劉琪

摘? ?要：不動產(chǎn)信托投資基金（REITs）于20世紀(jì)60年代起源于美國，經(jīng)數(shù)十年來發(fā)展一度成為全球資本市場的重要金融投資產(chǎn)品，其中稅收優(yōu)惠是推動REITS發(fā)展的一項(xiàng)重要驅(qū)動力。2020年4月和7月，國家發(fā)改委和證監(jiān)會兩次發(fā)布重要文件指出中國REITs市場的發(fā)展方向。從我國稅法原理的角度，REITs的稅制構(gòu)建需要進(jìn)一步發(fā)展信托導(dǎo)管理論;從時(shí)間的角度來看，在REITs項(xiàng)目的設(shè)立、運(yùn)行和退出各環(huán)節(jié)重復(fù)征稅現(xiàn)象顯著，均存在減免稅負(fù)的空間;從稅種的角度來看，REITs的底層資產(chǎn)為不動產(chǎn)，涉及房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅等。REITs要成為推動中國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地經(jīng)濟(jì)的新動能，不僅要?jiǎng)?chuàng)新交易結(jié)構(gòu)和完善監(jiān)管制度，還要降低稅負(fù)以提高收益的市場手段來引導(dǎo)REITs的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)信托投資基金;資產(chǎn)證券化;公募基金;稅收優(yōu)惠

DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2021.04.004

中圖分類號：D922.221? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A? ? ? ? 文章編號：1003-9031（2021）04-0032-07

一、REITs制度介紹與問題提出

（一）從域外經(jīng)驗(yàn)看REITs制度特征

不動產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）于20世紀(jì)60年代起源于美國，現(xiàn)今已在全球40余個(gè)國家和地區(qū)形成市場并建立相關(guān)制度，資產(chǎn)管理規(guī)模超過2萬億美元。REITs可以被定義為將房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行打包，以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營管理并將投資綜合收益分配給投資者的一種信托基金制度。如果按照嚴(yán)格的定義，REITs是以信托作為基本架構(gòu)且不斷創(chuàng)新的金融產(chǎn)品，其結(jié)構(gòu)和表現(xiàn)形式?jīng)]有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。由于各地法律監(jiān)管的不同規(guī)定和稅收政策不統(tǒng)一，REITs大相徑庭，但從共性層面上來看，各個(gè)國家和地區(qū)的REITs制度主要包括：REITs主要投資于成熟不動產(chǎn)資產(chǎn)，并以其現(xiàn)金流作為主要收益來源;對REITs收入進(jìn)行強(qiáng)制分配;在REITs投層面實(shí)行稅收優(yōu)惠政策;以權(quán)益型REITs作為發(fā)展重點(diǎn);以公開募集與上市交易REITs為市場建設(shè)的標(biāo)志，同時(shí)保留私募REITs市場;REITs同時(shí)具備金融屬性和房地產(chǎn)屬性。其中，稅收優(yōu)惠是RETIs發(fā)展的主要驅(qū)動力。以美國REITs市場為例，1960年美國國會通過的《國內(nèi)稅收法典》修訂法案明確了REITs只要滿足股權(quán)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)、收入、分配等方面的要求，就具備享受稅收優(yōu)惠政策的資格，其分配給投資者的分紅部分可以在所得稅前予以扣除。1986年美國《稅收改革法案》對REITs的“競爭對手”進(jìn)行了限制，使有限合伙不再享有稅收優(yōu)惠，從而凸顯REITs的稅收優(yōu)勢，使得權(quán)益型REITs蓬勃發(fā)展。此后美國市場又出現(xiàn)了UPREITs、DOWNREITs等類型，稅收政策在交易形式的演變中扮演關(guān)鍵的角色。亞洲市場的REITs實(shí)踐也體現(xiàn)出稅收政策驅(qū)動的特征。如新加坡規(guī)定，項(xiàng)目公司從租金收入中取得的分紅可在所得稅前扣除;投資者就分紅繳納所得稅具有稅收優(yōu)惠;外國投資者稅率降低等措施。日本、中國香港地區(qū)REITs均實(shí)行不同程度的稅收優(yōu)惠以提高產(chǎn)品收益率和吸引投資。

（二）中國REITs制度設(shè)計(jì)

