劉彥華

安居才能樂業(yè)，住房問題事關(guān)民生福祉，向來是大家關(guān)注的重點和熱點。2021年3—4月，《小康》雜志社聯(lián)合國家信息中心，并會同有關(guān)專家及機(jī)構(gòu)，對“2021中國現(xiàn)代居住發(fā)展指數(shù)”進(jìn)行了調(diào)查，經(jīng)對調(diào)查結(jié)果和國家有關(guān)部門的統(tǒng)計監(jiān)測數(shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)處理，得出2021年度中國現(xiàn)代居住發(fā)展指數(shù)為70.0分。

調(diào)查結(jié)果顯示，超六成受訪者（63.1%）對目前的居住狀況感到“滿意”，其中10.4%的受訪者感到“非常滿意”，52.7%的受訪者感到“比較滿意”;13.4%的受訪者感到“不滿意”，其中4.5%的受訪者表示“非常不滿意”，8.9%的受訪者表示“不太滿意”;另外，還有23.5%的受訪者感覺目前的居住狀況“一般”。

買房意愿增強(qiáng)，超四成受訪者開始觀望

“從現(xiàn)在到今年年底，您會買房嗎？”這是“中國現(xiàn)代居住發(fā)展指數(shù)”調(diào)查問卷中的一道題目。調(diào)查結(jié)果顯示，與去年“中國居住小康指數(shù)”同題調(diào)查結(jié)果相比，持觀望態(tài)度、準(zhǔn)備伺機(jī)而動的人明顯增多，40%的受訪者選擇了“觀望”，與去年相比上漲了15.3個百分點，48.2%的受訪者直言“不會”，比去年相比減少了15個百分點，11.8%的受訪者表示會買房，比去年減少了0.3個百分點。

談及買房，房價總是那根最敏感的神經(jīng)。近期，“香河樓市有樓盤價格暴跌七成”“還不起貸款，燕郊有人開始送房了”等聲音不斷，購房者的焦慮情緒再次被點燃。

“您預(yù)計今年年內(nèi)本地房價會上漲還是下跌？”面對這一問題，接受“2021中國現(xiàn)代居住發(fā)展指數(shù)”調(diào)查的受訪者中，36.9%的人認(rèn)為會下跌，9.3%的人認(rèn)為會上漲，7.3%的人認(rèn)為會保持現(xiàn)狀，另外還有近半數(shù)的人給出了“不好說”的回答。

有人看漲，有人看跌，更多的人迷茫無措。那么現(xiàn)實數(shù)據(jù)又是如何表現(xiàn)的呢？中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年3月，全國100個城市新建住宅平均價格為15916元/平方米，環(huán)比上漲0.20%，漲幅與上月持平。同比來看，全國100個城市新建住宅平均價格較2020年同期上漲4.07%。全國100個城市二手住宅平均價格為15654元/平方米，環(huán)比上漲0.44%，漲幅較上月擴(kuò)大0.16個百分點。全國100個城市二手住宅平均價格較去年同期上漲3.48%。與此同時，58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月新房找房熱度有明顯上升，全國整體找房熱度環(huán)比上漲36.7%，一線城市找房熱度環(huán)比上漲39.6%，二線城市找房熱度環(huán)比上漲42.2%，三四線城市找房熱度環(huán)比上漲32.0%。

3月份，是傳統(tǒng)的樓市銷售旺季，以往的小陽春是屬于樓市的，但今年，相對而言，這個小陽春，更屬于“調(diào)控”。

3月初，全國兩會如期舉行，2021年政府工作報告中，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容整體延續(xù)了往年提法，除了“房住不炒”外，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)亦被寫入政府工作報告。3月13日，全國人大通過《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，明確指出要完善住房市場體系和住房保障體系。建立住房和土地聯(lián)動機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控，發(fā)揮住房稅收調(diào)節(jié)作用，支持合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求。

