李玉琳 呂寶龍 孫九成 王怡紅

(1.山東青年政治學(xué)院，山東 濟(jì)南 250103； 2.山東山青物業(yè)管理研究院，山東 濟(jì)南 250103)

面對(duì)傳統(tǒng)發(fā)展模式導(dǎo)致的城鄉(xiāng)碳排放加劇、環(huán)境污染嚴(yán)重、生態(tài)系統(tǒng)退化等嚴(yán)峻形勢(shì)，中國(guó)政府將綠色發(fā)展作為工作重點(diǎn)。近年來(lái)，中國(guó)在低碳城市/社區(qū)建設(shè)、大氣質(zhì)量提升、生態(tài)安全保障、可再生能源利用和綠色建筑推廣等領(lǐng)域進(jìn)行了大量卓有成效的探索實(shí)踐，綠色物業(yè)管理也應(yīng)運(yùn)而生。由于基礎(chǔ)薄弱，綠色物業(yè)管理發(fā)展比較緩慢，思路不夠明晰，學(xué)習(xí)借鑒日本在低碳物業(yè)管理方面的先進(jìn)理念和做法，是促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)快速進(jìn)步和發(fā)展的他山之石。

1 日本低碳物業(yè)管理的特點(diǎn)

1.1 對(duì)低碳物業(yè)管理的思想認(rèn)識(shí)普遍統(tǒng)一

日本是一個(gè)節(jié)能大國(guó)，其低碳節(jié)能的意識(shí)已經(jīng)提升到全民范圍，節(jié)能理念也由企業(yè)經(jīng)營(yíng)CSR逐步提升為社會(huì)責(zé)任CSV。CSR經(jīng)營(yíng)局限于企業(yè)自身范疇，針對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)從環(huán)境、質(zhì)量、安全和社會(huì)等角度進(jìn)行改善，從而降低成本，提升企業(yè)的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)整體業(yè)績(jī)的上升。眾多日本企業(yè)組織發(fā)行了CSR指南，而且要求供應(yīng)商實(shí)施“CSR采購(gòu)”，以確保節(jié)能的連續(xù)性和系統(tǒng)性。在現(xiàn)如今的日本，更多的企業(yè)提高認(rèn)識(shí)，開(kāi)啟了從CSR到CSV的轉(zhuǎn)變，即通過(guò)利用企業(yè)獨(dú)自的資源和專(zhuān)業(yè)性，來(lái)創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的、全民共享的社會(huì)性?xún)r(jià)值，以此孕育出企業(yè)乃至國(guó)家的經(jīng)濟(jì)性?xún)r(jià)值。

在環(huán)境保護(hù)方面，越來(lái)越多的日本企業(yè)，甚至政府機(jī)關(guān)都取得了環(huán)境管理體系(EMS)的認(rèn)證，通過(guò)建立環(huán)境管理體系來(lái)達(dá)到支持環(huán)境保護(hù)、預(yù)防污染和持續(xù)改進(jìn)的目標(biāo)，并通過(guò)取得第三方認(rèn)證機(jī)構(gòu)認(rèn)證的形式，向外界證明其環(huán)境管理體系的符合性和環(huán)境管理水平，以達(dá)到節(jié)能降耗、增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、贏得客戶(hù)、取信于政府和公眾等目標(biāo)。從ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證到ISO14000環(huán)境管理體系認(rèn)證，從ISO50001能源管理體系認(rèn)證到ISO26000社會(huì)責(zé)任指南，日本企業(yè)正一步步踐行對(duì)全球環(huán)境保護(hù)的承諾，為全球降低碳排放貢獻(xiàn)力量。

另外，從政府管理角度出發(fā)，日本出臺(tái)了一系列的法律法規(guī)舉措，如節(jié)能法和各種資源再生法，有效利用資源促進(jìn)法和各種防止公害法，從法律框架上來(lái)保障節(jié)能環(huán)保的實(shí)施，確定各企業(yè)每年的節(jié)能目標(biāo)，以達(dá)到節(jié)能環(huán)保的持續(xù)性推進(jìn)。不管是在低碳節(jié)能的認(rèn)識(shí)還是在政府法律保障上，日本都有頗多值得我們借鑒之處。

