廖競(jìng)靜

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是在20世紀(jì)90年代初期從港澳臺(tái)地區(qū)逐步引入國(guó)內(nèi)并逐漸興起，行業(yè)起步較晚，制度建設(shè)尚需完善，市場(chǎng)行為不夠規(guī)范，企業(yè)規(guī)模差異巨大，風(fēng)控能力也參差不齊，與國(guó)際上成熟的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)體系要求相比還存在不少的差距。本文以成都Y房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司為研究對(duì)象，充分考慮當(dāng)前公司所處的內(nèi)外部環(huán)境，結(jié)合公司的行業(yè)定位于發(fā)展方向，從人力資源管理、企業(yè)文化、服務(wù)能力、經(jīng)營(yíng)能力等各方面綜合研究，采用SWOT分析模型進(jìn)行分析，在受新冠疫情影響的特殊形勢(shì)下提出了一些有助于公司發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)的保障措施。

關(guān)鍵字：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì);SWOT模型;企業(yè)管理;發(fā)展戰(zhàn)略

中圖分類號(hào)： TP311? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1009-3044（2021）02-0227-02

一般來講，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是一項(xiàng)涵蓋了地產(chǎn)咨詢、地產(chǎn)評(píng)估、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的綜合性活動(dòng)。其中，地產(chǎn)咨詢是指接受客戶的委托，并根據(jù)客戶具體需求為其提供信息、資料、建議、市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目策劃、可行性分析等服務(wù)的一種有償行為;地產(chǎn)評(píng)估是遵循估價(jià)原則，采用恰當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，對(duì)房地產(chǎn)在某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的經(jīng)營(yíng)行為;地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易順利實(shí)現(xiàn)而進(jìn)行的一系列居間、代理等服務(wù)并據(jù)此收取合理傭金的行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)按照業(yè)務(wù)分類有新房代銷、二手房租賃、二手房銷售及其他衍生業(yè)務(wù)等[1]。

近二十年來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從無到有，經(jīng)歷了從誕生到成長(zhǎng)的積累過程，但是由于相關(guān)行業(yè)法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范等上層制度設(shè)計(jì)的缺失，整個(gè)行業(yè)仍然呈現(xiàn)出自發(fā)、無規(guī)律的發(fā)展?fàn)顟B(tài)[2]。并且，行業(yè)準(zhǔn)入門檻較低，從業(yè)人員普遍起點(diǎn)較低， 職業(yè)能力水平較弱。在當(dāng)前市場(chǎng)主體中，除鏈家、我愛我家、中原等大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司之外，很大部分仍然是服務(wù)水準(zhǔn)較低、市場(chǎng)信息閉塞、管理水平偏低的小規(guī)模房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。這些規(guī)模較小的經(jīng)紀(jì)公司長(zhǎng)期存在缺乏風(fēng)控機(jī)制、組織制度不健全、運(yùn)作不規(guī)范、管理執(zhí)行不到位的情況[3]，更有個(gè)別公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中忽視市場(chǎng)規(guī)律與經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)則，采取自降傭金甚至商業(yè)欺騙的手段搶奪客戶，加之個(gè)別從業(yè)人員行為不規(guī)范，出現(xiàn)違規(guī)操作損害客戶和公司利益等情況，以上不僅影響企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，也嚴(yán)重地阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的良性發(fā)展[4]。要改變?nèi)绱诵袠I(yè)亂象，建立專業(yè)規(guī)范的行業(yè)形象，必須從改變現(xiàn)階段“散、亂、差”的行業(yè)現(xiàn)狀著手，引導(dǎo)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體向市場(chǎng)化、企業(yè)化轉(zhuǎn)變，經(jīng)營(yíng)方向更加品牌化、專業(yè)化發(fā)展，組織結(jié)構(gòu)向規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化調(diào)整，經(jīng)營(yíng)手段向網(wǎng)絡(luò)化、信息化拓展，這不僅需要上層行業(yè)管理規(guī)章的規(guī)范，也更需要業(yè)內(nèi)相關(guān)企業(yè)特別是龍頭企業(yè)的配合。在此基礎(chǔ)上，大中型企業(yè)應(yīng)發(fā)揮行業(yè)標(biāo)桿效應(yīng)，樹立標(biāo)桿企業(yè)的行業(yè)領(lǐng)頭人意識(shí)，逐步提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻、規(guī)范從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為，加強(qiáng)監(jiān)督培訓(xùn)提升整體素質(zhì)， 從而有效地改善業(yè)內(nèi)生態(tài)，最終實(shí)現(xiàn)行業(yè)現(xiàn)狀與形象的改變。

