◆韓涵沛

一、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的內(nèi)涵，背景和意義

不動(dòng)產(chǎn)制度是我國(guó)物權(quán)制度當(dāng)中非常重要的組成部分，同時(shí)也是不可缺少的一個(gè)種類，是在我國(guó)物權(quán)法的基礎(chǔ)上建立且實(shí)施的，它直接服務(wù)于利害關(guān)系人和權(quán)利人，屬于一種公示手段。通過(guò)相關(guān)制度管理的方式，將房地產(chǎn)相關(guān)的信息公布給利害關(guān)系人和權(quán)利人，并且要求他們?cè)谶M(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程當(dāng)中，提前申請(qǐng)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)相關(guān)的變動(dòng)事宜，在這一個(gè)過(guò)程政府的相關(guān)部門必須要進(jìn)行詳細(xì)的記錄。從上面的分析當(dāng)中，我們可以看出我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立以及執(zhí)行，主要是為了滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求，除此之外還與每一位公民的切身利益之間存在密切的聯(lián)系。所以要想真正的將市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心價(jià)值充分的發(fā)揮出來(lái)，就必須將不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行建立以及完善，并且在解決登記問(wèn)題之后才可以發(fā)揮出其核心價(jià)值。

從不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的背景進(jìn)行分析，因?yàn)閺耐菩性撝贫戎?，我?guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記主要是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行分別登記的一種制度，它需要依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)、用途和不同的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域進(jìn)行劃分，由各自的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域管理部門來(lái)登記這些不動(dòng)產(chǎn)，但是在2013 年之后，我國(guó)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，就針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了分析和研究，并要求不動(dòng)產(chǎn)登記必須要朝著統(tǒng)一化的方向發(fā)展，并由國(guó)土資源部門全權(quán)負(fù)責(zé)。而且國(guó)土資源部聯(lián)通，農(nóng)業(yè)部林業(yè)部等多個(gè)部門共同建立了不動(dòng)產(chǎn)登記的聯(lián)合會(huì)議制度，將自身的登記職權(quán)進(jìn)行了明確運(yùn)營(yíng)，整體提高了工作的效率。而且這些部門早在2014 年3 月份就針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)內(nèi)容，召開了第1 次不動(dòng)產(chǎn)登記部際會(huì)議，明確指出，在未來(lái)三年內(nèi)需要在全國(guó)范圍內(nèi)推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)制度。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系

從房地產(chǎn)的角度進(jìn)行分析，我國(guó)之所以實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，其最終目的并不是對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行控制，也不是將房?jī)r(jià)進(jìn)行降低，所以從該角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)之間并不存在直接的聯(lián)系。從房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響因素的角度進(jìn)行分析，我們可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的供求關(guān)系在一定程度上影響了房?jī)r(jià)的上升和下降，而其他的因素對(duì)于房?jī)r(jià)的變化而言，僅是具有間接的影響，所以它最直接的影響就是供求關(guān)系，那么在對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行研究之后，我們可以發(fā)現(xiàn)這個(gè)供求關(guān)系是非常現(xiàn)實(shí)的一個(gè)問(wèn)題，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記這項(xiàng)工作來(lái)說(shuō)，它開展的目的除了對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)征收之外，還存在一定的邏輯關(guān)系。這一邏輯關(guān)系其實(shí)就與房地產(chǎn)供求關(guān)系之間存在一定聯(lián)系，房地產(chǎn)的稅收是我國(guó)征收房產(chǎn)稅在技術(shù)方面的支撐和準(zhǔn)備，而在開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作的過(guò)程當(dāng)中，它涉及的內(nèi)容主要由土地登記權(quán)屬空間信息物權(quán)保護(hù)以及勘驗(yàn)取證等方面的內(nèi)容，都可以對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)益起到有效的保護(hù)作用，即使我們可以從根本的角度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬問(wèn)題進(jìn)行解決，但是從法律的層面來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程可以很好的給予人們?cè)趯贆?quán)方面的保護(hù)，這在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)交易的過(guò)程起到秩序管理的作用，從而保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在整個(gè)交易過(guò)程的安全性。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

（一）市場(chǎng)交易中出現(xiàn)的問(wèn)題

在整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，市場(chǎng)交易是最容易出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)之一，同時(shí)也是有可能導(dǎo)致市場(chǎng)交易崩潰的環(huán)節(jié)，所以在進(jìn)行市場(chǎng)交易管理的過(guò)程當(dāng)中，相關(guān)部門必須要重視此項(xiàng)過(guò)程的內(nèi)容。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易的過(guò)程中有兩個(gè)市場(chǎng)，首先是房地產(chǎn)本身的交易市場(chǎng)，其次是信貸市場(chǎng)。這兩個(gè)市場(chǎng)的綜合出現(xiàn)會(huì)使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題會(huì)不斷的加大，房屋的價(jià)格也會(huì)進(jìn)一步升高。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略重心的轉(zhuǎn)移政策問(wèn)題

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營(yíng)開發(fā)工作當(dāng)中，他們的建設(shè)內(nèi)容和運(yùn)營(yíng)的重點(diǎn)主要是房屋的建筑面積設(shè)計(jì)。如果房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在限定的土地面積當(dāng)中建設(shè)更多的住房面積，那么就能夠獲得更多的銷售效益和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益也可以最大化。但隨著不動(dòng)產(chǎn)登記工作的深入推行，我們可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的工作重心開始出現(xiàn)了轉(zhuǎn)移市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，交易也不斷朝著激烈化的方向發(fā)展，其主要原因是很多房地產(chǎn)因?yàn)橘Y金鏈斷裂的問(wèn)題，出現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)虧損的現(xiàn)象。所以現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略重心已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)移到整體的配套設(shè)施方面，因?yàn)樵诓粍?dòng)產(chǎn)登記政策的影響下，人們對(duì)生活的品質(zhì)和便利更加重視，開發(fā)商也開始跟著消費(fèi)者的消費(fèi)理念進(jìn)行了工作重心的轉(zhuǎn)移。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記制度下房屋經(jīng)濟(jì)的發(fā)展措施

