文/李燁

一、居住權(quán)的演變與在我國的發(fā)展

（一）居住權(quán)的演變歷程

居住權(quán)誕生于羅馬法，屬于羅馬法中人役權(quán)的一種，其設(shè)立目的是為保障社會(huì)中弱勢(shì)群體的生活需要，體現(xiàn)了對(duì)特殊群體立法傾斜的社會(huì)關(guān)懷，后在部分國家或地區(qū)得到了繼承和發(fā)展。但在對(duì)羅馬法居住權(quán)的繼承和發(fā)展中，各國對(duì)社會(huì)性居住權(quán)和投資性居住權(quán)有著不同的立法傾向。

法國最初采取完全繼承傳統(tǒng)的居住權(quán)設(shè)定，即嚴(yán)格限制居住權(quán)的流轉(zhuǎn)方式，禁止居住權(quán)人將其出租或轉(zhuǎn)讓。其后根據(jù)具體國情的變更，對(duì)居住權(quán)主體的范圍進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，將家庭成員納入居住權(quán)的適用范圍內(nèi)。對(duì)于權(quán)利的訂立模式，《法國民法典》采取法定設(shè)立和合約設(shè)立兩種方式，隨后合約設(shè)立的方式成為主流。為迎合社會(huì)實(shí)際需求，居住權(quán)合約以平等自愿為原則，削弱合約的人身屬性，擴(kuò)大住房的用益屬性，對(duì)傳統(tǒng)居住權(quán)概念進(jìn)行了發(fā)展。同時(shí)，法官擁有轉(zhuǎn)換權(quán)，若居住權(quán)被不當(dāng)行使且損害一方權(quán)利，法官可以通過將價(jià)金與居住權(quán)轉(zhuǎn)換，平衡各方權(quán)益。德國最初同法國一樣，完全實(shí)行傳統(tǒng)居住權(quán)設(shè)定，之后為解決因住房矛盾而產(chǎn)生的居住權(quán)流通不暢的問題，進(jìn)一步擴(kuò)大了居住權(quán)人的權(quán)利，允許居住權(quán)人對(duì)其權(quán)利進(jìn)行出租或轉(zhuǎn)讓。

投資性居住權(quán)是傳統(tǒng)居住權(quán)的市場(chǎng)化發(fā)展，即提升了住房的流通性，以幫助真正有需要的特殊群體，亦可以保護(hù)房屋所有人的所有權(quán)。

居住權(quán)概念在英美法系國家中也有體現(xiàn)。如上世紀(jì)末英國通過的《家庭法案》規(guī)定，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方對(duì)特定房屋享有占有、使用的權(quán)利，另一方自然也應(yīng)當(dāng)享有對(duì)該房屋的相應(yīng)權(quán)利。美國部分地區(qū)實(shí)行的終身地產(chǎn)制度中也有居住權(quán)的身影，該制度規(guī)定，如果合約雙方約定一方主體對(duì)特定住所享有居住權(quán)，則直到該主體死亡或合約內(nèi)容實(shí)現(xiàn)，其權(quán)利才能終結(jié)。

從居住權(quán)的演變歷程分析，居住權(quán)產(chǎn)生初期主要保護(hù)限定主體的居住權(quán)益，而隨著市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和房屋供求關(guān)系的變化，居住權(quán)逐漸發(fā)展出物權(quán)中的收益屬性。

（二）中國居住權(quán)適用現(xiàn)狀分析

1.居住權(quán)的廢立之爭(zhēng)。居住權(quán)入法在我國經(jīng)歷了漫長的過程，2000年居住權(quán)被首次提出，2020年正式“入典”，現(xiàn)今司法實(shí)踐中對(duì)相關(guān)規(guī)定繼續(xù)進(jìn)行適用和修改。居住權(quán)在納入我國《民法典》之前，國內(nèi)學(xué)者對(duì)其是否應(yīng)被引入我國一直爭(zhēng)論不斷。主流觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對(duì)居住權(quán)立法，主要理由有三點(diǎn)：首先，居住權(quán)是在平等自愿的基礎(chǔ)上設(shè)立的，不僅不會(huì)侵犯一方權(quán)益，還能進(jìn)一步豐富所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容。其次，當(dāng)前我國特大城市的生活住房供需關(guān)系緊張，增設(shè)居住權(quán)有利于充分利用住房的利用效能。居住權(quán)的設(shè)立以登記為成立要件，有利于政府管控住房市場(chǎng)秩序，有利于保障特殊群體的住房權(quán)利。最后，當(dāng)前居住權(quán)的權(quán)限范圍仍過于狹小，單單占有、使用的權(quán)利遠(yuǎn)不足以滿足人們的住房需求。少數(shù)學(xué)者認(rèn)為我國不需要設(shè)立居住權(quán)，主要理由有二：首先，我國現(xiàn)有法律對(duì)弱勢(shì)群體的住房問題已有相關(guān)規(guī)定，設(shè)定居住權(quán)容易造成民法體系混亂。其次，當(dāng)前能適用居住權(quán)的主體范圍小，且該權(quán)利所針對(duì)的問題是對(duì)其他法律的疊加，易造成法律體系的冗長和繁瑣。