本文研究對(duì)象Y房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司從屬于業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的YJ企業(yè)集團(tuán)，公司創(chuàng)立于2000年，是一家基于房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的創(chuàng)新性房地產(chǎn)交易服務(wù)商，業(yè)務(wù)主要包含新房營(yíng)銷代理、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)三大板塊。 2019年底，公司在國(guó)內(nèi)完成10，000+門店、30000+個(gè)渠道和10000+個(gè)社區(qū)的整體建設(shè)，2020年，通過“PMLS平臺(tái)”打造新房多點(diǎn)分發(fā)平臺(tái)、“小微平臺(tái)”構(gòu)建中小微經(jīng)紀(jì)生態(tài)圈，以雙平臺(tái)的發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步加強(qiáng)開發(fā)企業(yè)、渠道、以及經(jīng)紀(jì)門店的拓展優(yōu)化，提供全方位的服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)了以互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)為基礎(chǔ)的業(yè)務(wù)能力大跨越。

1 公司發(fā)展的優(yōu)劣勢(shì)分析

2016年底，房地產(chǎn)政策收緊，全國(guó)一二線城市相機(jī)出臺(tái)限購政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響，全國(guó)地產(chǎn)成交量受挫，大部分城市房?jī)r(jià)回落。 就成都而言，受益于持續(xù)增加的城市人口以及隨之而來的新增購房需求，對(duì)沖了一定的風(fēng)險(xiǎn)，使當(dāng)前房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，并未出現(xiàn)大的回落現(xiàn)象。但受年初疫情的影響，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較為嚴(yán)峻，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定與復(fù)蘇造成了較大的不確定性。

Y房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司具有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)，從公司建立以來發(fā)展十分迅速，與全國(guó)百強(qiáng)開發(fā)企業(yè)建立了緊密的合作關(guān)系，然而規(guī)模上的迅速發(fā)展勢(shì)必會(huì)對(duì)管理層的管理水平提出挑戰(zhàn)，加之市場(chǎng)環(huán)境與行業(yè)政策的不斷變化，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的日益成熟，如何既維持內(nèi)部管理穩(wěn)定又能快速應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的壓力是當(dāng)前Y房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司所面臨的巨大挑戰(zhàn)。

2 公司發(fā)展戰(zhàn)略分析及對(duì)策

1）順應(yīng)時(shí)代，制定創(chuàng)新發(fā)展戰(zhàn)略

2020年，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從短暫凍結(jié)到疫后復(fù)蘇的動(dòng)蕩與波折，商業(yè)地產(chǎn)成交量與客流量受到較大沖擊，國(guó)內(nèi)多家地產(chǎn)公司的上半年?duì)I收大幅下降，“不確定”“不穩(wěn)定”的危機(jī)感彌漫整個(gè)行業(yè)，在這種特殊時(shí)期， 要如何在這種逆勢(shì)環(huán)境下安全穩(wěn)健發(fā)展，是目前房企需要考慮的首要問題。

① 強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，不斷夯實(shí)核心競(jìng)爭(zhēng)力

