丁亦丹

【摘要】房產(chǎn)測(cè)繪作為規(guī)范房產(chǎn)交易行為的一種技術(shù)手段，其質(zhì)量對(duì)于保證房屋和用地信息的客觀、準(zhǔn)確、完整、公平，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益與利益，以及提高房產(chǎn)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確性等方面都具有重要的意義。結(jié)合工作實(shí)踐，在分析房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)于目前如何進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理提出了幾點(diǎn)措施和意見。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪;質(zhì)量;規(guī)范;標(biāo)準(zhǔn)

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.02.242

房產(chǎn)測(cè)繪是一個(gè)極具行業(yè)特點(diǎn)的工程測(cè)量技術(shù)手段，它是根據(jù)房地產(chǎn)確權(quán)的需要，利用測(cè)繪儀器及相關(guān)技術(shù)，以房地產(chǎn)的權(quán)屬為核心，測(cè)定房產(chǎn)及附著土地的平面位置、形狀、面積，并繪制成相關(guān)的圖件和資料，為相關(guān)行政管理部門進(jìn)行房地產(chǎn)管理、征收稅費(fèi)以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支撐。因此，房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量顯得尤為重要，其對(duì)于保證房屋和用地信息的客觀、準(zhǔn)確、完整、公平，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益與利益，以及提高房產(chǎn)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確性方面都具有重要的意義。

1、房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理現(xiàn)狀

1.1房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)審查制度

2001年5月1日《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》正式施行，該辦法明確規(guī)定了從事房產(chǎn)測(cè)繪的任何單位應(yīng)當(dāng)取得《測(cè)繪資質(zhì)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》中的相關(guān)資質(zhì)證書，測(cè)繪行政管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)轄區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)測(cè)繪單位進(jìn)行資質(zhì)審查，并對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果進(jìn)行定期和不定期的抽查，當(dāng)發(fā)現(xiàn)工作中有弄虛作假以及違規(guī)測(cè)繪的行為，應(yīng)當(dāng)依法予以追究責(zé)任者，直至吊銷資質(zhì)證書。

1.2房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范

在開展房產(chǎn)測(cè)繪現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)時(shí)，所有的測(cè)繪單位和從業(yè)人員都必須嚴(yán)格遵守國家的法律和法規(guī)，根據(jù)不同項(xiàng)目類型的技術(shù)要求，參考現(xiàn)行的房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行作業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的不斷發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范也經(jīng)歷過多次修訂，許多地方在房產(chǎn)建筑面積的測(cè)算方面也制定了適合當(dāng)?shù)氐募?xì)則，我們應(yīng)實(shí)時(shí)關(guān)注這些標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、細(xì)則。

1.3儀器裝備的管理

性能穩(wěn)定、質(zhì)量合格的測(cè)繪儀器裝備對(duì)于提高房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量至關(guān)重要，國內(nèi)許多房產(chǎn)測(cè)繪公司已經(jīng)建立了相當(dāng)完善的儀器設(shè)備保障制度，同時(shí)建立了測(cè)繪儀器管理臺(tái)賬數(shù)據(jù)庫，保證了測(cè)繪儀器資料的及時(shí)更新，實(shí)現(xiàn)了測(cè)繪儀器設(shè)備的信息化管理。

1.4人員管理

從事房產(chǎn)測(cè)繪人員的素質(zhì)和技術(shù)水平對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量也有著重要的影響，因此不僅需要從業(yè)人員具備充實(shí)的房產(chǎn)測(cè)繪理論知識(shí)，還需要他們能夠熟悉作業(yè)流程并具有一定的現(xiàn)場(chǎng)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。房產(chǎn)測(cè)繪人員從業(yè)前必須經(jīng)過專業(yè)的崗位培訓(xùn)，并依法取得房產(chǎn)測(cè)繪人員資格證書，在具體項(xiàng)目中，應(yīng)遵照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》的規(guī)定，測(cè)繪人員如果與委托人之間有利益關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

