文/賴德斌

一、案情介紹

甲乙雙方簽訂房屋租賃合同后，甲將其名下房屋（以下稱為甲屋）出租于乙，乙僅將其作為住所使用，每月租金2000元，一月一付，租期為2020年8月至2021年8月。2020年9月，甲屋嚴(yán)重漏雨。乙未告知甲其房屋漏雨，直接請(qǐng)來瓦匠工進(jìn)行房屋修繕，并支出1500元維修費(fèi)。之后，乙向甲索要房屋維修費(fèi)用1500元或抵扣房屋租金。甲以其并不知情為由拒絕支付維修費(fèi)用或予以租金抵扣。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要有三個(gè)方面：一是承租人對(duì)出租人請(qǐng)求房屋維修費(fèi)用返還的前提；二是催告是否能夠阻卻承租人房屋維修費(fèi)用返還請(qǐng)求權(quán)的行使；三是不當(dāng)?shù)美驘o因管理是否為承租人行使房屋維修費(fèi)用返還請(qǐng)求權(quán)的依據(jù)。

二、承租人對(duì)出租人房屋維修費(fèi)返還請(qǐng)求權(quán)分析

甲乙雙方簽訂房屋租賃合同后，依據(jù)《民法典》第七百零三條、第七百零八條、第七百零九條、第七百一十一條、第七百一十二條以及第七百一十三條可以得出承租人對(duì)出租人行使房屋維修費(fèi)用返還請(qǐng)求權(quán)的四個(gè)要件。

（一）第一個(gè)要件：雙方成立租賃法律關(guān)系

《民法典》第七百零三條對(duì)租賃合同的性質(zhì)與內(nèi)涵作出了規(guī)定。甲乙雙方通過簽訂房屋租賃合同形成租賃法律關(guān)系。租賃法律關(guān)系是行使房屋維修費(fèi)用返還請(qǐng)求權(quán)的首要條件。

（二）第二個(gè)要件：出租人的修復(fù)義務(wù)

《民法典》第七百零八條和第七百一十二條對(duì)租賃物的用益狀態(tài)進(jìn)行了規(guī)定。承租人享有用益物權(quán)，出租人負(fù)有保證租賃物用益狀態(tài)圓滿的義務(wù)。《民法典》第七百零八條規(guī)定，出租人保證“租賃物符合約定用途”?！睹穹ǖ洹返谄甙僖皇l則進(jìn)一步豐富了第七百零八條的內(nèi)涵，即“維修義務(wù)”由出租人承擔(dān)。在房屋租賃法律關(guān)系中，出租人對(duì)房屋損壞應(yīng)當(dāng)負(fù)有修復(fù)義務(wù)。

（三）第三個(gè)要件：承租人合理使用

《民法典》第七百零九條、第七百一十一條以及第七百一十三條第二款明確了承租人與租賃物損壞之間的因果關(guān)系。《民法典》第七百零九條和第七百一十一條明確了承租人“按照約定使用租賃物”。承租人對(duì)租賃物的使用應(yīng)當(dāng)合法且合乎約定，即滿足“合理”的要件。這一要件并非以某種積極要素為條件，而以消極的狀態(tài)進(jìn)行規(guī)定。若承租人違反“合理”性，出租人的“維修義務(wù)”則在法律意義上不發(fā)生效力。

（四）第四個(gè)要件：出租人對(duì)承租人的告知與請(qǐng)求

《民法典》第七百一十三條第一款規(guī)定了承租人“請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)進(jìn)行維修”。根據(jù)文義解釋，該款規(guī)定是承租人房屋維修費(fèi)返還請(qǐng)求權(quán)的直接依據(jù)。然而，在該款規(guī)定中，要求承租人對(duì)出租人發(fā)出“請(qǐng)求”，這一“請(qǐng)求”的內(nèi)容不僅包括承租人對(duì)房屋修復(fù)的要求，同時(shí)應(yīng)涵蓋告知出租人其房屋需維修的事實(shí)，并且該事實(shí)是出租人承擔(dān)房屋修復(fù)義務(wù)的前提。若房屋毋需修復(fù)，則該出租人維持租賃物用益狀態(tài)的圓滿義務(wù)因其基礎(chǔ)缺失而不復(fù)存在。因此，在這一語境下對(duì)“請(qǐng)求”的解釋既包括發(fā)出維修房屋的請(qǐng)求，又涵蓋對(duì)出租人的“告知”。

