李巍

天津中寶冠城置業(yè)發(fā)展有限公司 天津 301800

房地產(chǎn)開發(fā)主要是依賴在國家相關(guān)部門批準(zhǔn)的具有土地使用權(quán)的土地上并按照國家及城市相關(guān)部門的規(guī)劃下進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施及房產(chǎn)的開發(fā)行為。其成本控制也需要集中在工程設(shè)計(jì)與建設(shè)階段，在城市的近期與遠(yuǎn)期規(guī)劃為背景下，建造、開發(fā)、經(jīng)營符合現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展和發(fā)展目標(biāo)，合理的定制城市空間建設(shè)的需要。

房地產(chǎn)戰(zhàn)略性經(jīng)營開發(fā)是根據(jù)企業(yè)自身特性與城市發(fā)展生活習(xí)性特性的相結(jié)合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)開發(fā)主要分為項(xiàng)目的立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、勘察、施工安裝、運(yùn)營五大方面。因此，在項(xiàng)目早期階段，也就是設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)公司需全面做好成本控制，加強(qiáng)工程建設(shè)階段，控制其施工過程當(dāng)中的關(guān)鍵工序，嚴(yán)格控制管理工作，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)。

1 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要性

在同一個(gè)市場當(dāng)中，如果銷售的價(jià)格差異不大，那么在確保服務(wù)質(zhì)量、品牌性能、產(chǎn)品質(zhì)量的情況下，可全面對成本進(jìn)行優(yōu)化。及時(shí)獲取市場份額需要進(jìn)行價(jià)格競爭，但自身的成本優(yōu)勢也勢必對市場競爭力更有意義。通過合理建立全面的成本控制體系，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)作模式、發(fā)展過程以及內(nèi)部控制當(dāng)中的薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行間接聯(lián)系，可有效整體提升企業(yè)管理水平。

2 房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念

現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)存在的缺陷是建設(shè)周期較長、耗資費(fèi)力、風(fēng)險(xiǎn)高，對于小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存著一定的弊端。對于一些大型企業(yè)是一種商業(yè)模式，更是一種挑戰(zhàn)與機(jī)遇。

房地產(chǎn)開發(fā)投資是在其保證質(zhì)量的前提下對工程項(xiàng)目建設(shè)中的相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行壓縮從而使得利益得到最大化，更是反應(yīng)企業(yè)的管理水平及經(jīng)濟(jì)利益的綜合性指標(biāo)，投資主要包含有前期土地承包、建筑安裝工程費(fèi)、裝飾裝修、周邊配套、管理、銷售、稅務(wù)等相關(guān)一系列費(fèi)用，通過管理方式及其技術(shù)改造的提高獲得較好的效益。對于企業(yè)占據(jù)著舉足輕重的地位。通過對房產(chǎn)工程項(xiàng)目投資的控制能有效的解決成本目標(biāo)的測算，在投資前期對資金去向與來源奠定了穩(wěn)定基礎(chǔ)；建設(shè)工程之前可以較準(zhǔn)確的掌握施工過程總的人員、材料、機(jī)械以及其他費(fèi)用和期間費(fèi)用的數(shù)據(jù)化；現(xiàn)代化房地產(chǎn)戰(zhàn)略性投資逐步將傳統(tǒng)的事后計(jì)算提前到了事前核算與遠(yuǎn)期資金控制階段。

3 房地產(chǎn)投資控制的概念

房地產(chǎn)市場本身是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的市場，其復(fù)雜性不是單個(gè)投資者在短期內(nèi)所能了解的，必須通過專家進(jìn)行不斷的論證最終得到符合自身利益的模式。房地產(chǎn)投資的部分回收是通過收取房地產(chǎn)租金實(shí)現(xiàn)的，由于租金回收的時(shí)間較長，這樣更會使整個(gè)房地產(chǎn)投資回收期延長。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動，是個(gè)大量資金運(yùn)動的過程，對于投資者來說資金的投入是一個(gè)難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)過程。投資決策準(zhǔn)確，是確保整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。投資決策失誤，就會導(dǎo)致重大損失。慎重地進(jìn)行決策，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的必要前提。要保證投資決策成功，就必須在市場分析、財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上，認(rèn)真做好可行性分析研究。

通過估計(jì)市場對于投資計(jì)劃中擬開發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強(qiáng)度以及競爭環(huán)境的分析。對市場所做的研究有利于正確估計(jì)未來房地產(chǎn)的收益，進(jìn)而有助于投資者在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，能夠正確計(jì)算出未來現(xiàn)金流量。從而使得房地產(chǎn)開發(fā)人的合理化與經(jīng)濟(jì)化。

