生了一些問(wèn)題之后，出現(xiàn)了互相推諉責(zé)任等情況。

（四）物業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)管理人員綜合素質(zhì)與能力參差不齊

首先，企業(yè)資產(chǎn)管理工作人員的能力素質(zhì)的高低與市場(chǎng)管理的質(zhì)量之間有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系和密不可分的關(guān)系，如果資產(chǎn)管理人員的工作能力良莠不齊，那么勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致在資產(chǎn)管理過(guò)程當(dāng)中出現(xiàn)一些問(wèn)題?，F(xiàn)階段我國(guó)部分物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在進(jìn)行招聘資產(chǎn)管理人員的過(guò)程當(dāng)中，依舊存在著任人唯親的問(wèn)題，忽視了對(duì)資產(chǎn)管理工作人員能力、素質(zhì)的重視。其次，部分物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)非常重視是否能夠招聘到更好的資產(chǎn)管理人員，而當(dāng)招聘結(jié)束之后，并未對(duì)資產(chǎn)管理人員進(jìn)行定時(shí)、定期的培訓(xùn)，所以造成資產(chǎn)管理人員的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)無(wú)法與現(xiàn)階段高速發(fā)展的時(shí)代要求相符合，大幅度的影響與制約了物業(yè)企業(yè)對(duì)資產(chǎn)管理的效果和質(zhì)量。最后，一些物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)管理部門在進(jìn)行人員配置的過(guò)程當(dāng)中缺乏科學(xué)性與合理性，甚至有些人員依舊存在著身兼數(shù)職等問(wèn)題，例如：收取費(fèi)用的人員肩負(fù)著管理的責(zé)任，或者物業(yè)管理人員肩負(fù)著財(cái)務(wù)工作等等，這樣的情況會(huì)嚴(yán)重制約著物業(yè)企業(yè)對(duì)資產(chǎn)管理的效果。

四、新形勢(shì)下物業(yè)企業(yè)對(duì)資產(chǎn)管理的創(chuàng)新方法與措施

（一）不斷健全與完善相關(guān)法律法規(guī)

加快制定健全、完善法律法規(guī)的速度，對(duì)處置不良資產(chǎn)時(shí)時(shí)常遇到的法律難題要進(jìn)行妥善的解決，應(yīng)加快制定《金融資產(chǎn)管理公司條例》的速度。

（二）設(shè)置管理目標(biāo)

現(xiàn)在物業(yè)企業(yè)整體的發(fā)展情況與制定的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行仔細(xì)的分析與研究，將物業(yè)資產(chǎn)處費(fèi)用中心，為設(shè)置管理目標(biāo)打下良好的基礎(chǔ)。真正的將控制成本、獲得剩余價(jià)值為主要目標(biāo)，甚至還可以把物業(yè)資產(chǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)做出多形式、多樣化的投資。

（三）控制相關(guān)的成本 選派專業(yè)的管理人員來(lái)對(duì)物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)、合理的處理，各個(gè)部門與物業(yè)資產(chǎn)管理部門要通力合作，最終達(dá)成租用協(xié)議的方式來(lái)進(jìn)行管理工作，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。

（四）加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)管理工作人員綜合素質(zhì)的提高

伴隨著物業(yè)企業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)管理工作人員的綜合素質(zhì)與能力也提出了更高的要求與希望，想要大幅度的提升智商管理工作人員的綜合素質(zhì)，物業(yè)企業(yè)首先要做到的就是提高招聘的門檻，并通過(guò)健全、完善的職業(yè)規(guī)劃與設(shè)計(jì)、薪資待遇等等來(lái)留住更多的優(yōu)秀的資產(chǎn)管理工作人才，因?yàn)槿魏纹髽I(yè)想要獲得健康、長(zhǎng)期、有序的發(fā)展與運(yùn)行，都離不開(kāi)人才的幫助與支持；還有定時(shí)、定期的對(duì)于資產(chǎn)管理工作團(tuán)隊(duì)進(jìn)行培訓(xùn)，與此同時(shí)，還要選擇固定的時(shí)間，對(duì)資產(chǎn)管理工作人員進(jìn)行實(shí)物操作與財(cái)務(wù)理論的培訓(xùn)，大幅度的提升資產(chǎn)管理工作人員的綜合素質(zhì)與工作能力，讓物業(yè)企業(yè)當(dāng)中的每一位資產(chǎn)管理人員都具備愛(ài)崗敬業(yè)、誠(chéng)實(shí)守信的良好工作作風(fēng)。因此，作為物業(yè)企業(yè)當(dāng)中的一名資產(chǎn)管理工作人員，在日常的工作當(dāng)中一定要不斷的總結(jié)和學(xué)習(xí)，并且還要進(jìn)行仔細(xì)的分析和綜合的討論，通過(guò)不斷的學(xué)習(xí)與鉆研，來(lái)提升自己的綜合素質(zhì)與工作能力，以得到大眾的滿意為其宗旨，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)健康、有序、長(zhǎng)期的發(fā)展與運(yùn)行。