中國REITs市場建設(shè)最早可以追溯到2004年11月，銀監(jiān)會頒布《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》，該《辦法》成為中國境內(nèi)第一部規(guī)范REITs的專項(xiàng)法規(guī)雛形。2005年12月，越秀REITs在中國香港地區(qū)上市，成為我國首支國內(nèi)物業(yè)境外上市REITs。2014年，中國境內(nèi)發(fā)行的第一單類REITs產(chǎn)品中信啟航REITs在深交所掛牌交易，隨后境內(nèi)REITs如雨后春筍。截至2019年上半年，中國境內(nèi)已發(fā)行52支類REITs，發(fā)行規(guī)模達(dá)到1058億元。2020年4月，證監(jiān)會發(fā)布《推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作通知》，明確指出當(dāng)前我國REITs試點(diǎn)主要集中于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，并明確采取“公募基金+資產(chǎn)證券化”（簡稱C-REITs）的模式。自此，我國REITs發(fā)展有了明確的導(dǎo)向。2020年8月6日，證監(jiān)會發(fā)布的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》第二條進(jìn)一步明確了我國REITs采取“公募基金——特殊目的載體——基礎(chǔ)資產(chǎn)”的結(jié)構(gòu)。

與域外發(fā)達(dá)REITs市場相比，我國REITs起步晚，發(fā)展緩慢，理論和實(shí)務(wù)均處于探索階段。以REITs中的稅收問題為例，我國REITs稅負(fù)明顯較高，其主要原因首先來自REITs設(shè)立階段不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)涉及的高額稅負(fù)，其次來源于產(chǎn)品自身復(fù)雜結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的重復(fù)征稅。此外，我國資管產(chǎn)品稅收實(shí)踐中，尚有一些空白未能填補(bǔ)，部分納稅主體和稅種的確認(rèn)與否缺乏明確的征管依據(jù)，導(dǎo)致實(shí)務(wù)中稅法適用不統(tǒng)一，導(dǎo)致以往REITs實(shí)踐多依賴當(dāng)?shù)卣愂諆?yōu)惠支持。如果在REITs全面鋪開之際尚無統(tǒng)一的稅收政策，導(dǎo)致當(dāng)事人咨詢成本和試錯(cuò)成本提高，必然增加不確定性。因此，有必要在借鑒域外經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國稅收制度，以促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為導(dǎo)向完善REITs稅制。

二、案例分析：以滬杭甬高速REITs為例

通過對國內(nèi)現(xiàn)有REITs案例的篩選，本文選取了較為典型的滬杭甬高速REITs作為典型，通過分析其交易結(jié)構(gòu)和交易流程，探索公募REITs稅制發(fā)展方向。

（一）交易流程

滬杭甬高速REITs以滬杭甬公司下屬全資子公司黃山長江徽杭高速公路有限責(zé)任公司（簡稱徽杭公司）持有的徽杭高速公路為底層資產(chǎn)進(jìn)行證券化操作。2019年6月4日，徽杭公司減資13.7億元，形成對全資股東滬杭甬公司13億元的應(yīng)付減資款。2019年8月22日，滬杭甬公司獲得上交所關(guān)于發(fā)行資產(chǎn)支持證券的“無異議函”。2019年9月23日，在滬杭甬公司發(fā)表的自愿公告中得知，在此一個(gè)月間，中聯(lián)基金作為基金管理人設(shè)立私募基金，滬杭甬公司認(rèn)購全部基金份額，且表明將向浙商資管設(shè)立的專項(xiàng)計(jì)劃轉(zhuǎn)讓全部份額（價(jià)值人民幣20.12億元①）。2019年9月26日，徽杭公司投資人變更為中聯(lián)基金，依據(jù)公告內(nèi)容，基金管理人以20.12億元認(rèn)購徽杭公司全部股份以及13億元的應(yīng)付減資款，從而使得徽杭公司產(chǎn)生的償付現(xiàn)金流將被認(rèn)定為利息支出。在整體交易完成后，滬杭甬公司以11.13億元認(rèn)購全部次級權(quán)益。

（二）交易結(jié)構(gòu)分析

滬杭甬高速REITs的交易結(jié)構(gòu)如圖1所示，該REITs是典型的私募基金+資產(chǎn)證券化類REITs，屬于在國內(nèi)監(jiān)管和稅制框架下較為成熟的交易結(jié)構(gòu)。該交易通過專項(xiàng)計(jì)劃持有私募基金份額，并通過私募基金持有項(xiàng)目公司股權(quán)。在交易完成后，滬杭甬公司繼續(xù)作為運(yùn)營服務(wù)機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目公司提供資產(chǎn)服務(wù)并承擔(dān)差額補(bǔ)足、流動性支持以及收購義務(wù)。