在本案中，甲乙成立租賃法律關(guān)系毫無疑問。同時(shí)，乙僅將甲屋作為住所使用，并未對(duì)甲屋進(jìn)行改造與另作他用。乙對(duì)甲屋漏水不存在故意以及其他過錯(cuò)。因此認(rèn)為甲對(duì)甲屋的維修義務(wù)不可豁免。然而，在本案中，乙未將房屋需要修復(fù)的事實(shí)告知于甲，徑行對(duì)甲屋進(jìn)行修復(fù)，故未“告知”甲其屋修復(fù)以及未“請(qǐng)求”其進(jìn)行修復(fù)是否為阻礙承租人對(duì)出租人行使房屋維修費(fèi)用返還請(qǐng)求權(quán)的要素存在爭(zhēng)議。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“告知”是承租人獲得自行維修房屋權(quán)利的條件。該觀點(diǎn)認(rèn)為，在民法中，義務(wù)與權(quán)利是成對(duì)出現(xiàn)的，出租人負(fù)有房屋修繕的義務(wù)，則意味著承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行維修是其權(quán)利。就性質(zhì)而言，承租人的維修行為屬于法律意義上的自助行為。然而，權(quán)利的取得并非毫無條件，承租人實(shí)施維修房屋的自助行為須以告知出租人并且出租人未對(duì)房屋進(jìn)行維修為前提，否則承租人不享有對(duì)房屋進(jìn)行維修的權(quán)利，維修房屋反而是對(duì)租賃物的某種侵害。第二種觀點(diǎn)則認(rèn)為，“告知”系承租人的義務(wù)。租賃物是出租人所有之物，承租人對(duì)房屋進(jìn)行維修屬于對(duì)房屋的“處置”，無論出于情理還是法理，都應(yīng)對(duì)出租人負(fù)有告知的義務(wù)。承租人未將情況告知出租人，則不能要求出租人返還其修復(fù)房屋的費(fèi)用。

無論是自行維修權(quán)利獲得說還是承租人告知義務(wù)說，都具備一定的合理性，然而，就從邏輯而言，都存有或多或少的紕漏。權(quán)力獲得說以“告知”為獲得自行維修權(quán)的基礎(chǔ)，實(shí)質(zhì)上是將請(qǐng)求權(quán)與代理權(quán)混同。承租人請(qǐng)求出租人對(duì)房屋進(jìn)行修繕依據(jù)的是《民法典》對(duì)租賃物維修義務(wù)的法律規(guī)定以及租賃合同約定的內(nèi)容，而實(shí)施自助行為的權(quán)利則是在出租人的同意或默認(rèn)下對(duì)房屋進(jìn)行修復(fù)，本質(zhì)為代理修復(fù)，屬于代理權(quán)。告知義務(wù)說則增加了承租人在租賃物維修中的義務(wù)?！睹穹ǖ洹返谄甙僖皇龡l規(guī)定，承租人“可以”請(qǐng)求出租人進(jìn)行維修。在法條中，“可以”通常作兩種理解：第一種理解是“能夠”的意思，即承租人能夠要求出租人維修房屋；第二種理解則為“選擇”的意思，即承租人可以選擇請(qǐng)出租人修復(fù)房屋，亦可以自己進(jìn)行維修。無論是何種解釋，《民法典》第七百一十三條中承租人對(duì)出租人的“告知”都難以被解釋為某種義務(wù)，反之，對(duì)該條文的理解應(yīng)當(dāng)定位為某種權(quán)利，且為毋需以“告知”為前提的權(quán)利。無論《民法典》第七百一十三條中的“可以”作何解釋，皆不造成對(duì)維修費(fèi)用返還請(qǐng)求權(quán)的影響，但為實(shí)現(xiàn)權(quán)利最佳保障，應(yīng)做到利益保障的最大化。

首先，應(yīng)對(duì)租賃關(guān)系中權(quán)利、義務(wù)進(jìn)行梳理。承租人享有房屋的居住權(quán)，負(fù)有支付房租的合同義務(wù)。出租人享有收房租的權(quán)利，負(fù)有維修房屋的義務(wù)?；仡櫋睹穹ǖ洹返谄甙倭惆藯l和第七百一十二條，兩項(xiàng)條文對(duì)出租人的維修義務(wù)作出了規(guī)定，但實(shí)質(zhì)上是為了更好地保護(hù)承租人居住房屋的權(quán)利。換言之，就立法目的而言，對(duì)出租人進(jìn)行立法層面的義務(wù)創(chuàng)設(shè)是為了承租人權(quán)利的更好保證。就《民法典》第七百一十三條而言，應(yīng)以此立法目的一以貫之。因此，將《民法典》第七百一十三條規(guī)定作“選擇”理解或能最大程度地保護(hù)承租人的居住權(quán)。

