卞洪濱，任政行，鄒 穎，苑思楠

引言

20世紀(jì)90年代以來，我國城市建設(shè)進(jìn)入加速增長期。隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，一些城市建設(shè)中的問題也逐漸凸顯出來。過于追求建設(shè)速度、建設(shè)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)效益，導(dǎo)致城市邊緣的無限制蔓延和住宅郊區(qū)化[1]；受現(xiàn)代主義城市規(guī)劃思想和《雅典憲章》所提倡的“功能分區(qū)”理論的影響，城市中建設(shè)了許多單一功能的居住區(qū)（圖1），這種單一功能住區(qū)開發(fā)模式帶來了諸如生活不便、職住分離、空間割據(jù)、環(huán)境污染等問題[2]。

既有研究表明，功能混合住區(qū)能夠有效緩解上述單一功能住區(qū)開發(fā)模式帶來的城市問題，也更加符合城市功能集約化、布局合理化的發(fā)展方向（圖2）。例如：住區(qū)周邊較高的土地混合度有利于降低居民職住分離的概率[3]；提高片區(qū)內(nèi)土地利用混合程度可以有效減少居民的跨區(qū)出行[4]。同時(shí)，功能混合住區(qū)也有利于營造充滿活力的城市空間，從而帶來更富的街道生活。例如：提高住區(qū)周邊土地混合度對于促進(jìn)老年人的步行出行水平具有積極影響[5]；居住類街道的活力與功能混合度密切相關(guān)，提高功能混合度是改善街道活力的有效方法之一[6]。

2016年2月，《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》提出發(fā)展“開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區(qū)”。其中，配套完善指的是使街區(qū)形成居住、商業(yè)、文化、交流等綜合性功能，改變小區(qū)單一的居住功能，既方便居民生活、促進(jìn)交往，也有利于激發(fā)出多樣性的活動(dòng)[7]。

由此可見，無論是對于解決現(xiàn)有單一功能住區(qū)開發(fā)建設(shè)模式帶來的一系列問題，還是順應(yīng)城市發(fā)展的新趨勢，功能混合住區(qū)都會(huì)起到積極的作用。功能混合住區(qū)包含居住功能與非居住功能等兩部分，合理的功能構(gòu)成對于功能混合住區(qū)的開發(fā)建設(shè)有著重要的意義。故此，本研究的目的是對功能混合住區(qū)的功能構(gòu)成比例進(jìn)行量化研究，探索居住功能與非居住功能間的適宜配比。以期為功能混合住區(qū)理論進(jìn)行補(bǔ)充和完善，對城市中功能混合住區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供依據(jù)與參考。

1 功能混合住區(qū)

1.1 混合

“混合”源于英文中的Mixed-Use一詞，本質(zhì)是多種（一般是二種及以上）功能間的結(jié)合與相互配合[8]。功能混合住區(qū)是指以功能混合理論進(jìn)行合理資源配置和功能布置，使住區(qū)在滿足居住的基本功能的基礎(chǔ)上，還具相互支持、相互促進(jìn)的其他產(chǎn)業(yè)功能的居住區(qū)[9]。作為對比，單一功能住區(qū)是指僅滿足單一居住功能，配置有居住生活設(shè)施的單純居住地域[10]。

除此之外，在城市社會(huì)學(xué)的研究中，“混合”一詞還包括不同居民階層的混合[11，12]、不同人口結(jié)構(gòu)的混合[13]、老舊住區(qū)、保障性住區(qū)及新建住區(qū)間的混合[14]。研究表明，社區(qū)內(nèi)居民的階層差異是影響居民鄰里關(guān)系的主要因素,城市社區(qū)凝聚力的提升有待于社區(qū)公共領(lǐng)域的發(fā)展[15]，“大范圍異質(zhì)，小范圍同質(zhì)”的居住模式有助于增進(jìn)居民交往[16]；在城市外部空間風(fēng)環(huán)境、熱環(huán)境等物理環(huán)境的研究中，“混合”一詞還包括建筑與公共空間布局的多樣組合、建筑不同高度體量的混合[17，18]。這些關(guān)于城市中不同要素間“混合”的討論，對于塑造多元混合的開放住區(qū)，提高居住品質(zhì)，促進(jìn)鄰里及社會(huì)交往，加強(qiáng)住區(qū)與城市的互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)住區(qū)和城市的可持續(xù)發(fā)展有著積極的作用。本文中的“混合”指的是不同功能間的混合。

