熊文華 周 沛

（廣州市交通規(guī)劃研究院，510030，廣州∥第一作者，高級工程師）

隨著城市土地資源日益緊張，城市空間立體化發(fā)展趨勢明顯，地下建構筑物也日益增多。面對與地表用地權屬不一致的地下、地上建構筑物，現(xiàn)有登記模式難以對其進行登記。根據(jù)對廣州地鐵設施不動產(chǎn)登記情況的摸查，目前地下獨立設施（地鐵）超過75%未登記。導致這些地下設施不能登記的一個重要的原因就是因為缺少不動產(chǎn)三維空間權確權登記的方法。

文獻［1］將空間權指在空中或地中橫切一斷層而享有的權利， 或者說是對土地地表之上或之下一定范圍內(nèi)的空間享有的權利；文獻［2］認為空間權實際上就是空間利用權， 其性質(zhì)為一項獨立的用益物權；文獻［3］系統(tǒng)研究了三維地籍的理論，擬定相關的測量和管理規(guī)范，為我國全面開展三維地籍應用進行技術儲備和經(jīng)驗積累；文獻［4］基于地下空間開發(fā)中各類地物的空間特征，提出了三維地籍數(shù)據(jù)模型，以及二維地籍與三維地籍的一體化數(shù)據(jù)管理方法?？傮w而言，目前在法學界對空間權的認識尚未達成統(tǒng)一，更沒有實際對地鐵設施空間權權力登記方法及操作上的研究，對實際登記工作的指導性非常有限。

本文參考既有法規(guī)及理論研究，結合不動產(chǎn)登記的實際需求，重點針對地鐵設施空間權利設定、權利界址范圍及其確權登記方法進行研究，以滿足地鐵設施不動產(chǎn)登記的需要。

1 地鐵設施不動產(chǎn)確權登記存在的技術問題

目前，大城市地下空間建設量非常大。以廣州為例，根據(jù)《廣州市城市規(guī)劃地下空間設施普查與測繪》的統(tǒng)計，環(huán)城高速以內(nèi)已有的普通地下建構筑物、軌道交通設施規(guī)模已超過3 000 萬m2，總體規(guī)模非常龐大。根據(jù)對既有理論及實際登記要求的分析，地鐵設施不動產(chǎn)目前確權登記存在的主要技術問題主要包括以下幾方面：

1）地下和地表用地權屬范圍不一致，難以做到“房地合一”。一般而言，地鐵的站臺、站廳等主體設施設置在地面以下，所需用地范圍較大；而風亭、出入口等附屬設施在地表，所需用地較小，按照現(xiàn)有二維權籍方法登記難以確定用地范圍。因此，需要引入分層確權的思路能較好地解決該問題。

2）現(xiàn)有二維權籍權利體系不能準確地表達地鐵設施的權利類型。按照二維權籍體系，建筑物所有權和建設用地使用權均在同一平面確定，因此，當?shù)叵潞偷乇淼慕嬛锖徒ㄔO用地存在不一致時，現(xiàn)有的權利表達方式不能清晰表達地下和地表設施的權利類型和差異，需要設立更細化的權利類型。

3）現(xiàn)有二維權籍登記方法不能清晰表達地鐵設施的權利范圍。與傳統(tǒng)二維空間確權最大的不同是，三維空間確權要增加建設用地空間層、建筑高程等信息，采用平面圖形的記載方式不能清晰表達地鐵設施空間權利的界限，需要針對三維空間確權新增的登記要素，增加三維空間圖形表達方式。

2 不動產(chǎn)三維空間權利設定及界址點確定方法

2.1 不動產(chǎn)三維空間體系要素

三維空間體系主要是通過借鑒二維宗地的概念構建三維宗地，以產(chǎn)權體為最小的三維空間單元，以產(chǎn)權體和三維宗地為基礎構建整個不動產(chǎn)三維空間體系。針對一個三維空間，首先根據(jù)土地空間豎向?qū)哟蝿澐譃榈叵驴臻g、地表空間和地上空間：地表空間包括了與地表相關聯(lián)的構建筑物以及構建筑物的地下空間部分；地上空間指與地表沒有主要關聯(lián)的空間部分；地下空間指地表以下、但與地表構建筑物沒有直接關聯(lián)的空間部分。其次，各個空間根據(jù)權屬等的不同，劃分為一個或者多個三維宗地。另外，一宗三維宗地可以同時占用地下空間以及地表空間或者地表、地上空間，不受具體的空間界址面限制，但三維宗地必須是個封閉、權屬明確的主體。最后，各個三維宗地可以進一步劃分產(chǎn)權體，產(chǎn)權體是三維宗地中的最小權利單元，不可再劃分。具體的不動產(chǎn)空間體系框架如圖1 所示。

