李成龍

上海新碧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海 201600

引言

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)處于初期發(fā)展階段，開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式朝著產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化方向發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目管理，成熟度持續(xù)提升，然而也出現(xiàn)較多顯見問(wèn)題，對(duì)建筑工程項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)影響非常大。在建筑工程施工環(huán)節(jié)，不注重安全管理工作，未明確施工責(zé)任落實(shí)情況，缺乏施工質(zhì)量與安全把控，對(duì)施工材料存儲(chǔ)與使用影響非常大。所以，深入探索房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目管理概念，系統(tǒng)化分析管理方法與措施。

1 建筑工程項(xiàng)目管理概述

建筑工程項(xiàng)目管理，涉及以下內(nèi)容：①施工現(xiàn)場(chǎng)管理：營(yíng)造良好施工環(huán)境，確保工人安全生產(chǎn)，重視施工人員、機(jī)械設(shè)備管理科學(xué)化，同時(shí)保證施工物資合理安排。②項(xiàng)目組成要素管理：項(xiàng)目管理期間，必須全面思考組成要素。充分發(fā)揮管理優(yōu)勢(shì)，確保工程建設(shè)穩(wěn)步開展。③合同管理：在建筑工程建設(shè)中，施工合同屬于關(guān)鍵性、重要性文件。完善合同管理，能夠規(guī)范管理行為、施工行為。④信息管理：項(xiàng)目管理涉及大量信息，信息管理內(nèi)容，包含企業(yè)內(nèi)部管理、人員工資管理、物資價(jià)格管理、市場(chǎng)信息管理等[1]。

2 建筑工程項(xiàng)目管理內(nèi)容分析

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，須重視全周期管理，其中涉及進(jìn)度管理、安全管理、質(zhì)量管理、合同管理、要素管理、信息管理等。上述內(nèi)容均具有關(guān)聯(lián)性，做好前置策劃是關(guān)鍵。

2.1 施工管理

合理有效的前置策劃，科學(xué)規(guī)范的施工管理，可以有效完善工作環(huán)境，確保作業(yè)面安全整潔，同時(shí)合理安排人、材、機(jī)等，可以確保工程順利開工，穩(wěn)定工程建設(shè)進(jìn)度，助力企業(yè)健康發(fā)展。

2.2 工程要素管理

在工程建設(shè)中，工程要素管理必須得到有效落實(shí)，全面發(fā)揮過(guò)程管理優(yōu)勢(shì)，確保工程建設(shè)順利開展，從而實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)高效率，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

2.3 合同管理

房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，必須高度重視施工合同管理。在施工前，做好合同交底工作，施工過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)合同條款，完成工程建設(shè)后，全面做好工程驗(yàn)收，確保整個(gè)建設(shè)周期合法合規(guī)滿足合同要求[2]。

2.4 信息管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程，必須高度重視信息管理。社會(huì)發(fā)展與信息資源關(guān)系密切，開展房建工程施工，高度依賴信息資源。在房建工程中，信息管理不僅在于項(xiàng)目本身的數(shù)據(jù)信息化管理，還需掌握施工人員費(fèi)用、材料價(jià)格、市場(chǎng)行情等信息。因此信息管理對(duì)建筑工程管理影響非常大。

3 建筑工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀問(wèn)題分析

3.1 責(zé)任分配不明確

為了確保不同領(lǐng)域獲利效果，建設(shè)主體應(yīng)當(dāng)抓住市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇，以此加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求較大，并且呈現(xiàn)出分眾化、大眾化。因此，我國(guó)建筑工程投資、企業(yè)運(yùn)營(yíng)，也開始具備多元化特點(diǎn)。然而，施工企業(yè)管理人員知識(shí)素養(yǎng)，管理水平，和實(shí)際要求差距較大。在處理管理問(wèn)題時(shí)，特別是突發(fā)性問(wèn)題，所面臨的阻礙影響較大。值得一提的是，項(xiàng)目的目標(biāo)任務(wù)責(zé)任分工，沒(méi)有及時(shí)升級(jí)改進(jìn)，并且模糊不清。當(dāng)發(fā)生問(wèn)題后，工作人員會(huì)相互推諉，所以必須落實(shí)項(xiàng)目責(zé)任管控主體，圖1為建筑項(xiàng)目責(zé)任劃分等級(jí)圖[3]。

