李夏

在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策之前對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的市場(chǎng)調(diào)查分析，研究判斷項(xiàng)目本體投資可行性的報(bào)告即為房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性報(bào)告。是運(yùn)用科學(xué)合理的評(píng)價(jià)方法，出具模擬財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算出財(cái)務(wù)指標(biāo)值，并基于預(yù)測(cè)確定項(xiàng)目投資可行性的綜合性研究?？尚行詧?bào)告是投資方、融資方甚至政府機(jī)關(guān)決策的必要性依據(jù)，也是項(xiàng)目投資成功與否的首要環(huán)節(jié)。本文將圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)進(jìn)行分析探討，找出問題，提出建議，以求財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)能更好的為投資決策服務(wù)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資可行性報(bào)告一般包括項(xiàng)目基本情況、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)測(cè)算、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判等內(nèi)容，其中，最重要也是從定量方面決定項(xiàng)目是否投資的關(guān)鍵因素就是經(jīng)濟(jì)測(cè)算，而在經(jīng)濟(jì)測(cè)算實(shí)質(zhì)就是財(cái)務(wù)分析。從土地成本、開發(fā)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、期間費(fèi)用到土地增值稅、企業(yè)所得稅及其他稅種的繳納等基礎(chǔ)預(yù)估數(shù)據(jù)，編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目整體的盈利情況、償債能力、資金情況等方面進(jìn)行分析，與行業(yè)或者企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)指標(biāo)基準(zhǔn)值進(jìn)行比較，并由此判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性，從而確定項(xiàng)目投資可行性。本文將從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、可行性報(bào)告發(fā)展現(xiàn)狀、財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)的問題等方面入手，提出思考和建議。

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

“房住不炒”的國家政策不斷強(qiáng)調(diào)，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，這是主基調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)面臨以下四個(gè)方面的承壓。一是調(diào)控承壓。調(diào)控進(jìn)入常態(tài)化，預(yù)估幾年內(nèi)不會(huì)有進(jìn)一步的寬松政策。需求端，限購、限貸、限售、限簽;供應(yīng)端，土地要求自持、現(xiàn)房銷售、政策性住房加大。二是利潤承壓。房地產(chǎn)高盈利的時(shí)代已經(jīng)過去，限價(jià)成為常態(tài)化。土地的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，地價(jià)和房價(jià)的價(jià)差也在逐步縮小。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，主流房地產(chǎn)企業(yè)的平均凈利潤連續(xù)三年下降，從2017年的 12.7%下降到 11.6%，再到 10%。三是“去杠桿”承壓。2020年8月，央行和住建部提出“三道紅線”，明確房企負(fù)債管控要求。2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，明確對(duì)銀行金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理，將房地產(chǎn)貸款余額和個(gè)人住房貸款余額分檔設(shè)置占比上限，房地產(chǎn)企業(yè)融資形勢(shì)將因?yàn)檫@些政策的出臺(tái)而更加嚴(yán)峻，房地產(chǎn)去金融化的速度正在逐步加快。四是專業(yè)承壓。隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的提速，老百姓對(duì)改善生活品質(zhì)的需求逐漸提高，作為房企需要提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)，對(duì)專業(yè)能力提出了更高的要求。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性報(bào)告現(xiàn)狀

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2019年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量達(dá)到了近10萬家，每家企業(yè)都有自己的特點(diǎn)，每份可研報(bào)告都存在差異，綜合接觸到的可研報(bào)告來看，房地產(chǎn)的可行性報(bào)告的質(zhì)量隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而不斷優(yōu)化完善，為投資決策提供依據(jù)。但依舊存在以下四方面的問題。

一是缺少現(xiàn)代理論的指導(dǎo)?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》是建設(shè)部于2000年9月發(fā)布的文件，其目的是引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，旨在提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的準(zhǔn)確性。但房地產(chǎn)的高度市場(chǎng)化于一般工業(yè)建設(shè)存在較大區(qū)別，評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇和計(jì)算都存在較大差異，其實(shí)際對(duì)于房地產(chǎn)決策的指導(dǎo)作用不明顯。由于頒布的時(shí)間已經(jīng)20余年，沒有隨著現(xiàn)代化的經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)體系更新，其在實(shí)際操作上的指導(dǎo)性不強(qiáng)。市場(chǎng)上雖存在許多專業(yè)人士的看法和認(rèn)識(shí)，但缺少權(quán)威機(jī)構(gòu)的總結(jié)和頒布。