1.2 物業(yè)管理企業(yè)的全面管理制度卓有成效

1.2.1 全面管理制度深入人心，5S管理和PDCA無(wú)處不在

“5S”起源于日本，是整理、整頓、清掃、清潔和素養(yǎng)這5個(gè)詞的縮寫(xiě)。5S是日本企業(yè)對(duì)人員、機(jī)器、材料、方法等生產(chǎn)要素進(jìn)行有效管理的一種獨(dú)特的管理辦法。日本企業(yè)通過(guò)5S管理，能夠始終徹底的保持環(huán)境的整潔，根據(jù)每天需求合理置備物資器材，對(duì)設(shè)施設(shè)備做到及時(shí)保養(yǎng)，確保其隨時(shí)可用，用后復(fù)歸原位。5S在日本企業(yè)管理中嚴(yán)格的貫徹執(zhí)行，日本企業(yè)注重細(xì)節(jié)，追求完美的特質(zhì)讓我們印象非常深刻，值得我們?cè)趪?guó)內(nèi)物業(yè)管理中學(xué)習(xí)借鑒。

日本日常節(jié)能管理中，企業(yè)都善于運(yùn)用PDCA(Plan-Do-Check-Action)的管理方法來(lái)持續(xù)推進(jìn)和改善節(jié)能活動(dòng)。首先對(duì)于能源使用的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查分析，掌握現(xiàn)狀，通過(guò)對(duì)節(jié)能對(duì)策的探討設(shè)定具體的節(jié)能目標(biāo)，預(yù)估使用的風(fēng)險(xiǎn)。在節(jié)能對(duì)策實(shí)施過(guò)程中，對(duì)設(shè)定的節(jié)能目標(biāo)進(jìn)行及時(shí)的評(píng)估，隨時(shí)根據(jù)實(shí)施的效果對(duì)措施進(jìn)行糾正，最后還須對(duì)節(jié)能措施的效果進(jìn)行驗(yàn)證，分析存在的問(wèn)題。依靠這些管理方法，可以切實(shí)推進(jìn)節(jié)能措施并取得令人滿(mǎn)意的效果，避免了執(zhí)行上的虎頭蛇尾。

1.2.2 節(jié)能管理BEMS：智能化控制與節(jié)能技術(shù)的完美結(jié)合

BEMS(Building Energy Management System)是將BMS(Building Management System)和EMS(Energy Management System)合二為一的系統(tǒng)，這是日本針對(duì)辦公建筑、大型公共建筑和工廠等高耗能問(wèn)題日益嚴(yán)重的現(xiàn)象，發(fā)展出來(lái)的一套智能化建筑物能源管理系統(tǒng)。BEMS主要是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)控制，對(duì)建筑物空調(diào)、電力、照明等能耗設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)籌監(jiān)控、自動(dòng)控制、最優(yōu)化管理，而實(shí)現(xiàn)高效節(jié)能。日本企業(yè)利用BEMS對(duì)能耗進(jìn)行分項(xiàng)計(jì)量計(jì)測(cè)，實(shí)現(xiàn)能耗的可視化管理，用數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)，提出和實(shí)施改善方案。企業(yè)的實(shí)踐證明，通過(guò)BEMS管理和持續(xù)改進(jìn)，節(jié)能效果成效顯著。

1.2.3 人才培養(yǎng)體系細(xì)致完善

日本相當(dāng)重視人才的培養(yǎng)，在和多家企業(yè)的交流中，大家都談到了人才培養(yǎng)，人才培養(yǎng)體系的建設(shè)也是非常細(xì)致而完善。人才培養(yǎng)首先要明確人才的需求并依據(jù)需求來(lái)構(gòu)建教育體系，對(duì)于不同崗位的員工在培訓(xùn)前后都要進(jìn)行職業(yè)能力的評(píng)價(jià)，對(duì)人才培訓(xùn)要分不同的種類(lèi)，如按階層、職能、課題開(kāi)展教育，還要充分重視在崗培訓(xùn)和個(gè)人自我發(fā)展，建立職業(yè)生涯規(guī)劃。特別值得一提的是日本的人才培養(yǎng)觀念，他們認(rèn)為培養(yǎng)人才并不是一種姿態(tài)，而是讓人成長(zhǎng)的理念，為了讓每個(gè)人都擁有成長(zhǎng)的愿望而制造的平臺(tái)、機(jī)遇和意識(shí)尤為重要。

