趙素浩

[摘 要]在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視財(cái)務(wù)管理對(duì)企業(yè)發(fā)展的影響。文章對(duì)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)進(jìn)行闡述，并分析了新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的問題，并針對(duì)這些問題提出了具有針對(duì)性的對(duì)策，以供參考。

[關(guān)鍵詞]新形勢(shì);房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2021.04.024

[中圖分類號(hào)]F275[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1673-0194（2021）04-00-02

0 ? ? 引 言

在當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，我國(guó)企業(yè)都面臨著巨大的挑戰(zhàn)，企業(yè)要想抓住機(jī)遇、直面挑戰(zhàn)，就必須認(rèn)識(shí)到提升財(cái)務(wù)管理水平對(duì)保障其健康發(fā)展的重要性。在一個(gè)企業(yè)中，其財(cái)務(wù)管理目標(biāo)必須與發(fā)展目標(biāo)相一致。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)格局的變化，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好財(cái)務(wù)管理方面的問題分析與改革創(chuàng)新，這樣才能適應(yīng)時(shí)代與經(jīng)濟(jì)格局的變化，為其穩(wěn)定發(fā)展提供基礎(chǔ)保障。

1 ? ? 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

同其他國(guó)內(nèi)企業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，包括土地項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施以及后期管理，全過程所需的資金量都比較大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要高度關(guān)注財(cái)務(wù)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作包含房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與銷售等活動(dòng)中對(duì)所需資金的管理，如資金的籌集、使用及分配等。財(cái)務(wù)管理工作人員還要做好財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、核算、分析和考核工作等。在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理過程中，財(cái)務(wù)管理作為重要的組成部分，能反映出房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，直接影響企業(yè)的整體效益。

房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品投資方面具有周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，這同時(shí)也決定了其財(cái)務(wù)管理具備以下特點(diǎn)。①資金的使用額度比較大，且周轉(zhuǎn)周期比較長(zhǎng)。目前，我國(guó)地價(jià)與工程造價(jià)越來(lái)越高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)資金投入也越來(lái)越大。房地產(chǎn)企業(yè)還要支付征地、土地開發(fā)及施工等多個(gè)環(huán)節(jié)的資金，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)。②經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，有很強(qiáng)的不確定性，并對(duì)財(cái)務(wù)工作人員具有較高的專業(yè)性要求。較長(zhǎng)的周轉(zhuǎn)周期與大規(guī)模的資金投入，使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)具有較高風(fēng)險(xiǎn)。而不確定性主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，這與開發(fā)投資決策是否科學(xué)具有很大的關(guān)系，與財(cái)務(wù)管理人員的預(yù)測(cè)與計(jì)劃制訂也有很大關(guān)系。財(cái)務(wù)管理工作者需要做好投資決策分析，努力提升投資決策的科學(xué)性與可靠性，并且還要及時(shí)掌握項(xiàng)目信息與市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，為決策者提供有效的信息，只有這樣才能幫助企業(yè)降低或分散風(fēng)險(xiǎn)[1]。③財(cái)務(wù)管理形式多樣、關(guān)系復(fù)雜。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理會(huì)涉及多個(gè)方面，因此，其財(cái)務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜，與其他單位的聯(lián)系十分密切，如土地轉(zhuǎn)讓單位、勘察設(shè)計(jì)單位及房屋購(gòu)買單位等，除此之外，還與多個(gè)政府部門有著密切聯(lián)系，如工商管理和稅務(wù)管理部門等。由于財(cái)務(wù)關(guān)系十分復(fù)雜，因此，企業(yè)財(cái)務(wù)的形式也呈現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn)。以房屋購(gòu)買環(huán)節(jié)的支付形式為例，其可以分為一次性購(gòu)買與分期付款等形式。

