許文賢，柳玉印，盧明全

(大連久鼎特種建筑工程有限公司，遼寧 大連 116023)

0 引言

城市作為現(xiàn)代社會發(fā)展進步和人民生產生活的重要載體，是現(xiàn)代文明的標志。隨著社會的進步，城市規(guī)模不斷擴大，建于20世紀七八十年代的老舊小區(qū)逐步被包圍在城市的中心區(qū)域，這些老舊小區(qū)建于城市發(fā)展初期，普遍存在房屋老化嚴重、基礎設施建設、公共服務設施建設滯后，以及公共空間缺失、土地利用率低下、規(guī)劃布局混亂、歷史建筑遭受破壞等問題，這些問題已嚴重制約了我國城市的良性發(fā)展和社會進步。2015年底，中央城市工作會議提出要加強城市設計，提倡城市修補。2016年初，《中共中央國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》提出，要有序實施城市修補和有機更新，解決老城區(qū)環(huán)境品質下降、空間秩序混亂、歷史文化遺產損毀等問題。

目前我國在老舊小區(qū)綜合治理方面研究多從經濟和社會效益層面出發(fā)，對其從技術層面為主導的綜合研究較少。如何能運用技術手段更好地對老舊小區(qū)進行綜合治理，使其發(fā)揮在城市中應有的作用，是目前研究的主要方向。建筑物移位、糾傾扶正、空間增建、加固改造、抗震性能提升等特種工程新技術在既有建筑物單體的加固改造、病害治理方面得到廣泛應用，但將其系統(tǒng)應用于老舊小區(qū)綜合治理，及其在老舊小區(qū)綜合改造中如何發(fā)揮應有作用目前研究尚不充分。

1 特種工程新技術

目前用于老舊小區(qū)綜合治理的特種工程技術主要包括：既有建筑物整體移位技術，糾傾扶正技術，既有建筑物加固與改造技術，地基加固與基礎托換技術，地上、地下空間增建技術，磚混結構托換成框架結構技術，老舊小區(qū)配套技術等。這些技術在老舊小區(qū)綜合治理中起著不同的作用。

1)既有建筑物整體移位技術 指的是將既有建筑物從現(xiàn)有位置移動到新的指定位置的技術，可采用整體移位，也可采用分體移位，有效解決道路瓶頸、原有小區(qū)建筑物規(guī)劃不合理、違章建筑及古建筑文物保護問題。

2)既有建筑物糾傾扶正技術 指的是對下部地基出現(xiàn)問題，已出現(xiàn)傾斜或不均勻沉降超限的建筑物采用有效方法予以扶正，并進行糾傾前的加固和糾傾后的防復傾加固技術，確保建筑物在后續(xù)使用年限內正常使用，它可解決由于地基或基礎承載力不足導致的危房問題及古建筑文物保護問題。

3)既有建筑物加固與改造技術 指的是針對可靠性不足或使用功能、荷載改變的既有建筑物采用一定的技術手段進行加固和改造，提高其安全性、耐久性和適用性的技術，該技術可有效解決既有建筑物年久失修，結構破損；功能轉換，升級改造；加固維修荷載增加等一系列問題。

4)地基加固與基礎托換技術 地基加固指的是采用一定的技術手段提高原有地基的承載力和減少地基土變形，基礎托換指的是采用一定的技術手段對原有建筑物基礎進行加固、補強及新增受力構件，從而改變原有地基和基礎的受力狀態(tài)，使其滿足地基承載力要求。該項技術可有效解決既有建筑物地基承載力缺失，下部不良地質發(fā)育，地下水對地基基礎的不利影響及建筑物沉降過大影響正常使用等問題。

5)地下空間增建技術 指的是對占地面積大、土地利用率低的建筑物，采用直接增層、外套增層、抬升增層、外擴結構增層、室內增層等方式增加建筑物使用面積，提高土地利用率的技術，該技術可有效解決小區(qū)功能單一、配套空間不足問題。

6)地下空間拓展技術 指的是在上部結構正常使用的情況下，逆向開挖新增地下空間的技術，可有效解決小區(qū)停車難、公共空間不足、缺乏人防空間等問題。

7)磚混結構托換成框架結構技術 指采用逆向托換方式，使既有磚混結構可在無須拆除重建的情況下，實現(xiàn)結構形式從磚混向框架轉換，有效解決磚混結構具有的土地利用率低、單個空間小、剛度低、抗震性能低、可改造性低等問題。

8)老舊小區(qū)配套技術 是指為了提供老舊小區(qū)的居住水平和舒適度，采取更換外墻保溫、屋面防水、外加電梯、管線綜合整改、增加景觀綠化等的一系列其他技術的總稱，可有效解決老舊小區(qū)環(huán)境臟亂差、配套設施及綠地缺乏等問題。

