張金揚(yáng)

摘要：近期，伴隨我國對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)落實(shí)的調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)中各大企業(yè)間的競爭逐漸激烈，企業(yè)獲得利益的空間也在持續(xù)縮小，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣在現(xiàn)下環(huán)境中，得到更多的利潤空間，自然變成目前房地產(chǎn)企業(yè)非常重視的話題，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理期間的成本控制是提升自身經(jīng)濟(jì)效益的有效手段與方式。本篇文章就房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理在我國工程成本控制當(dāng)中的運(yùn)用及方法進(jìn)行研究，希望可以給大家?guī)韼椭?/p>

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);設(shè)計(jì)管理;建設(shè)工程;成本控制? 土建施工

一直以來，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的高收益，企業(yè)通常不重視對(duì)于成本的控制。然而，伴隨市場競爭的日漸激烈、房地產(chǎn)市場的飽和及其政府的操控和指導(dǎo)，房地產(chǎn)所獲得的利潤開始逐步降低，培育成本控制是增強(qiáng)競爭能力的一項(xiàng)重要課程。身為房產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在做房產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)時(shí)，除了需要確保項(xiàng)目得以達(dá)標(biāo)、讓消費(fèi)者滿意以外，還應(yīng)落實(shí)好成本的控制，擴(kuò)大企業(yè)的利潤空間，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展?，F(xiàn)下，伴隨房地產(chǎn)企業(yè)開始看清市場發(fā)展走勢(shì)，開始對(duì)成本管理予以重視。而設(shè)計(jì)階段身為房地產(chǎn)項(xiàng)目中成本操控的關(guān)鍵階段，其控制的過程也需要尤為關(guān)注。

一、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理在建設(shè)工程成本控制中的運(yùn)用

（一）方案設(shè)計(jì)階段

借助清晰的梳理設(shè)計(jì)條件與定位策劃保障項(xiàng)目可售貨值的最大化，像是做足容積率和建筑密度這些;借助對(duì)產(chǎn)品組合與產(chǎn)品配置來做經(jīng)濟(jì)測算與多種方案對(duì)比，爭取產(chǎn)品的價(jià)值得以達(dá)到最大化，像是借助“高層住宅+多層洋房”這樣的高低配模式，提高產(chǎn)品的溢價(jià);借助完善地下車庫與人防設(shè)計(jì)，來把控地下開挖的范疇與深度，從而把控好地下工程所付出的建造成本，加快施工進(jìn)度。方案設(shè)計(jì)期間，需強(qiáng)化對(duì)產(chǎn)品組合、路網(wǎng)安排、停車安排以及場地標(biāo)高這些方面來做有效的管控與分析，保障方案設(shè)計(jì)時(shí)期成本把控得以正確。這個(gè)階段目標(biāo)成本把控的關(guān)鍵，除了項(xiàng)目的產(chǎn)品組合、規(guī)范化產(chǎn)品應(yīng)用、可售比、公建配套及其停車安排這些，還包含著關(guān)注交通路線、功能區(qū)域、景點(diǎn)分析這些客戶較為重視的價(jià)格敏感點(diǎn)，借助對(duì)建筑平面、產(chǎn)品配置及其建筑立面這些方面的探索與經(jīng)濟(jì)對(duì)比，實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)成本的估算。