房地產(chǎn)調(diào)控絕對馬虎不得。2021開年以來，住建部調(diào)研督導(dǎo)力度不斷加強(qiáng)。

房地產(chǎn)的問題，不只是供求的問題，還蘊(yùn)藏著巨大的金融杠桿風(fēng)險。3月26日，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，從加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查、加強(qiáng)信貸需求審核、加強(qiáng)貸款期限管理、加強(qiáng)貸款抵押物管理、加強(qiáng)貸中貸后管理、加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理等方面，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步強(qiáng)化審慎合規(guī)經(jīng)營。

不難看出，遏制投資投機(jī)炒房，國家態(tài)度其實非常堅定明了。央行調(diào)查統(tǒng)計司原司長盛松成近日接受媒體采訪時表示，為了對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，央行已經(jīng)推出了不少新舉措，如今房價調(diào)控收效明顯，但未來還需要繼續(xù)“擠泡沫”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，今年樓市調(diào)控政策頻率明顯要高于往年水平，而且很多城市還在持續(xù)收緊，這說明當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控更緊更嚴(yán)厲。過去房地產(chǎn)政策更多是“打補(bǔ)丁”，現(xiàn)在監(jiān)管部門則更多的是希望達(dá)到“滴水不漏”的效果，“各地調(diào)控沒有松懈的空間，繼續(xù)從嚴(yán)”。

住得開，還要住得好

“經(jīng)過20多年房地產(chǎn)市場化的發(fā)展，中國的人均建筑面積為30多平米，基本達(dá)到了國際平均水平。但人均住房的使用面積只有20多平米，未來我們需要從解決住得開的問題過渡到解決住得好的問題?！闭缛缡墙鹑谘芯吭涸洪L、海南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授管清友所說，目前我國“住得開”的問題已經(jīng)基本解決，城鎮(zhèn)居民住房擁有率高達(dá)96%，人均1.5套?！?021中國現(xiàn)代居住發(fā)展指數(shù)”調(diào)查亦顯示，43.3%的受訪者家庭人均居住面積在20—34平方米，35.4%的受訪者為35—49平方米，3.7%的受訪者為50平方米及以上，不足20平方米的受訪者占比為17.6%，并且人們對住房面積的滿意度較高，給出負(fù)面評價的受訪者不足兩成。

但是從“住得開”到“住得好”，我們還有一段很長的路要走。由“中國居住小康指數(shù)”演變而來的“中國現(xiàn)代居住發(fā)展指數(shù)”主要從居住面積、住宅建筑質(zhì)量、住宅配套及環(huán)境、社區(qū)關(guān)系、物業(yè)服務(wù)等五個方面進(jìn)行衡量。在本年度的調(diào)查中，得分最高的是居住面積指數(shù)，為85.1分，這也是五個一級指標(biāo)中唯一得分超過80分大關(guān)的指標(biāo);其次是住宅配套及環(huán)境指數(shù)，為72.5分;住宅建筑質(zhì)量指數(shù)排名第三，為60.6分;社區(qū)關(guān)系指數(shù)排名第四，為60.3分;得分最低的是物業(yè)服務(wù)指數(shù)，為59.2分，不僅得分最低，并且未能達(dá)到60分及格線。

怎樣才算住得好，每個人心目中都有著自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)，“2021中國現(xiàn)代居住發(fā)展指數(shù)”調(diào)查顯示，26.2%的受訪者認(rèn)為自己適合居住在一線城市，26.5%的受訪者喜歡二線城市，16.9%的受訪者青睞三線城市，另外還有13.7%的受訪者想要住在城鎮(zhèn)，13.7%的受訪者向往鄉(xiāng)村生活。

選擇住所，受訪者優(yōu)先考慮的因素是“性價比”，71.4%的受訪者選擇了此選項;其次是“地段”，68.5%的受訪者選擇了這一選項;再次是“周邊生活服務(wù)，如超市、菜市場等”，56.8%的受訪者選擇了該選項。位列第四至七位的依次是“價格”（49.1%）、“交通”（43.6%）、“離工作單位遠(yuǎn)近”（37.6）、“周邊公共服務(wù)設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院等”（32.5%）。排在第八至第十位的分別是“戶型”（26.9%）、“物業(yè)管理”（23.1%）、“升值空間”（20.4%）。