2 ? ? 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

2.1 ? 財(cái)務(wù)管理功能不健全

財(cái)務(wù)管理部門在房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中處于核心地位，是提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與價(jià)值、提高其競(jìng)爭(zhēng)力的管理工具。但針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀而言，其財(cái)務(wù)管理功能并不健全。第一，財(cái)務(wù)管理工作仍然停留在會(huì)計(jì)核算階段，并沒有發(fā)揮出財(cái)務(wù)管理預(yù)測(cè)、控制及分析等方面的職能。第二，無(wú)法為管理者與決策者提供有效信息。當(dāng)前的財(cái)務(wù)管理工作仍然只是完成記賬與編制會(huì)計(jì)報(bào)表的階段，并沒有做好相關(guān)信息的整理與分析工作，難以從報(bào)表、財(cái)務(wù)單證及會(huì)計(jì)項(xiàng)目中提取有效信息，為企業(yè)的科學(xué)決策提供信息支持。

2.2 ? 管理水平與業(yè)務(wù)素質(zhì)落后

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門的管理水平與員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)均較為落后，這會(huì)直接影響企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的順利開展。我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者存在文化水平不高、專業(yè)素養(yǎng)較低的特點(diǎn)，因此，管理理念較為落后，缺乏現(xiàn)代化的管理觀念。此外，還有一部分經(jīng)營(yíng)者比較注重集權(quán)意識(shí)，多憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)與感覺展開管理與決策。再加上企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制不完善，使得財(cái)務(wù)工作難以科學(xué)運(yùn)行[2]。

2.3 ? 資金管理不足

目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策上存在問題，沒有從市場(chǎng)需求出發(fā)，盲目開發(fā)高端產(chǎn)品，從而生產(chǎn)出許多滯銷產(chǎn)品，致使企業(yè)資金難以正常運(yùn)轉(zhuǎn)。除此之外，還有一部分企業(yè)不重視資金用量管理，沒有根據(jù)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)需要制訂合理的資金用量計(jì)劃，從而導(dǎo)致出現(xiàn)各種各樣的財(cái)務(wù)問題。

此外，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在資金籌集與融資環(huán)節(jié)容易遇到瓶頸，特別是那些本身資金不足且難以順利貸款、沒有找到擔(dān)保機(jī)構(gòu)的企業(yè)。還有一部分企業(yè)選擇民間高息借款，面臨較大的資金風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)帶來(lái)更大的財(cái)務(wù)壓力。

2.4 ? 財(cái)務(wù)制度不完善

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)核算制度方面仍存在較大問題。比如，企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理部門不重視，導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門整體素質(zhì)較低，難以達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的財(cái)務(wù)核算要求，從而使內(nèi)部財(cái)務(wù)信息缺乏完整性與真實(shí)性。而內(nèi)部控制機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制不完善，會(huì)使企業(yè)管理制度難以貫徹落實(shí)，并缺乏規(guī)范嚴(yán)格的財(cái)務(wù)審核程序，導(dǎo)致內(nèi)部較易出現(xiàn)資金被盜用和流失等問題，直接損害企業(yè)利益。

3 ? ? 提升財(cái)務(wù)管理水平的有效對(duì)策

3.1 ? 完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善業(yè)務(wù)授權(quán)，以明確企業(yè)內(nèi)部管理者與工作人員在業(yè)務(wù)流程中的權(quán)利與責(zé)任。通過業(yè)務(wù)授權(quán)，還可以幫助高層管理者實(shí)現(xiàn)管理意圖，調(diào)動(dòng)其他層次管理者工作的積極性。此外，要完善內(nèi)部財(cái)務(wù)核算體系，并為財(cái)務(wù)管理部門構(gòu)建會(huì)計(jì)信息平臺(tái)，通過高效率的信息平臺(tái)為管理層提供完整、可靠且有效的信息資源，為提升管理水平提供技術(shù)支持。除此之外，應(yīng)建立全面預(yù)算管理體系，為企業(yè)建設(shè)一個(gè)集預(yù)測(cè)、執(zhí)行與反饋業(yè)務(wù)于一體的管理框架，為企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略目標(biāo)的確定與具體計(jì)劃的制訂提供保障。