在產(chǎn)品分層上，該REITs設(shè)置優(yōu)先級和次級證券，優(yōu)先級由市場機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購，在收益類型上表現(xiàn)為固定收益;次級由滬杭甬公司自持，表現(xiàn)為剩余收益。在退出渠道上，該REITs提供了較完善的保證機(jī)制，投資者每三年可以將其持有的專項(xiàng)計(jì)劃份額在上交所轉(zhuǎn)讓退出，也可以要求原始權(quán)益人回購。

（三）滬杭甬高速REITs中的涉稅環(huán)節(jié)

1.在REITs設(shè)立階段，原始權(quán)益人需要通過各種方式將底層資產(chǎn)打包“裝入”特殊目的載體中，此時(shí)可能涉及資產(chǎn)重組過程中的一些稅務(wù)問題。REITs一般通過股權(quán)收購的方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)重組，其中較為明確的如企業(yè)所得稅和印花稅的課證。在本案例中，REITs底層資產(chǎn)為高速公路收費(fèi)權(quán)，其轉(zhuǎn)讓不涉及契稅和土地增值稅。但在其他類型不動產(chǎn)交易中，契稅和土地增值稅是必須考慮的因素。

2.在REITs運(yùn)營階段，可能涉及的納稅主體包括項(xiàng)目公司、私募基金（及管理人）、專項(xiàng)計(jì)劃（及管理人）以及投資者。

（1）項(xiàng)目公司：項(xiàng)目公司取得收入應(yīng)繳納企業(yè)所得稅、增值稅及增值稅附加。在本案例的實(shí)際操作中，由于項(xiàng)目公司先通過減資形成應(yīng)付減資款，該基金在完成項(xiàng)目公司股權(quán)收購的同時(shí)也相當(dāng)于提供了一筆股東借款，并借此形成了“紅利+利息”的現(xiàn)金流返還方式。在計(jì)算項(xiàng)目公司的企業(yè)所得稅時(shí)，利息支出可以在稅前扣除從而實(shí)現(xiàn)了“稅盾”的作用。在以其他類型不動產(chǎn)作為底層資產(chǎn)的REITs中，可能額外涉及的稅種還包括房產(chǎn)稅、土地使用稅等。

（2）私募基金：本案例中，中聯(lián)基金通過設(shè)立契約型私募基金完全持有項(xiàng)目公司股權(quán)，在管理人層面和基金層面應(yīng)分別征收增值稅。對于基金管理人獲取的提供管理服務(wù)等收入應(yīng)該按照6%稅率一般計(jì)征增值稅。對于基金運(yùn)營過程中產(chǎn)生的收益，應(yīng)該區(qū)分收入性質(zhì)作不同處理。如果認(rèn)定該基金獲取收益為保本收（基于現(xiàn)金流償還的利息性質(zhì)），則應(yīng)該按照3%的稅率簡易征收增值稅;如果認(rèn)定該基金的收益為股息紅利（備案性質(zhì)為私募股權(quán)基金），則不征收增值稅。

對于私募基金層面的所得稅征收，也應(yīng)區(qū)分企業(yè)自身收入和運(yùn)營基金取得收入分別處理。企業(yè)自身收入僅公司型基金應(yīng)該按照25%的稅率繳納企業(yè)所得稅;對于運(yùn)營基金取得的收入，公司型基金為法定納稅實(shí)體，但其私募股權(quán)基金獲取的股息紅利收入應(yīng)該按照《企業(yè)所得稅法》第26條認(rèn)定為免稅收入?？傮w而言，私募基金層面的所得稅只需考慮公司型基金自身收入的所得稅，但實(shí)務(wù)中為了避稅需要，基金大多采取合伙型和契約型，因此私募基金層面的所得稅問題可以基本忽略。

（3）專項(xiàng)計(jì)劃：專項(xiàng)計(jì)劃中的稅務(wù)問題類似私募基金，主要涉及資管產(chǎn)品的增值稅以及所得稅。在《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》（簡稱《資管新規(guī)》）頒布后，專項(xiàng)計(jì)劃管理人應(yīng)該分別就管理費(fèi)用以及計(jì)劃收入依6%的一般稅率和3%的簡易稅率繳納增值稅。專項(xiàng)計(jì)劃的所得稅目前僅有的明文規(guī)定為《關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問題的通知》（簡稱《通知》），該《通知》明確信貸政策證券化中信托層面已經(jīng)向投資者分配的部分免于征收企業(yè)所得稅。REITs本質(zhì)為企業(yè)資產(chǎn)證券化，能否適用該《通知》的規(guī)定尚存疑問?？v覽各國REITs稅制，一般允許將向投資者分配部分扣除，以此鼓勵(lì)REITs提高分紅比例。對于設(shè)立專項(xiàng)計(jì)劃而取得收益的資管公司，一般應(yīng)該就其管理等收益繳納企業(yè)所得稅。