二是主觀性經(jīng)驗(yàn)判斷與市場(chǎng)偏離?？尚行苑治鲅芯康牡谝徊骄褪且獙?duì)土地所在的城市、區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行分析研究。在進(jìn)行市場(chǎng)分析、判斷時(shí)，主觀性的經(jīng)驗(yàn)判斷起著較為重要的作用，但是經(jīng)驗(yàn)是感性認(rèn)識(shí)，與客觀可能存在差異，很多時(shí)候，經(jīng)驗(yàn)判斷存在與市場(chǎng)偏離度較大的情況，對(duì)于這種情形下做出的判斷，失敗的概率也會(huì)增加。

三是項(xiàng)目定位策劃失敗。未來的營銷策略將由產(chǎn)品的定位決定。在項(xiàng)目前期，應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)區(qū)域市場(chǎng)需求設(shè)定產(chǎn)品的定位，與周邊產(chǎn)品形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，若定位失敗，會(huì)造成房地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)缺失，競(jìng)爭(zhēng)力低下，去化率和去化速度低。

四是，經(jīng)濟(jì)測(cè)算中財(cái)務(wù)分析不準(zhǔn)確。市場(chǎng)分析、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等都是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定性分析，而財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的編制、財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算則是可行性研究中的定量分析，是決定因素之一。財(cái)務(wù)分析涉及到對(duì)項(xiàng)目全過程的預(yù)估，從前期的土地成本，到中期的開發(fā)成本、銷售收入及各類費(fèi)用，到項(xiàng)目竣工結(jié)算時(shí)的各類稅費(fèi)繳納、收入的結(jié)轉(zhuǎn)等等，都是一項(xiàng)項(xiàng)預(yù)估出來，且每一項(xiàng)都不是獨(dú)立的、都存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，測(cè)算時(shí)，需要對(duì)市場(chǎng)客觀的預(yù)測(cè)、對(duì)項(xiàng)目全過程的熟知以及扎實(shí)的財(cái)務(wù)知識(shí)?？陀^真實(shí)的數(shù)據(jù)采集和處理，將會(huì)為項(xiàng)目決策提供可靠的依據(jù)，錯(cuò)誤或失真的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可能導(dǎo)致錯(cuò)失優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，或者投資了失敗可能性較大的項(xiàng)目。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)體系的特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)是系統(tǒng)性、科學(xué)性的。首先分析項(xiàng)目可行性的影響因素是多樣的，從國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、稅收政策、金融政策、市場(chǎng)環(huán)境，到內(nèi)部的財(cái)務(wù)能力、運(yùn)營管理能力、人力資源配置能力等方面系統(tǒng)考慮，綜合分析。其次應(yīng)盡量避免、謹(jǐn)慎使用主觀經(jīng)驗(yàn)意識(shí)判斷，因運(yùn)用科學(xué)系統(tǒng)的方法和指標(biāo)體系去分析論證。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高度市場(chǎng)化，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)都形成了具有自我特點(diǎn)的投資評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系。作者搜集了幾家大型房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)體系，綜合來看，具有以下幾個(gè)特點(diǎn)。

一是，充分考慮時(shí)間價(jià)值，除考慮靜態(tài)指標(biāo)外，決策時(shí)更關(guān)注動(dòng)態(tài)指標(biāo)。

二是，不單一看盈利能力指標(biāo)，充分考慮期間資金流動(dòng)性、資金平衡能力等。

三是，不單一看最后價(jià)值性指標(biāo)數(shù)據(jù)，綜合評(píng)判比率性、時(shí)間性指標(biāo)。

四是，除考慮項(xiàng)目整體收益，更關(guān)注自有資金投入的回報(bào)。

如某央企房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系為自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、銷售凈利率、項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、現(xiàn)金流回正所需時(shí)間（年）、項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后），其中前三個(gè)為強(qiáng)制性指標(biāo)，后兩個(gè)為參考性指標(biāo)。雖然財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系只有5個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)，但綜合了靜態(tài)動(dòng)態(tài)、期間與最終時(shí)點(diǎn)、價(jià)值和比率等方面，對(duì)盈利能力、償債能力、資金平衡能力都進(jìn)行了判斷。