2、提高房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的相關(guān)措施

2.1控制房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化的進(jìn)程

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房產(chǎn)測(cè)繪單位之間壓價(jià)的行為雖然會(huì)促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的發(fā)展，但是過早地開放市場(chǎng)會(huì)引起整個(gè)行業(yè)的混亂，導(dǎo)致無序競(jìng)爭(zhēng)的狀況出現(xiàn)，如果房產(chǎn)測(cè)繪單位的經(jīng)營成本大于收益，偷工減料的現(xiàn)象必然會(huì)發(fā)生，檢查程序必定會(huì)減少，測(cè)繪成果質(zhì)量就無法得到保障。其次，房產(chǎn)測(cè)繪涉及到多方面的經(jīng)濟(jì)利益，其成果具有一定的法律效力，有的單位為了完成公司的既定產(chǎn)值，會(huì)采用不正當(dāng)?shù)氖侄芜`規(guī)獲取房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目，這樣不僅會(huì)給自己造成不必要的麻煩，還使得整個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的形象受損，行業(yè)秩序遭到破壞。因此，房產(chǎn)測(cè)繪單位不宜完全實(shí)行市場(chǎng)化，需要有一定的行政干預(yù)手段，具體措施就是新的測(cè)繪單位不僅要取得房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)，從業(yè)人員入職前還必須經(jīng)過相關(guān)法律和技術(shù)上的培訓(xùn)，從源頭上保證房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量。新的測(cè)繪單位及人員需要在相關(guān)管理部門實(shí)行備案制度，并同時(shí)信息在政務(wù)服務(wù)網(wǎng)等及時(shí)更新。

2.2加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪程序的檢查

房產(chǎn)測(cè)繪的成果通常以形式性的方式進(jìn)行審核，審核過程中并不對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)算的過程以及步驟進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審核。形式性的審核方式可以將政府審核部門的技術(shù)和人才優(yōu)勢(shì)集中起來，強(qiáng)化了測(cè)繪單位在房產(chǎn)測(cè)繪過程中的自我質(zhì)量檢查意識(shí)，有效減輕了后期審核部門的勞動(dòng)強(qiáng)度。房產(chǎn)審核部門還須定期檢查已經(jīng)通過審核的用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測(cè)繪成果資料，并實(shí)時(shí)抽檢測(cè)繪單位提交的項(xiàng)目管理數(shù)據(jù)庫，對(duì)于群眾的投訴還需要重點(diǎn)回訪，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向社會(huì)公布，最后參照《房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)各測(cè)繪單位信用狀況進(jìn)行評(píng)分。

2.3明確基礎(chǔ)測(cè)繪與市場(chǎng)測(cè)繪項(xiàng)目的界限

在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮中，基礎(chǔ)測(cè)繪項(xiàng)目通常和市場(chǎng)測(cè)繪項(xiàng)目之間的界限不太明朗，職責(zé)部門要從法律的角度來明確從事基礎(chǔ)測(cè)繪的單位需要專門從事基礎(chǔ)測(cè)繪服務(wù)，并盡量退出市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，專注于公共服務(wù)產(chǎn)品的生產(chǎn)。同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)的測(cè)繪產(chǎn)品進(jìn)行分割，制定包括中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃在內(nèi)的相關(guān)政策，為測(cè)繪主體市場(chǎng)提供公開透明的多方面信息，打造公平競(jìng)爭(zhēng)的和諧市場(chǎng)環(huán)境。同時(shí)，還需要進(jìn)一步明確管理的標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目投資主體，制定詳細(xì)的基礎(chǔ)測(cè)繪分類標(biāo)準(zhǔn)，定期公開基礎(chǔ)測(cè)繪項(xiàng)目信息，并可通過公共服務(wù)網(wǎng)進(jìn)行查詢，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益最大化的目標(biāo)。

