張自強(qiáng) 王小玲

摘要：集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價作為政府公示地價，可以為深化農(nóng)村土地“三權(quán)分置”產(chǎn)權(quán)制度改革，促進(jìn)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場培育，推動土地適度規(guī)?；?jīng)營，提高土地生產(chǎn)能力和效率，開展集體土地資源資產(chǎn)核算，維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，助推鄉(xiāng)村全面振興等提供基礎(chǔ)性支撐。不同于城鎮(zhèn)建設(shè)用地，集體建設(shè)用地存在利用類型、利用方式多樣，產(chǎn)權(quán)權(quán)利構(gòu)成復(fù)雜，地價形成機(jī)制多元，價格體系比較龐雜等特殊性，使得當(dāng)前集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估工作中普遍面臨評估邊界難以界定、評估方法選擇困難等現(xiàn)實問題。本文主要基于集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價成果應(yīng)用服務(wù)需求視角，對集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價體系構(gòu)建與評估方法思路的選擇等方面進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地;市場建設(shè);集體建設(shè)用地;基準(zhǔn)地價;分析

引言

地價是隨著我國城市土地使用制度改革應(yīng)運而生的。在土地市場中，地價是土地權(quán)利和土地收益的購買價格，是土地所有者權(quán)益的體現(xiàn)，并為土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓與使用提供了有償付費的理論和計量依據(jù)。地價作為土地市場各因素綜合作用的結(jié)果，在土地市場建設(shè)中發(fā)揮著重要作用。它既能靈敏地反映市場的供需狀況、土地的利用狀況和市場動態(tài)變化，同時通過與其他社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)綜合反映社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。

1集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價開展背景

集體土地入市已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，國家的各項政策規(guī)定也在為集體土地入市提供基礎(chǔ)保障。2013年《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價”。2014年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》中提出農(nóng)戶承包土地經(jīng)營權(quán)、林權(quán)、“四荒地”使用權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)營性資產(chǎn)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施設(shè)備、小型水利設(shè)施使用權(quán)、農(nóng)業(yè)類知識產(chǎn)權(quán)等法律沒有限制的品種可以入市流轉(zhuǎn)交易。2015年《國務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》中提出加快推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)和農(nóng)民住房所有權(quán)確權(quán)登記頒證，對通過流轉(zhuǎn)取得的農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)進(jìn)行確權(quán)登記頒證，為集體土地入市提供了基礎(chǔ)支撐。2017年《國土資源部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)公示地價體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知》中提出，有條件和有市場需求的地方，可以開展集體土地基準(zhǔn)地價制訂工作?！蹲匀毁Y源部辦公廳關(guān)于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知》中提出在全國范圍內(nèi)全面開展集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價制訂工作。

2集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價開展存在的問題

2.1基準(zhǔn)地價沒有設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)

目前，許多省份都已經(jīng)出臺了一些完善的有關(guān)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估的制度，但仍舊存在技術(shù)不夠完善，缺乏相關(guān)成熟的理論，這在一定程度上加大了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的評估難度。此外，雖然我國已經(jīng)開始逐漸完善相關(guān)規(guī)章制度，但是由于種種原因，這些制度仍舊不能滿足集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評價標(biāo)準(zhǔn)。就目前情況來說，如果我國的一些集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評價標(biāo)準(zhǔn)主要基準(zhǔn)地價的評價方式作為依據(jù)，這就會產(chǎn)生許多的問題，并且這些地價的基準(zhǔn)評價標(biāo)準(zhǔn)仍舊不符合我國實際評價標(biāo)準(zhǔn)。

2.2估價參數(shù)確定缺乏依據(jù)。

估價參數(shù)依據(jù)的充分性決定了基準(zhǔn)地價結(jié)果的準(zhǔn)確性。集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價工作開展屬于摸索階段，通過在全國各地開展試點工作，積累了一些經(jīng)驗，但尚不成熟，缺乏集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價估價參數(shù)相關(guān)依據(jù)。集體建設(shè)用地價格內(nèi)涵與國有建設(shè)用地價格內(nèi)涵不同，不能完全將國有建設(shè)用地價格相關(guān)估價參數(shù)依據(jù)作為集體建設(shè)用地價格依據(jù)。