1.3 低碳物業(yè)管理的新技術(shù)應(yīng)用廣泛

1.3.1 能源可視化、中央監(jiān)視和自動(dòng)控制裝置

日本許多企業(yè)擁有高度智能化的防災(zāi)中心或監(jiān)控中心，引入能源的可視化管理系統(tǒng)，遠(yuǎn)程中央監(jiān)控和自動(dòng)控制裝置，實(shí)現(xiàn)了管理的高度自動(dòng)化。任何細(xì)小的問(wèn)題可以及時(shí)被發(fā)現(xiàn)，被整改，提升了企業(yè)管理效率，降低了運(yùn)營(yíng)成本。有些較小規(guī)模的企業(yè)如果自身不具備建設(shè)防災(zāi)中心的條件，也可以選擇使用共享控制中心。例如阿自倍爾公司的BOSS中心，可以通過(guò)專(zhuān)用網(wǎng)絡(luò)，對(duì)多棟建筑中的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行遠(yuǎn)距離一體化管理，提高建筑物運(yùn)營(yíng)效率，為業(yè)主降低經(jīng)營(yíng)成本。比如依據(jù)原始積累的數(shù)據(jù)判斷異常情況并實(shí)施報(bào)警處理，在必要的時(shí)間段內(nèi)準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)，根據(jù)記錄的數(shù)據(jù)確認(rèn)能源消耗，避免浪費(fèi)，監(jiān)測(cè)電力的過(guò)度消耗以控制電費(fèi)的增加。

1.3.2 生態(tài)調(diào)節(jié)

生態(tài)調(diào)節(jié)是指在保證建筑物的舒適性和生產(chǎn)效率的前提下，詳細(xì)分析能源使用情況等，包括以少量投資可實(shí)現(xiàn)的削減對(duì)策，合理的運(yùn)用設(shè)備及系統(tǒng)來(lái)削減碳排放，實(shí)現(xiàn)低碳節(jié)能。具體的生態(tài)調(diào)節(jié)方法有：合理的調(diào)整熱源、空調(diào)系統(tǒng)，對(duì)運(yùn)行參數(shù)(壓力、流量、溫度)等重新設(shè)定，實(shí)踐證明這些調(diào)節(jié)方法確實(shí)取得了良好的節(jié)能效果。對(duì)于生態(tài)調(diào)節(jié)的商業(yè)模式，有利潤(rùn)分成式，也有合同報(bào)酬式，在利益的推動(dòng)下，各方的參與者將更具有主觀能動(dòng)性，也更有可能推動(dòng)節(jié)能措施的實(shí)施。

1.3.3 水資源重復(fù)利用

水資源的重復(fù)利用在有效的節(jié)能措施中被多家企業(yè)提及，比如Think Park Tower就使用了由港區(qū)芝蒲污水處理廠供給的再生水，同時(shí)利用消毒和凈化系統(tǒng)，將餐廳廚房排放的廢水生產(chǎn)為中水，用于清潔廁所和綠化澆灌。阿自倍爾公司的藤澤技術(shù)中心則通過(guò)雨水收集裝置對(duì)雨水進(jìn)行再利用，有效利用自然能源，將用水量減低了35%。

1.3.4 潔凈能源利用：太陽(yáng)能、地?zé)?、水力發(fā)電、低峰蓄能等

利用清潔能源，如太陽(yáng)能、地?zé)?、水力、風(fēng)力發(fā)電是環(huán)保節(jié)能的一大方向。同時(shí)，利用電力低峰時(shí)段蓄能轉(zhuǎn)換為高峰時(shí)段服務(wù)也是日本企業(yè)常常使用的降低能耗的方法。Think Park Tower采用了熱電聯(lián)產(chǎn)系統(tǒng)，該系統(tǒng)發(fā)電時(shí)產(chǎn)生的廢熱通過(guò)安裝在發(fā)電機(jī)中的廢熱回收鍋爐轉(zhuǎn)換成88 ℃的高溫水，除用于暖氣及熱水供應(yīng)以外，還通過(guò)廢熱回收型冷熱水發(fā)生器制造用于制冷設(shè)備的冷水。利用這一系統(tǒng)，一次能源的利用效率最高可達(dá)約75%，商業(yè)電力的利用效率約40%。該項(xiàng)目還使用了水蓄熱式空調(diào)熱源，在地下蓄水池內(nèi)設(shè)置總儲(chǔ)水量為2 000 m3的冷水蓄熱槽，在使用電費(fèi)折扣的夜間時(shí)段運(yùn)轉(zhuǎn)渦輪制冷機(jī)，存儲(chǔ)冷水，在白天高峰時(shí)段取出使用，停止部分電動(dòng)制冷機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)，有助于減少合同電力及維持電力負(fù)載平均。