功能的混合打破了功能分區(qū)帶來的等級化組織方式，使城市呈現(xiàn)出有活力的半網(wǎng)絡(luò)形組織形式，改變過去城市發(fā)展“攤大餅”式的單一集中型城市結(jié)構(gòu)。例如，巴黎市提出了“15分鐘城市”的概念，讓居民可以在自家門口15分鐘范圍內(nèi)滿足居民工作、購物、健康等方面的文化需求，在同一空間內(nèi)混合盡可能多的土地用途[19]。此外，巴塞羅那市、波特蘭市也提出將生活所需帶入每個(gè)社區(qū)，減少居住、工作、教育和休閑等方面服務(wù)的步行可達(dá)半徑。我國2018年發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》中設(shè)定了五分鐘生活圈、十分鐘生活圈、十五分鐘生活圈的組織形式，圈內(nèi)的用地功能是混合的，里面包括與居住功能并不直接相關(guān)的其他城市功能，不同層級得生活圈可以滿足從街坊級到城市級的不同服務(wù)功能。

1.2 功能混合住區(qū)理論與實(shí)踐

住區(qū)中的功能混合現(xiàn)象在中國傳統(tǒng)住區(qū)中就有所體現(xiàn)。唐宋以來，隨著手工業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在“左祖右社，面朝后市”觀念束縛下的“里坊制”逐漸被更有利于功能混合的“街市制”取代?！敖质兄啤苯址恢械淖艨芍苯用嫦蚪值篱_店，形成“前店后宅”、“下店上宅”等商業(yè)與居住功能混合布局的住區(qū)形態(tài)；此外，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，單位制的大院社區(qū)也包含了商店、幼兒園等非居住功能。然而，近20年的大規(guī)?？焖俪鞘虚_發(fā)建設(shè)了大量單一功能住區(qū)，同時(shí)也喪失了傳統(tǒng)城市豐富的城市生活與人性化場所。

國內(nèi)住區(qū)規(guī)劃建設(shè)存在簡單化的傾向，我國現(xiàn)有是按照大、中、小三類的分類模式，以及用地性質(zhì)兼容性規(guī)范來進(jìn)行管理的。這種方法更適用于居住小區(qū)規(guī)劃模式。隨著新版的住區(qū)規(guī)范的實(shí)施，城市中的居住區(qū)逐漸由居住小區(qū)的開發(fā)模式變居住街區(qū)的開發(fā)模式，提倡“小街區(qū)，密路網(wǎng)”的規(guī)劃理念，提倡住區(qū)的功能混合[20]。

功能混合住區(qū)的研究經(jīng)歷了從理論到實(shí)踐，從城市片區(qū)尺度的混合測度到街區(qū)尺度的精細(xì)化控制的過程?！睹绹蟪鞘械乃琅c生》、《城市并非樹形》、《馬丘比丘憲章》、新城市主義、緊湊城市理論等一系列著作和理論，均從不同角度闡述了機(jī)械的將功能分區(qū)，阻斷了城市功能間的內(nèi)在聯(lián)系的弊端，城市是一個(gè)復(fù)雜的、多樣的、綜合的系統(tǒng)。國內(nèi)對于混合住區(qū)的理論探索，一方面論證了土地混合使用對于城市居民日常生活的積極作用[21]。另一方面也從混合策略與方法方面，探索了功能混合住區(qū)的城市規(guī)劃管理和開發(fā)實(shí)踐[22]；土地使用和功能布局[20]；基本特征、用途和規(guī)模[23]；混合模式與適用性問題[24]等方面的內(nèi)容，闡述了如何實(shí)現(xiàn)功能混合，如何構(gòu)建功能混合街區(qū)。MVRDV和BIG等事務(wù)所都對辦公建筑、住宅建筑的功能混合做出了嘗試，并結(jié)合具體的場地問題、規(guī)范問題、城市問題，在建筑實(shí)踐中進(jìn)行了探索[25]。有學(xué)者運(yùn)用信息熵理論定量描述城市土地利用形態(tài)和結(jié)構(gòu)[26]；或通過均勻度、優(yōu)勢度、多樣性指數(shù)等概念，衡量都市土地混合利用的情況以及分布狀態(tài)[27]；也有學(xué)者GPS和POI數(shù)據(jù)，得到了北京市功能混合度空間分布的狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)了街區(qū)尺度的混合度測算[28]。