圖1 不動產(chǎn)三維空間體系架構

在三維空間體系中，一般通過界址點、界址線和界址面來劃分不同的三維宗地和產(chǎn)權體。

建設用地使用權權利空間的界限主要依靠界址點、界址線和界址面來分別確定。其中，平面界址點、平面界址線的定義均引自中華人民共和國土地管理行業(yè)標準TD/T 1001—2012《地籍調(diào)查規(guī)程》，豎向界址點、空間界址面的定義為其在三維空間上的延展，具體定位如下：

1）平面界址點為宗地權屬范圍界線的轉(zhuǎn)折點，如用地紅線的坐標點；

2）豎向界址點為平面界址點在豎向空間上的延伸，主要用于確定建筑物高程信息、用地空間范圍信息；

3）平面界址線為宗地的邊界線，即界址點連線構成的折線或曲線；

4）空間界址線為平面界址線在立體空間上的延伸；

5）界址面為三維空間宗地的權屬界面，即界址點、線所構成的多邊形；

6）權利空間為一個由界址面形成的空間體，即不動產(chǎn)權利空間的范圍；

7）保護空間為一個根據(jù)建構筑物退縮要求形成的空間體，不屬于不動產(chǎn)權利空間。

空間權利界址要素如圖2 所示。

2.2 三維空間下的不動產(chǎn)空間權利體系

我國《物權法》將物權分為所有權、用益物權和擔保物權三大類。依據(jù)《物權法》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》等相關法律法規(guī)與政策中“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立，新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權”等規(guī)定。本文所研究的三維空間建設用地使用權是在用益物權之下的建設用地使用權下進一步深化，設置地表建設用地使用權、地下建設用地使用權和地上建設用地使用權，用于分別表達地表、地下和地上不同空間層的不動產(chǎn)建設用地權利；同時利用地役權解決用地空間上重合的問題。不動產(chǎn)三維空間權利體系設置如圖3。

圖2 不動產(chǎn)空間權利界址要素示意圖

圖3 不動產(chǎn)三維空間權利體系

2.3 空間權利界址確定的方法

普通不動產(chǎn)三維空間權利界址的確定方法如下：

1）第一步：確定平面界址點、平面界址線。一般以實體宗地圖的用地紅線確定地塊平面界址點和平面界址線，如歷史建筑未取得用地紅線，則按照建構筑水平投影的最大面積確定界址點和界址線。

2）第二步：確定豎向界址點、空間界址線。以地塊平面界址點在豎向上延伸確定豎向界址點。其中，在規(guī)劃條件中有建筑限高的將平面界址點在豎向上延伸至建筑限高作為豎向界址點；無建筑限高的將平面界址點在豎向上延伸至建筑本身及其附屬設施的最高點作為豎向界址點。豎向界址點連線構成空間界址線。

3）第三步：確定界址面、建設用地使用權權利空間界限?？臻g界址線構成的多邊形構成界址面。所有界址面圍閉范圍設置建設用地使用權，按照不動產(chǎn)對象所處空間層次可分為地下、地表和地上分層設置。

4）第四步：確定權利空間的保護空間范圍。上界址面向上豎向外擴至特定高度形成保護空間上蓋面；下界址面向下豎向外擴至支配地下空間的特定深度形成保護空間下蓋面。上、下蓋面圍閉形成的空間作為保護范圍。豎向延伸高度以滿足空間實體實際利用空間范圍來確定。保護范圍應當是法律允許的建筑物的高限，以及建筑物基礎工程的穩(wěn)固性所需的地下空間和建筑物通風透光所需的空間。

不動產(chǎn)空間權利界址確定方法示意圖見圖4 所示。

對于地表與地上（或地下）空間實體權屬不一致且權利交叉的情況，需要依照不同的不動產(chǎn)客體類型進行確權方法研究，可適量調(diào)整保護空間向外擴大距離至與其權利交叉的終點，具體方法如圖5。