那么，公眾又有哪些不滿意的地方呢？面對房屋的工程質(zhì)量、戶型與布局設(shè)計、小區(qū)環(huán)境等選項，超三成受訪者把“最不滿意”的一票投給了“與工作地點的距離”。此外還有較多的受訪者把票投給了“物業(yè)服務(wù)”（29.6%），“附近交通便利程度”（26.1%）、“停車狀況”（25.8%）、“戶型與布局設(shè)計”（21.4%）則分列第三至五位。

“住所離工作單位太遠(yuǎn)！”這不是一個新問題，縱覽“2021中國現(xiàn)代居住發(fā)展指數(shù)”和近五年“中國居住小康指數(shù)”調(diào)查結(jié)果，“與工作地點的距離”已連續(xù)六年位列“國人最不滿意的十大居住現(xiàn)狀”排行榜前三。從城市治理角度來看，單程平均通勤時耗，也是城市空間、交通效率、宜居水平的綜合體現(xiàn)。中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院發(fā)布的《全國主要城市通勤時耗監(jiān)測報告》提出，45分鐘通勤保障已成為國際共識。但是，在36個中國主要城市中，有超過1000萬打工人單程通勤都在1小時以上，占通勤人口的13%。其中，北京、上海、重慶、成都是我國平均通勤距離最遠(yuǎn)的四個城市。

租房不等于將就，

超五成受訪者期待規(guī)范租賃市場

高昂的房價讓很多人不堪重負(fù)，越來越多的年輕人開始選擇租房生活。貝殼研究院發(fā)布的2021年一季度市場季報顯示，春節(jié)過后租房市場迎來了旺季，3月環(huán)比漲幅達(dá)到87.9%，今年一季度，全國重點18城成交量環(huán)比上漲14.7%。貝殼研究院預(yù)計，二季度的租房市場仍將維持熱度上漲的趨勢，而租金水平將總體保持穩(wěn)定。

不過，“2021中國現(xiàn)代居住發(fā)展指數(shù)”調(diào)查結(jié)果顯示，目前人們對我國的租房市場評價并不高，給出正面評價的受訪者不足一成，53.0%的受訪者認(rèn)為“比較差”，15.3%的受訪者直言“很差”。

“大城市房價高，租賃市場也存在著供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序不規(guī)范、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等問題，新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等群體的住房困難問題比較突出?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽年初在接受媒體采訪時曾明確表示，解決好大城市住房突出問題，要重視解決好這部分群體的住房問題。

此外，去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)會議及全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議也均對“租房市場”著墨頗多。全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌分析認(rèn)為：“未來住房租賃市場發(fā)展最重要的是形成多元化的投資結(jié)構(gòu)和供應(yīng)主體。比如有保障性的公租房、有政府補(bǔ)貼的租房、有市場化的長租房等，它們都有各自的目標(biāo)客戶。租賃市場土地供應(yīng)也更為豐富，包括傳統(tǒng)土地供應(yīng)、集體建設(shè)用地、閑置土地等，這些都有利于增加租賃房供應(yīng)，穩(wěn)定租金水平，更好地解決新市民的住房問題?！?/p>

加大供應(yīng)是一方面，規(guī)范發(fā)展是另一方面。2021年全國兩會期間，王蒙徽在接受新華社記者采訪時特別提到了補(bǔ)齊住房租賃“短腿”的幾項政策舉措，“2021中國現(xiàn)代居住發(fā)展指數(shù)”調(diào)查顯示，最讓受訪者期待的便是“整頓規(guī)范租賃市場秩序，加大對‘高進(jìn)低出‘長收短付以及違規(guī)建立資金池等的整治力度，防止‘爆雷風(fēng)險”，53.3%的受訪者選擇了這一選項。

（感謝國家統(tǒng)計局統(tǒng)計科學(xué)研究所研究室主任呂慶喆提供的支持）