西安灃東城建開發(fā)有限公司 陜西 西安 710068

“房住不炒”已在現(xiàn)階段深入國人思想,房地產(chǎn)市場新推出的戶型和精裝標(biāo)準(zhǔn)也在盡可能靠近客戶群、貼近生活、拓展功能,特別是2020年突如其來的疫情,拓展了人們對住宅的飲食健康、空氣質(zhì)量、學(xué)習(xí)工作空間等功能需求。本文分析的是新一線城市西安某郊區(qū)高端高層住宅190戶型的提升,通過提升幾大功能區(qū)的裝修,使本戶型更好完成住宅設(shè)計效果和使用體驗。

1 精裝戶型基本情況

1.1 小區(qū)背景與戶型特征 本小區(qū)位于新一線城市西安郊區(qū),周邊以文教用地為主,距離即將通車(2020年底通車)的地鐵口200米,項目占地110畝,限高80米,容積率2.2,為高檔國際住宅小區(qū)。本小區(qū)以改善型住宅為主,在小區(qū)正中心規(guī)劃兩棟24層樓王,設(shè)計為一梯兩戶,層高3100m,建筑面積190㎡。

高層190戶型因其戶型大、適應(yīng)人群少、樓層高等原因,在使用與銷售方面稍顯雞肋,為做好戶型宣傳、滿足客戶需求、推進(jìn)銷售,項目決定對營銷樣板間諸多功能房間的裝飾效果實施提升。

1.2 提升背景與提升計劃 營銷樣板間原計劃60日歷天工期,提升計劃在精裝樣板間施工過程中提出,提升前工期已使用30日歷天,進(jìn)度為濕作業(yè)完成,為減少返工、節(jié)約用材、提升功能體驗,主要提升圍繞廚房、衛(wèi)生間、電梯前室、客餐廳、陽臺等主要住宅活動空間。提升計劃開始時工程暫停施工,停工期間不占用合同工期,提升方案確定后復(fù)工,原合同工期不變。

2 提升實施與質(zhì)量控制

為做好營銷樣板間精裝提升工作,由業(yè)主單位、方案單位、深化單位、監(jiān)理單位、施工單位共同參與,圍繞客餐廳、陽臺、廚房、衛(wèi)生間等主要功能需求,在原有設(shè)計基礎(chǔ)上做逐一提升意見討論與建模對比,確定方案后立即組織實施,具體實施如下:

2.1 設(shè)計與深化質(zhì)量控制 各項優(yōu)化過程中均兼顧高層住宅防火規(guī)范、抗震設(shè)計規(guī)范、裝修設(shè)計與施工規(guī)范,在保證使用功能、設(shè)計規(guī)范允許范圍前提下提升,經(jīng)提升后的裝修圖一致通過項目組審查意見。

2.1.1 廚房吊頂標(biāo)高由2400mm提升至2540mm 市面瓷磚標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格為300mm*600mm、600mm*600mm、800mm*800mm等,為節(jié)省用材、減少裝修成本,原設(shè)計廚房吊頂標(biāo)高2400mm。在綜合考慮廚房吊頂上部空間滿足設(shè)備安裝、管道排布、檢修空間后,計劃將吊頂標(biāo)高提升至2540mm,墻面按整磚從上往下排布,最下部一塊瓷磚高度150mm。

2.1.2 客廳餐廳吊頂由原設(shè)計三區(qū)跌級優(yōu)化為二區(qū)跌級,客餐廳地磚由原波打線分區(qū)優(yōu)化為地磚通鋪,取消客廳通陽臺推拉門 客廳南北長9960mm,寬由北向南依次為3860mm、3460mm、4400mm三個寬度,三個寬度將客餐廳功能依次分割為餐廳、玄關(guān)、客廳,原設(shè)計在三個功能區(qū)設(shè)三個吊頂區(qū)域、地花區(qū)域,功能分區(qū)增多后使功能視覺感錯亂,為減少功能分區(qū)過多帶來臃腫視覺,計劃將天花吊頂設(shè)兩個吊頂高度,客廳與餐廳均為原頂加靠墻處250mm高跌級吊頂,玄關(guān)吊頂同跌級高度,玄關(guān)吊頂內(nèi)安裝分別面向客廳和餐廳的中央空調(diào)室內(nèi)機(jī),滿足客廳和餐廳的空調(diào)效果。

