趙云晗（河南大學經(jīng)濟學院）

引言

近年來，房地產(chǎn)市場和股票市場投資較為火熱，但是兩者在波動周期上卻有著明顯的不同。以下是對于兩個市場波動周期的分析。

房地產(chǎn)市場波動周期分析

房地產(chǎn)市場主要是關于房產(chǎn)、土地相關業(yè)務的市場。近些年來，房地產(chǎn)市場已經(jīng)不僅僅是一個滿足人們住房需要的市場，還承擔著投資市場這樣一個角色。以下是關于房地產(chǎn)市場波動周期的分析。

供需結(jié)構失衡：近些年來，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，但是也出現(xiàn)了一些問題。部分地區(qū)出現(xiàn)了房價收入比高、房屋空置率高等問題和“有人無房住，有房無人住”的奇特景象，反映出城市新建住房的供需結(jié)構失衡，但是主流趨勢仍為多數(shù)人“無房可住”。

具體來說，供求結(jié)構失衡反映的是我國房地產(chǎn)市場機制的不敏感，市場價格調(diào)節(jié)不靈活。正常情況下，根據(jù)價值規(guī)律，應該是供求關系與價格相互影響，在這種相互影響中，商品的價格與價值趨于一致。但是由于我國房地產(chǎn)市場機制的不健全，價格調(diào)整機制不夠靈活等原因的存在，房地產(chǎn)價格與價值出現(xiàn)了偏離，從而出現(xiàn)了供求結(jié)構失衡的現(xiàn)象。

具體表現(xiàn)及原因有：

（一）人口數(shù)量持續(xù)增長

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，我國人口數(shù)量持續(xù)增長，截至2019 年我國人口數(shù)量為140005 萬人，而住宅房屋施工面積卻在650000 萬平方米左右徘徊，對于很多人來說，購房仍為剛性需求，但是住宅房屋數(shù)量及面積不能很好地滿足需要。

（二）城鎮(zhèn)化水平的提高

城鎮(zhèn)化的推進要求我國保障性住房大面積開工，鄉(xiāng)鎮(zhèn)城區(qū)改擴項目上馬，都對房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展起到了一定的推動作用。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的相關數(shù)據(jù)顯示，與發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化率相比，我國仍有15%的發(fā)展空間。這些對于房地產(chǎn)市場而言，都是潛在的需求。且這種需求將會隨著我國城鎮(zhèn)化水平與現(xiàn)代化程度的提高進一步加大。

（三）人民收入水平的提高

此外，我國居民人均可支配收入也在逐年上漲，收入水平的提高使得人們對于生活水平、居住環(huán)境等有了更高的要求，同時住房作為剛性需求，也加劇了供需結(jié)構不平衡這一現(xiàn)狀。

（四）房地產(chǎn)融資問題

我國房地產(chǎn)開發(fā)的大部分資金來源于銀行貸款，融資過度依賴銀行。雖然這種融資模式相對于證券、股票等機能產(chǎn)品要完善得多，但是由于房地產(chǎn)市場自身融資金額大，且房地產(chǎn)的收益周期較長，項目運作的資金龐大，而且在運作的過程中還存在許多不確定因素和隨機因素，這給房地產(chǎn)融資帶來了較高的風險，同時這也要求房地產(chǎn)行業(yè)能夠獲得穩(wěn)定的收益。如果房地產(chǎn)行業(yè)價格波動過大甚至是下跌，必定會導致一系列問題，這對于銀行的信貸，甚至是對整個經(jīng)濟的穩(wěn)定造成一定的沖擊。

（五）房地產(chǎn)投資門檻高

很明顯，對于想要進入房地產(chǎn)市場的投資者而言，前期需要投入大量的資金，而且投入的資金并不能夠在短時間內(nèi)收回來，投資周期較長，因此房地產(chǎn)行業(yè)的高價值特性提高了房地產(chǎn)行業(yè)的門檻，將大部分人拒絕在了投資門檻之外，降低了交易頻率，使得其價格波動不大，20 年間仍持續(xù)增長。

（六）與政府關系密切

房地產(chǎn)業(yè)是政府監(jiān)管最嚴的行業(yè)之一。因為房地產(chǎn)市場也對我國的國民經(jīng)濟發(fā)展有著非常重要的影響。具體實踐過程中，政府對土地的供應以及規(guī)劃都有著嚴格的規(guī)定，從而直接控制該地區(qū)的住房發(fā)展模式。較強的監(jiān)管力度使得房地產(chǎn)市場的波動較小，也讓投資者對于房地產(chǎn)市場未來發(fā)展狀況普遍看好，激發(fā)投資者的高漲情緒，使得房地產(chǎn)市場能夠持續(xù)增長。