圖1 工程項(xiàng)目責(zé)任劃分圖

3.2 建筑項(xiàng)目安全管理不到位

在建筑工程建設(shè)中，安全屬于不可觸碰的紅線。注重提升生產(chǎn)效率、優(yōu)化完善管理方法，提升專業(yè)技術(shù)水平，有助于提升經(jīng)濟(jì)效益。但是，安全第一，以人為本，安全生產(chǎn)，警鐘長(zhǎng)鳴。在施工過(guò)程中，要做好安全技術(shù)交底工作，加大安全培訓(xùn)頻次，加大施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理力度，定期開展各項(xiàng)應(yīng)急演練工作，積極組織安全知識(shí)競(jìng)賽，及時(shí)足額發(fā)放安全文明施工措施費(fèi)用，并全過(guò)程監(jiān)督投入使用情況，做到人人懂安全，人人管安全，培養(yǎng)全員安全管理意識(shí)，在確保安全的情況下，做好生產(chǎn)工作。但是，對(duì)于目前現(xiàn)狀而言，多數(shù)企業(yè)不注重安全管理的相關(guān)宣傳教育工作，在工程驗(yàn)收環(huán)節(jié)，工作態(tài)度、責(zé)任心不到位，對(duì)人員安全、工程質(zhì)量影響較大，還會(huì)導(dǎo)致建設(shè)進(jìn)度滯后，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益下降。

3.3 項(xiàng)目質(zhì)量把控不嚴(yán)格

在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，尤其表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)。工程質(zhì)量滿足規(guī)范要求，才可加強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繁榮發(fā)展態(tài)勢(shì)，但是項(xiàng)目質(zhì)量管理力度匱乏，和國(guó)際發(fā)展差別較大。在近幾年發(fā)展中，房地產(chǎn)工程質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)，表明房地產(chǎn)建筑水平不一，監(jiān)督與管理力度不足，安全漏洞非常之多。房地產(chǎn)建筑工程施工中，不注重提升質(zhì)量安全，致使安全漏洞非常多。不注重提升企業(yè)項(xiàng)目管理水平，整體管理效果不足，致使房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題非常多。

3.4 建筑施工材料準(zhǔn)備不足

開展房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目管理時(shí)，施工材料準(zhǔn)備充足可以確保項(xiàng)目開工順利，保障工程建設(shè)進(jìn)度。然而在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際施工中，由于工程材料價(jià)格、項(xiàng)目資金影響，多數(shù)建筑材料無(wú)法大量前置采購(gòu)與存儲(chǔ)。在施工過(guò)程中，極易面臨材料供應(yīng)不足問(wèn)題，導(dǎo)致施工工期延長(zhǎng)。造成上述問(wèn)題的根源，多是由于施工現(xiàn)場(chǎng)管理、工程項(xiàng)目策劃不合理[4]。

4 建筑工程項(xiàng)目管理問(wèn)題的解決方法與優(yōu)化對(duì)策

4.1 探索新型管理體系、落實(shí)責(zé)任分配

開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目管理時(shí)，涉及較多管理因素，比如項(xiàng)目成本管理、施工現(xiàn)場(chǎng)管理、工程進(jìn)度管理、生產(chǎn)安全管理。為了全面提升工程項(xiàng)目管理水平，必須科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目管理因素，主要涉及以下幾點(diǎn)：第一，項(xiàng)目成本管理：在建筑工程施工建設(shè)期間，須科學(xué)把握項(xiàng)目資金，維護(hù)資金投入、項(xiàng)目支出、工程施工成本，嚴(yán)禁出現(xiàn)資金赤字問(wèn)題，維護(hù)工程建設(shè)進(jìn)度。第二，現(xiàn)場(chǎng)施工管理：按照工程建設(shè)進(jìn)度、材料使用進(jìn)度，科學(xué)調(diào)節(jié)與控制，按時(shí)保質(zhì)保量完成任務(wù)。第三，生產(chǎn)安全管理：重視生產(chǎn)安全問(wèn)題，將其作為順利開展房建工程重要基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)必須重視施工生產(chǎn)安全，維護(hù)施工環(huán)境、人員安全，才可順利開展施工建設(shè)。