從現(xiàn)行的房地產(chǎn)投資成本控制項(xiàng)目分析，通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書、可行性研究階、階段性估算、審批項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制及包保責(zé)任狀的規(guī)則實(shí)行，投資規(guī)模得到了有效控制。設(shè)計(jì)階段通過限額設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)概算超投資估算的現(xiàn)象得到了基本控制，通過設(shè)計(jì)階段的優(yōu)化使得投資成本得到了一定的控制。實(shí)施階段及建筑安裝階段通過實(shí)行監(jiān)理監(jiān)理責(zé)任制改善了投資控制。通過審計(jì)部門及財(cái)政評審相關(guān)單位對工程結(jié)算和決算的審核，處理了其中的不合理部分，使該階段的投資也得到了相應(yīng)的控制。

開發(fā)一方通過一系列的措施對投資成本的控制使得利益最大化，同時(shí)給資金來源一方減少了成本的投資。

4 開發(fā)階段投資成本控制的方法

4.1 設(shè)計(jì)階段投資成本控制

設(shè)計(jì)階段是工程施工前期對市場定位及房產(chǎn)圖紙等一系列的參數(shù)落實(shí)到圖紙上的過程。根據(jù)相關(guān)調(diào)查國內(nèi)一般房地產(chǎn)設(shè)計(jì)費(fèi)用在1%～1.05%之間，而設(shè)計(jì)單位的總投入?yún)s占到整個(gè)項(xiàng)目的35%～45%，故設(shè)計(jì)階段對于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資有著非常重要的地位。

設(shè)計(jì)階段中限額設(shè)計(jì)是投資者最容易控制最能有效掌握資金的重要方法，一般進(jìn)行限額控制時(shí)會降低使用的性價(jià)比，在限額設(shè)計(jì)前要對國家行業(yè)等相關(guān)部分下發(fā)的文件進(jìn)行徹底的翻閱，保證設(shè)計(jì)符合國家最新標(biāo)準(zhǔn)，包括一些新的技術(shù)要及時(shí)的應(yīng)用到項(xiàng)目中。建設(shè)過程中一二類材料占比較重，一些傳統(tǒng)材料不以滿足現(xiàn)行施工狀態(tài)。這就意味新型材料不可忽視。

概算工作是設(shè)計(jì)階段較為準(zhǔn)確的一種計(jì)算僅僅在項(xiàng)目建設(shè)過程中之前，設(shè)計(jì)人員要反復(fù)核算概算費(fèi)用及相關(guān)性指標(biāo)，提高概算指標(biāo)首先要提高項(xiàng)目使用的性價(jià)比，通過對技術(shù)參數(shù)技術(shù)說明等一些不清楚的部位進(jìn)行補(bǔ)充與修改來提高概算費(fèi)用的準(zhǔn)確性。

4.2 招投標(biāo)投資成本控制

招標(biāo)階段的控制比較復(fù)雜，比如現(xiàn)場零散用工、臨時(shí)建設(shè)、臨時(shí)用水、臨時(shí)用電、交通倒流等輔助措施進(jìn)行嚴(yán)格控制，在根據(jù)投標(biāo)文件檢驗(yàn)施工單位的建設(shè)能力。

房地產(chǎn)招標(biāo)首要選擇為邀請招標(biāo)，通過邀請招標(biāo)的方式能有效確定施工廠商，建立長期性合作，一是對廠商的了解，二是通過了解對廠商可以作出相關(guān)評價(jià)與定位同時(shí)建立良好的建設(shè)氛圍。在招標(biāo)文件中嚴(yán)格嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼f明索賠、甲供材、乙供材、市場價(jià)格波動調(diào)價(jià)方式、結(jié)算、結(jié)算方式、獎懲機(jī)制、合理工期等相關(guān)事項(xiàng)，明確上述行為能準(zhǔn)確有效的減少或者杜絕事后“扯皮”現(xiàn)象的發(fā)生。

招投標(biāo)中最為重要的一項(xiàng)內(nèi)容就是最低限價(jià)，根據(jù)國家相關(guān)政策招投標(biāo)不設(shè)置投標(biāo)最高限價(jià)，投標(biāo)報(bào)價(jià)過程中主要是看報(bào)價(jià)與最低限價(jià)是否接近，在接近的同時(shí)查看投標(biāo)文件中的各項(xiàng)技術(shù)措施及應(yīng)急管理模式行為是否符合現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》不得以其他代價(jià)獲取底價(jià)中標(biāo)，最低限價(jià)是根據(jù)當(dāng)?shù)夭牧蟽r(jià)格、其他企業(yè)相關(guān)價(jià)格的平均值，如果報(bào)價(jià)低于最低限價(jià)評標(biāo)委員會根據(jù)相關(guān)條例確定價(jià)格不足以施工，后期可能會在施工過程中偷工減料，釀成惡劣的后果。一般出現(xiàn)低于投標(biāo)限價(jià)的時(shí)候評標(biāo)委員會第一時(shí)間否定投標(biāo)資格。

