張榮芳

在房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，會(huì)計(jì)核算是其中的基礎(chǔ)與核心所在。會(huì)計(jì)核算是否全面、準(zhǔn)確、高效，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)生著直接的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)與效益。需要指出的是，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算涉及眾多內(nèi)容，如房產(chǎn)開放、施工、后期運(yùn)營(yíng)管理等，這給會(huì)計(jì)核算帶來了一定的難度，并由此使得房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算存在一些現(xiàn)實(shí)問題。本文正是從房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的必要性為切入點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算現(xiàn)實(shí)問題提出相應(yīng)的優(yōu)化措施。

一、引言

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展十分迅猛，已成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及眾多環(huán)節(jié)的內(nèi)容，如手續(xù)辦理、設(shè)計(jì)規(guī)劃、組織施工、驗(yàn)收售房、物業(yè)管理等，并且業(yè)務(wù)的周期長(zhǎng)。在這些環(huán)節(jié)中都涉及到會(huì)計(jì)核算，如設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)投融資、土地增值稅的清算、竣工結(jié)算、房地產(chǎn)銷售、物業(yè)管理收費(fèi)等，由此可見會(huì)計(jì)結(jié)算在房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理中具有重要作用。同時(shí)，未來房地產(chǎn)行業(yè)仍有巨大的發(fā)展空間，這對(duì)于會(huì)計(jì)核算由提出了更高要求，因此可以說，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在一定程度上促進(jìn)了會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的必要性

無論是任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其中都有會(huì)計(jì)核算的參與。會(huì)計(jì)核算主要是為特定的經(jīng)濟(jì)主體進(jìn)行服務(wù)，對(duì)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)主體所參與的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行記賬、算賬、保障，并根據(jù)確定的賬務(wù)信息編制出會(huì)計(jì)報(bào)表，從而明確經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中資金的來源與去向。會(huì)計(jì)核算的目的是為其服務(wù)的特定經(jīng)濟(jì)主體提供會(huì)計(jì)信息，使經(jīng)濟(jì)主體能夠根據(jù)全面、準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息掌握自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況、財(cái)務(wù)情況，并由此做出科學(xué)有效的決策。

就房地產(chǎn)企業(yè)而言，會(huì)計(jì)核算能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中及時(shí)掌握經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的情況，并為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)化監(jiān)督，使得房地產(chǎn)企業(yè)管理層能夠根據(jù)會(huì)計(jì)核算信息及時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)存在的問題，從而采用有效的改進(jìn)措施解決問題，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)高效運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)行業(yè)是以利益為最終目的，而在其進(jìn)入市場(chǎng)中，就不可避免地處于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中，因此。房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)性地獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)利益的最大化，則就要注重會(huì)計(jì)核算在經(jīng)濟(jì)監(jiān)督與管理方面的作用，促進(jìn)企業(yè)人員高效工作，并為企業(yè)管理提供重要參考。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的現(xiàn)實(shí)問題

（一）成本核算內(nèi)容較為復(fù)雜

正如前文所述，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)包含多個(gè)環(huán)節(jié)、多項(xiàng)內(nèi)容，因此針對(duì)房地產(chǎn)各業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算難度也就相對(duì)較大。例如，在房地產(chǎn)項(xiàng)目正式開工之前，涉及諸多成本費(fèi)用：土地出讓金、拆遷成本、設(shè)計(jì)勘測(cè)費(fèi)用、前期準(zhǔn)備工程費(fèi)用、契稅與規(guī)費(fèi)、土地管理費(fèi)用及技術(shù)支持費(fèi)用等。而房地產(chǎn)項(xiàng)目正式開工后施工建設(shè)的過程中，則又涉及工作人員的薪酬、施工材料的采購(gòu)、建筑設(shè)備的租用或購(gòu)買、施工技術(shù)的使用等相關(guān)費(fèi)用，這使得房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的形式多樣、內(nèi)容復(fù)雜，增加了核算人員的工作難度并降低了會(huì)計(jì)核算的效率及準(zhǔn)確率，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算結(jié)果為房地產(chǎn)企業(yè)提供的信息在一定程度上不全面、不準(zhǔn)確。