公司與多家品牌房地產(chǎn)企業(yè)有深厚的合作關(guān)系， 在房地產(chǎn)領(lǐng)域有近二十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，具有高效的執(zhí)行能力、極具競(jìng)爭(zhēng)力的專業(yè)能力、豐富的資源整合能力和體系化的銷售技能，這些都是公司的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。公司需要立足自身優(yōu)勢(shì)，并且持續(xù)不斷地進(jìn)行深入挖掘、不斷開發(fā)、持續(xù)強(qiáng)化，夯實(shí)核心競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大公司在業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

② 建立信息化體系，打造數(shù)字化、智能化交易平臺(tái)

當(dāng)前時(shí)代是數(shù)字化經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展時(shí)代，物流數(shù)字化、貨幣數(shù)字化等數(shù)字化模式興起，在國(guó)內(nèi)掀起一股數(shù)字化的熱潮。我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)也在經(jīng)歷著以技術(shù)和創(chuàng)新為引領(lǐng)的重大變革，數(shù)字科技、物聯(lián)網(wǎng)等作為新興生產(chǎn)力，在地產(chǎn)行業(yè)也得到進(jìn)一步的應(yīng)用與發(fā)展。結(jié)合當(dāng)前社會(huì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，Y公司提出了“科技賦能”與“智慧服務(wù)”的發(fā)展戰(zhàn)略，敏銳地捕捉到行業(yè)發(fā)展機(jī)遇，快速布局地產(chǎn)數(shù)字化，提升產(chǎn)品和服務(wù)能力，并攜手阿里巴巴共建中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)航母級(jí)的交易綜合服務(wù)平臺(tái)，致力于推動(dòng)房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)走向全面數(shù)字化、智能化。

2）控風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)財(cái)務(wù)促發(fā)展

風(fēng)險(xiǎn)控制一直是公司良性發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，Y房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也堅(jiān)信并踐行了這一點(diǎn)。今年年初疫情突襲，管理層多次進(jìn)行線上討論對(duì)疫情可能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響進(jìn)行了充分的預(yù)估和準(zhǔn)確的判斷。提高風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)回款管控，盡可能的減小疫情對(duì)公司業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)的沖擊，同時(shí)聚合優(yōu)質(zhì)資源與項(xiàng)目，逐漸向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正大幅提升。

3）建立科學(xué)的人才選拔與培養(yǎng)機(jī)制

縱觀整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，當(dāng)前仍存在行業(yè)規(guī)范不明確、執(zhí)業(yè)行為不規(guī)范、業(yè)務(wù)范圍狹窄、市場(chǎng)準(zhǔn)入不嚴(yán)格、從業(yè)人員水平參差不齊等問題，而員工素質(zhì)的高低乃是企業(yè)未來發(fā)展成敗之關(guān)鍵所在。因此必須嚴(yán)把握新進(jìn)員工的入口關(guān)，加強(qiáng)新老員工培訓(xùn)與督導(dǎo)，進(jìn)而不斷提高員工素質(zhì)與執(zhí)業(yè)能力，促進(jìn)其掌握持續(xù)更新的行業(yè)技術(shù)手段，才能與日新月異的社會(huì)發(fā)展同步[2]。

① 建立良好的人才選拔機(jī)制

建立科學(xué)的、完善的人才選拔機(jī)制對(duì)提升公司人力資源管理效率、增強(qiáng)人力資源競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)具有重要意義。首先建立完善人力資源管理制度，再者在現(xiàn)有的人才選拔機(jī)制基礎(chǔ)上，適當(dāng)引進(jìn)當(dāng)前先進(jìn)的人才選拔機(jī)制。做好崗前測(cè)評(píng)，根據(jù)招聘崗位需求選拔最為合適的人才，盡量做到人崗匹配。優(yōu)化人才隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，目前公司存在人才斷層問題，中層管理人員缺失，基層人員流動(dòng)較大。通過內(nèi)部選拔和外部招聘儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)人才，不斷壯大公司人才隊(duì)伍，為公司發(fā)展做好人才儲(chǔ)備。