4.3 實(shí)施階段投資成本控制

建設(shè)階段的投資成本控制建設(shè)周期較長、建設(shè)面積較大、涉及各方面物資較多，施工中還存在一定風(fēng)險(xiǎn)。在建設(shè)階段屬于一個(gè)動態(tài)控制，過程中及時(shí)跟蹤項(xiàng)目實(shí)際情況，收集項(xiàng)目的目標(biāo)值投資及施工進(jìn)度及質(zhì)量情況，定期每月或者每半個(gè)月進(jìn)行計(jì)劃值與實(shí)際值相比較，通過實(shí)際值與目標(biāo)值的相比較采取相應(yīng)的措施，如果實(shí)際投資值大于目標(biāo)投資值時(shí)應(yīng)及時(shí)糾偏。主要從以下四個(gè)方面進(jìn)行。

①組織措施，根據(jù)現(xiàn)場施工組織任務(wù)分工及管理職能方面進(jìn)行糾偏；

②管理措施，分析管理原因?qū)ㄔO(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生的原因進(jìn)行糾偏；

③技術(shù)措施，通過新型技術(shù)及或設(shè)計(jì)施工方法的改進(jìn)對超標(biāo)部位進(jìn)行糾偏；

④經(jīng)濟(jì)措施，經(jīng)濟(jì)對建設(shè)項(xiàng)目導(dǎo)致的問題及時(shí)落實(shí)所需資金進(jìn)行糾偏。

合理安排施工工期，在某一項(xiàng)工程施工前對工程進(jìn)行工期安排，有效防止一些不必要的突發(fā)事件對項(xiàng)目建設(shè)的影響。施工中質(zhì)量作為最為重要的環(huán)節(jié)，應(yīng)貫徹全面、全過程質(zhì)量管理的思想，運(yùn)用動態(tài)控制方式對施工質(zhì)量進(jìn)行事前控制、事中控制和事后控制，確保質(zhì)量達(dá)標(biāo)。

5 房地產(chǎn)開發(fā)投資成本控制中遇到的問題及對策

在房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過程中，市場定位、可行性研究、資金來源是房地產(chǎn)開發(fā)中遇到問題最大的環(huán)節(jié)，通過對遇到相關(guān)問題的解決得到了投資者的最大利益和促進(jìn)企業(yè)發(fā)展是整個(gè)投資環(huán)節(jié)及整個(gè)項(xiàng)目的根本目的。

可行性研究是前期控制投資成本的重中之重，由于沒有可靠的可行性研究 報(bào)告使得企業(yè)自身的定位模糊不定，極大可能造成盲目投資，且挽回幾率較小。前期應(yīng)通過大量信息對城市地區(qū)的經(jīng)濟(jì)調(diào)查、摸底、城市相關(guān)政策進(jìn)行詳細(xì)了解及拆分在根據(jù)國情整個(gè)大環(huán)境進(jìn)行逐步的分析，確定項(xiàng)目可行性。

設(shè)計(jì)文件主要是設(shè)計(jì)圖紙嚴(yán)密審查，避免存在后期變更情況，由于洽商變更文件的增加導(dǎo)致項(xiàng)目投資的不可控，使得成本增加，在設(shè)計(jì)前期根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況一一分析對比，使得圖紙減少變更及錯誤設(shè)計(jì)。

嚴(yán)格確定勞務(wù)作業(yè)隊(duì)，使得這個(gè)建筑安裝過程無縫銜接，如果出現(xiàn)斷裂情況導(dǎo)致工序銜接不恰當(dāng)造成停工，損失慘重。

材料供應(yīng)方面，在確定一二類材料供應(yīng)商前對供應(yīng)商實(shí)地考察，查看生產(chǎn)能力與廠家相應(yīng)資質(zhì)。有些廠家口號硬氣廣告硬氣，但在實(shí)際生產(chǎn)中經(jīng)常中斷，會使得大量勞務(wù)人員窩工、機(jī)械窩工，從而增加投資。

6 結(jié)語

投資成本控制的方法與方式應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)國家和地方上的相關(guān)政策，在了解房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境，根據(jù)自身特點(diǎn)結(jié)合大環(huán)境中的各種因素定位屬于自身的市場的同時(shí)，不斷更新企業(yè)管理?xiàng)l例束縛硬性指標(biāo)。企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資成本控制的過程中要把尤為重要的施工質(zhì)量和人身安全放到第一位，嚴(yán)格審核與把控施工質(zhì)量與安全管理。在規(guī)范的同時(shí)下得到利益的最大化。