王梅 中海宏洋置業(yè)（常州）有限公司

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)成因

（一）資本結(jié)構(gòu)不合理

科學(xué)有效的資本結(jié)構(gòu)能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)。但現(xiàn)實(shí)中不少房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)并不合理，借入資本占比太大，而自有資本占比卻十分小，這類占比不多的資本在用于土地征集后，便沒有過多的資金去支持后續(xù)的項(xiàng)目建設(shè)工作，房地產(chǎn)企業(yè)大多是采用籌集資金的手段來支持后續(xù)工程所需的資金，借入資本在企業(yè)資本結(jié)構(gòu)中的占比很大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)太過依賴借入資本。盡管房地產(chǎn)企業(yè)可以通過這種方式順利進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，但與此同時(shí)也承擔(dān)著很高的資產(chǎn)負(fù)債率，這會(huì)造成給投資者不良印象，不利于房地產(chǎn)企業(yè)吸引更多投資。這種情況下如果資本借入方發(fā)生問題，或者推遲時(shí)間提供資金，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈很容易出現(xiàn)問題，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，嚴(yán)重的會(huì)造成項(xiàng)目停工。不合理資本結(jié)構(gòu)會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（二）預(yù)算管理不科學(xué)

系統(tǒng)完善的預(yù)算管理能夠幫助提升企業(yè)資金使用率，有效降低資金風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)尤其不能忽視預(yù)算管理工作的開展。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身行業(yè)的特殊性，其運(yùn)營(yíng)過程中需要大量資金支持，并且資金回轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠非常慢。因此房地產(chǎn)企業(yè)開展科學(xué)有效的預(yù)算管理工作，能夠增強(qiáng)企業(yè)資金使用率，對(duì)于企業(yè)資金使用有一個(gè)全方面掌握。但現(xiàn)實(shí)中部分房地產(chǎn)企業(yè)并不重視預(yù)算管理工作的開展，在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)之前，不少房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)有效的預(yù)算方案，或者只是為了完成任務(wù)而隨意確立預(yù)算計(jì)劃；有部分房地產(chǎn)企業(yè)確立了預(yù)算方案，不過在項(xiàng)目真實(shí)建設(shè)時(shí)，并沒有嚴(yán)格落實(shí)預(yù)算方案內(nèi)容，毫無計(jì)劃隨意推動(dòng)項(xiàng)目。這些行為都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不小的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)外部因素

國(guó)家政策改革優(yōu)化會(huì)不可避免影響到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。因此房地產(chǎn)企業(yè)需要積極觀察國(guó)家政策改動(dòng)方向。房地產(chǎn)企業(yè)一定要結(jié)合國(guó)家政策改革變化方向而進(jìn)行有關(guān)調(diào)整。國(guó)家政策改革優(yōu)化，有時(shí)會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來有利的影響，有時(shí)也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不利的影響。舉個(gè)例子，國(guó)家政策改革，對(duì)土地拍賣市場(chǎng)進(jìn)行了更加嚴(yán)格的監(jiān)督管控，這極有可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)國(guó)家一直調(diào)整貸款利率，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金最主要的一個(gè)渠道便是銀行貸款，因此國(guó)家調(diào)整貸款利率，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本有著不小的影響。如果國(guó)家提升了貸款利率，一定也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本有很大程度上的提高。因此房地產(chǎn)企業(yè)一定要關(guān)注國(guó)家政策改革變化情況，積極作出適當(dāng)調(diào)整。

二、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的方案

（一）提升預(yù)算管理能力

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)需要大量資金支持，因此房地產(chǎn)企業(yè)尤其不能忽視預(yù)算管理的開展，預(yù)算管理需要貫徹于項(xiàng)目的所有環(huán)節(jié)。同時(shí)預(yù)算管理并不是一錯(cuò)而成的事情，房地產(chǎn)企業(yè)需要先編制完善有效的預(yù)算方案，房地產(chǎn)企業(yè)想要充分發(fā)揮預(yù)算管理真實(shí)的作用，就一定要確保預(yù)算方案能夠真正得到落實(shí)貫徹，從而有效減少房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。并且在編制預(yù)算時(shí)，一定要全面了解該項(xiàng)目情況以及流程，同時(shí)把項(xiàng)目一一劃分，分為一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)，再確立每一環(huán)節(jié)的預(yù)算方案。而后統(tǒng)籌每一個(gè)環(huán)節(jié)，確立項(xiàng)目建設(shè)過程中涉及的總成本，總投入等內(nèi)容的預(yù)算方案。房地產(chǎn)企業(yè)還需要嚴(yán)格監(jiān)督預(yù)算方案落實(shí)的情況，可以安排專業(yè)的負(fù)責(zé)人來進(jìn)行監(jiān)督管理，或者把預(yù)算方案執(zhí)行落實(shí)狀況放入房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效考核指標(biāo)中去，可以采取多種方式來提升預(yù)算方案落實(shí)程度，并且激發(fā)企業(yè)工作人員對(duì)預(yù)算管理工作的主動(dòng)性，從而保證預(yù)算方案真正落實(shí)下去，幫助房地產(chǎn)企業(yè)減少財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。

（二）完善風(fēng)險(xiǎn)防范體系

房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)中借入資本占用比例過多，這種不合理的資本結(jié)構(gòu)會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不小的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善風(fēng)險(xiǎn)防范體制。首先房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)財(cái)務(wù)管理一一劃分，劃分到一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)，從而找出其中容易產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的地方，必須把這些環(huán)節(jié)作為風(fēng)險(xiǎn)防范體系的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。比如房地產(chǎn)企業(yè)可以把找出的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵點(diǎn)分等級(jí)，按照等級(jí)高低來確立有關(guān)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的方案，該應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)方案更具有針對(duì)性，有效提升了防范風(fēng)險(xiǎn)的質(zhì)量。就算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)也可以從容有條理的進(jìn)行應(yīng)對(duì)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)重視優(yōu)化完善自身資本結(jié)構(gòu)比例，主動(dòng)增強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)中自有資金的占用比例，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠擁有一定數(shù)目的可支配資金。房地產(chǎn)企業(yè)想要優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)其合理性，就應(yīng)當(dāng)主動(dòng)豐富籌集資金手段，采取更多的方法來籌集資金。舉個(gè)例子，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取引入社會(huì)資本的手段來籌集資金，和個(gè)人或者其他機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理需要大量的資金支持，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須重視應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的工作，目前階段房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)中有著不小的風(fēng)險(xiǎn)隱患，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)了解國(guó)家政策變化，結(jié)合企業(yè)自身真實(shí)情況，重視預(yù)算管理工作開展，完善風(fēng)險(xiǎn)防范體系，幫助房地產(chǎn)企業(yè)減少財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。