立命館大學(xué)在建筑物TRICEA的頂部設(shè)置了太陽(yáng)能集熱器，冬季時(shí)新鮮空氣會(huì)通過(guò)太陽(yáng)能集熱器進(jìn)行預(yù)熱，以減少空調(diào)電能的消耗。而且直接采用地下熱能和太陽(yáng)能的混凝土板的蓄熱輻射空調(diào)系統(tǒng)，將熱能通過(guò)熱能水泵直接引入室內(nèi)，使系統(tǒng)更為簡(jiǎn)單，降低了成本。

2 啟示

借鑒日本經(jīng)驗(yàn)，更好地促進(jìn)綠色物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該分別在宏觀、中觀、微觀層面加強(qiáng)改進(jìn)和完善。在宏觀層面上，住建部等相關(guān)政府部門(mén)需設(shè)立具體法規(guī)、政策對(duì)物業(yè)行業(yè)進(jìn)行約束與引導(dǎo)，對(duì)綠色物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供扶持、激勵(lì)。在中觀層面上，行業(yè)協(xié)會(huì)與行業(yè)聯(lián)盟、企業(yè)聯(lián)盟等需組織制定綠色物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，并形成可以全面指導(dǎo)實(shí)行綠色物業(yè)管理的體系，組織宣傳教育、培訓(xùn)、評(píng)比、推廣等工作；推行綠色生活方式，在社區(qū)倡導(dǎo)簡(jiǎn)約適度、綠色低碳的行動(dòng)自覺(jué)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益的同步提升；形成綠色行為準(zhǔn)則、生活方式和價(jià)值取向，再反哺綠色物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展，達(dá)到一種良性循環(huán)。在微觀層面，從理念、體系、標(biāo)準(zhǔn)、人才、技術(shù)、方法、激勵(lì)機(jī)制等方面提出建議，全面構(gòu)建與強(qiáng)化一個(gè)綠色物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的道路。

2.1 健全綠色物業(yè)管理法規(guī)體系

1)加強(qiáng)立法力度。督促具有立法權(quán)的設(shè)區(qū)城市全面啟動(dòng)物業(yè)立法工作，其他市、縣加快制定《物業(yè)管理辦法》及配套規(guī)章制度，力爭(zhēng)到2020年年底，各市、縣普遍建立健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系，依法依規(guī)規(guī)范物業(yè)管理。有法可依，根據(jù)法律多方共同協(xié)調(diào)處理物業(yè)公司日常運(yùn)行中會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題，能更好地協(xié)調(diào)業(yè)主企業(yè)之間的關(guān)系，大大提升協(xié)調(diào)度。

2)加大執(zhí)法力度。健全綜合執(zhí)法聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推進(jìn)公安、城管、消防、環(huán)保等綜合執(zhí)法力量進(jìn)小區(qū)，聯(lián)合對(duì)不按規(guī)定進(jìn)行垃圾分類(lèi)、浪費(fèi)資源、排放各類(lèi)污染物、占用公共通道、違法建設(shè)的主體及時(shí)進(jìn)行處罰。

3)建立物業(yè)服務(wù)糾紛速裁、調(diào)解工作機(jī)制。充分發(fā)揮法律手段在物業(yè)管理糾紛處理中的積極作用，構(gòu)建人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法速裁及仲裁、訴訟互相銜接的服務(wù)糾紛解決工作新模式。探索市、縣、街道辦事處、社區(qū)四級(jí)物業(yè)管理投訴受理制度和物業(yè)管理服務(wù)糾紛快速處理調(diào)解組織體系，充分發(fā)揮社區(qū)法律顧問(wèn)作用，引導(dǎo)業(yè)主依法理性表達(dá)利益訴求，同時(shí)簡(jiǎn)化工作程序，提高仲裁效率，及時(shí)解決各類(lèi)物業(yè)糾紛。

