【摘要】隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我國居民住房條件不斷改善的同時(shí)，出現(xiàn)了住房消費(fèi)異化，突出表現(xiàn)為貪大求闊現(xiàn)象愈演愈烈、重自有輕租賃現(xiàn)象普遍、超前消費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，以及坐享其成投資理念盛行;認(rèn)為住房消費(fèi)異化造成了資源浪費(fèi)和低效利用、推高了城市房價(jià)、影響了社會和諧;提出倡導(dǎo)住房梯度消費(fèi)理念、加強(qiáng)對房地產(chǎn)的宏觀政策調(diào)控、構(gòu)建多元化的住房供給模式、深入推進(jìn)金融投資配套改革，引導(dǎo)居民住房消費(fèi)逐漸回歸理性。

【關(guān)鍵詞】城鎮(zhèn)居民? 住房消費(fèi)? 消費(fèi)異化? 理性回歸

“消費(fèi)異化”是一種永不滿足、永無止境的“欲求消費(fèi)”，是人的消費(fèi)需求與實(shí)際需求脫節(jié)的現(xiàn)象，是外界強(qiáng)加給人的“消費(fèi)”，是“消費(fèi)”控制著人，消費(fèi)者被迫消費(fèi)某些商品的現(xiàn)象?！跋M(fèi)異化”導(dǎo)致人在消費(fèi)實(shí)踐中喪失主體地位和理性精神，其結(jié)果是消費(fèi)付出與消費(fèi)需要、使用價(jià)值的嚴(yán)重背離。住房是重要的民生問題，住房消費(fèi)就是“買房子”的消費(fèi)，住房具有居住、投資、投機(jī)等三大功能，但最基礎(chǔ)的功能是“居住”功能，“投資”功能和“投機(jī)”功能都是建立在“居住”功能基礎(chǔ)之上的。住房消費(fèi)異化直接加劇了房屋空置率、抬高了房價(jià)，也造成了資源浪費(fèi)和低效利用，助長了奢靡之風(fēng)和攀比心理，影響著社會和諧和可持續(xù)發(fā)展，值得我們警惕和反思。

一、住房消費(fèi)異化的具體表現(xiàn)

住房消費(fèi)異化表現(xiàn)形式多種多樣，其中最典型的表現(xiàn)是貪大求闊現(xiàn)象愈演愈烈、重自有輕租賃現(xiàn)象普遍、超前消費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，以及坐享其成投資理念盛行。

（一）貪大求闊現(xiàn)象愈演愈烈

改革開放30多年來，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，居民收入水平不斷提高，住房條件得到了極大改善。根據(jù)聯(lián)合國對不同收入國家居住狀況的統(tǒng)計(jì)，低收入國家人均住宅面積8.0平方，中低收入國家人均住宅面積17.6平方，中等收入國家人均住宅面積20.2平方，中高收入國家人均住宅面積29.5平方，高收入國家人均住宅面積46.6平方。從我國的情況來看，目前人均住房面積已經(jīng)超過40平方，接近高收入國家平均水平。但在人均收入方面，根據(jù)中華人民共和國商務(wù)部提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國雖然是世界第二大經(jīng)濟(jì)體，但因人口總量大，2018年人均GDP為59262元（約合9482美元），在全球排名第70位，屬于中等收入水平。這些數(shù)據(jù)表明，與世界平均水平相比，我國人均住宅水平已經(jīng)超越了人均收入水平，居民在住房消費(fèi)方面存在一定程度的超前消費(fèi)。近年來，一些城市商品房越蓋越大，新建商品房面積超過120平方的占70%以上，面積超過150平方的超大型住房也不在少數(shù)。新建“大戶型”房屋占較高比例，對于以“三口之家”為主體的城鎮(zhèn)居民家庭而言，顯然超出了其實(shí)際需要，這在很大程度上是“貪大求闊”心理作崇，表現(xiàn)出住房消費(fèi)的異化。