3.2 ? 提升財(cái)務(wù)管理部門的綜合能力

由于房地產(chǎn)企業(yè)具有特殊性，因此，其財(cái)務(wù)管理部門不僅要具備專業(yè)的財(cái)務(wù)管理知識(shí)，而且要學(xué)習(xí)其他相關(guān)知識(shí)內(nèi)容，如工程管理與成本控制等。企業(yè)還要為財(cái)務(wù)部門提供專業(yè)的培訓(xùn)，提升部門的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)工作者能透過財(cái)務(wù)報(bào)告了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況與財(cái)務(wù)狀況，避免因盲目簽字造成其他責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，使其他問題與情況層出不窮。財(cái)務(wù)部門工作人員還要提升自身的道德修養(yǎng)，明確權(quán)力與責(zé)任意識(shí)，并學(xué)習(xí)法律知識(shí)，將這些知識(shí)靈活應(yīng)用到會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的分析與規(guī)避工作中。

3.3 ? 完善組織建設(shè)

為了確保財(cái)務(wù)管理工作的順利實(shí)施，必須在企業(yè)內(nèi)部建設(shè)健全的組織機(jī)構(gòu)。企業(yè)若沒有健全的組織機(jī)構(gòu)，便會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理混亂，阻礙財(cái)務(wù)管理工作的順利實(shí)施。因此，可以將財(cái)務(wù)部門設(shè)置為財(cái)務(wù)預(yù)算工作的主要執(zhí)行機(jī)構(gòu)，為財(cái)務(wù)預(yù)算提供科學(xué)性的保障，確保財(cái)務(wù)管理的順利實(shí)施。

3.4 ? 加強(qiáng)內(nèi)部控制考核

為了充分發(fā)揮內(nèi)部控制的作用，需要不斷完善內(nèi)部控制的考核制度。對(duì)此，要組織內(nèi)部控制小組，由決策人與財(cái)務(wù)部門共同組成，并且對(duì)內(nèi)部制度的執(zhí)行情況做好定期考核與檢查。當(dāng)內(nèi)部制度在執(zhí)行過程中出現(xiàn)問題時(shí)，內(nèi)部控制小組需要進(jìn)行原因分析，并預(yù)估出現(xiàn)問題所造成的影響。嚴(yán)格的考核與檢查需要相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)與處罰，因此要明確獎(jiǎng)罰制度，只有這樣，才能真正落實(shí)內(nèi)部控制制度，推動(dòng)企業(yè)發(fā)展。

3.5 ? 加強(qiáng)成本管理

要通過科學(xué)的成本項(xiàng)目劃分體現(xiàn)產(chǎn)品成本結(jié)構(gòu)，便于財(cái)務(wù)管理部門提出有效的成本控制方法，并且可以為工程項(xiàng)目的結(jié)算提供信息資料。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的預(yù)算、概算以及竣工結(jié)算工作，有助于企業(yè)降低工程造價(jià)及工程價(jià)款結(jié)算成本。為了確保成本管理的順利實(shí)施，必須要構(gòu)建內(nèi)部審查與外部審查有效結(jié)合的監(jiān)督機(jī)制，確保資金數(shù)據(jù)的真實(shí)性與完整性[3]。

3.6 ? 展開財(cái)務(wù)督導(dǎo)與分析

企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)階段需要投入大量資金，通過籌集充足的資金來(lái)確保投資項(xiàng)目正常運(yùn)行，因此要做好資金籌措工作，并提升資金的運(yùn)轉(zhuǎn)效率。同時(shí)，還要做好項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的分析與研究工作，通過科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)以最大限度地降低投資風(fēng)險(xiǎn)。而財(cái)務(wù)督導(dǎo)工作主要是為了降低成本，為企業(yè)謀得更大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。財(cái)務(wù)督導(dǎo)的具體內(nèi)容包括對(duì)資金的籌集、占用、回收、分配等情況，開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)成本核算情況以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等的監(jiān)督。

4 ? ? 結(jié) 語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理工作是一個(gè)需要長(zhǎng)期關(guān)注的課題，需要結(jié)合企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，明確企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題，結(jié)合實(shí)際情況與理論知識(shí)，制訂科學(xué)的管理策略與解決方案，通過健全各項(xiàng)規(guī)章制度，加強(qiáng)管理與監(jiān)督，推動(dòng)財(cái)務(wù)管理部門整體水平的提升與職能的完善，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與壯大。

主要參考文獻(xiàn)

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[2]馬書麗.探討房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀以及措施[J].現(xiàn)代商業(yè)，2013（7）：216-217.

[3]蘇文君.如何完善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2019（21）：120.