圖1 單一功能住區(qū)

圖2 功能混合住區(qū)

1.3 功能構(gòu)成類別

功能混合住區(qū)的居住功能與非居住功能之間并不是簡單的功能并置，而是能夠相互兼容與相互補(bǔ)充，居住功能帶來了人流，保證了足夠的居住人口密度，人口的集中能促進(jìn)城市各功能的混合，激發(fā)城市的活力，帶來城市生活的多樣性；非居住功能則滿足日常生活、工作、娛樂的需求，保證了生活的便利與高效[29]。

在功能混合理論中，居住功能可以與一系列與之關(guān)聯(lián)的功能混合使用。例如，BIG事務(wù)所在Miami Produce Center項(xiàng)目中，將學(xué)校、餐飲、商務(wù)、居住等功能并置，并按照關(guān)聯(lián)程度、可達(dá)性、私密性等條件進(jìn)行排列布置，功能間互為補(bǔ)充有機(jī)結(jié)合。在實(shí)際的城市開發(fā)建設(shè)中，各地法規(guī)會(huì)對允許混合使用的功能類別做出進(jìn)一步的限定。2018年發(fā)布的《城鄉(xiāng)用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，對城市建設(shè)用地的混合使用方式做出了規(guī)定與引導(dǎo)。其中，居住類用地鼓勵(lì)混合使用的用地類型為商業(yè)用地（B1）和商務(wù)用地（B2）。因此，在當(dāng)前國內(nèi)用地分類法規(guī)的限定下，功能混合住區(qū)由居住功能和以商業(yè)和商務(wù)為主的非居住功能組成，這些非居住功能可繼續(xù)細(xì)化為零售、餐飲、辦公、旅館等類別（圖3）。

1.4 尺度類型與開發(fā)單元

城市住區(qū)的功能混合現(xiàn)象在城市中的各個(gè)尺度上都有所體現(xiàn)，在不同的尺度上，混合的特征和形式也各不相同。當(dāng)前國內(nèi)住區(qū)通常以城市規(guī)劃路網(wǎng)劃分的居住用地為土地出讓與開發(fā)建設(shè)的基本單元，其規(guī)模在10 hm2左右[30]。根據(jù)開發(fā)建設(shè)基本單元內(nèi)部的路網(wǎng)劃分方式，功能混合住區(qū)的空間構(gòu)成模式可以分為兩種基本類型：一類是對地塊進(jìn)行進(jìn)一步的劃分，形成多個(gè)子地塊和較密的路網(wǎng)，每個(gè)子地塊沿街布置商業(yè)功能，形成居住街區(qū)式的街道氛圍，地塊內(nèi)部作為綠地及公共活動(dòng)空間。這一類的代例如：格調(diào)綺園、中海復(fù)興九里、金茂廣場；另一類是不對地塊內(nèi)部進(jìn)行劃分，將地塊作為一個(gè)整體布置，內(nèi)部設(shè)置多排居住功能建筑，在地塊外圍及街角布置非居住功能。這一類的代例如：新都花園、仁恒海河廣場、城南家園（表1）。

圖3 功能混合住區(qū)功能構(gòu)成類別

表1 功能混合住區(qū)空間構(gòu)成模式

圖4 調(diào)研樣本指標(biāo)統(tǒng)計(jì)

