高麗梅

【摘要】隨著人民生活水平的提高，人們對住房需求由原來的滿足生活需要逐漸轉(zhuǎn)變到了更高層次的需求，各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看到市場供給存在很大的空間，他們?yōu)榱俗非蟾蟮睦麧?，就會盡力地占有市場，并加大力度投資房地產(chǎn)市場開發(fā)，這種局面極大地推動了我國經(jīng)濟的快速增長，同時購房人購買了商品房后，房地產(chǎn)企業(yè)因種種原因不能及時給買受人出具網(wǎng)簽合同，導(dǎo)致買受人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的矛盾升級。政府為了保障購房人的合法權(quán)益，制定了相關(guān)的制度及監(jiān)管措施來規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為。

【關(guān)鍵詞】網(wǎng)簽;監(jiān)管;注意問題

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.15.019

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售房時存在問題

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)為了追求超額利潤或由于企業(yè)不具備出具網(wǎng)簽合同的條件違規(guī)售房，導(dǎo)致買受人購房后不能及時進(jìn)行商品房網(wǎng)簽，引發(fā)了購房人和房地產(chǎn)企業(yè)的許多矛盾，房地產(chǎn)企業(yè)這種違規(guī)行為嚴(yán)重擾亂了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，再加上所售房屋未按合同約定條件交付等引發(fā)的一系列問題更加導(dǎo)致了矛盾的升級，尤其是所售房屋不能及時網(wǎng)簽導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“一房二賣”甚至“一房多賣”事件時有發(fā)生 ，購房人利益受到嚴(yán)重?fù)p害，作為普通老百姓，首先想到要依靠政府來維護自己的合法權(quán)益，政府未及時出臺相關(guān)的政策規(guī)定，對企業(yè)的違規(guī)行為無法制止更沒有處罰措施，這更加劇了近年來房地產(chǎn)信訪案件數(shù)量逐年上升。今年，中央“六保六穩(wěn)”政策的出臺，各級政府更加重視民生工程，各地也相繼出臺了一系列政策規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的種種違規(guī)行為。如：購房時候要求房地產(chǎn)企業(yè)即時為買受人辦理網(wǎng)簽等，這一規(guī)定是為了更好的約定雙方之間的權(quán)利和義務(wù)，保護當(dāng)事人的合法權(quán)益。交易雙方在簽訂網(wǎng)簽合同后，所售房屋即公布在網(wǎng)上，用戶可以通過網(wǎng)簽號在網(wǎng)上進(jìn)行查詢所購房屋的狀態(tài)，并將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的已售房源情況公開、透明，能很好地防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房屋"一房二賣"甚至“一房多賣”。

2、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為

（1）新建商品房網(wǎng)簽范圍

①《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見》規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)新建商品房實行房屋網(wǎng)簽備案。

②《意見》規(guī)定，購房者在簽訂購合同時，應(yīng)采用的是房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同，并且文本合同應(yīng)當(dāng)選擇建設(shè)部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》，不得采用開發(fā)商自行擬定的合同。這一規(guī)定從源頭上制止了開發(fā)企業(yè)人為的制定相對于購房人的不平等條款，能很好地保障購房人的權(quán)益。

（2）辦理房屋網(wǎng)簽備案的房屋交易當(dāng)事人，應(yīng)具備相應(yīng)的交易主體資格，不具備交易主體資格的購房人不得辦理網(wǎng)簽合同。

（3）開發(fā)企業(yè)在銷售新建商品房時必須取得商品房預(yù)售許可證，方可辦理房屋網(wǎng)簽備案，未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)企業(yè)不得有銷售行為，主管部門不得使其登錄網(wǎng)簽系統(tǒng)。

3、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作流程的監(jiān)管措施

3.1完善房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)主管部門應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立和完善詳細(xì)的樓盤表，作為實行房屋網(wǎng)簽備案的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)。并通過預(yù)測或?qū)崪y報告作為基礎(chǔ)信息，建立房屋樓盤表，并將批準(zhǔn)預(yù)售許可或可現(xiàn)房銷售備案的標(biāo)注為可銷售房屋，其余的標(biāo)注為不可銷售房屋，在醒目位置公示，做到明明白白售房。