2.2 加大綠色物業(yè)管理宣傳力度

加強(qiáng)綠色物業(yè)管理的宣傳引導(dǎo)建立綠色物業(yè)教育宣傳機(jī)制，積極開(kāi)展社區(qū)綠色宣傳，積極引導(dǎo)用戶(hù)參與。企業(yè)鼓勵(lì)業(yè)主參與到物業(yè)管理活動(dòng)中，便于及時(shí)了解業(yè)主需求和對(duì)管理服務(wù)效果的評(píng)價(jià)，不斷改進(jìn)工作質(zhì)量和服務(wù)水平，提高業(yè)主滿(mǎn)意度。提振行業(yè)、企業(yè)綠色發(fā)展信心，促進(jìn)綠色物業(yè)管理發(fā)展，打造面向未來(lái)的綠色物業(yè)管理。

2.3 制定綠色物業(yè)管理行業(yè)評(píng)價(jià)體系和標(biāo)準(zhǔn)

各地物業(yè)管理協(xié)會(huì)或企業(yè)聯(lián)合會(huì)應(yīng)意識(shí)到技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的引導(dǎo)作用之重，修訂強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)并投入人力物力貫徹實(shí)施，促進(jìn)企業(yè)對(duì)綠色技術(shù)創(chuàng)新進(jìn)行投入，充分利用綠色技術(shù)進(jìn)行升級(jí)改造。綠色物業(yè)管理評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)既可以為綠色物業(yè)管理的實(shí)施建立市場(chǎng)準(zhǔn)入條件和技術(shù)指標(biāo)體系，又可以引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的升級(jí)方向。建立和完善綠色物業(yè)管理評(píng)價(jià)體系，包括具體評(píng)價(jià)辦法和技術(shù)細(xì)則，增進(jìn)行業(yè)交流，作為鏈接政府的橋梁為綠色物業(yè)服務(wù)企業(yè)爭(zhēng)取更多的資金扶持。

建立物業(yè)管理綠色技術(shù)推薦表，進(jìn)一步推動(dòng)老舊業(yè)態(tài)的綠色化節(jié)能化改造。具體應(yīng)在水、電、風(fēng)、暖、氣五大層面上建立相對(duì)應(yīng)的綠色技術(shù)推薦表，推薦表技術(shù)的選擇應(yīng)具有梯度性，每一梯度的技術(shù)都應(yīng)有多個(gè)可替換選項(xiàng)，使企業(yè)可根據(jù)自身情況，因地制宜的選擇最佳方案。同時(shí)梯度設(shè)計(jì)應(yīng)平緩，以利于企業(yè)進(jìn)行技術(shù)的升級(jí)工作。其具體可包括卻不限于以下幾大方面：安裝能耗檢測(cè)系統(tǒng)；可再生能源技術(shù)；水循環(huán)利用系統(tǒng)，如建立中水系統(tǒng)、雨水收集系統(tǒng)、冷凝水回收利用系統(tǒng)等。

2.4 運(yùn)用新技術(shù)實(shí)施綠色管理

積極引導(dǎo)企業(yè)高度重視物業(yè)管理的數(shù)字化、信息化、智慧化建設(shè)，樹(shù)立“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)管理”的思維，鼓勵(lì)企業(yè)加大科技創(chuàng)新投入，運(yùn)用大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、BIM運(yùn)維等新一代技術(shù)，推進(jìn)智慧物業(yè)建設(shè)。充分發(fā)揮智能管控系統(tǒng)作用，發(fā)掘智慧住區(qū)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)采用先進(jìn)信息化技術(shù)手段，進(jìn)行建筑設(shè)備監(jiān)控、節(jié)水與水資源綜合利用等，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目向智慧住區(qū)綠色經(jīng)濟(jì)、節(jié)能環(huán)保的目標(biāo)發(fā)展。通過(guò)綜合利用網(wǎng)站、微信、手機(jī)APP等多種信息化手段，依托綜合信息服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)維修管理、公共秩序維護(hù)、房屋信息管理、智慧停車(chē)、環(huán)境衛(wèi)生等的管理信息化，提高項(xiàng)目物業(yè)管理水平，以在保證服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，達(dá)到服務(wù)成本控制的目標(biāo)。同時(shí)，依托項(xiàng)目綜合信息服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)繳費(fèi)服務(wù)、服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)、接入具有政府服務(wù)功能的第三方應(yīng)用平臺(tái)、實(shí)現(xiàn)人口與治安管理、加強(qiáng)線上線下居民文化建設(shè)、拓展周邊商圈、整合便民服務(wù)資源等多種服務(wù)的信息化，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)模式創(chuàng)新，提升物業(yè)服務(wù)能力，注重以較少的投入獲得較多的回報(bào)，在實(shí)施技改項(xiàng)目建設(shè)的同時(shí)便注意降低項(xiàng)目建設(shè)成本。