2 研究對象與指標(biāo)統(tǒng)計(jì)

根據(jù)城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)中對居住類混合用地的限定，以及功能混合的意義與內(nèi)涵，在當(dāng)前國內(nèi)土地出讓與開發(fā)模式下，功能混合住區(qū)通常指的是由相鄰的一個(gè)或幾個(gè)地塊組成，功能以商住混合為主（包含商業(yè)和商務(wù)）、規(guī)模以幾公頃至十幾公頃為主的開發(fā)建設(shè)基本單元。

以此為原則，在天津市范圍內(nèi)，選取24個(gè)功能混合住區(qū)樣本。統(tǒng)計(jì)調(diào)研樣本建筑平面布局信息、高度與層數(shù)信息，根據(jù)在sketch up中建立三維模型；統(tǒng)計(jì)樣本中不同功能的分布情況，將調(diào)研樣本中的不同功能按照城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)歸納為居?。≧）、商務(wù)（B1）、商業(yè)（B2）等三種類別，統(tǒng)計(jì)不同類別的建筑面積及總建筑面積，并計(jì)算不同功能所占比例（圖4）。

3 結(jié)果與討論

3.1 功能構(gòu)成

調(diào)研樣本中，居住、商業(yè)、商務(wù)三種功能所占比例的分布區(qū)間約為45%～75%、0%～30%、10%～40%，平均數(shù)分別為59.3%、15.1%、24.9%，中位數(shù)分別為59.7%、14.4%、25.4%。因此總體看來樣本的平均功能構(gòu)成比例約為居住功能60%、商業(yè)功能15%、商務(wù)功能25%（圖5）。

功能混合住區(qū)中的居住、商務(wù)、商業(yè)三種功能對應(yīng)了居民一天中生活、工作、娛樂等三項(xiàng)主要活動(dòng)，滿足了居民在一定范圍內(nèi)開展城市活動(dòng)的最基本功能需求。在一定范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)了職住平衡，減少了跨區(qū)出行，也確保了3個(gè)8小時(shí)時(shí)間段的活力[31]。這也是規(guī)范中將商業(yè)（B1）和商務(wù)（B2）作為住宅用地中鼓勵(lì)混合使用的用地類別的原因之一。功能混合住區(qū)中的商業(yè)與商務(wù)功能不但可以服務(wù)住區(qū)內(nèi)的居民，還會(huì)對周邊街區(qū)帶來積極影響。城市中新建的功能混合住區(qū)可以作為對周邊單一功能住區(qū)的有效補(bǔ)充，形成更大范圍內(nèi)的功能混合。

圖5 功能構(gòu)成比例分布區(qū)間

功能混合住區(qū)非居住功能中商業(yè)和商務(wù)功能的比例，會(huì)受到功能定位、業(yè)態(tài)類型、開發(fā)策劃等多種因素的影響，最終會(huì)在空間形態(tài)與功能復(fù)合方式上有所體現(xiàn)。商業(yè)功能的布局方式可分為兩種基本類型：一類是將商業(yè)功能作為底商分散在住區(qū)周邊沿街布置，其商業(yè)與商務(wù)功能的比值通常小于1。這一類的代例如：北大資源閱城、萬達(dá)公館、融僑觀瀾；另一類是將商業(yè)功能作為聚集性商業(yè)中心集中布置，其商業(yè)與商務(wù)功能的比值通常大于1。這一類的代例如：富力城、同方花園、萬科東第廣場（表2）。

3.2 非居住功能比例

相比于單一功能住區(qū)，功能混合住區(qū)中的非居住功能對于改善職住分離、缺乏必要的生活設(shè)置與配套功能等問題有著重要作用；同時(shí)滿足了也多樣的城市工作生活需求，通過空間的高效合理復(fù)合促進(jìn)城市空間的集約發(fā)展，并使一天中的各個(gè)時(shí)段都會(huì)有連續(xù)不斷的人流，起到了簡·雅各布斯闡述的“街道眼”的作用，從而保證了街區(qū)的安全。然而，非居住功能比例過低會(huì)導(dǎo)致功能混合不充分，服務(wù)功能不足，街區(qū)活力下降等問題；但是過高又會(huì)導(dǎo)致功能比例失衡，居住功能的空間被擠占，居住人口密度偏低等問題。因此，非居住功能所占比例對是決定功能混合住區(qū)品質(zhì)的重要因素。

