周 婷

(西安紫薇地產(chǎn)開發(fā)有限公司，陜西 西安 710119)

在國民經(jīng)濟(jì)體系中，具有支柱性作用的產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的過程中，重要內(nèi)容之一就是工程管理，其能對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益等提供重要保障。在房地產(chǎn)企業(yè)高度重視工程管理，且構(gòu)建針對(duì)性、體系化管理模式的情況下，能實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)，為企業(yè)工程項(xiàng)目質(zhì)量的提升提供促進(jìn)作用。近年來，我國一些房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)開始轉(zhuǎn)向品牌建設(shè)方面，此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要想提升自身品牌影響力，收獲社會(huì)各階層的高度認(rèn)可，必須要在工程管理模式方面進(jìn)行積極構(gòu)建，通過管理模式管控作用的充分發(fā)揮，提升項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，擴(kuò)大自身發(fā)展空間，確保企業(yè)能在激烈的市場競爭中占取更大份額。

1 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理現(xiàn)狀

1.1 準(zhǔn)備工作不足

部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，必要的前期準(zhǔn)備工作較為缺乏，項(xiàng)目開展前期，往往會(huì)在地段、商業(yè)環(huán)境等方面過于重視，而開發(fā)的前期準(zhǔn)備工作則遭到忽視，開發(fā)過程中一旦必要的資料準(zhǔn)備工作受到忽視，極有可能會(huì)給項(xiàng)目建設(shè)帶來一系列質(zhì)量及隱患等問題，此時(shí)部分建設(shè)單位為了對(duì)自身效益及工期等提供保障，開始應(yīng)付了事，最終難以保障整個(gè)工程質(zhì)量[1]。此外，在建設(shè)單位并未充分認(rèn)知及了解項(xiàng)目開工情況時(shí)，也會(huì)導(dǎo)致工程施工環(huán)節(jié)有一些事故問題產(chǎn)生，同時(shí)也會(huì)影響到后續(xù)建筑物的使用。

1.2 缺乏完善機(jī)制

項(xiàng)目開展過程中，缺乏健全的管理制度，加之對(duì)相關(guān)規(guī)定抱以忽視、不重視等態(tài)度，必然會(huì)給項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量、企業(yè)效益等帶來影響，而造成上述問題的主要原因在于房地產(chǎn)企業(yè)自身并未深入認(rèn)知和了解工程項(xiàng)目管理，并且在進(jìn)行具體的管理工作時(shí)，往往對(duì)其他相關(guān)項(xiàng)目的管理模式進(jìn)行沿用，并未針對(duì)自身在建項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性管理，因自身并未充分認(rèn)知項(xiàng)目建設(shè)，最終造成了不健全的管理局面，影響工程項(xiàng)目質(zhì)量及效率的同時(shí)，難以保障房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

2 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式的構(gòu)建

2.1 重視前期策劃準(zhǔn)備工作

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，必須要把項(xiàng)目前期市場調(diào)研及市場分析等工作做好，進(jìn)而以市場實(shí)際需要為依據(jù)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行針對(duì)性調(diào)整，為項(xiàng)目開發(fā)能與當(dāng)?shù)厥袌鲂枨笙喾峁┍Ｕ?，促使房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目競爭力顯著提升。首先，項(xiàng)目開發(fā)前期，應(yīng)深入研究當(dāng)?shù)厥袌觯瑫r(shí)全面解讀當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策，對(duì)政府導(dǎo)向進(jìn)行充分了解，其次，以項(xiàng)目施工地點(diǎn)及環(huán)境、人員組成等多方面情況的調(diào)研為主要依據(jù)，把項(xiàng)目消費(fèi)人群準(zhǔn)確確定出來，借此明確項(xiàng)目檔次。最后，了解項(xiàng)目周邊樓盤實(shí)際信息，如，建筑面積及銷售價(jià)格等，對(duì)周邊樓盤優(yōu)點(diǎn)進(jìn)行全面考慮和積極吸取，確保自身項(xiàng)目建設(shè)更具重點(diǎn)性。

2.2 加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理力度

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理存在混亂、各部門職責(zé)難以清晰劃分等現(xiàn)象時(shí)，就會(huì)使得項(xiàng)目管理環(huán)節(jié)存在交叉或空白等管理情況，最終導(dǎo)致管理漏洞產(chǎn)生，不利于項(xiàng)目高質(zhì)高效完成，同時(shí)也難以為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提供充足保障。所以，在具體項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)，需要房產(chǎn)企業(yè)針對(duì)各部門、各部門人員和各參建單位等職責(zé)進(jìn)行充分明確，詳細(xì)劃分具體職責(zé)內(nèi)容，借此為項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)責(zé)任確定及制度執(zhí)行等提供基本保障，使得項(xiàng)目管理水平逐步提升的基礎(chǔ)能夠愈發(fā)夯實(shí)[2]。

2.3 選擇合理項(xiàng)目參建單位

優(yōu)秀項(xiàng)目參建單位的選擇對(duì)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益等能夠提供極大保障，因此在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的過程中，基于前期策劃準(zhǔn)備工作做好的基礎(chǔ)上，應(yīng)注意優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目建設(shè)單位的選擇。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇具備項(xiàng)目建設(shè)資質(zhì)、參與多次項(xiàng)目建設(shè)、具有專業(yè)豐富建設(shè)經(jīng)驗(yàn)等的建設(shè)單位，同時(shí)在項(xiàng)目具體施工環(huán)節(jié)需要房地產(chǎn)企業(yè)和建設(shè)單位保持良好的溝通，為項(xiàng)目后期施工質(zhì)量與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求相符提供保障[3]。項(xiàng)目具體建設(shè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)與設(shè)計(jì)單位及勘察機(jī)構(gòu)等建立立體化合作，基于具備高信譽(yù)度、豐富設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位選擇，為項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作高效高質(zhì)完成提供保障，同時(shí)也能為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營利潤的獲取奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展提供促進(jìn)作用。