誠然，會(huì)有反對(duì)者認(rèn)為交由出租人對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)與修繕，出租人可以選擇自行修復(fù)或雇傭他人修復(fù)，可以選擇價(jià)高或價(jià)低的維修方式，承租人自行維修反而使出租人失去了選擇權(quán)，認(rèn)為一選擇權(quán)合法而侵害另一選擇權(quán)有所不妥。從表面上看，這一不妥似乎恰有其事，但實(shí)則不然。第一，兩種選擇權(quán)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)不同。承租人作出選擇是因其需要該租賃房屋作為住所，而出租人無住處的顧慮。第二，兩種選擇權(quán)的法律依據(jù)不同。承租人作出選擇以《民法典》的規(guī)定為基礎(chǔ)，是由立法機(jī)關(guān)通過嚴(yán)格的法律程序形成的立法確信，出租人的選擇權(quán)則是私人主體的理性考量，尚未上升成社會(huì)性的整體意志。第三，承租人享有房屋自行修復(fù)的選擇。不僅出租人對(duì)房屋維修的方式有不同的選擇，承租人也會(huì)有各種選擇，不論進(jìn)行房屋維護(hù)的主體是承租人還是出租人，該選擇都會(huì)存在。以出租人享有這種選擇權(quán)而排除承租人的選擇權(quán)亦缺乏相應(yīng)的邏輯支撐，何況無法肯定出租人維修房屋的效果一定勝過承租人。因此，以房屋維修方式的選擇排除承租人自行維護(hù)租賃房屋的權(quán)利是不合理的，承租人享有自行維護(hù)租賃房屋的權(quán)利。

然而，保障承租人權(quán)益實(shí)現(xiàn)的最大化不等同于忽視出租人的權(quán)益或犧牲其應(yīng)有的利益。若承租人為謀取不正當(dāng)利益，與他人惡意串通，故意抬高維修價(jià)碼，可以依據(jù)《民法典》第一百五十四條的規(guī)定，認(rèn)定承租人與第三人“惡意串通”，致使該行為法律效力歸于無效。

綜上，承租人對(duì)出租人行使房屋維修費(fèi)用返還請(qǐng)求權(quán)時(shí)應(yīng)滿足四個(gè)要件，即在租賃關(guān)系中，承租人對(duì)租賃房屋合理使用，出租人負(fù)有維修房屋的義務(wù)，承租人可以請(qǐng)求出租人對(duì)房屋進(jìn)行修繕，但承租人未告知出租人需要維修房屋而直接對(duì)租賃房屋進(jìn)行維修亦不影響其請(qǐng)求權(quán)的行使。故在本案中，乙可以依據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，請(qǐng)求甲返還其支出的1500元房屋修復(fù)費(fèi)用或?qū)ψ饨疬M(jìn)行抵扣。

三、不當(dāng)?shù)美蜔o因管理作為房屋維修費(fèi)用返還請(qǐng)求權(quán)依據(jù)的法理分析

同一給付目的可能存在數(shù)個(gè)請(qǐng)求權(quán)，這一情形被稱為請(qǐng)求權(quán)競(jìng)合。當(dāng)請(qǐng)求權(quán)競(jìng)合時(shí)，權(quán)利人可以選擇其一行使。債權(quán)請(qǐng)求依據(jù)來自合同、侵權(quán)行為、不當(dāng)?shù)美约盁o因管理。有觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋維修費(fèi)用返還存在請(qǐng)求權(quán)競(jìng)合，承租人能依據(jù)不當(dāng)?shù)美蜔o因管理行使房屋維修費(fèi)用返還請(qǐng)求權(quán)。然而，對(duì)不當(dāng)?shù)美蜔o因管理進(jìn)行教義分析，返還修繕費(fèi)用不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成條件，因此不當(dāng)?shù)美荒艹蔀樵撜?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。

（一）不當(dāng)?shù)美?/h3>

《民法典》第一百二十二條和第九百八十五條對(duì)不當(dāng)?shù)美鞒鲆?guī)定。不當(dāng)?shù)美麘?yīng)包含“一方利益損失”“另一方利益取得”“損失與取得的利益之間存在因果關(guān)系但缺乏法律依據(jù)”等要件。在本案中，承租人自行維修房屋以財(cái)產(chǎn)損失換取出租人房屋圓滿性的修復(fù)，承租人財(cái)產(chǎn)損失與出租人利益取得建立在租賃法律關(guān)系的基礎(chǔ)上。因此，是否滿足不當(dāng)?shù)美年P(guān)鍵在于是否存在“法律依據(jù)”。上文明確自行維修房屋系承租人的權(quán)利，承租人可以決定由自己修復(fù)或是由出租人進(jìn)行修復(fù)，表明法律允許承租人自行修復(fù)，與之對(duì)應(yīng)，允許出租人獲得承租人修復(fù)房屋的利益。由此，可以認(rèn)為出租人取得房屋修復(fù)利益具有法律依據(jù)。因此，承租人自行修復(fù)房屋不產(chǎn)生不當(dāng)?shù)美姆尚Ч荒軌蛞罁?jù)不當(dāng)?shù)美麑?duì)出租人行使房屋修復(fù)費(fèi)用返還請(qǐng)求權(quán)。