調(diào)研樣本中，居住與非居住功能所占比例分別分布在60%與40%附近，平均數(shù)分別為59.3%、40.7%，中位數(shù)分別為59.7%、40.3%，標(biāo)準(zhǔn)差均為8%。因此總體看來居住功能所占比例為59%±8%，即51%～67%，非居住功能所占比例為40%±8%，即32%～48%（圖6）。

表2 商業(yè)商務(wù)功能比例與空間構(gòu)成模式

國內(nèi)外學(xué)者在對功能混合理論的研究過程中，對功能混合住區(qū)中的非居住功能比例進(jìn)行了一系列討論。劉旸認(rèn)為功能混合住區(qū)的一個(gè)重要作用是保證白天夜晚等各個(gè)時(shí)間街區(qū)中的人氣，因此居住功能的比例一般要高于50%，這樣才能夠減小對周邊街區(qū)的依賴，也能夠降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)與商務(wù)功能的設(shè)置需要考慮到周邊街區(qū)的具體情況，一般商業(yè)和商務(wù)功能各占總體功能的20%～40%[32]。朱錫金認(rèn)為，住區(qū)可采取的功能混合比例為：居住功能占總體功能的48%～60%，商業(yè)、文化教育、其余功能各占總體功能的10%～20%[33]。何韶穎認(rèn)為功能混合住區(qū)存在一個(gè)“2:8”的比例，即100萬m2的功能混合住區(qū)總建筑面積中，應(yīng)有至少20萬m2由寫字樓、商業(yè)、企業(yè)等產(chǎn)業(yè)功能構(gòu)成，居住功能的面積不超過80萬平方米[34]。此外，合肥市控詳規(guī)（2008）中設(shè)定了住宅混合公建用地和公建混合住宅用地等兩種混合用地。其中，住宅混合公建用地也是按照“2:8”的比例對用地的功能構(gòu)成進(jìn)行劃分，規(guī)定了住宅混合公建用地中，公建的比例不應(yīng)低于20%[35]。上海市崇明東灘啟動(dòng)區(qū)項(xiàng)目將功能構(gòu)成比例設(shè)定為：居住60%，零售10%，休閑10%，酒店10%，商業(yè)貿(mào)易10%（圖7）。

因此，一般來說在功能混合住區(qū)中需要不少于50%的居住功能，來保證商業(yè)設(shè)施與辦公設(shè)施有足夠的使用群體，維持住區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。但是居住功能的比例也不能太高，通常情況下不會(huì)超過80%，功能構(gòu)成中需要一定比例的商業(yè)、商務(wù)等非居住功能來實(shí)現(xiàn)功能混合，避免成為單一功能住區(qū)。綜合實(shí)地調(diào)研與文獻(xiàn)研究的結(jié)果，一般情況下居住功能所占比例為50%～70%，非居住功能所占比例為30%～50%，平均比例約為居住功能占總體功能的60%、非居住功能占總體功能的40%。

4 結(jié)論與討論

隨著中國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)階段，我國城市建設(shè)也步入從外延式擴(kuò)張到內(nèi)涵式提升、從增量發(fā)展到存量優(yōu)化的階段，城市建設(shè)開始走向創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，以人的需求為基本設(shè)計(jì)原則的城市規(guī)劃理論和實(shí)踐開始重新回到歷史舞臺[36]。相比于單一功能住區(qū)，功能混合住區(qū)可以起到促進(jìn)城市功能的合理復(fù)合化發(fā)展，推進(jìn)存量空間的精細(xì)化提升，激發(fā)城市發(fā)展動(dòng)力與空間活力的作用。