（二）收入確認(rèn)核算比較特殊

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其主要收入為以下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)銷售收入、房地產(chǎn)出租收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、物業(yè)管理收入等。其中最重要的收入與來源是房地產(chǎn)銷售。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)收入準(zhǔn)則，商品的銷售必須滿足一定的條件方可將其確認(rèn)為收入，其中包括商品所有權(quán)存在風(fēng)險(xiǎn)、商品的經(jīng)濟(jì)利益可能流入、報(bào)酬轉(zhuǎn)移及商品成本具有可靠的計(jì)量特性等。而房地產(chǎn)是一種特殊的商品，因此要按照會(huì)計(jì)收入準(zhǔn)則進(jìn)行銷售收入的確認(rèn)，但是房地產(chǎn)的銷售卻是一個(gè)較為漫長(zhǎng)的環(huán)節(jié)，有著多種形式。一般來說，銷售房地產(chǎn)商品主要流程如下：必須根據(jù)相關(guān)規(guī)定取得房地產(chǎn)銷售的許可資質(zhì)，而后開始預(yù)售，客戶付款后與客戶簽訂房地產(chǎn)買賣合同，辦理產(chǎn)權(quán)的過戶與交房。但是由于房地產(chǎn)銷售的形式不固定，導(dǎo)致收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)也有所區(qū)別。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)主驗(yàn)收，辦理產(chǎn)權(quán)過戶及交房后才能確定銷售完成，并確定收入;而有的房地產(chǎn)企業(yè)則是在業(yè)主付款后，不論交房與否，都將房款確定為收入。因此，不同的房地產(chǎn)企業(yè)及不同的會(huì)計(jì)核算人員所要求的會(huì)計(jì)核算方式存在差別，這給房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算帶來了一定的不確定性。

（三）融資資本化不規(guī)范

房地產(chǎn)建設(shè)需要大量的資金，并且投資時(shí)間較長(zhǎng)，資金回籠慢，因此，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是通過融資的方式籌集資金。融資款項(xiàng)的核算則主要有兩種形式：一是資本化核算，二是費(fèi)用化核算，即將融資款項(xiàng)作為房地產(chǎn)企業(yè)的資本或者是費(fèi)用進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。將融資款項(xiàng)資本化處理則必須滿足兩條件：首先，在購(gòu)置土地及相關(guān)材料、設(shè)備、技術(shù)或者建造房產(chǎn)中已經(jīng)有符合資本化的資金產(chǎn)生;其次，這些符合資本化資金產(chǎn)生的同時(shí)，借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生，并且被使用于購(gòu)置及建造活動(dòng)中去。只有滿足以上兩個(gè)條件，才能夠?qū)⑷谫Y款項(xiàng)資本化，如果其中有一個(gè)細(xì)節(jié)不滿足，則就不可以將融資款項(xiàng)在會(huì)計(jì)核算中進(jìn)行資本化處理。但是，仍有房地產(chǎn)企業(yè)為了維護(hù)市場(chǎng)形象，提高社會(huì)影響力，將融資款項(xiàng)進(jìn)行資本化核算，或者是多計(jì)成本，少計(jì)費(fèi)用，由此達(dá)到虛增利潤(rùn)的目的，從而吸引更多的債權(quán)人投資，影響了會(huì)計(jì)核算的公平與準(zhǔn)確。

（四）應(yīng)繳稅額核算不確定

由于我國(guó)的稅法與會(huì)計(jì)行業(yè)準(zhǔn)則之間存在著一定出入，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算中的應(yīng)交稅款具有不確定性。按照稅法中的要求，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅金額應(yīng)當(dāng)會(huì)計(jì)核算核定的利潤(rùn)率進(jìn)行確定，而依照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，則要求在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，或者是房產(chǎn)所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)沒有完全歸于買方之前，則交易金額不應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期收入之中。具體而言，稅法要求只要房地產(chǎn)企業(yè)收到來自于買方的款項(xiàng)，無論房產(chǎn)的所有權(quán)屬于哪一方，都要進(jìn)行納稅，預(yù)征稅率為3%的;而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求在房產(chǎn)所有權(quán)未完全歸屬買方之前，不能對(duì)買方支付的款項(xiàng)進(jìn)行征稅。這兩種規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算帶來了一定的困擾，造成了應(yīng)繳稅額的不確定性。