2.5 物業(yè)管理企業(yè)制定明確的制度標(biāo)準(zhǔn)

2.5.1 明確管理制度，責(zé)任到人

根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容可以建立能源資源管理機(jī)制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目用能及環(huán)境現(xiàn)狀從現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況出發(fā)制定相應(yīng)的管理制度和考核激勵(lì)機(jī)制，管理業(yè)績(jī)與節(jié)約能源資源的經(jīng)濟(jì)效益掛鉤，注重節(jié)能、減排和環(huán)保的效果，提高員工節(jié)能環(huán)保行為的積極性。另外，建立績(jī)效考核制度。確定負(fù)責(zé)人，配備專(zhuān)門(mén)的管理人員和技術(shù)人員，有組織、有計(jì)劃地開(kāi)展符合綠色建筑要求的節(jié)能減排工作。

2.5.2 建立與完善反饋閉環(huán)流程

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)綠色物業(yè)管理的要求制定綠色物業(yè)管理制度，利用內(nèi)部工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和引導(dǎo)員工綠色物業(yè)管理活動(dòng)，提高服務(wù)質(zhì)量和管理能力。內(nèi)部工作標(biāo)準(zhǔn)可以按技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)分類(lèi)設(shè)置，也可針對(duì)不同項(xiàng)目，在公用制度基礎(chǔ)上加入各項(xiàng)目專(zhuān)有制度。工作標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)對(duì)共有部分設(shè)立統(tǒng)一的管理要求，對(duì)特殊建筑區(qū)域或設(shè)施設(shè)備設(shè)立特殊條款，便于區(qū)分管理。

2.5.3 強(qiáng)化業(yè)主與管理人員的協(xié)同

面向業(yè)主的綠色節(jié)能觀念引導(dǎo)。業(yè)主的配合將使綠色物業(yè)管理的效果更加顯著，同時(shí)也有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在綠色物業(yè)管理推進(jìn)的過(guò)程中節(jié)能創(chuàng)收。除了一般的宣傳手段外，抓緊面向服務(wù)的一條主線，落實(shí)綠色節(jié)能與業(yè)主體驗(yàn)相結(jié)合的方針，化無(wú)形服務(wù)為業(yè)主具體收益的手段更有利于綠色節(jié)能觀念的宣傳，以推動(dòng)綠色公建項(xiàng)目的良性可持續(xù)發(fā)展。

2.6 加強(qiáng)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)

加強(qiáng)在職員工的綠色管理觀念培訓(xùn)。對(duì)于在職員工，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立綠色運(yùn)營(yíng)管理培訓(xùn)制度，培養(yǎng)綠色運(yùn)營(yíng)管理人才。針對(duì)新入職的員工，應(yīng)對(duì)綠色物業(yè)管理理念、綠色物業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行崗前培訓(xùn)；針對(duì)在職員工，應(yīng)對(duì)綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理制度和專(zhuān)業(yè)技能等進(jìn)行崗中培訓(xùn)；針對(duì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，應(yīng)對(duì)關(guān)鍵技術(shù)和智能化設(shè)施設(shè)備使用等進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，使綠色物業(yè)管理工作更加高效率、科學(xué)化和專(zhuān)業(yè)化。

3 結(jié)語(yǔ)

日本在低碳物業(yè)管理方面的政策、措施、技術(shù)等，對(duì)完善我國(guó)低碳物業(yè)管理制度、提升低碳綠色物業(yè)管理水平、促進(jìn)低碳綠色美好生活，具有重要的借鑒意義。盡快建立健全低碳物業(yè)管理法律法規(guī)，樹(shù)立低碳物業(yè)管理理念，改進(jìn)低碳綠色物業(yè)管理技術(shù)措施，完善低碳物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行制度，提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)，能夠切實(shí)推動(dòng)我國(guó)低碳物業(yè)管理的進(jìn)步，促進(jìn)我國(guó)低碳經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。