最后，物業(yè)企業(yè)也要進(jìn)一步的提升資產(chǎn)管理的能力，首先要做的就是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的狀況進(jìn)行一個(gè)仔細(xì)的了解與分析，因?yàn)樨?cái)務(wù)狀況能夠真實(shí)的反映出企業(yè)在某一時(shí)期所有者的權(quán)益情況，而且能夠準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)物業(yè)企業(yè)償還能力與周轉(zhuǎn)能力。資產(chǎn)管理分析要覆蓋物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)與步驟，同時(shí)還要按照資產(chǎn)管理的具體情況科學(xué)、合理的對(duì)重大項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)測(cè)，以此來(lái)真正的將成本控制實(shí)現(xiàn)。此外，對(duì)物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)管理水平進(jìn)行正確的評(píng)價(jià)，能夠?qū)⒄鎸?shí)的資產(chǎn)管理水平反映出來(lái)，同時(shí)還能夠?qū)@些運(yùn)營(yíng)的具體情況進(jìn)行仔細(xì)的分析與靈活的掌握。資產(chǎn)分析將關(guān)注的重點(diǎn)放在了預(yù)測(cè)方面，物業(yè)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要都來(lái)自于市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)預(yù)測(cè)制定預(yù)算企業(yè)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，能夠?yàn)槠髽I(yè)領(lǐng)導(dǎo)層在制定重大決策的過(guò)程當(dāng)中提供有力的參考和必要的保障。

（五）加大對(duì)管理模式的創(chuàng)新的力度

物業(yè)管理工作也要緊緊跟隨時(shí)代發(fā)展的步伐不斷進(jìn)行創(chuàng)新，在具體的工作過(guò)程當(dāng)中，物業(yè)管理要充分的分析與研究現(xiàn)階段市場(chǎng)發(fā)展的需求，并有針對(duì)性的轉(zhuǎn)變自己傳統(tǒng)的工作方式與改變服務(wù)的方向，大幅度的提升物業(yè)管理的質(zhì)量與水平。面對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)市場(chǎng)環(huán)境的復(fù)雜多變性，具有傳統(tǒng)性質(zhì)的物業(yè)管理方法已經(jīng)無(wú)法滿足現(xiàn)階段時(shí)代發(fā)展的需求與腳步，所以物業(yè)管理部門要對(duì)既有的管理模式進(jìn)行革新與優(yōu)化，在具體的工作過(guò)程當(dāng)中，科學(xué)、合理的借助資產(chǎn)運(yùn)作的方法，真正的將物業(yè)管理工作落實(shí)，將資產(chǎn)增值實(shí)現(xiàn)，并增加資產(chǎn)收益的效果，為物業(yè)管理工作落實(shí)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。結(jié)束語(yǔ)：伴隨著我國(guó)時(shí)代經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展與增長(zhǎng)，我國(guó)已經(jīng)走進(jìn)了簡(jiǎn)政放權(quán)的階段當(dāng)中，物業(yè)企業(yè)準(zhǔn)入的門檻也逐漸的降低，因?yàn)槌擎?zhèn)化水平不斷的提升，大眾的生活水平得到了穩(wěn)步的提高，促使與推動(dòng)著物業(yè)企業(yè)不斷健康、快速的繁榮與發(fā)展，在這樣的新形勢(shì)之下，物業(yè)企業(yè)要制定出適合企業(yè)發(fā)展的資產(chǎn)管理新模式，確保有足夠的人力、物力與財(cái)力去面對(duì)時(shí)代發(fā)展的高要求與新挑戰(zhàn)。資產(chǎn)管理作為物業(yè)企業(yè)當(dāng)中最重要且關(guān)鍵的工作之一，企業(yè)當(dāng)中的管理層人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其關(guān)注與重視，同時(shí)還要主動(dòng)、積極地制定出健全、完善的資產(chǎn)管理方法，大幅度的提升資產(chǎn)管理工作人員的綜合素質(zhì)與工作能力，加大對(duì)內(nèi)部管理的力度，設(shè)置理財(cái)投資部門，科學(xué)、合理的對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的新形勢(shì)進(jìn)行應(yīng)對(duì)，確保物業(yè)企業(yè)得到健康、有序、長(zhǎng)期、穩(wěn)定發(fā)展與運(yùn)行的同時(shí)，將企業(yè)再次提高到一個(gè)新的層次。