（二）初步設(shè)計(jì)階段

初步設(shè)計(jì)指的就是方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)之間的中間部分。其不只是方案設(shè)計(jì)本身在技術(shù)與經(jīng)濟(jì)上的改革與落實(shí)，同時(shí)也是之后施工圖設(shè)計(jì)的主要根據(jù)。初步設(shè)計(jì)時(shí)期是定額設(shè)計(jì)落實(shí)的重要時(shí)期。嚴(yán)格履行審批以后究報(bào)告所提出的建設(shè)建設(shè)規(guī)模與投資估算，對(duì)于各種方案做技術(shù)與經(jīng)濟(jì)對(duì)比，把工程造價(jià)把控在審批后投資估算的范疇以內(nèi)，努力做好重新規(guī)劃。在設(shè)計(jì)期間，借助對(duì)工程造價(jià)的分析對(duì)比、造價(jià)信息反映及其主動(dòng)定額設(shè)計(jì)，不只應(yīng)結(jié)合經(jīng)審批后的研究報(bào)告與投資估算把控初步的設(shè)計(jì)與概算，還應(yīng)進(jìn)行設(shè)計(jì)。在確保功能需求的基礎(chǔ)上，結(jié)合各個(gè)專業(yè)分配的費(fèi)用定額，來確保初步設(shè)計(jì)。初步設(shè)計(jì)需依據(jù)分配的成本操控目標(biāo)來展開設(shè)計(jì)。初步設(shè)計(jì)落實(shí)以前，跟設(shè)計(jì)部門上報(bào)設(shè)計(jì)任務(wù)書當(dāng)中提出設(shè)計(jì)原則、施工原則及其投資定額，把投資的金額分成不同的專業(yè)，以達(dá)到設(shè)計(jì)單位所提出的要求。應(yīng)組織是相關(guān)人員仔細(xì)研究，確保經(jīng)投資定額所具有的可行性，落實(shí)好不同方案的篩選，對(duì)于不同經(jīng)濟(jì)與技術(shù)方案做進(jìn)一步比較。對(duì)于總平面圖、單體建筑及其主要設(shè)施做清晰的對(duì)比分析，創(chuàng)建既可以達(dá)到技術(shù)要求，又可以規(guī)范投資定額的設(shè)計(jì)文件，做好初步設(shè)計(jì)的概算與估算。

（三）施工圖設(shè)計(jì)階段

在施工圖設(shè)計(jì)期間，能夠就建筑、架構(gòu)及其機(jī)電這些專業(yè)層面來完成對(duì)成本的優(yōu)化，系統(tǒng)復(fù)核產(chǎn)品配置與銷售合同當(dāng)中所承諾的交房規(guī)定，借助設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)提升部分來減少對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)及其客戶的重視點(diǎn)，比如砂漿級(jí)別、砌塊材料及其陽臺(tái)玻璃擋板這些，以便于更好的把控工程成本。施工圖時(shí)期應(yīng)依據(jù)不同專業(yè)所分配的造價(jià)限額來展開進(jìn)一步設(shè)計(jì)，保障施工圖預(yù)算能夠不超過把控設(shè)計(jì)質(zhì)量與工程成本，在施工圖做完后從設(shè)計(jì)、工程及其成本這些專業(yè)工作者對(duì)施工圖本身的技術(shù)性與安全性做專題會(huì)審，確立一個(gè)書面的審查意見，同時(shí)監(jiān)督設(shè)計(jì)單位做好修正，防止因?yàn)樵O(shè)計(jì)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)造成的設(shè)計(jì)變化與工程返工的情況。

二、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理中落實(shí)成本控制的有效方法

（一）建立起科學(xué)的成本控制理念

想要提高房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理期間的成本控制效果，需要先就改變從業(yè)者工作理念開始著手，在進(jìn)行成本管理這個(gè)工作以前，需要強(qiáng)化從業(yè)者對(duì)成本控制這個(gè)工作重視力度，意識(shí)到成本控制這個(gè)工作對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營與發(fā)展所造成的影響，逐漸建立起全員參加這個(gè)成本把控理念，強(qiáng)化成本控制環(huán)節(jié)在整體設(shè)計(jì)當(dāng)中的參與度。其次，應(yīng)強(qiáng)化每個(gè)部門間的數(shù)據(jù)溝通深度，借助成本控制和項(xiàng)目可行性的探索，強(qiáng)化成本控制這個(gè)工作的估算能力，對(duì)成本控制這個(gè)工作落實(shí)期間存在應(yīng)做到精準(zhǔn)預(yù)測，降低房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與落實(shí)期間所存在的風(fēng)險(xiǎn)。再次，在進(jìn)行成本控制這個(gè)工作時(shí)，能強(qiáng)化事中控制的力度，在整體上改善成本控制所用的方式，同時(shí)建立起相應(yīng)的考核體制，創(chuàng)建健全的責(zé)任管理制度，把成本控制的方式踐行到每個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，為收獲更多的經(jīng)濟(jì)效益給予有力的支持。