2.對(duì)我國居住權(quán)狀況的分析。我國立法對(duì)居住權(quán)的設(shè)定具有保守性，在無償約定居住權(quán)的基礎(chǔ)上，僅允許居住權(quán)人對(duì)特定房屋進(jìn)行占有和使用。其權(quán)利特點(diǎn)與傳統(tǒng)居住權(quán)較為相似，但在流轉(zhuǎn)性上又有所區(qū)別。是否可以將居住房屋出租，是由合約雙方共同約定的，這一規(guī)定與德國相似。由此可知，我國的居住權(quán)主要吸收傳統(tǒng)居住權(quán)的設(shè)立方法，以德國居住權(quán)的部分優(yōu)點(diǎn)為補(bǔ)充。雖然該權(quán)利的設(shè)立對(duì)我國的住房矛盾問題起到了緩解作用，但過于限定主體資格、權(quán)限范圍和操作方式，難以充分提升房屋利用率，使住房問題得到緩解。

二、當(dāng)前我國居住權(quán)適用困境

（一）物權(quán)編中的適用限制

1.投資性居住權(quán)缺位。雖然當(dāng)前投資性居住權(quán)在我國并無規(guī)定，但市場(chǎng)中的交易案例屢見不鮮。如在我國海南地區(qū)，就有政府與房屋開發(fā)開商成功合作的案例。政府作為持地方與作為持資方的開發(fā)商合作開發(fā)地產(chǎn)，資源和資金互補(bǔ)，投資方在一定期限內(nèi)對(duì)所建住房享有一定的居住權(quán)，時(shí)限到期則居住權(quán)滅失。該模式既緩解了政府的資金壓力，也緩解了投資方的用地壓力，通過合作建房也可緩解當(dāng)?shù)刈》繅毫Α３酥?，我國近些年流行的“時(shí)權(quán)酒店”也體現(xiàn)投資性居住權(quán)的特點(diǎn)。所謂時(shí)權(quán)酒店，即居住權(quán)人向房屋所有人支付錢款，買斷該住所在一定時(shí)間內(nèi)的使用權(quán)。該方式既方便消費(fèi)者快速解決住房問題，亦可提高房屋所有人的經(jīng)濟(jì)收益。投資性居住權(quán)適合于當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求。社會(huì)人口的流通速度加快，地區(qū)交集頻繁，該居住權(quán)流動(dòng)模式將更加常見。因此，為尊重市場(chǎng)規(guī)律和規(guī)制市場(chǎng)秩序，應(yīng)通過司法解釋將居住權(quán)進(jìn)行擴(kuò)張解釋，并推出相應(yīng)的完善政策。

2.居住權(quán)消滅事由單一。我國的居住權(quán)僅在居住權(quán)人去世或約定期限屆滿才會(huì)終結(jié)。筆者認(rèn)為，我國居住權(quán)關(guān)于權(quán)利終結(jié)的規(guī)定過于簡(jiǎn)單，其理由有三：其一，居住權(quán)設(shè)定的目的是保護(hù)特殊群體，若居住權(quán)人生活已經(jīng)脫離貧困，繼續(xù)享有該權(quán)利會(huì)對(duì)住房所有人的利益造成損害。其二，居住權(quán)的終結(jié)事由之一為居住權(quán)人死亡，若居住權(quán)人離世時(shí)，其子女或其他家庭成員仍處于貧困中，居住權(quán)是繼續(xù)順延還是終結(jié)存疑。其三，特定房屋因第三人或意外事件遭到毀損或滅失時(shí)，居住權(quán)人的去向存疑。

（二）婚姻家庭編中的適用限制

1．離婚案件中居住權(quán)的司法適用不明確。我國《民法典》規(guī)定，夫妻雙方離婚時(shí)，若有一方處于弱勢(shì)地位，有能力的一方負(fù)有適當(dāng)幫助其生活的義務(wù)，此即離婚后幫扶制度。在涉及離婚的經(jīng)濟(jì)幫扶中，多數(shù)是一方向?qū)Ψ教峁┙?jīng)濟(jì)幫助，僅有少數(shù)案件為弱勢(shì)一方要求享有居住權(quán)，但其獲取居住權(quán)的訴求很難得到法官支持。原因如下：首先，離婚雙方感情破裂，夫妻財(cái)產(chǎn)分割本來就復(fù)雜煩亂，更何況是住房問題的協(xié)商。其次，經(jīng)濟(jì)幫助比訂立居住權(quán)更快捷、簡(jiǎn)單，且能通過金錢解決住房問題。當(dāng)前居住權(quán)已寫入我國《民法典》，但離婚后居住時(shí)間長短或出租權(quán)限如何協(xié)商，經(jīng)濟(jì)幫扶和居住權(quán)獲取如何平衡離婚主體雙方權(quán)益，目前仍不明確。

