任廷

（上海星信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，上海200000）

近些年，我國的經(jīng)濟發(fā)展也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟的良好發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)市場也逐漸完善，隨之而來的就是市場競爭的激烈。在這樣的趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要想占有較大的市場分額，促進綜合效益的提升，就需要高度重視房地產(chǎn)工程管理以及項目成本控制，進而促進房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力的提升，保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。但是從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況來看，在工程管理以及項目成本管理方面還普遍存在一定的問題，針對問題提出有效的措施，改進和提升房地產(chǎn)項目工程管理以及項目成本控制的水平和質(zhì)量。

1 房地產(chǎn)工程管理、項目成本控制的相關(guān)概述及重要性

1.1 概述

房地產(chǎn)工程管理，簡單來說就是指對房地產(chǎn)項目的工程設(shè)計轉(zhuǎn)化為實體的全過程的管理，工程管理是始終貫徹在房地產(chǎn)項目全過程的管理工作。房地產(chǎn)工程管理，主要包含開發(fā)管理、規(guī)劃設(shè)計管理以及施工管理三個主要內(nèi)容，涉及施工質(zhì)量、施工成本以及施工進度等方面的內(nèi)容[1]。

而房地產(chǎn)項目成本控制，就是指對房地產(chǎn)項目建設(shè)中所產(chǎn)生的成本費用進行科學、合理、有效的控制管理，目的就是盡可能降低生產(chǎn)的成本，來獲取更大的效益。

1.2 重要性

在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，工程管理以及項目成本管理是最為關(guān)鍵的內(nèi)容，是影響房地產(chǎn)企業(yè)獲取綜合效益的重要因素，對房地產(chǎn)行業(yè)的長遠發(fā)展有重要關(guān)聯(lián)，由此可見，工程管理以及項目成本管理對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有重要意義：

1.2.1 有利于加強對人力、物力、財力的合理配置

眾所周知，房地產(chǎn)工程具有很強的系統(tǒng)性，涉及的施工內(nèi)容比較多，相應(yīng)的對人力、財力、物力等方面也有一定的要求，而通過積極加強房地產(chǎn)工程管理以及項目成本管理，可以有效加強對整個項目工程人力、物力及財力等資源的合理配置，能夠為房地產(chǎn)項目的順利進行提供重要的保證[2]。

1.2.2 有利于控制成本，減少不必要的投入

做好工程管理以及項目成本管理，可以在保證施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，結(jié)合工程量，來實現(xiàn)對相關(guān)資金的合理控制和管理，能夠最大限度避免出現(xiàn)資金浪費的情況，可以減少成本的投入，還能保證企業(yè)能夠獲取更大的經(jīng)濟效益，最重要的是還能提升企業(yè)的市場競爭力，可以促進房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。

1.2.3 有利于加強對施工進度、成本以及質(zhì)量關(guān)系的控制

在整個房地產(chǎn)項目的建設(shè)施工中，重點關(guān)注的內(nèi)容是施工進度、施工成本以及施工質(zhì)量等方面，想保證施工進度、施工成本以及施工質(zhì)量的控制和管理，就離不開對房地產(chǎn)項目的工程管理以及成本控制，調(diào)節(jié)三者關(guān)系是提升成本控制水平、施工質(zhì)量管理水平的關(guān)鍵，也是推動房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展重要措施。

2 房地產(chǎn)工程管理與項目成本控制中存在的問題

2.1 缺乏完善的管理體系

房地產(chǎn)的建設(shè)周期是比較長的，鑒于這一特征，房地產(chǎn)工程管理以及成本控制也存在明顯的長期性特征，所以有完善的管理體系是十分關(guān)鍵的。成本控制工作，在建設(shè)前期以及建設(shè)過程中均有體現(xiàn)，在實際的工作中，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，重視施工進度及質(zhì)量，忽視成本的控制與監(jiān)督，導致在工作中也出現(xiàn)資源浪費以及虛假報賬等情況的發(fā)生。另外，在管理流程也存在明顯的問題，如常見的有缺少預防措施方案，導致在發(fā)生緊急情況時，無法及時解決，這也是影響項目管理效果[3]。

2.2 忽視成本核算

成本預算在房地產(chǎn)工程管理以及項目成本管理中也是十分關(guān)鍵的因素，但是在實際的工作中，多數(shù)企業(yè)在成本預算以及核算方面都出現(xiàn)分離的情況，主要是成本預算與核算之間缺乏有效的對比分析，也就是說預算成本沒有與實際的成本進行比較，發(fā)現(xiàn)偏差及時采取措施糾偏。

2.3 資金使用混亂，存在明顯的浪費情況

房地產(chǎn)項目在建設(shè)中會使用大量的資金，而在實際的成本管理中，由于沒有積極的落實和實施全過程控制的原則，導致資金出現(xiàn)使用混亂的情況，從引起資金浪費情況，也容易使得到不法分子提供可有機乘，甚至還會增加投資成本，導致企業(yè)的利益也受到了很大的影響。