② 差異化人才激勵(lì)制度

人才激勵(lì)制度應(yīng)講究差異化，特別是對(duì)于公司基層、中層管理人員，應(yīng)充分了解興趣愛好和職業(yè)發(fā)展需求，針對(duì)不同崗位甚至不同員工的需求制定差異化的激勵(lì)制度，避免激勵(lì)項(xiàng)目常態(tài)化，建立靈活和多樣化的激勵(lì)機(jī)制。激勵(lì)類型可分為物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神激勵(lì)，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)雖以貨幣獎(jiǎng)勵(lì)為主，但可賦予多種形式與意義來提升員工的積極性，例如績(jī)效工資、創(chuàng)新獎(jiǎng)、進(jìn)步獎(jiǎng)等等;精神激勵(lì)可通過職位晉升、給予深造機(jī)會(huì)、頒發(fā)榮譽(yù)證書等方式來滿足員工的精神需求。

③ 打造學(xué)習(xí)型組織

在工作中學(xué)習(xí)，在學(xué)習(xí)中成長(zhǎng)。學(xué)習(xí)是發(fā)展的源動(dòng)力，通過持續(xù)不斷的學(xué)習(xí)提升員工的整體素質(zhì)，發(fā)揮其創(chuàng)造能力，為公司發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。首先在公司對(duì)所有員工樹立終身學(xué)習(xí)的思想，強(qiáng)調(diào)不斷學(xué)習(xí)的重要性，培養(yǎng)員工學(xué)習(xí)的習(xí)慣，營(yíng)造良好的學(xué)習(xí)氛圍。同時(shí)，通過打造公司學(xué)習(xí)平臺(tái)，建立多樣化的學(xué)習(xí)課程，如培養(yǎng)專業(yè)技能類的科目、剖析行業(yè)市場(chǎng)政策類的專題;定期組織學(xué)習(xí)并實(shí)行考核，考核通過的給予獎(jiǎng)勵(lì)，不合格者進(jìn)行懲罰;定期舉辦讀書沙龍活動(dòng)，請(qǐng)同事做分享;定期舉行業(yè)務(wù)研討會(huì)，提升系統(tǒng)思考能力。

4）持續(xù)強(qiáng)化企業(yè)文化

企業(yè)文化不僅是公司核心價(jià)值觀的體現(xiàn)，企業(yè)文化建設(shè)的程度直接影響員工對(duì)企業(yè)的認(rèn)同程度，樹立員工的歸屬感、使命感。目前，公司倡導(dǎo)健康、陽光、正能量的企業(yè)文化。持續(xù)打造并貫徹公司的企業(yè)文化能有效提升員工工作的積極性與效率，在企業(yè)文化建設(shè)方面，持續(xù)開展豐富多樣的文體與娛樂活動(dòng)，加強(qiáng)員工的凝聚力和向心力，提升團(tuán)隊(duì)整體的協(xié)作意識(shí);在客戶層面，以服務(wù)客戶為核心價(jià)值的企業(yè)文化建設(shè);在員工層面，以人本文化為核心價(jià)值觀，合理地將員工的個(gè)人發(fā)展與公司發(fā)展目標(biāo)有效的結(jié)合。

3 結(jié)束語

Y房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)過多年的發(fā)展，業(yè)務(wù)規(guī)模迅速擴(kuò)大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力逐步增強(qiáng)。在面臨今年前所未有的發(fā)展機(jī)遇和行業(yè)挑戰(zhàn)的形勢(shì)下應(yīng)堅(jiān)定不移地把創(chuàng)新發(fā)展放在首位，持續(xù)強(qiáng)化企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，全力打造數(shù)字化服務(wù)平臺(tái);建立科學(xué)的人才體系，實(shí)施人才戰(zhàn)略;強(qiáng)化企業(yè)品牌建設(shè)，深化企業(yè)文化，提升公司的綜合實(shí)力，以致力于公司穩(wěn)定長(zhǎng)足的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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【通聯(lián)編輯：李雅琪】