2.父母子女的居住權(quán)。我國傳統(tǒng)的家庭扶養(yǎng)模式為父母撫養(yǎng)子女或成年子女扶養(yǎng)父母，然而很多涉及房屋居住權(quán)的案件，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定難以解決問題。情況一：父母為房屋所有權(quán)人，子女需要受到父母撫養(yǎng)。撫育未成年子女或不能獨(dú)立生存的成年子女，是父母的法定義務(wù)。父母不僅向子女提供吃穿等方面的物質(zhì)需求，同時(shí)有義務(wù)向子女提供可居住的房屋。然而在生活中，我們時(shí)常能從新聞中看到遺棄子女的事件，這類情況在離異家庭中最為常見?！睹穹ǖ洹芬?guī)定，離婚雙方有義務(wù)繼續(xù)扶養(yǎng)子女直至其成年，但父母是否有義務(wù)為子女設(shè)定居住權(quán)，我國法律并無具體說明。實(shí)踐中，離婚后，一方多以提供金錢支持的方式撫養(yǎng)子女，其未成年子女生活在其他監(jiān)護(hù)人家中。情況二：成年子女為房屋所有權(quán)人，父母沒有可用住房。生活中會(huì)聽到子女因家庭矛盾將父母掃地出門的消息。父母出資為子女購房為贈(zèng)與行為，子女為該房屋的所有權(quán)人。但當(dāng)父母沒有宜居住房時(shí)，子女卻將父母送往養(yǎng)老院或送回鄉(xiāng)下老家居住。父母是否有權(quán)請(qǐng)求子女為他們?cè)O(shè)定居住權(quán)，我國法律也無具體規(guī)定。再有，父母一方年老離世，另一方的再婚請(qǐng)求會(huì)受到子女的反對(duì)，住房是其中重要矛盾點(diǎn)。如何通過設(shè)定居住權(quán)解決家庭糾紛是我們所要考慮的。

（三）繼承編中的適用限制

除當(dāng)事人合約外，也可以通過設(shè)立遺囑設(shè)定居住權(quán)。遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議為我國獨(dú)創(chuàng)，為遺囑繼承的方式之一。其他自然人、組織或社會(huì)團(tuán)體也被納入遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的適用主體范圍。其主體范圍的擴(kuò)大與居住權(quán)產(chǎn)生了銜接矛盾，遺贈(zèng)扶養(yǎng)人若為自然人，在住房所有人離世時(shí)可以根據(jù)協(xié)議享有居住權(quán)。但遺贈(zèng)扶養(yǎng)人為組織或社會(huì)團(tuán)體時(shí)，將組織設(shè)定為居住權(quán)人未免有所偏頗。首先，居住權(quán)設(shè)立的目的是為保護(hù)特殊群體，該主體被限定為自然人，而組織雖可以被認(rèn)定為法人，但并不具有居住權(quán)人主體資格。其次，遺贈(zèng)扶養(yǎng)人若為組織，則不符合居住權(quán)主體的限定范圍，若出現(xiàn)糾紛，法官難免會(huì)因此無法可依。在老齡化背景下，擴(kuò)大遺贈(zèng)扶養(yǎng)人的主體范圍，是符合我國社會(huì)需要的，但從法律的完成性和銜接性來看，法與法的銜接問題會(huì)對(duì)案件裁判造成障礙。

三、對(duì)我國居住權(quán)適用的完善建議

（一）增設(shè)投資性居住權(quán)

當(dāng)前“北上廣深”等特大城市的住房供需關(guān)系緊張，經(jīng)常出現(xiàn)萬人搶房的情景。然而即使購買到房屋，還款壓力也制約著購房人的幸福感提升，因此應(yīng)當(dāng)增設(shè)投資性居住權(quán)，擴(kuò)大居住權(quán)人對(duì)住房的處置權(quán)限。對(duì)于如何構(gòu)建投資性居住權(quán)，筆者主要從與社會(huì)性居住權(quán)的位階選擇、主體范圍、價(jià)格限制和解除事由等方面著手進(jìn)行分析。