3.2房屋網(wǎng)簽備案基本流程

（1）購買商品房的買方在辦理購房的前期手續(xù)后，就可以進(jìn)行網(wǎng)簽。由開發(fā)企業(yè)的網(wǎng)簽操作人員登錄商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，錄入所售房源情況的相關(guān)信息，由買賣雙方確認(rèn)無誤后，將網(wǎng)簽合同信息提交到網(wǎng)簽系統(tǒng)申請合同備案，網(wǎng)簽系統(tǒng)將對買賣雙方確認(rèn)提交的合同電子文本中的房屋自然狀況和他項權(quán)利限制狀況進(jìn)行查驗，符合備案條件的，記載入登記薄，完成網(wǎng)上備案，生成合同編號，不符合備案條件的，說明原因。備案后網(wǎng)簽系統(tǒng)中的商品房樓盤表中該套房屋狀態(tài)由未售變更為已售的信息。

（2）備案后即可打印網(wǎng)簽合同文本，買賣雙方簽字蓋章后生效。購房人可以向主管網(wǎng)簽的部門憑身份證明查詢房屋現(xiàn)有狀況，極大的保護了購房者的合法權(quán)益。

（3）網(wǎng)簽合同一經(jīng)打印就不可退回。如合同錄入錯誤，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)操作人員向主管部門提交錄入錯誤的證明材料，經(jīng)主管部門認(rèn)為確屬錄入錯誤的，主管部門可以“退回申請”，將業(yè)務(wù)提交至審核步驟，經(jīng)審核同意，合同撤銷，該套房屋恢復(fù)至可銷售狀態(tài)。

4、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作行為的監(jiān)管要求

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)中進(jìn)行系統(tǒng)注冊，企業(yè)必須專人實名負(fù)責(zé)用戶名，不相關(guān)人員不得隨意登錄企業(yè)用戶名進(jìn)行操作。

（2）在房屋網(wǎng)簽備案時應(yīng)如實填寫并打印《商品房買賣合同》，要求買賣雙方在簽字蓋章后5個工作日內(nèi)完成提交備案。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)在網(wǎng)簽中如有違規(guī)操作，主管部門將限制企業(yè)登錄賬號，限制其所有操作，直至企業(yè)整改完畢。

5、買受人網(wǎng)簽購房合同應(yīng)注意事項

（1）購買商品房簽訂合同時一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，審查企業(yè)的這些證件首先要去售樓部咨詢，然后可以去相關(guān)的主管部門去求證，也可以上官方的網(wǎng)站查詢企業(yè)辦理五證的情況 。

（2）簽訂合同時一定要用建設(shè)部和國家工商行政管理總局統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，不得采用開發(fā)商自行擬定的合同，以免開發(fā)企業(yè)擬定不利于購房人的條款。

（3）簽訂合同時一定要注意合同條款中雙方所填寫內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對等，如果有質(zhì)疑或認(rèn)為不平等條款的，可以當(dāng)場提出，解決后再簽訂。

（4）對于購買面積和實測面積不符的，應(yīng)對面積確認(rèn)及面積差異處理達(dá)成共識，如若出現(xiàn)差異時，應(yīng)當(dāng)在“面積差異處理”條款中約定面積發(fā)生誤差時的具體處理方式。

（5）簽訂合同時要確定交房的具體日期，因大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存在資金短缺，不能按預(yù)期竣工，造成延期交房，開發(fā)企業(yè)為了自己的利益，往往會在預(yù)售合同上做文章，只標(biāo)明竣工日期，而不注明交付使用日期，所以在簽訂合同時一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔(dān)的違約責(zé)任。

（6）房地產(chǎn)企業(yè)和購房者簽署合同后，可能會存在房屋面積、產(chǎn)權(quán)辦理、付款方式、付款期限、免責(zé)條款等細(xì)節(jié)問題的變更或細(xì)化，這時賣房者會要求購房者簽訂補充協(xié)議，該協(xié)議是主合同的補充或變更，房地產(chǎn)企業(yè)常常會在此為購房者的權(quán)利設(shè)定限制或者為購房者設(shè)置更多的義務(wù)，購房者對于補充協(xié)議這一部分也應(yīng)該認(rèn)真琢磨，避免自己的利益受損。

結(jié)語：

綜上所述，這些就是購買新建商品房簽訂網(wǎng)簽合同時需了解的事項和需注意的細(xì)節(jié)。

參考文獻(xiàn)：

[1]《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見》（建房〔2018〕128號）

[2]《關(guān)于進(jìn)一步加強和商品房買賣合同網(wǎng)簽的通知》（呼和浩特市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心2020年8月25發(fā)布）

[3]《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品房合同、商品房網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)的通知》（呼和浩特市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心2020年8月25發(fā)布）

[4]《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》（建辦房〔2015〕45號）