（4）投資者：在本案中，最終投資者均為機(jī)構(gòu)投資者，應(yīng)就資管產(chǎn)品產(chǎn)生的收益依法繳納企業(yè)所得稅。此外，專項(xiàng)計(jì)劃的收益一般認(rèn)定為利息收入，投資者獲取的收益應(yīng)按6%的稅率繳納增值稅。

3.REITs的退出階段，主要包括投資者在公開市場上出售其持有的專項(xiàng)計(jì)劃份額以及REITs持續(xù)期間屆滿轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)或資產(chǎn)。納稅主體包括投資者和項(xiàng)目公司。

（1）投資者：企業(yè)投資者應(yīng)該就轉(zhuǎn)讓資管產(chǎn)品份額產(chǎn)生的資本利得（價(jià)差）繳納所得稅。

（2）項(xiàng)目公司：REITs的退出一般通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。其稅收問題類似于REITs設(shè)立階段。

三、中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs稅制現(xiàn)狀及優(yōu)化路徑

根據(jù)《通知》的精神，我國REITs試點(diǎn)將致力于探索基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資新渠道，在去存量、降杠桿方面發(fā)揮驅(qū)動作用，但C-REITs中的高稅負(fù)問題是阻礙其發(fā)展的最大障礙。

通過上文對滬杭甬高速REITs的實(shí)證分析，可以發(fā)現(xiàn)我國REITs實(shí)踐中重復(fù)征稅現(xiàn)象顯著，在《資管新規(guī)》出臺后，資管產(chǎn)品一律按照簡易計(jì)稅方式繳納增值稅，且投資者購買優(yōu)先級份額獲取固定收益的，也可能被認(rèn)定為貸款服務(wù)而繳納增值稅。此外，滬杭甬REITs中基本未涉及房地產(chǎn)相關(guān)稅收，如土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅等。相較于信貸資產(chǎn)證券化和其他企業(yè)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，REITs底層資產(chǎn)的特殊性可能使其承擔(dān)相較于其他金融產(chǎn)品更高的稅負(fù)，有違稅收中性原則。

從全球范圍內(nèi)的REITs實(shí)踐來看，REITs市場相對發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)一般通過降稅的方法降低各環(huán)節(jié)的稅負(fù)，較為常見的手段如分紅部分免企業(yè)所得稅稅、投資者所得稅免除、降低物業(yè)出售稅率等。通過考察目前國內(nèi)多項(xiàng)REITs案例，本文總結(jié)了目前國內(nèi)REITs稅制概覽，以期探究其中可能重復(fù)征稅或者稅負(fù)過高之處（見表1）。

由表1中可知，我國REITs理論上的稅負(fù)相當(dāng)沉重，其中既有資產(chǎn)證券化固有復(fù)雜結(jié)構(gòu)影響帶來的重復(fù)征稅，也包括底層資產(chǎn)自身性質(zhì)增加額外的稅種。

一是REITs底層資產(chǎn)的特殊性導(dǎo)致高稅負(fù)。相較于其他資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，REITs多以房地產(chǎn)為底層資產(chǎn)，在操作中可能涉及高額的土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅等稅種。一些學(xué)者的研究表明，土地增值稅、房產(chǎn)稅在REITs設(shè)立階段和經(jīng)營階段的稅額構(gòu)成中分別占據(jù)43%和37%之多。過高的稅負(fù)可能顯著降低REITs的收益率，如果物業(yè)收入本身不高或不穩(wěn)定，稅負(fù)問題將阻止企業(yè)施行REITs融資。