四、財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)存在的問題

（一）從事房地產(chǎn)投資分析的專業(yè)人才較少，綜合知識(shí)素質(zhì)高的投資人員儲(chǔ)備更是與房地產(chǎn)龐大的市場(chǎng)體量明顯不相稱。特別是許多小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)公司，從業(yè)人員少，具有專業(yè)素養(yǎng)的人就更少，很難完成水平較高的經(jīng)濟(jì)測(cè)算、財(cái)務(wù)分析，往往沒有對(duì)項(xiàng)目全盤的把握，走一步看一步，項(xiàng)目運(yùn)營到后期或者最后結(jié)算時(shí)才發(fā)現(xiàn)資金鏈斷裂、虧損巨大，這也是市場(chǎng)上許多爛尾樓存在的原因之一。

（二）財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)不夠客觀準(zhǔn)確。人情式的項(xiàng)目普遍存在，為了做項(xiàng)目而做可行性研究，為了滿足決策時(shí)的最終投資條件而編造偽造數(shù)據(jù)，最終結(jié)果也只能是失敗而告終。

（三）項(xiàng)目實(shí)施中沒有實(shí)時(shí)掌握和跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展，進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。有的項(xiàng)目，在前期，進(jìn)行充分的分析研究，可行性報(bào)告的指導(dǎo)性操作性極強(qiáng)，但由于在項(xiàng)目實(shí)際操盤過程中，管理團(tuán)隊(duì)按照自我意識(shí)開發(fā)項(xiàng)目，沒有按照可行性報(bào)告的節(jié)點(diǎn)操作，營銷、融資沒有按照市場(chǎng)節(jié)奏、項(xiàng)目節(jié)奏等有機(jī)考慮，往往導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)營失控，損失難以挽回。

五、思考和建議

（一）搜集準(zhǔn)確的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。所有財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)都源于對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的判斷和對(duì)市場(chǎng)未來的預(yù)估，前期的搜集整理工作至關(guān)重要。目前，市場(chǎng)上已有房地產(chǎn)信息的專業(yè)整合平臺(tái)，可以積極利用平臺(tái)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，但也不能一味盲目的使用平臺(tái)信息，還應(yīng)實(shí)地調(diào)研，對(duì)標(biāo)周邊項(xiàng)目，掌握一手信息，才能在前期的定位策劃中預(yù)埋將來的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（二）組建專業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告編制團(tuán)隊(duì)。一個(gè)項(xiàng)目的可行性報(bào)告，涵蓋了設(shè)計(jì)、策劃、咨詢、財(cái)務(wù)、金融等多門類的知識(shí)，術(shù)業(yè)有專攻，一個(gè)人很難全面掌握所有專業(yè)知識(shí)，特別是財(cái)務(wù)分析方面，對(duì)財(cái)會(huì)知識(shí)的要求很高，更應(yīng)配備專業(yè)素養(yǎng)的人員。應(yīng)集眾人的智慧，并在團(tuán)隊(duì)合作中相互探討、分析和研究，讓編制的可行性報(bào)告專業(yè)性更強(qiáng)、準(zhǔn)確性更高，對(duì)項(xiàng)目的成功實(shí)施打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（三）構(gòu)建科學(xué)合理的投資管理體系，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資經(jīng)濟(jì)效益。高度重視財(cái)務(wù)專業(yè)在房地產(chǎn)投資上的作用，培養(yǎng)儲(chǔ)備專業(yè)的財(cái)務(wù)人員從事投資業(yè)務(wù)。同時(shí)，建立綜合的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系，除對(duì)項(xiàng)目盈利能力進(jìn)行分析，同時(shí)分析償債能力、資金平衡能力等方面。

（四）全過程管理。以簽署土地出讓合同或投資合同為起點(diǎn)，以項(xiàng)目清算為終點(diǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資后全過程管理。

（作者單位：中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）