股票市場波動周期分析

股票市場是關于股票交易的市場，以下是關于股票市場波動周期的對比。

波動周期較短現(xiàn)狀原因分析：

（一）投資者心理分析

對于股票市場的運行機理，依據(jù)傳統(tǒng)金融理論，在投資過程中，證券的價格會圍繞著證券內(nèi)在價值波動，價格能夠反映出基本信息。然而在現(xiàn)實的股票市場中，許多現(xiàn)象證明了投資者的心理也會對股票市場產(chǎn)生影響。因為股票購買的是對未來的預期，且并不是所有投資者都能夠根據(jù)自身的知識儲備以及獲取的信息作出準確的判斷，其結(jié)果就是會將價格與價值之間的差距進一步放大，最終導致偏離合理的價格區(qū)間，出現(xiàn)股票價格波動現(xiàn)象。

具體有以下幾種類型：

1.羊群效應理論

在股票市場上，當股票行情較好或者某只股票出現(xiàn)較大漲幅時，許多投資者會在這種“誘惑”下紛紛開戶投資表現(xiàn)較好的股票，成交量和換手率會顯著增加。尤其是一些資金較為雄厚的資金投資者，資金的大量涌入無疑會對整個股票市場產(chǎn)生巨大影響。而在股票行情不好或是某只股票出現(xiàn)問題時，許多投資者會急于將自己持有的股票拋出，此時，“羊群效應”會再次出現(xiàn)，如果此時再加上機構投資者大量撤出資金，該只股票可能會面臨崩盤的風險。

2.短視行為

當投資者認為該股票被低估時，就會加大對這只股票的關注，選擇在自己認為合適的時機增持該證券進行短期操作從而獲得高額收益。如果有較多的投資同時發(fā)現(xiàn)了這只股票，甚至會引發(fā)“羊群效應”，從而產(chǎn)生股票價格的異常波動。而當投資者認為該股票被高估或者有利空消息出現(xiàn)時，短視行為促使投資者忽視長期投資帶來的收益，在短期內(nèi)大量拋售股票，從而加劇了股票價格的波動。

3.過度自信

在實際投資過程中，牛市的出現(xiàn)容易催生過度自信的現(xiàn)象。與此同時，過度自信現(xiàn)象更容易出現(xiàn)在易于投資者操控的股票上，即那些易于操縱的股票會讓投資者產(chǎn)生“操縱股票價格”甚至是“操縱股票市場”的錯覺。而對于那些不活躍的股票也容易引發(fā)投資者的過度自信心理，這種心理會對股票價格波動產(chǎn)生一定的影響。

（二）信息不對稱

股票市場的波動受到多方面因素的影響，在我國股票市場上個人投資者占比較大。相比于機構投資者，個人投資者處于知識儲備能力不充足、投資經(jīng)驗不豐富、信息獲取渠道較為閉塞等不利地位，因而在股票投資時不能夠做出理性的選擇。而信息在股票投資中發(fā)揮著非常重要的作用，信息不對稱的出現(xiàn)加劇了人們對于未來心理預期的不穩(wěn)定傾向，進而導致了羊群效應、短視行為等的出現(xiàn)，從而對股票市場價格波動產(chǎn)生一定的負面影響，也會影響投資者的參與信心。

（三）股票市場投資門檻低

在我國幾乎人人都可以開戶，而且最低交易是1 手，金額低至數(shù)百元，然而大多數(shù)投資者不具備相應的專業(yè)知識，投機者在市場參與者中占比較大，關注價值投資者所占比重較低。因此股票價格稍有波動，就會加劇投資者的焦慮情緒。

（四）宏觀經(jīng)濟周期的影響

我國股票市場受到多方面的影響，但是最根本的原因仍然是宏觀經(jīng)濟周期，這也是促進股市在牛熊市之間轉(zhuǎn)換的基本原因。良好的經(jīng)濟運行狀況會增強投資者的參與信心，也在一定程度上更容易出現(xiàn)牛市。但是這并不意味著股票市場波動一定是與宏觀經(jīng)濟周期同步的。兩個市場的變動有著自身的特點。而且，股票市場被稱為宏觀經(jīng)濟的“晴雨表”，這說明股票市場具有一定的預期性，反映著投資者對于未來宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況的態(tài)度。但是從根本上，股票市場的波動受到宏觀經(jīng)濟周期的影響。

總結(jié)

根據(jù)以上分析可知，無論是房地產(chǎn)市場還是股票市場，波動周期長短都受到了方方面面的影響，如何正確地發(fā)揮市場運行機制、保證市場平穩(wěn)運行是今后我們應該思考的問題。