趙新江

日前，國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人出租房屋個(gè)人所得稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》），自2021年1月1日，個(gè)人將云南省范圍內(nèi)自有或租入房屋出租給承租人，并取得租金收入或其他經(jīng)濟(jì)利益所得，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”繳納個(gè)人所得稅。

內(nèi)容主要包括，個(gè)人出租住房，按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；個(gè)人出租非住房，按20%的稅率征收個(gè)人所得稅。個(gè)人采取一次性收取租金形式取得的出租（轉(zhuǎn)租）房屋租金收入，憑合法、有效租賃合同（協(xié)議），可在對(duì)應(yīng)租賃期內(nèi)按月平均分?jǐn)偂?/p>

《公告》詳細(xì)內(nèi)容

一、個(gè)人將云南省范圍內(nèi)自有或者租入房屋出租給承租人，并取得租金收入或者其他經(jīng)濟(jì)利益所得，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”繳納個(gè)人所得稅。

二、納稅人出租（轉(zhuǎn)租）房屋應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)計(jì)算應(yīng)納稅所得額，憑合法有效憑證，從其租金收入中依次扣除房屋租賃過(guò)程中繳納的稅費(fèi)、向出租方支付的租金、由納稅人負(fù)擔(dān)的實(shí)際修繕費(fèi)用以及稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

三、納稅人出租（轉(zhuǎn)租）房屋不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費(fèi)用憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房屋租賃成本費(fèi)用的，按租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額。

四、應(yīng)納稅額的計(jì)算公式如下：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率。

個(gè)人出租住房，減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；個(gè)人出租非住房，按20%的稅率征收個(gè)人所得稅。

五、個(gè)人采取一次性收取租金形式取得的出租（轉(zhuǎn)租）房屋租金收入，憑合法、有效租賃合同（協(xié)議），可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)按月平均分?jǐn)偂?/p>

六、本公告自2021年1月1日起施行。

稅務(wù)部門對(duì)征收政策解讀

日前，國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局發(fā)布了《公告》的政策解讀。

《公告》第一條對(duì)適用范圍及對(duì)象作了明確，個(gè)人將云南省范圍內(nèi)自有房屋或者租入房屋出租給承租人，并取得租金收入或者其他經(jīng)濟(jì)利益所得的行為，屬于個(gè)人所得稅財(cái)產(chǎn)租賃所得的應(yīng)稅行為，納稅人出租或者轉(zhuǎn)租房屋取得所得，應(yīng)按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。

《公告》第二條對(duì)個(gè)人出租房屋個(gè)人所得稅據(jù)實(shí)征收作了強(qiáng)調(diào)，納稅人出租（轉(zhuǎn)租）房屋應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)計(jì)算應(yīng)納稅所得額，憑合法有效憑證，從其租金收入中依次扣除房屋租賃過(guò)程中繳納的稅費(fèi)、向出租方支付的租金、由納稅人負(fù)擔(dān)的實(shí)際修繕費(fèi)用以及稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

《公告》第三條對(duì)個(gè)人出租房屋個(gè)人所得稅核定征收作了規(guī)定，納稅人出租（轉(zhuǎn)租）房屋不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費(fèi)用憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房屋租賃成本費(fèi)用的，按租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額。

《公告》第四條對(duì)個(gè)人出租房屋個(gè)人所得稅的計(jì)算公式及稅率作了強(qiáng)調(diào)，計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率。個(gè)人出租住房，減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；個(gè)人出租非住房，按20%的稅率征收個(gè)人所得稅。

《公告》第五條對(duì)個(gè)人一次性收取租金問(wèn)題作了規(guī)定，個(gè)人采取一次性收取租金形式取得的出租（轉(zhuǎn)租）房屋租金收入，憑合法、有效租賃合同（協(xié)議），可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)按月平均分?jǐn)偂?/p>