四、優(yōu)化房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的措施

（一）加強(qiáng)成本核算

首先，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際內(nèi)容從整體與細(xì)節(jié)上確定項(xiàng)目用途，以此為依據(jù)明確會(huì)計(jì)核算的對(duì)象及目標(biāo)。在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的過程中，要對(duì)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行認(rèn)真分析，選擇適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)核算方式。對(duì)于屬于自持部分的，要在核算時(shí)將其列為“開發(fā)成本—自持”予以核算，同時(shí)要將其結(jié)轉(zhuǎn)至房地產(chǎn)的投資中;而對(duì)于出售在房地產(chǎn)開發(fā)中的成本要確定為“開發(fā)成本—出售”，同時(shí)也要相應(yīng)地結(jié)轉(zhuǎn)至存貨管理之中;其次，要嚴(yán)格依據(jù)成本匹配規(guī)則進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，對(duì)于直接費(fèi)用，直接計(jì)入其中即可，對(duì)于間接費(fèi)用則要按照費(fèi)用的來源與去向情況進(jìn)行合理的間接計(jì)費(fèi)，計(jì)費(fèi)完成后要進(jìn)行全面的費(fèi)用歸集、整理工作;再次，將能夠計(jì)入開發(fā)項(xiàng)目中的成本支出，要按照其用途進(jìn)行合理的分?jǐn)?，如將這些成本劃分為土地出讓金、拆遷費(fèi)用、前期工程建設(shè)等。若能夠明確確定成本支出的用途歸屬，則可不必按照用途劃分，也不必在歸集整理的基礎(chǔ)上進(jìn)行分配，只需要直接計(jì)入即可。

（二）明確收入核算

明確房地產(chǎn)銷售收入判定的時(shí)間點(diǎn)，是開展房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，在確定房地產(chǎn)銷售收判定的時(shí)間點(diǎn)時(shí)，必須滿足如下幾個(gè)方面的要求：第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)竣工并通過驗(yàn)收，且已經(jīng)完成了竣工結(jié)算;第二，房地產(chǎn)銷售已經(jīng)簽訂了有效合同，并且依據(jù)合同規(guī)定買房已經(jīng)支付了全部的房款;第三，房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)已經(jīng)辦結(jié)，房屋的所有權(quán)完全歸于買方。只有全部滿足這三個(gè)條件，則方可將房款計(jì)入銷售收入進(jìn)行核算。然而在大多數(shù)情況下，在正式辦理房屋移交手續(xù)之前，房地產(chǎn)企業(yè)就已經(jīng)與買方簽訂了合同并且由買方支付了房款，而房屋移交手續(xù)則是后期辦理，甚至是相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間后才能辦理完成。因此此時(shí)不能將房屋預(yù)收款計(jì)入銷售收入之中。也就是說，在房屋所有權(quán)沒有完全歸于買方，權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)沒有全部轉(zhuǎn)移與買方時(shí)，即使已經(jīng)簽訂了合同，獲得了房款也不需要將其確認(rèn)為收入。

（三）規(guī)范融資費(fèi)用核算

在費(fèi)用匹配原則的框架下，對(duì)于融資款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)按照使用用途進(jìn)行劃分。如果融資的款項(xiàng)確定用于房地產(chǎn)的開發(fā)，則對(duì)于該筆資金的息費(fèi)支出應(yīng)當(dāng)作為資本支出進(jìn)行核算，而對(duì)于款項(xiàng)帶來的利息收入則應(yīng)當(dāng)以沖減資本收益的方式進(jìn)行核算。如果融資款項(xiàng)被用于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，則要根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行確定并進(jìn)行資本化核算;若融資款項(xiàng)用于購(gòu)買土地，則不用進(jìn)行資本化處理，而是要先行計(jì)入待攤費(fèi)用，等到使用方向明確后，再行核算處理。

（四）合法繳納應(yīng)收稅款

第一，對(duì)于房產(chǎn)過戶完成的交易，稅法與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的對(duì)于應(yīng)繳稅額的規(guī)定是一致的，在這種情況下按照規(guī)定進(jìn)行核算即可;第二，對(duì)于期房銷售方式，稅法要求只要簽訂合同取得房款就要計(jì)入收入并繳納稅費(fèi)，而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是要求在完成房屋產(chǎn)權(quán)移交后方可計(jì)入收入并繳納稅費(fèi)。由于稅法的地位大于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)可進(jìn)行專門的規(guī)定按照稅法的規(guī)定繳納稅額;如果是委托或買斷方式銷售的房產(chǎn)，則應(yīng)當(dāng)按照銷售合同約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)日確認(rèn)應(yīng)稅收入。

品清單之日確認(rèn)收入銷售開發(fā)產(chǎn)品之日確認(rèn)應(yīng)稅收入

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，會(huì)計(jì)核算在房地產(chǎn)行業(yè)中具有重要的經(jīng)營(yíng)信息支持與決策依據(jù)作用。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)行業(yè)要嚴(yán)格按照相關(guān)法律與準(zhǔn)則，結(jié)合自身房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展情況，展開科學(xué)全面、準(zhǔn)確高效地房地產(chǎn)核算工作，以此為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供有力的決策依據(jù)。

（作者單位：山西鑫馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）