4.2 編制人員管理方案

在編制人員管理方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循以下內(nèi)容：第一，人員技術(shù)管理方案，開展建筑項(xiàng)目施工之前，必須組織工程人員參與崗前培訓(xùn)，保證工程人員技術(shù)操作滿足標(biāo)準(zhǔn)。在施工建設(shè)期間，注重技術(shù)考核，保證工程質(zhì)量能夠達(dá)到設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。第二，人員安全管理：注重人員安全管理，在重大危險(xiǎn)源部位設(shè)置安全警示標(biāo)語(yǔ)，同時(shí)在危險(xiǎn)工作崗位，安排專業(yè)人員旁站，保證施工人員遵循安全規(guī)范。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員，注重日常學(xué)習(xí)和研究，豐富管理經(jīng)驗(yàn)，制定滿足社會(huì)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定[5]。

4.3 加大施工安全管理力度

注重工程項(xiàng)目過(guò)程管理，加大施工管理力度。第一，工程管理部負(fù)責(zé)施工管理，由公司層按照項(xiàng)目特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，確定科學(xué)管理方式、承包模式，涉及到工程總承包模式、設(shè)計(jì)施工一體化模式等。在我國(guó)建筑行業(yè)中，房地產(chǎn)施工建設(shè)多數(shù)采用GC模式發(fā)包。工程建設(shè)規(guī)模比較大，層次水平高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要采用多模式開展工程建設(shè)。第二，項(xiàng)目開發(fā)、簽訂管理合同，負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工效果，即施工總承包模式。一般情況下，MC企業(yè)不參與工程建設(shè)，而是采用分包工作方式。MC模式可以提升建設(shè)進(jìn)度，并且由開發(fā)企業(yè)托付CM企業(yè)，以承包商方式開展施工建設(shè)與管理，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度予以控制，同時(shí)對(duì)工程設(shè)計(jì)方式影響較大。采用此種模式，可以有效連接設(shè)計(jì)與施工，使企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。雖然應(yīng)用形式不同，然而目的相同。當(dāng)成本合理時(shí)，可以在最短時(shí)間內(nèi)完成工程建設(shè)。為了實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必須注重質(zhì)量、成本、進(jìn)度管控，采用招投標(biāo)、驗(yàn)資、監(jiān)理管控等方式，合理控制項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、質(zhì)量、成本等。同時(shí)協(xié)調(diào)和控制供貨商。

4.4 加大項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量管理力度

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)工程項(xiàng)目，注重管理企業(yè)人力資源、財(cái)務(wù)、后勤、銷售，確保企業(yè)順利開展后續(xù)工程建設(shè)。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人注重項(xiàng)目進(jìn)度、招采管理，合理把控施工質(zhì)量與進(jìn)度，協(xié)調(diào)施工各參建方，全面做好資金預(yù)算管理。下圖為工程質(zhì)量管理框架。同時(shí)，定期查驗(yàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)、財(cái)務(wù)狀態(tài)。開發(fā)管理內(nèi)容包括，編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)劃、發(fā)放工程資金、管理經(jīng)營(yíng)開發(fā)費(fèi)用。營(yíng)銷需轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)銷售模式，編制銷售方案、合理定價(jià)、拓展銷售渠道等。人力資源管理部需合理分配項(xiàng)目開發(fā)工作任務(wù)、做好績(jī)效考核、建立激勵(lì)體系等。后勤部門負(fù)責(zé)生活保障[6]。

4.5 推廣應(yīng)用新技術(shù)

時(shí)代發(fā)展過(guò)程中，注重房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，確保其滿足現(xiàn)代化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。在建筑項(xiàng)目中，合理應(yīng)用現(xiàn)代化技術(shù)措施，不僅可以引入現(xiàn)代化技術(shù)，還可以應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)化管理方式，發(fā)揮出現(xiàn)代施工技術(shù)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，邀請(qǐng)現(xiàn)代建筑工程師，全面提升技術(shù)人員的技術(shù)水準(zhǔn)，維護(hù)工程建設(shè)質(zhì)量。

4.6 科學(xué)管理工程施工材料

在項(xiàng)目施工期間，對(duì)施工材料使用與存儲(chǔ)要求較高。施工材料性能與質(zhì)量，對(duì)工程質(zhì)量影響非常大，因此必須科學(xué)管理施工材料，將其作為建筑工程施工重點(diǎn)。在選擇施工材料時(shí)，遵循施工方案合理選擇，嚴(yán)禁由于利潤(rùn)問(wèn)題，選購(gòu)質(zhì)量不過(guò)關(guān)材料。在存儲(chǔ)和保管施工材料時(shí)，按照材料特性存儲(chǔ)，避免材料存儲(chǔ)出現(xiàn)問(wèn)題，降低自身強(qiáng)度，對(duì)施工建設(shè)進(jìn)度造成威脅。在建筑工程項(xiàng)目管理中，施工材料管理屬于重要內(nèi)容[7]。