2.4建立房產(chǎn)測(cè)繪成果通告制度

用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測(cè)繪成果資料，經(jīng)房產(chǎn)行政審批部門審核通過后，應(yīng)及時(shí)通過政府的相關(guān)媒介，比如政務(wù)服務(wù)網(wǎng)進(jìn)行公示，使得各方權(quán)利人，特別是購房的業(yè)主能夠及時(shí)掌握新購房屋的測(cè)繪成果是否通過核準(zhǔn)。為進(jìn)一步方便人民群眾，公開透明測(cè)繪數(shù)據(jù)，還可以通過互聯(lián)網(wǎng)查閱經(jīng)公示的測(cè)繪成果。測(cè)繪成果的公示制度能有效減少房產(chǎn)面積審核和辦理相關(guān)權(quán)利證書之后的面積糾紛問題，讓權(quán)利人充分實(shí)現(xiàn)參與權(quán)與知情權(quán)，并進(jìn)一步明確房產(chǎn)開發(fā)公司、政府職能部門、房產(chǎn)測(cè)繪單位、購房權(quán)利人各自的職責(zé)范圍。

2.5建立自我檢查、自我完善、自我改進(jìn)的機(jī)制

房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)通過制定質(zhì)量獎(jiǎng)懲措施來不斷推進(jìn)質(zhì)量控制制度的施行，同時(shí)重點(diǎn)要強(qiáng)化質(zhì)量考核的作用。負(fù)責(zé)質(zhì)量管理的主要領(lǐng)導(dǎo)以及具體質(zhì)量負(fù)責(zé)人應(yīng)充分利用質(zhì)量檢查記錄、過程監(jiān)控記錄、形式性審查結(jié)果、顧客申訴、反饋、回訪意見等信息，出臺(tái)符合實(shí)際的質(zhì)量控制意見，并以正式通知的形式下發(fā)到各個(gè)部門，同時(shí)責(zé)成相關(guān)部門落實(shí)實(shí)施的具體對(duì)策，建立自我檢查、自我完善、自我改進(jìn)的機(jī)制。

2.6發(fā)揮房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)協(xié)會(huì)的作用

行業(yè)協(xié)會(huì)作為一個(gè)非政府的組織，雖然不能像政府那樣在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮管理者的作用，但在具體的領(lǐng)域，行業(yè)協(xié)會(huì)可以起到特殊的作用。隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深入，行業(yè)協(xié)會(huì)的作用越來越明顯，行業(yè)協(xié)會(huì)更能及時(shí)解決現(xiàn)有的問題，比較靠近市場(chǎng)，注重事情的過程，更加具有針對(duì)性，在投入成本較低的情況下更加高效。因此，在處理房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量方面的糾紛時(shí)，往往是房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)協(xié)會(huì)比行政主管部門更加得心應(yīng)手。我國應(yīng)加快設(shè)立各地方的房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)協(xié)會(huì)，推動(dòng)其構(gòu)建科學(xué)合理的內(nèi)部管理機(jī)制，促進(jìn)其朝著規(guī)范有序的方向發(fā)展。為了充分體現(xiàn)出協(xié)會(huì)的全員參與性、公正性、代表性，應(yīng)當(dāng)引進(jìn)社會(huì)公眾成員的參與，同時(shí)，政府行政管理部門應(yīng)加大對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)協(xié)會(huì)的扶持力度，并推動(dòng)其立法的進(jìn)程，確保房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)協(xié)會(huì)各職能分工的明確。

結(jié)語：

作為一種能夠規(guī)范房產(chǎn)交易行為的中間技術(shù)手段，房產(chǎn)測(cè)繪對(duì)于提高房產(chǎn)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確性、保證房產(chǎn)及其用地信息的客觀、公正、完整和準(zhǔn)確方面發(fā)揮了巨大的作用。房產(chǎn)測(cè)繪單位要根據(jù)我國房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，充分結(jié)合當(dāng)前房產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)規(guī)章制度，因地制宜地制訂出切實(shí)可行的質(zhì)量管理措施，以保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定地發(fā)展。

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