2.4 實(shí)施矩陣式的工程管理

為實(shí)現(xiàn)規(guī)范化及標(biāo)準(zhǔn)化的工程項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)，使得項(xiàng)目施工組織結(jié)構(gòu)得到逐步的優(yōu)化及完善，就需要房地產(chǎn)企業(yè)以實(shí)際情況為依據(jù)，選擇矩陣式管理結(jié)構(gòu)進(jìn)行積極應(yīng)用，保障項(xiàng)目整體施工效率逐步提升的同時(shí)，促使項(xiàng)目建設(shè)過程的靈活性逐漸增強(qiáng)。具體實(shí)施矩陣式工程管理時(shí)，基于自身固定專業(yè)部門為依據(jù)，對(duì)項(xiàng)目班子進(jìn)行臨時(shí)組織，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制管理體制為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目合同的執(zhí)行責(zé)任進(jìn)行承擔(dān)，借此為房地產(chǎn)企業(yè)獲取最大化利潤提供組織保障。在應(yīng)用矩陣式工程管理方式下，能為房地產(chǎn)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)人員在項(xiàng)目整體監(jiān)督及監(jiān)控方面的強(qiáng)化提供促進(jìn)作用，同時(shí)也能促使房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)管理人員對(duì)項(xiàng)目各施工開展分類管理，為承包單位提供指導(dǎo)作用，使各環(huán)節(jié)施工的標(biāo)準(zhǔn)化開展得到充分保障。

2.5 全面完善項(xiàng)目成本管理

通常來說，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，往往需要投入大量資金成本，并且具有較長的施工工期，因而開發(fā)項(xiàng)目環(huán)節(jié)尤為關(guān)鍵的內(nèi)容就是成本管控，主要原因在于任意一個(gè)施工環(huán)節(jié)的成本管控疏漏問題，都有可能引發(fā)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，所以，開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，基于有效的成本管控，房地產(chǎn)企業(yè)必須要在成本管控方面加強(qiáng)力度，促使工程項(xiàng)目整體的管理水平逐步提高[4]。項(xiàng)目建設(shè)過程，應(yīng)安排專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目文件、設(shè)計(jì)及詳細(xì)內(nèi)容、具體實(shí)施等進(jìn)行專門管理，同時(shí)在項(xiàng)目建設(shè)的不同階段，安排財(cái)務(wù)人員對(duì)項(xiàng)目資金使用情況進(jìn)行定期審核，為各施工環(huán)節(jié)的成本使用與預(yù)算相符提供保障。

2.6 建立健全質(zhì)量管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)化管理為主，同時(shí)對(duì)整個(gè)管理流程及相關(guān)制度等進(jìn)行明確規(guī)定，基于施工環(huán)節(jié)管理工作的全面掌握和充分了解，保障工程項(xiàng)目建設(shè)的提質(zhì)增效目標(biāo)有效實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)，多種因素都會(huì)影響產(chǎn)品質(zhì)量，如，施工技術(shù)、建材設(shè)備、人員因素等，因此必須要在健全質(zhì)量管理機(jī)制方面加強(qiáng)建立力度，具體可從以下幾方面為出發(fā)點(diǎn)：第一，針對(duì)管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)及質(zhì)量管理意識(shí)進(jìn)行提升，通過必要的專業(yè)化培訓(xùn)工作開展，為管理人員業(yè)務(wù)水平提升、施工人員質(zhì)量控制意識(shí)強(qiáng)化等提供幫助；第二，針對(duì)相關(guān)法律條例進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)行，保障項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)違法亂紀(jì)現(xiàn)象有效避免，并且對(duì)于相關(guān)監(jiān)管部門來說，應(yīng)在執(zhí)法力度方面進(jìn)行不斷加強(qiáng)；第三，注意專門建材庫管人員、建材采購人員的科學(xué)配備，確保建材及設(shè)備的采購具備高性價(jià)比、高質(zhì)量；第四，選擇現(xiàn)代化質(zhì)量管理模式進(jìn)行積極應(yīng)用，以工程造價(jià)及建筑設(shè)計(jì)互助管理這一模式為例，項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，應(yīng)與經(jīng)濟(jì)及技術(shù)、政策等多方面的分析充分結(jié)合，科學(xué)準(zhǔn)確地評(píng)估、預(yù)測工程造價(jià)，不僅要對(duì)國內(nèi)外先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行借鑒和吸取，同時(shí)還應(yīng)該在自我創(chuàng)新方面加強(qiáng)力度，同時(shí)注意圖紙審核的強(qiáng)化。

3 結(jié) 語

房地產(chǎn)市場競爭日益漸增，加之受近年來我國在房地產(chǎn)方面的政策調(diào)控及微觀管理等影響，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)要想為自身穩(wěn)定有序發(fā)展提供基本保障，必須要在產(chǎn)品質(zhì)量方面加強(qiáng)管控力度，健全工程管理模式的構(gòu)建，實(shí)現(xiàn)體系化及流程化的工程項(xiàng)目建設(shè)管理局面，保障各施工環(huán)節(jié)質(zhì)量的同時(shí)，通過工程管理模式，也能控制各施工環(huán)節(jié)成本，為企業(yè)經(jīng)營效益保障奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。