地面由原三功能區(qū)波打線分割調(diào)整為800mm*800mm大理石瓷磚通鋪,同時取消客廳南側(cè)與陽臺分割的推拉門,使客廳長度由原9960mm擴(kuò)展為11800mm,客廳可為用戶提供更多擺設(shè)分割功能,拓展使用功能。

2.1.3 陽臺落地窗優(yōu)化為5600mm寬2450mm高的落地窗 南側(cè)陽臺長7000mm寬1600mm,外窗原設(shè)計為寬5600mm高1900mm,陽臺內(nèi)部底面反坎過高、扶手高度較低,為擴(kuò)展190戶型陽臺視野。計劃將陽臺外窗改為寬5600mm高2450mm,且窗戶僅設(shè)三道立柱,兩側(cè)立柱分割為邊緣寬650mm的可開啟窗扇,中部立柱將固定扇分割為2150mm*2450mm,經(jīng)實際計算分割后固定扇玻璃小于5㎡,可采用10mm厚鋼化玻璃,因優(yōu)化后上下層窗檻墻高度不足1000mm,須在窗內(nèi)側(cè)設(shè)置高度滿足防護(hù)要求的防火玻璃欄板。優(yōu)化后陽臺窗高度滿足室內(nèi)視野效果,同時將外立面效果提升,為保證高層住宅窗墻比,在樓層其他部位封閉部分窗戶保證設(shè)計要求。

2.2 施工質(zhì)量控制

2.2.1 拆除施工質(zhì)量控制與成品保護(hù) 因優(yōu)化前已完成精裝修濕作業(yè)工作,實施提升前需將原已施工的廚房吊頂、廚房墻面磚、客餐廳吊頂、客餐廳地面、陽臺窗下坎等實施拆除,拆除過程中做好規(guī)劃:隱蔽工程做好現(xiàn)場取證、拆除減少揚塵、做好可二次利用的隱蔽工程保護(hù)。拆除過程中必須做好空調(diào)室內(nèi)機(jī)、新風(fēng)室內(nèi)機(jī)、地暖保護(hù)層與給排水管道的保護(hù)工作,做好不拆除成品的保護(hù)工作,減少二次傷害。

2.2.2 施工質(zhì)量控制 提升施工作業(yè)過程中要做好材料驗收、防線控制、隱蔽工程驗收與取證等工作,加強基層驗收特別是拆除完成后的隱蔽驗收工作:防水施工的基層清理與防水層搭接、地暖保護(hù)層修補與地暖管打壓驗收、吊頂拆除后主龍骨的使用率與標(biāo)高控制、窗下壓頂重新澆筑質(zhì)量驗收等均是施工控制與隱蔽驗收的重點工作。提升工作與已完工程的工作面交接收口工作也存在較多難點,施工方在考慮多方面因素后均須以最終呈現(xiàn)效果為目標(biāo)實施提升。

3 結(jié)束語

本次提升均在不增加總造價前提下實施,以上僅對設(shè)計使用功能的多項優(yōu)化提升具體闡述,未對主要使用功能造成影響的部分提升未在總結(jié)范圍內(nèi),如:臥室木地板提升為“人”字鋪貼法實施、廚房吊柜高度隨吊頂高度提升后增加高度、縮短浴室柜寬度加大馬桶位寬度等均未收錄。通過前期設(shè)計控制、施工規(guī)劃、材料提前預(yù)制、過程質(zhì)量控制,提升過程在原定工期內(nèi)完成,除拆改簽證外總造價不增加,實現(xiàn)原提升目標(biāo)。經(jīng)過提升后的樣板間開放后收到較好市場反響,在精裝施工和樣板展示方面為項目組提供了有效經(jīng)驗,為企業(yè)精裝施工提供了大量寶貴經(jīng)驗。