（二）無因管理

《民法典》第九百七十九條規(guī)定了無因管理的概念，即“缺少法律義務(wù)規(guī)定或在合同中沒有進(jìn)行義務(wù)約定而管理他人事務(wù)使得其利益避免遭到損失”。從概念可以引出無因管理的四個(gè)要件：一是缺少義務(wù)來源；二是實(shí)施了客觀管理行為；三是為他人管理的主觀意思；四是結(jié)果上避免了損失。首先，《民法典》將無因管理的第一要件定義為“無義務(wù)”?；谧赓U關(guān)系，法律對(duì)出租人規(guī)定以修復(fù)義務(wù)，而未對(duì)承租人施加直接束縛。《民法典》第七百一十條對(duì)承租人進(jìn)行了合理使用限制——承租人必須遵循租賃物的合理使用規(guī)定，否則將承擔(dān)賠償責(zé)任。在本案中，承租人合理使用房屋，嚴(yán)格按照合同約定僅將房屋作居住使用，因此本案中承租人不負(fù)有法律意義上的維修義務(wù)。在學(xué)理上對(duì)“無義務(wù)”要件存有不同觀點(diǎn)，認(rèn)為除“無義務(wù)”外，“無權(quán)利規(guī)定”也應(yīng)為無因管理的要件。若行為人具有特定的法律權(quán)利，則不可構(gòu)成無因管理。在本案中，承租人享有自行維修房屋的權(quán)利，故不構(gòu)成無因管理。盡管理論界對(duì)“依據(jù)要件”存有不同觀點(diǎn)，但實(shí)踐中多采取義務(wù)說。因此，承租人雖在理論探討中不符合“無權(quán)利”的要件，但符合實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn)的“無義務(wù)”要件。其次，第二個(gè)要件和第三個(gè)要件是對(duì)管理他人事務(wù)的主客狀態(tài)要求，要求行為人意識(shí)到管理對(duì)象為他人事務(wù)同時(shí)輔以實(shí)施。具有爭(zhēng)議的是，行為人進(jìn)行管理時(shí)，是否意識(shí)到在幫他人止損。本案中的承租人為出租人修復(fù)房屋，既保全了出租人的利益，同時(shí)也保障了其居住利益的實(shí)現(xiàn)。這一情況是否適用無因管理？對(duì)《民法典》第九百七十九條進(jìn)行教義學(xué)解釋，規(guī)定僅將“他人”作為對(duì)象，并未涉及自身利益是否顧全，以未有規(guī)定則法律允許為釋義，則在兼顧自身利益下為他人止損應(yīng)符合無因管理的構(gòu)成要件。同樣，法律激勵(lì)自然人幫助他人，但不過于強(qiáng)調(diào)無私奉獻(xiàn)。所以，應(yīng)當(dāng)允許自然人在照顧自身利益的情況下對(duì)他人實(shí)施管理行為。因此，承租人為實(shí)現(xiàn)居住利益而修復(fù)房屋，出租人獲取房屋得到修復(fù)的利益，符合無因管理的構(gòu)成要件，承租人亦可根據(jù)無因管理對(duì)出租人行使房屋維修費(fèi)用返還請(qǐng)求權(quán)。

四、結(jié)束語

關(guān)于房屋維修，實(shí)踐與理論中多將視線投注于出租人的維修義務(wù)，而對(duì)承租人自行維修房屋討論較少。通過教義學(xué)分析，承租人自行維修房屋屬于其正當(dāng)權(quán)利，催告不能作為承租人喪失自行維修房屋權(quán)利的要件。作為請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，承租人可以依據(jù)《民法典》第七百一十三條對(duì)出租人行使房屋維修費(fèi)用返還請(qǐng)求權(quán)，同時(shí)可以依據(jù)《民法典》第九百七十九條關(guān)于無因管理的規(guī)定對(duì)出租人行使房屋維修費(fèi)用返還請(qǐng)求權(quán)，但該請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)與不當(dāng)?shù)美麩o涉。