首先，社會(huì)性和投資性居住權(quán)產(chǎn)生重合情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮居住權(quán)的立法目的，即保護(hù)特殊群體的住房權(quán)益不受侵害，故應(yīng)當(dāng)以社會(huì)性居住權(quán)為優(yōu)先。其次，對(duì)于居住權(quán)的主體范圍，根據(jù)當(dāng)前《民法典》規(guī)定，設(shè)立人僅為法院或房屋所有權(quán)人，而居住權(quán)人也僅為自然人。為使居住權(quán)更好地與其他編的規(guī)定銜接，應(yīng)擴(kuò)大其主體范圍。應(yīng)將居住權(quán)雙方主體擴(kuò)大為自然人、法人或其他組織，同時(shí)可以規(guī)定，在房屋所有權(quán)人同意的前提下，居住權(quán)人有權(quán)對(duì)該住房與第三人再設(shè)立居住權(quán)，以便居住權(quán)人脫離貧困或離世后，居住權(quán)可以順延到第三方，達(dá)到保障弱勢(shì)群體的設(shè)定目的。其三，為區(qū)分租賃合同與居住權(quán)合約，應(yīng)當(dāng)限定居住權(quán)的出租價(jià)格。享有居住權(quán)的群體本身就生活困難，如原居住權(quán)人擺脫生活困境后，以市場(chǎng)價(jià)格出租其權(quán)利，則會(huì)損害其他貧困群體。為保障居住權(quán)的適用符合最初的立法目的，應(yīng)當(dāng)對(duì)其市場(chǎng)定價(jià)予以行政手段干預(yù)。其四，增添居住權(quán)的解除事由。如上文所述，居住權(quán)人因生活變化可能會(huì)不再適合繼續(xù)享有居住權(quán)，但居住權(quán)作為一項(xiàng)長期性的他物權(quán)，簡(jiǎn)單地解除條件規(guī)制可能會(huì)給所有權(quán)人造成經(jīng)濟(jì)損失，而又使得居住權(quán)人繼續(xù)占有住宅。故居住權(quán)的解除可以參照《民法典》合同編規(guī)制，當(dāng)居住權(quán)合約出現(xiàn)法定情形時(shí)，住房所有人可以自行收回該權(quán)利。

（二）強(qiáng)化居住權(quán)的司法裁判適用

在離婚案件中，居住權(quán)的設(shè)立多是法院根據(jù)當(dāng)事人訴求予以判決。而在司法實(shí)踐中，法院為避免裁判后仍出現(xiàn)糾紛，往往判決一方支付錢款幫扶弱勢(shì)一方。這種裁判方式顯然不利于居住權(quán)在司法判決中的適用。因此，法官在審理案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)具體分析居住權(quán)的訴求是否合理，弱勢(shì)一方的生活困難是不是短暫性的，若支持設(shè)立居住權(quán)，法官應(yīng)當(dāng)對(duì)居住權(quán)的權(quán)限和期限進(jìn)行確定。若居住權(quán)訴求不能被支持，則通過價(jià)金轉(zhuǎn)換的方式進(jìn)行解決。

對(duì)于居住權(quán)在家庭糾紛中的適用問題，應(yīng)當(dāng)區(qū)別制定父母對(duì)未成年子女和成年子女對(duì)父母兩種狀況的權(quán)利和義務(wù)。我國法律雖然規(guī)定父母的家庭撫養(yǎng)義務(wù)，但對(duì)是否應(yīng)當(dāng)為撫養(yǎng)對(duì)象設(shè)定居住權(quán)無明確規(guī)定。父母除負(fù)擔(dān)未成年子女的生活照看義務(wù)外，還應(yīng)當(dāng)有向未成年子女提供住房的義務(wù)，以保護(hù)未成年子女在父母離婚后居有定所。將居住權(quán)明確定設(shè)定為成年子女的法定義務(wù)，當(dāng)出現(xiàn)子女將老人掃地出門的情況時(shí)，老人可以作為原告以設(shè)定居住權(quán)為訴求起訴子女。除此之外，增加子女為父母設(shè)定居住權(quán)的義務(wù)，也可增進(jìn)老人養(yǎng)老保障，完善我國養(yǎng)老制度的法律體系。

（三）補(bǔ)充遺囑方式中居住權(quán)的適用條件

被繼承人訂立遺囑時(shí)，往往會(huì)因身體或其他原因而使遺囑的內(nèi)容不夠完整，故時(shí)常因遺囑內(nèi)容不明確而引發(fā)遺產(chǎn)繼承的糾紛。為避免這類情況的發(fā)生，在因遺囑設(shè)立的居住權(quán)內(nèi)容不完整時(shí)，可以要求遺產(chǎn)繼承人即房屋所有人繼續(xù)與居住權(quán)人協(xié)商相應(yīng)內(nèi)容，若雙方對(duì)居住權(quán)內(nèi)容無法達(dá)成一致，則以法院判決為準(zhǔn)。