研究基于對天津市功能混合住區(qū)的實(shí)地調(diào)研，依據(jù)功能混合理論，以及規(guī)范中對混合用地的設(shè)定，在當(dāng)前土地出讓與開發(fā)建設(shè)的模式下，探索了功能混合住區(qū)的功能構(gòu)成比例，得到了以下主要結(jié)論：

（1）功能混合住區(qū)中居住功能所占比例為50%～70%，非居住功能所占比例為30%～50%，即至少需要50%的居住功能來保證住區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，至少需要20%的非居住功能提供服務(wù)并維持街區(qū)活力。

圖7 文獻(xiàn)研究中功能構(gòu)成比例統(tǒng)計(jì)

（2）功能混合住區(qū)的非居住功能主要包括商業(yè)與商務(wù)功能，一般情況下，當(dāng)商業(yè)與商務(wù)功能的比值小于1時(shí)，其空間復(fù)合方式通常為商業(yè)功能作為底商分散在住區(qū)周邊沿街布置；當(dāng)商業(yè)與商務(wù)功能的比值大于1時(shí)，其空間復(fù)合方式通常為商業(yè)功能作為聚集性商業(yè)中心集中布置。

以上結(jié)論有助于將混合使用理論應(yīng)用于真實(shí)的城市發(fā)展建設(shè)過程中，關(guān)于混合用地的規(guī)范制定及功能混合住區(qū)的開發(fā)建設(shè)可以得到如下建議與啟示：

（1）我國近年來的土地開發(fā)與城市建設(shè)中出現(xiàn)越來越多的住宅與商業(yè)、辦公混合開發(fā)的現(xiàn)象，SOHO、LOFT等概念一定程度上也反映了對混合使用的需求。然而，現(xiàn)有居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范及城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)中尚無關(guān)于功能混合住區(qū)的明確規(guī)定，僅對鼓勵(lì)與居住用地混合的功能類別作出了設(shè)定。這說明，現(xiàn)有關(guān)于功能混合住區(qū)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)還有待完善。研究的結(jié)論可為進(jìn)一步細(xì)化相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)提供借鑒與參考，對于居住功能與非居住功能所占比例的適宜區(qū)間作出限定。

（2）城市是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，功能混合住區(qū)作為城市系統(tǒng)中的一部分，與城市中的諸多要素有著千絲萬縷的聯(lián)系。其功能構(gòu)成比例與開發(fā)強(qiáng)度、區(qū)位條件、街區(qū)開放度等空間形態(tài)要素，以及所屬城市片區(qū)、功能定位、周邊業(yè)態(tài)等項(xiàng)目定位與策劃要素都密切相關(guān)。一般情況下，開發(fā)強(qiáng)度較高、靠近城市或片區(qū)的中心、街區(qū)開放度較高的功能混合住區(qū)，具有更高的非居住功能比例。

因此，在功能混合住區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中，從前期策劃階段開始就應(yīng)該根據(jù)場地所屬城市功能區(qū)、周邊業(yè)態(tài)、項(xiàng)目定位對功能混合住區(qū)的功能構(gòu)成進(jìn)行調(diào)整。在具體設(shè)計(jì)過程中，還需根據(jù)開發(fā)強(qiáng)度、街區(qū)開放度、空間復(fù)合方式等因素對功能構(gòu)成進(jìn)行進(jìn)一步修正。

（3）與單一功能住區(qū)相比，功能混合住區(qū)不但在功能上能滿足豐富的城市生活需求，在空間復(fù)合方式上更具多樣性，其商業(yè)與商務(wù)功能的不同組合方式為營造多樣的城市空間帶來了更多的可能性。因此在對于功能混合住區(qū)功能構(gòu)成的規(guī)范設(shè)定與引導(dǎo)上，應(yīng)在保證其能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)，承擔(dān)其必要的城市職能的前提下，為后續(xù)城市設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)要留有更多靈活變化的空間，這樣也避免了出現(xiàn)“千城一面”的城市問題，保證了城市是空間的多樣性。

圖、表來源

文中所有圖、表均為作者繪制。