圖2 工程項(xiàng)目質(zhì)量管理框架

5 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的建筑工程項(xiàng)目管理應(yīng)用案例

5.1 上海東方漁人碼頭一期工程項(xiàng)目概況

上海東方漁人碼頭一期工程項(xiàng)目總建筑面積19萬(wàn)m2，由A區(qū)辦公/酒店綜合塔樓、B區(qū)魚形商業(yè)綜合體、C區(qū)特色購(gòu)物廣場(chǎng)及三層地下室組成。筆者負(fù)責(zé)項(xiàng)目生產(chǎn)管理工作，輔助項(xiàng)目經(jīng)理完成日常工作。

5.2 項(xiàng)目管理重難點(diǎn)

第一，項(xiàng)目工期緊，任務(wù)重，面臨前置招商，按時(shí)開業(yè)的壓力；第二，A區(qū)橢圓柱數(shù)量多，形式變化復(fù)雜；第三，A區(qū)塔樓南立面呈魚肚弧線，Y形勁性鋼柱造型獨(dú)特，肢丫角度大；第四，層高變化較多，高支模施工范圍較大；第五，塔樓勁性鋼柱、鋼梁導(dǎo)致鋼筋穿入困難；第六，鋼筋規(guī)格大且過(guò)密，導(dǎo)致振搗棒無(wú)法下入，混凝土石子無(wú)法下落[8]。

5.3 項(xiàng)目管理問(wèn)題的優(yōu)化措施

第一，面對(duì)以上工期以及生產(chǎn)技術(shù)上的困難，組織編制工序版施工總進(jìn)度計(jì)劃，將圖紙?jiān)敿?xì)工序編制到project計(jì)劃中，便于計(jì)劃分析管理及糾偏，便于設(shè)計(jì)變更統(tǒng)計(jì)及替換，便于隨時(shí)與甲方匯報(bào)工作進(jìn)展。第二，針對(duì)橢圓數(shù)量多、截面尺寸變化多問(wèn)題，組織考察多家定型木模廠家，優(yōu)中選優(yōu)。施工前期，做好培訓(xùn)交底、落實(shí)樣板工作。針對(duì)立面魚肚弧線部位勁性鋼柱，組織甲方，監(jiān)理，技術(shù)，設(shè)計(jì)等部門進(jìn)場(chǎng)交流，并制定實(shí)施方案，在確保安全與質(zhì)量的前提下開展工作。針對(duì)層高變換及高支模方面，前置交底，前置配模，積極組織專家論證。項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，各道工序聯(lián)動(dòng)監(jiān)理，技術(shù)、安全、嚴(yán)格把關(guān)，驗(yàn)收會(huì)簽后進(jìn)行下道工序。針對(duì)鋼筋穿入鋼柱、鋼梁等問(wèn)題，組織設(shè)計(jì)及專家進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，驗(yàn)算，出具最終意見書后再進(jìn)行正常施工。針對(duì)鋼筋規(guī)格大，且密度過(guò)密問(wèn)題，組織設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，將混凝土變更為高標(biāo)號(hào)自密實(shí)混凝土，從而解決振搗棒無(wú)法下入，及混凝土離析問(wèn)題[9]。

6 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在本文研究中，總結(jié)了建筑工程項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題，針對(duì)問(wèn)題提出科學(xué)處理對(duì)策，例如探索新型管理體系、科學(xué)管理工程施工材料、編制人員管理方案、推廣應(yīng)用新技術(shù)、加大項(xiàng)目開發(fā)管理力度、加大施工管理力度等，全面保障工程管理效益。聯(lián)合工程實(shí)況，討論項(xiàng)目管理重難點(diǎn)與管理方法，驗(yàn)證了本文所示項(xiàng)目管理方法的應(yīng)用效果。在后期工程建設(shè)中，必須高度重視項(xiàng)目管理理念與方法改進(jìn)，以此維護(hù)工程建設(shè)效益。