（二）健全責(zé)任管理制度

成本控制在我國房地產(chǎn)管理當(dāng)中占據(jù)著重要的地位，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身的績效把控也起到很大的作用，所以想要提高房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理期間的成本控制能力，就需要健全相應(yīng)的責(zé)任管理制度。應(yīng)創(chuàng)建健全的責(zé)任管理制度，首先應(yīng)就房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理所提出的要求開始著手，對(duì)于成本把控的內(nèi)容和需求展開進(jìn)一步的分析，讓設(shè)計(jì)從事者可以了解到自身的設(shè)計(jì)目標(biāo)，進(jìn)而有針對(duì)性的落實(shí)后續(xù)的設(shè)計(jì)工作。其次，應(yīng)強(qiáng)化對(duì)相關(guān)成本支出的考察，把成本控制所牽扯到的每個(gè)細(xì)節(jié)都總結(jié)到有關(guān)的數(shù)據(jù)模型當(dāng)中，對(duì)于影響支出當(dāng)中的重點(diǎn)要素展開分析，找到其中能夠優(yōu)化與提高的空間，進(jìn)而推動(dòng)工作考核水平的全面提升。最后，應(yīng)持續(xù)創(chuàng)新績效考核的方式，結(jié)合工程設(shè)計(jì)的真實(shí)要求，建立系統(tǒng)的成本控制獎(jiǎng)罰體制。

（三）踐行成本控制的實(shí)施途徑

在成本控制實(shí)際的落實(shí)期間，應(yīng)該把成本控制的內(nèi)容和新型技術(shù)融合到一塊，特別是在BIM技術(shù)運(yùn)用持續(xù)優(yōu)化的背景下，把BIM技術(shù)主動(dòng)引入到成本控制當(dāng)中，不只可以把以往工作落實(shí)所遺留的復(fù)雜程序都交予計(jì)算機(jī)軟件來完成，以避免數(shù)據(jù)處理期間所存有的誤差，提高其整體的工作質(zhì)量，還可以提升數(shù)據(jù)處理的效率，選用統(tǒng)一的格式來完成數(shù)據(jù)傳輸，為之后工作的進(jìn)行打下一定的發(fā)展基礎(chǔ)。在有關(guān)工作的落實(shí)期間，應(yīng)強(qiáng)化每個(gè)方面的工作設(shè)計(jì)，落實(shí)好對(duì)設(shè)計(jì)相關(guān)流程的把控，重視對(duì)應(yīng)流程的完善，保障方案本身在落實(shí)期間的流暢性。另外，在成本控制這個(gè)工作落實(shí)期間，還需要好限額設(shè)計(jì)，對(duì)限額做好分解，選用網(wǎng)絡(luò)化控制的方式，把成本控制的責(zé)任落實(shí)到位上，進(jìn)而結(jié)合限額來強(qiáng)化局部控制的目標(biāo)。

結(jié)束語：總之，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提升自己的經(jīng)濟(jì)效益，這樣才可以提升自己在房產(chǎn)市場中所具有的競爭力。然而，提升企業(yè)所獲得的經(jīng)濟(jì)效益和高效是分不開的，合理的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理能夠予以保障。為促使設(shè)計(jì)管理與成本控制相關(guān)目標(biāo)得以達(dá)成，需要?jiǎng)?chuàng)建并健全對(duì)應(yīng)的管理體制，創(chuàng)新設(shè)計(jì)的思路與技術(shù)，在特殊環(huán)境才持續(xù)優(yōu)化成本管理這個(gè)理念，讓房產(chǎn)行業(yè)得以更好發(fā)展。

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