二是REITs結(jié)構(gòu)復(fù)雜性帶來的稅收問題。相較于一般證券化產(chǎn)品，REITs結(jié)構(gòu)更具復(fù)雜性，國內(nèi)實(shí)踐一般通過設(shè)立SPV或私募基金來規(guī)避監(jiān)管，對于REITs結(jié)構(gòu)各環(huán)節(jié)中的企業(yè)所得稅和增值稅部分，有必要明確是否征收以及如何征收。對于REITs中從項(xiàng)目公司通過私募基金、SPV等主體向上分配并最終到達(dá)投資者的分紅，應(yīng)當(dāng)賦予各層級所得稅免稅待遇。其中尤為重要的在于對于項(xiàng)目公司產(chǎn)生的所得稅，應(yīng)該對于其分紅部分予以免稅。對于各層級資管產(chǎn)品產(chǎn)生的增值稅，理論上存在較多重復(fù)征收空間，并且其增值稅抵免在實(shí)務(wù)中操作也不明確，建議在“營改增”一系列文件的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確增值稅的處理。按照C-REITs所強(qiáng)調(diào)的權(quán)益型投資發(fā)展方向，將來我國REITs將實(shí)現(xiàn)由專項(xiàng)計(jì)劃持有項(xiàng)目公司股權(quán)，公募基金發(fā)行權(quán)益型證券的方式。在項(xiàng)目公司和專項(xiàng)計(jì)劃層面，由于項(xiàng)目公司向上分配的利益屬于股息性質(zhì)，故專項(xiàng)計(jì)劃獲取股息性質(zhì)無需繳納增值稅公募基金獲取的收益應(yīng)視保本還是非保本分別判斷，實(shí)踐中一般不存在為公募基金設(shè)定增信措施或其他保護(hù)措施，所以公募基金獲取收益一般認(rèn)定為非保本收益，無需繳納增值稅。對于投資者從公募基金獲取收益產(chǎn)生的增值稅，應(yīng)該首先區(qū)分個(gè)人投資者還是機(jī)構(gòu)投資者。對于個(gè)人投資者的投資收益，應(yīng)明確無需繳納增值稅;對于機(jī)構(gòu)投資者持有的公募基金份額，現(xiàn)行規(guī)定要求就分紅收益不繳納增值稅、賣出份額按金融商品轉(zhuǎn)讓繳納增值稅，建議在REITs試點(diǎn)中可以考慮減輕賣出份額時(shí)的增值稅。

三是部分情況下稅收不透明。一般認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)不夠成房地產(chǎn)銷售而不適用增值稅，股權(quán)轉(zhuǎn)讓成為中國境內(nèi)物業(yè)投資有的主要方式。但也有個(gè)別案例稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定構(gòu)成房地產(chǎn)銷售而需繳納土地增值稅，如2000年國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)（國稅函[2000]687號）中，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致資產(chǎn)實(shí)際轉(zhuǎn)讓，需要繳納土地增值稅。本文認(rèn)為這種認(rèn)定對REITs試點(diǎn)展開是相當(dāng)不利的，建議通過明文規(guī)定明確房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓無需繳納土地增值稅，對REITs運(yùn)營階段的經(jīng)營不動產(chǎn)可能產(chǎn)生的房產(chǎn)稅，施行一定程度的稅收優(yōu)惠。在將來制定REITs稅收制度時(shí)，可以使稅收政策向REITs機(jī)構(gòu)傾斜，降低租賃住房類資產(chǎn)經(jīng)營的綜合稅率。

四、結(jié)語

建設(shè)中國REITs市場，是諸多結(jié)構(gòu)性問題的破題之作。在推進(jìn)金融供給側(cè)改革的諸多措施中，REITs是降存量、降杠桿、促融資的重要抓手。當(dāng)前階段推出基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，一方面回應(yīng)了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的融資缺口，另一方面旨在探索中國REITs的發(fā)展方向。而明確稅收優(yōu)惠政策制度是REITs市場建設(shè)中重要一環(huán)，只有通過稅收優(yōu)惠才能以市場化的指引為REITs市場建設(shè)開拓道路。在當(dāng)前監(jiān)管環(huán)境下，有必要降低各環(huán)節(jié)中增值稅的重復(fù)征稅部分，同時(shí)明確REITs作為信托產(chǎn)品的復(fù)雜形態(tài)，應(yīng)該適用信托稅制中的導(dǎo)管原理減輕利益?zhèn)鬏敼艿乐械钠髽I(yè)所得稅部分。對于REITs設(shè)立和運(yùn)營過程中涉及到的不動產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收，也應(yīng)及時(shí)予以明確。對于以REITs為目標(biāo)的資產(chǎn)重組行為和REITs運(yùn)營過程中產(chǎn)生的土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅和土地使用稅等，應(yīng)確定稅收優(yōu)惠政策，確保其競爭力。

（責(zé)任編輯：王艷）

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