圖4 不動產(chǎn)空間權利界址確定方法示意圖

圖5 地表和地下權屬不一致情形下的空間權利界址示意圖

3 地鐵設施三維空間確權實例

本文以廣州地鐵2 號線石壁站為例。該站位于廣州市番禺區(qū)謝邊公路石壁街道，是地鐵2 號線和7 號線的換乘站點，車站地面設有出入口、風亭、設備室等地鐵附屬設備，地下共有兩層，負一層為站廳層，負二層為站臺層。

針對地面層，適用地表建設用地使用權的權利界限確定方法；針對地下一層與地下二層，適用地下建設用地使用權的權利界限確定方法（見圖6）。

石壁站地面層地表3 個地塊土地已出讓，參照單建地表空間實體權利界限確定方法，分別登記這3 個出讓地塊關鍵點（A1、A2、……A8）、（A9、A10、……A12）、（A13、A14、……A28）的二維坐標，各地塊建筑的底面高程分別為H1、H2、H3，各塊建筑的頂面高程分別為H1，1、H2，1、H3，1。

地下空間參照單建地下空間實體權利界限確定方法，登記地下建設空間的用地邊線關鍵點（B1、B2、……B25）的二維坐標、地下空間實體底面高程為H4，頂面高程H4，1。

圖6 石壁站空間劃分及權利分析示意圖

1）第一步：確定平面界址點、平面界址線（見圖7）。地面層關鍵點（A1、A2、……A8）、（A9、A10、……A12）、（A13、A14、……A28）為平面界址點，關鍵點的連線作為平面界址線；地下層關鍵點（B1、B2、……B22）為平面界址點，關鍵點的連線作為平面界址線。

圖7 石壁站平面界址點（線）確定方法

2）第二步：確定豎向界址點、空間界址線。地面層、地下層分別以平面界址點在豎向向上、下延伸確定豎向界址點。A1、A2、……A8 的頂面高程為H1，1，A9、A10、……A12 的頂面高程為H2，1，A13、A14、……A28 的頂面高程為H3，1；A1、A2、……A8 的底面高程為H1，A9、A10、……A12 的底面高程H2，A13、A14、……A28 的底面高程為H3；B1、B2、……B22 的頂面高程為H4，1；B1、B2、……B22 的底面高程為H4。豎向界址點連線構成空間界址線（見圖8）。

圖8 石壁站豎向界址點、空間界址線確定方法

3）第三步：確定界址面、建設用地使用權權利空間界限。如圖9 所示，地面層空間界址線構成的多邊形構成了界址面，所有界址面圍閉范圍設置地表建設用地使用權；地下層界址面圍閉范圍設置地下建設用地使用權。

圖9 石壁站建設用地使用權空間界限確定

4）第四步：確定權利空間的保護空間范圍。地面層上界址面（A1、A2、……A8，其頂面高程為H1，1；A9、A10、……A12，其頂面高程為H2，1；A13、A14、……A28，其頂面高程為H3，1）向上豎向外擴至特定高度形成保護空間上蓋面；考慮到保護空間交叉問題，下界址面不向下進行豎向外擴。地下層下界址面（B1、B2、……B22）的底面高程為H4，向下豎向外擴至特定深度形成保護空間下蓋面，其上界址面不豎向外擴。所有蓋面圍閉形成的空間作為保護范圍，如圖10 所示。

圖10 石壁站空間保護范圍確定

5）第五步：確權登記。采用地表、地下分層確權登記思路，其中地表層采用“二維平面圖+文字注釋”模式，登記國有建設用地使用權及房屋所有權。

4 結語

本文針對地鐵設施不動產(chǎn)確權難的實際問題，在既有法律法規(guī)和理論研究的基礎上，引入分層確權理念，提出了三維空間下的不動產(chǎn)空間要素體系、權利體系以及權利界址確定方法，并以廣州地鐵2號線石壁站為例，詳細解析了三維空間權利范圍及確權方法。根據(jù)本文提出的方法，廣州市登記部門于2018 年12 月13 日發(fā)出國內(nèi)首本地下建筑三維立體《不動產(chǎn)權證書》，率先推動不動產(chǎn)登記從平面向立體空間轉(zhuǎn)化升級，為解決地鐵設施不動產(chǎn)確權難題提供了實例參考。