2 案例分析

大連市某老舊小區(qū)建于20世紀70年代，18棟住宅，其中16棟為6層磚混結構，2棟為4層磚混結構，長290m，寬182m,總建筑面積約52 200m2,現(xiàn)狀如圖1所示，模型如圖2所示。目前該小區(qū)主要存在以下問題：①小區(qū)整體規(guī)劃混亂，北側中部2棟4層住宅位于道路中央，導致小區(qū)內出現(xiàn)斷頭路，車輛進出困難，經常長時間擁堵；②小區(qū)地上無停車位，區(qū)內道路狹窄，車輛多數(shù)占道停放，甚至直接停在綠化區(qū)域，導致小區(qū)內交通更加堵塞，安全隱患高；③小區(qū)內樓網布置相對密集，均為住宅，功能單一，無社區(qū)服務和便民服務措施；④土地空間利用率低，居住面積狹小、服務功能缺失；⑤小區(qū)內配套設施缺失，住宅為4～6層，均無電梯，老人和幼兒出行不便；⑥小區(qū)環(huán)境混亂，綠化率低，路面老舊。

圖1 老舊小區(qū)現(xiàn)狀

圖2 治理前模型

針對該小區(qū)目前存在的問題，擬采用建筑物移位、糾偏扶正、加固改造、空間增建等特種工程新技術對其進行綜合治理，治理方案如下：①對整個小區(qū)的建筑物進行檢測鑒定[1]，根據檢測鑒定結果確定每棟建筑物的安全性和抗震性能是否滿足現(xiàn)行規(guī)范要求；②建模分析小區(qū)的總體情況，包括小區(qū)的容積率、綠化率、擋光、防火、道路及配套設施布置，應滿足GB 50180—2018《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》[2]及其他相關規(guī)范的要求；③根據相關規(guī)范進行管網綜合布置，將小區(qū)原有地上、地下管線統(tǒng)一遷移布置；④根據目前小區(qū)缺失的配套設施空間、停車位等需求，采用逆作法大面積開挖地下空間[3-4]，開挖面積約48 000m2，深度9.0m(見圖3)，新增地下空間主要用于解決小區(qū)停車難、車位混亂等問題，同時局部地下室可兼?zhèn)淙朔拦δ?；⑤對小區(qū)北部12，13號樓進行移位施工[5]，打通小區(qū)路網，使路網有效連接，解決小區(qū)規(guī)劃混亂、斷頭路問題；⑥將所有住宅采用抬升增層[6]方式，抬升2層，模型如圖4所示，抬升后單體之間采用裙房相連，使其下部2層形成一個整體，作為商業(yè)、服務用房，用于教育托幼、社區(qū)服務、文體活動、商業(yè)服務等，解決小區(qū)功能單一、配套不足等問題；⑦對耐久失修、結構的安全性和抗震承載力不足的建筑物進行結構補強[7-8]和抗震加固；⑧新增外掛電梯、無障礙坡道，解決老年人上下樓困難問題；⑨重新做屋面防水、外墻保溫、更換門窗等，解決節(jié)能問題；⑩待所有車輛均存放在地下停車場內，小區(qū)上部除消防車道外，其余場地可全部用于綠化、休閑、健身、社區(qū)配套設施，實現(xiàn)人車分流，提高人們生活品質。

圖3 新增地下室模型

圖4 整體抬升模型

綜合治理流程為：確定治理目標→全面檢測鑒定→方案制訂→管線遷移→逆作法開挖地下空間→移位施工→整體抬升增層施工→直接增層施工→新增電梯施工→配套工程施工(保溫防水、管線整改)→小區(qū)路面、綠化施工→竣工驗收。

3 治理效果

通過以上治理方案，可實現(xiàn)新增停車位500個，新增公共面積2.35萬m2，徹底解決停車難問題，車輛全部停入地下，實現(xiàn)人車分流；同時,可顯著增加小區(qū)面積使用率，新增商業(yè)用房、辦公用房，解決助老扶幼問題，實現(xiàn)出行便利；打造“綠化、亮化、硬化、美化、凈化”五位一體的現(xiàn)代化小區(qū)；治理后效果如圖5所示。

圖5 治理后效果

4 結語

本文從技術角度出發(fā)，通過對大連市某老舊小區(qū)綜合治理的案例進行分析，從常見問題、模型建立、解決方案、治理效果等幾個方面闡述特種工程新技術在舊城改造中的作用，從而在項目立項、方案設計及施工方案選取過程中提供一種新思路。

由上述案例可看出，老舊小區(qū)作為城市主體的重要組成部分，在城市發(fā)展中具有重要作用，但由于建設年代久遠、功能單一，已無法滿足現(xiàn)代化需求，通過運用特種工程新技術對其綜合治理，可有效解決老舊小區(qū)普遍存在的停車難；規(guī)劃混亂、大拆大建、資源浪費；土地利用率低下，建筑使用面積不足；房屋老化嚴重、危房比例高、抗震性能不足；居住使用功能不全，空間狹小，滿足不了現(xiàn)代化生活需求；地下工程與地上既有建筑之間的矛盾；建筑特色缺失，歷史文化無法傳承；老舊小區(qū)配套不足等問題。通過技術手段，實現(xiàn)以相對較低成本高效綠色推進老舊小區(qū)向現(xiàn)代化小區(qū)轉變。