2.4 安全事故以及質(zhì)量問題頻發(fā)

近年來，在我國房地產(chǎn)項目的建設(shè)中，也頻繁爆出質(zhì)量問題以及安全事故，而出現(xiàn)這些情況的主要原因就是缺乏科學有效的質(zhì)量防范與管理，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，就需要整改、返工等措施補救，嚴重的引起工期延誤，投資增加。

2.5 獎懲制度不足

建立完善的獎懲制度，才能提升項目管理人員的成本控制以及質(zhì)量管理意識，更好地提升成本管理的水平和效率。但是實際上，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在獎懲制度方面都存在一定的不足，員工不明確具體的獎罰措施，職責劃分不明確，增加了人力資源考核難度，影響成本管理水平和效果[4]。

2.6 管理人員綜合素質(zhì)不高

從目前房地產(chǎn)工程管理以及成本控制工作來看，其中管理人員綜合素質(zhì)不高也是常見的問題，由于管理人員的經(jīng)驗、專業(yè)能力方面存在一定的不足，尤其是無法滿足成本管理工作的實際需求，導致建設(shè)成本控制不理想。

3 房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理的有效對策

3.1 建立完善的管理體系

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，工程管理以及項目成本控制工作，均離不開完善的管理體系，完善的管理體系能夠為管理工作的有效開展提供重要的保證，也能促進管理水平和效率的提升，對房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展有重要影響。房地產(chǎn)企業(yè)建立企業(yè)的工程管理制度（主要開發(fā)前期、材料采購、預結(jié)算、施工現(xiàn)場及工程驗收管理）與項目管理制度（合同審批流程、甲供材料（設(shè)備）采購及管理、付款審批流程等），使項目管理有據(jù)可依。另一方面，企業(yè)還需要積極借鑒和引進國外先進的管理體系，來實現(xiàn)企業(yè)管理體系的完善，如借鑒和引進動態(tài)管理理念，從企業(yè)的實際情況出發(fā)，積極進行創(chuàng)新，建立與企業(yè)發(fā)展相符合的管理體系，來有效的加強對成本的控制和管理，為企業(yè)的發(fā)展獲取更多利益[5]。

3.2 增強工作人員對成本控制的認識

房地產(chǎn)工程管理及項目成本控制，想達到預期的管理目標和效果，需要全體的員工積極參與與配合，才可保證成本管理工作的有序有效進行。在具體的管理工作中，就需要讓工作人員深刻的認識到項目成本管理的重要作用，并結(jié)合企業(yè)發(fā)展的實際情況，積極開展學習與培訓活動，自我提升，樹立良好的成本控制和管理意識。此外，成本管理涉及的部門比較多，需要各個部門針對崗位職責進行劃分，讓每個工作人員的價值和作用得以有效發(fā)揮。

3.3 將成本管理融入工程管理階段

將成本管理合理的融入工程管理階段，對于達到預期的經(jīng)濟效益也有重要的作用。①將成本管理融入前期規(guī)劃階段，結(jié)合項目工程的實際情況和特征制定合理的規(guī)劃，保證規(guī)劃以及前期成本管理的可行性；②成本管理融入技術(shù)管理環(huán)節(jié)，施工前做好技術(shù)交底工作，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計的缺陷，提出補救方案。設(shè)計單位與施工單位溝通，使施工了解設(shè)計意圖，制定相應(yīng)的施工措施，并嚴格的按照圖紙進行施工；③將成本管理應(yīng)用在施工設(shè)備以及材料的選購中，積極做好材料、設(shè)備的市場分析，合理控制購買的資金成本，保護能夠?qū)崿F(xiàn)預期的成本管理目標[6]。在工程的施工過程始終的貫徹和落實成本控制，保證施工質(zhì)量的同時，盡可能的降低成本，保證企業(yè)可以獲取更高的效益。

3.4 提高管理人員的綜合素質(zhì)

在房地產(chǎn)工程管理以及項目成本控制中，管理人員的綜合素質(zhì)也是影響管理效果的重要因素。在人員聘請方面，就需要選擇專業(yè)的成本管理人員，同時還需要對現(xiàn)有的管理人員進行培訓，保證管理人員的綜合素質(zhì)，這樣才能提高工程管理以及成本管理的水平。

4 結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，工程管理以及項目和成本控制是十分重要的工作內(nèi)容，不僅可以起到降低成本、提高施工質(zhì)量的作用，同時還能保證企業(yè)獲得較高的經(jīng)濟效益。鑒于目前管理工作的現(xiàn)狀，就需要積極提出有效的應(yīng)對對策，增強管理的效果并提高其質(zhì)量，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供重要的保障。