網(wǎng)友對(duì)此各有說(shuō)辭

那么，這個(gè)規(guī)定的出臺(tái)究竟是好是壞呢？我們不妨聽(tīng)一些網(wǎng)友怎么說(shuō)。

A網(wǎng)友：這個(gè)規(guī)定肯定好啊，這是變相的“房產(chǎn)稅”啊，可以阻止房東繼續(xù)炒房的行為，因?yàn)楝F(xiàn)在很多炒房客買了大量的房子囤積，然后拿去出租賺錢。如果每個(gè)月要收更多的房東稅，那么炒房客肯定不敢再繼續(xù)囤房。同時(shí)，這個(gè)方法也是一個(gè)警示，畢竟房東稅都出來(lái)了，空置稅和房產(chǎn)稅還會(huì)遠(yuǎn)嗎？炒房客的好日子要一去不復(fù)返了。

B網(wǎng)友：這個(gè)稅率不低啊，一旦收稅不就是變相地漲房租嗎？房東有了更多的借口，本來(lái)北京那邊一直就是5%的稅，只不過(guò)不開(kāi)發(fā)票不用交，開(kāi)發(fā)票要承租人自己再添5%去拿。所以說(shuō)，很多人還在討論收個(gè)稅后房東是否會(huì)漲價(jià)，這還用討論，羊毛出在羊身上，房東會(huì)白白出這筆錢嗎？

此舉具有非常好的導(dǎo)向作用

針對(duì)云南發(fā)布的租房個(gè)稅新政，《理財(cái)》雜志記者采訪了易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)，他告訴記者：“云南此次政策對(duì)于個(gè)人出租房屋的個(gè)稅政策進(jìn)行了規(guī)范，也是地方比較明確‘出租房屋需納稅的案例。相關(guān)稅費(fèi)規(guī)定值得全國(guó)其他省份借鑒?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策明確，個(gè)人將云南省范圍內(nèi)自有或者租入房屋出租給承租人，并取得租金收入或者其他經(jīng)濟(jì)利益所得，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”繳納個(gè)人所得稅。這里其實(shí)明確了三個(gè)概念：第一，無(wú)論是房東還是二房東，都有繳納個(gè)人所得稅的義務(wù)。第二，判斷是否需要納稅，關(guān)鍵看租金收入和其他經(jīng)濟(jì)利益所得。第三，納稅的原因在于出現(xiàn)了“財(cái)產(chǎn)租賃所得”的概念。對(duì)于此類納稅現(xiàn)象，全國(guó)各地規(guī)定有所不同，有部分城市也是有免稅一說(shuō)的，云南的政策略偏嚴(yán)，但是也體現(xiàn)了納稅的義務(wù)和職責(zé)。

同時(shí)，此次政策明確，納稅人出租（轉(zhuǎn)租）房屋應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)計(jì)算應(yīng)納稅所得額，憑合法有效憑證，從其租金收入中依次扣除房屋租賃過(guò)程中繳納的稅費(fèi)、向出租方支付的租金、由納稅人負(fù)擔(dān)的實(shí)際修繕費(fèi)用以及稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。通俗來(lái)理解，應(yīng)納稅所得額=租金收入-相關(guān)費(fèi)用。如果費(fèi)用可以扣除，那么其實(shí)納稅人出租的稅費(fèi)壓力就會(huì)減少，也會(huì)積極響應(yīng)此類政策。所以后續(xù)也建議相關(guān)部門要梳理納稅流程，對(duì)于此類扣除憑證的材料匯總應(yīng)該簡(jiǎn)化，真正推進(jìn)納稅工作的開(kāi)展。

云南此政策有何影響和意義？“應(yīng)該說(shuō)云南此類政策針對(duì)的是房屋出租不規(guī)范的現(xiàn)象，具有非常好的導(dǎo)向。當(dāng)然，在當(dāng)前租賃市場(chǎng)大發(fā)展的時(shí)候，要積極做好宣傳工作。畢竟對(duì)于房東而言，要繳納個(gè)稅，就會(huì)抵觸此類報(bào)稅工作，或者說(shuō)會(huì)提高租金。所以后續(xù)對(duì)于類似昆明等租賃市場(chǎng)比較活躍的城市，既需要做好宣傳，讓房東等真正理解此類政策改革的初衷，也需要加快建立租賃備案平臺(tái)，讓各類房源真正納入此類平臺(tái)，真正做好納稅工作和租賃市場(chǎng)發(fā)展工作。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴《理財(cái)》雜志記者。