3集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價開展相關(guān)建議

3.1加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的應(yīng)用

集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的制訂不僅可以為宗地評估、政府制定相關(guān)土地政策提供價格參考依據(jù)，同時為農(nóng)用地流轉(zhuǎn)、閑置宅基地有償退出提供價格依據(jù)，為政府制定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提供參考，既有利于保障農(nóng)民權(quán)益，也有利于政府管理城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地交易市場，推進(jìn)我國城市化進(jìn)程。農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價專業(yè)性較強(qiáng)，適度進(jìn)行宣傳，讓人們對其內(nèi)涵、作用及意義有初步了解，才能更好地為自然資源管理部門和農(nóng)村集體建設(shè)用地使用者提供價格參考依據(jù)。

3.2地價真實情況的采集

在開展集體建設(shè)用地基準(zhǔn)使用地價評估時，首先需要對土地使用資源的基準(zhǔn)估價相關(guān)資料進(jìn)行分析收集，這些土地估價上的相關(guān)資料在地價評估管理工作中將會占有非常重要的地位。工作人員在對這項估價工作過程進(jìn)行監(jiān)督開展時，首先一定要注意保證估價相關(guān)資料的內(nèi)容真實性與價格準(zhǔn)確性。因為這些具有關(guān)鍵性的數(shù)據(jù)資料具有非常重要的社會影響力，可以直接反映計算出用地的實際交易價格或是投資收益率的情況。與此同時，工作人員還要使用一套科學(xué)合理的價值估計評價方法對這些資源價值進(jìn)行準(zhǔn)確的估價。按照土地評估的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行土地估價計算處理，計算出符合實際的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)性用地價。只有這樣，才能真正讓這些農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地在實際交易過程中以較為合適的交易價格對其進(jìn)行有效使用。

3.3制定了集體經(jīng)營性建設(shè)用地地價。

參照國有建設(shè)用地交易制度，探索制定集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理辦法、交易規(guī)則和服務(wù)監(jiān)管制度，將集體土地納入城市建設(shè)用地管理體系。同時，參照國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價級別范圍、設(shè)定規(guī)則及程序，制定了集體經(jīng)營性建設(shè)用地基準(zhǔn)地價，為入市試點地塊地價評估和確定提供依據(jù)，確保出讓底價有法可依、公平公正。集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格應(yīng)通過具有土地估價資質(zhì)的估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場評估，達(dá)到了入市流程的科學(xué)化、合理化以及民主化。農(nóng)村地區(qū)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市在流程設(shè)置上增加了“民主集體商討會議”流程，設(shè)定入市條件，在方案確認(rèn)后，實行委托、匯報、決策等流程，所有權(quán)代表在入市程序的全過程中均能表達(dá)自己的意愿與想法，保障了出讓主體的權(quán)益。此外，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市決策在執(zhí)行基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上實行了公開投票原則，只有三分之二以上人員通過才能根據(jù)相關(guān)入市條款實行交易，提升了民主決策的效益力度和公平、公正性。

結(jié)束語

綜上所述，土地公共資源經(jīng)營管理人員在對這些集體性的建設(shè)事業(yè)用地的價值計算以及地價情況進(jìn)行價格評估時，應(yīng)該根據(jù)實際使用情況對這些集體建設(shè)事業(yè)用地流轉(zhuǎn)進(jìn)行合理規(guī)劃與節(jié)約處理，采用各種科學(xué)的交易手段對這些集體土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行市場交易或是進(jìn)行流轉(zhuǎn)，這些屬于集體性的建設(shè)事業(yè)用地只有能夠得到規(guī)范性的規(guī)劃處理，才能在土地流轉(zhuǎn)交易過程中以公平的地價進(jìn)行市場交易。

參考文獻(xiàn)

[1]龐學(xué)珺，陳英，謝保鵬，吳瑋，張歡.集體建設(shè)用地地價評估方法研究——基于心理賬戶理論的分析[J/OL].中國國土資源經(jīng)濟(jì)：1-13[2021-06-09].http：//gfffge5b60e595fcb4ec5svwxoqco69fbb6bwn.fffg.dali.cwkeji.cn/10.19676/j.cnki.1672-6995.000565.

[2]吳小丹.農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價測算及其在土地流轉(zhuǎn)中的應(yīng)用[J].產(chǎn)業(yè)科技創(chuàng)新，2020，2（20）：27-28.

[3]呂翠玲.農(nóng)村集體建設(shè)用地定級研究——以蘭州市榆中縣為例[J].國土與自然資源研究，2020（01）：9-12.

[4]裴蕾.集體建設(shè)用地入市及抵押評估探討[A].2019：5.

[5]黃賢金，葉麗芳，謝澤林，胡月明.農(nóng)村建設(shè)用地再開發(fā)市場機(jī)制及地價評估[M].南京大學(xué)出版社：農(nóng)村土地制度改革研究，201909.249.

陜西華源房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢有限公司 陜西 西安市 710075