（一）建立整體性的不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)

隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展，信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)已經(jīng)逐漸融入人們的生活，并且在各行各業(yè)當(dāng)中使用。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度管理時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度與房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間存在密切的聯(lián)系，所以人們對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)信息披露程度更加關(guān)注。這就需要相關(guān)政府進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度管理時(shí)盡量做到全面信息共享和透明化的要求，這樣才可以有效的避免房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)租賃過(guò)程當(dāng)中出現(xiàn)信息不對(duì)等的問(wèn)題。在信息技術(shù)快速發(fā)展的背景之下，搭建不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)就可以達(dá)到此項(xiàng)目的，它還可以保證不動(dòng)產(chǎn)登記具有更加科學(xué)性和高效性的特點(diǎn)，可以在短時(shí)間內(nèi)快速的完成登記和查詢的任務(wù)。當(dāng)然，專注于不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的開發(fā)創(chuàng)造，促使且滿足覆蓋全國(guó)范圍且按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行登記的要求。依照當(dāng)前宏觀科學(xué)技術(shù)發(fā)展環(huán)境，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)需要凸顯出全新的時(shí)代特性，增強(qiáng)數(shù)字信息化的表現(xiàn)能力，更好的完成不動(dòng)產(chǎn)登記信息綜合平臺(tái)開放建設(shè)。由此，從根本上滿足對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的整合處理要求，簡(jiǎn)化日常工作查詢過(guò)程，更好的落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的綜合目標(biāo)。

（二）完善政府工作中的考核機(jī)制

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展之所以存在較大的阻礙，在很大一定程度上歸結(jié)于相關(guān)部門的管理目標(biāo)不清晰不明確，而且監(jiān)督不到位，這些現(xiàn)象使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的效果不能得到有效的提升。在此背景之下促進(jìn)地方政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的重視程度，將政府工作當(dāng)中的考核機(jī)制進(jìn)行完善，并提出相關(guān)的改進(jìn)措施具有較高的必要性。特別是在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作進(jìn)行監(jiān)督和考核時(shí)，通過(guò)對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行加強(qiáng)考核的方式，將地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理當(dāng)中的積極性進(jìn)行提升，并減少管理目標(biāo)不明確、管理實(shí)施不到位等問(wèn)題。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型是目前比較重要的一個(gè)問(wèn)題，同時(shí)也是社會(huì)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中必須要解決的一個(gè)問(wèn)題。但是在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的要求在不斷的變化，所以傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)無(wú)法滿足社會(huì)發(fā)展的需求，進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的整體轉(zhuǎn)型工作時(shí)，需要根據(jù)消費(fèi)者的實(shí)際需求，進(jìn)行相應(yīng)的管理。這些內(nèi)容可以分為以下幾點(diǎn)：建筑材料，勞動(dòng)力成本因素，資源環(huán)境，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)約束力的內(nèi)容等等。但是通過(guò)對(duì)收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的認(rèn)識(shí)不足，而且缺乏創(chuàng)新意識(shí)的支撐，所以無(wú)法推動(dòng)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

（四）調(diào)整房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)核心

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有土地使用權(quán)后，會(huì)根據(jù)實(shí)際的運(yùn)營(yíng)需要，開展設(shè)計(jì)、施工和銷售等業(yè)務(wù)活動(dòng)，由此突出房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程。依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)模式標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)在于工程建設(shè)，但是由于運(yùn)營(yíng)核心的具體表現(xiàn)形式，不能匹配市場(chǎng)變革而調(diào)整。所以，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式具有多樣化，促使產(chǎn)品受眾群體成為運(yùn)營(yíng)關(guān)注的核心?？蛻舴?wù)提供在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中占據(jù)主要地位，注重客戶的持續(xù)維護(hù)有利于規(guī)劃企業(yè)的發(fā)展前景。為進(jìn)一步滿足不同人群的住房需求，增強(qiáng)客戶認(rèn)知觀念，增添必須的房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)保障，全面的提升品牌效益。當(dāng)然，房地產(chǎn)主營(yíng)產(chǎn)品主要是提供居住空間，在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益嚴(yán)峻的前提下，提升對(duì)創(chuàng)新研發(fā)的重視程度，增添必要的人文環(huán)境，對(duì)客戶需求進(jìn)行細(xì)節(jié)化分析，深入探究其消費(fèi)需求，有助于強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)開發(fā)能力。

五、結(jié)語(yǔ)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的日常生活發(fā)生了巨大的改變，在進(jìn)行各種生產(chǎn)活動(dòng)的過(guò)程當(dāng)中，使用傳統(tǒng)的制度和模式進(jìn)行管理，已經(jīng)無(wú)法滿足時(shí)代發(fā)展的需求，那么在不動(dòng)產(chǎn)登記工作方面，傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)登記的制度也顯現(xiàn)出越來(lái)越多的問(wèn)題，比如職能重疊，重復(fù)登記和多頭管理等等，根據(jù)這些問(wèn)題，我們要科學(xué)推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度，并且將不動(dòng)產(chǎn)登記的行為進(jìn)行規(guī)范，做到信息平臺(tái)、登記依據(jù)、登記簿冊(cè)、登記結(jié)構(gòu)四統(tǒng)一的規(guī)范。