（二）重自有輕租賃現(xiàn)象普遍

隨著我國福利分房制度的取消，越來越多的城鎮(zhèn)居民購買了屬于自己的商品房，住房自有比例迅速提高根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（2019），我國目前自有住房率為90%，居于全球第六位，遠(yuǎn)高于英國（68%）、美國（66%）、日本（62%）等歐美國家水平。實(shí)施私有化制度的歐美國家，住房私有率反而較低，主要是政府為居民提供了大量的保障房、廉租房，居民有較多的住房選擇空間。與歐美發(fā)達(dá)國家相比，我國住房私有化率較高，城鎮(zhèn)居民“重自有輕租賃”的形成，主要有三個(gè)方面的原因：首先，在政府政策方面，我國長期實(shí)施的是鼓勵(lì)人們自己購房的政策，特別是一些地方政府，出臺了許多鼓勵(lì)購房的政策，甚至將購房與戶口遷移、小孩入學(xué)等掛鉤;其次，在開發(fā)商方面，出于資金周轉(zhuǎn)因素考慮，開發(fā)商基本上是“只售不租”，為了實(shí)現(xiàn)利潤最大化，一些人在市場制造“買遲了后悔、不買房更后悔”的氣氛;再次，中國人固有“安居樂業(yè)”的保守觀念，表現(xiàn)在購置房產(chǎn)方面，總感覺必須有一套屬于自己的房產(chǎn)才安心，甚至不惜為購置屬于自己的房產(chǎn)而省吃儉用、東挪西借，最終負(fù)債累累、背上沉重的生活壓力。這種“重自有輕租賃”，也是住房消費(fèi)異化的具體表現(xiàn)。

（三）住房超前消費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重

從人生成長歷程來看，在不同階段對住房有不同的需求：在未成年之前與父母居住，成年后到結(jié)婚前適合單身宿舍，新婚階段適合公寓房，養(yǎng)育子女階段適合套房，老齡階段則適合護(hù)理型住房。按人生成長歷程來選擇合適的住房，是既科學(xué)又理性的做法。但在實(shí)踐中，很多人在選擇住房時(shí)，沒有結(jié)合自己的成長歷程來選擇住房，沒有樹立理性的梯度消費(fèi)理念，追求住房消費(fèi)一步到位。在一些人看來，購買住房是終身大事，應(yīng)該長久考慮，既要考慮到當(dāng)前居住的需要，更要考慮生兒育女、贍養(yǎng)父母的需要，在選擇房屋面積時(shí)習(xí)慣于“留有余地”。通常，住房“超前消費(fèi)”反映在兩個(gè)方面：一方面，從我國購房主體來看，30歲以下的年青購房者占40%左右，這部分購房者的首付款（或購房款）大多來自父母資助，這實(shí)際上是透支父母的養(yǎng)老錢、醫(yī)療費(fèi)，因而是一種對未來的透支;另一方面，約有85%左右的購房者在購房時(shí)選擇銀行按揭方式，信貸資金占購房總支出比例超過30%，這也是消費(fèi)者透支未來、超前消費(fèi)的具體表現(xiàn)。在實(shí)踐中，一些新婚青年，在單身宿舍或公寓房就可以滿足其需求的情況下，不顧自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力和還貸壓力，東挪西借購買大戶型住房，并不惜花費(fèi)重金進(jìn)行豪華裝修，這些忽視實(shí)際需要的超前消費(fèi)行為，都是消費(fèi)異化的具體表現(xiàn)形式。

二、住房消費(fèi)異化產(chǎn)生的影響

住房消費(fèi)異化是住房消費(fèi)的非理性行為，這種非理性行為產(chǎn)生了一系列負(fù)面影響，主要是導(dǎo)致資源浪費(fèi)和低效利用、推高城市房價(jià)、影響社會和諧。

（一）消費(fèi)異化導(dǎo)致資源浪費(fèi)。

住房消費(fèi)的“貪大求闊”和“超前消費(fèi)”，本質(zhì)是消費(fèi)者不顧實(shí)際需要、不顧自身經(jīng)濟(jì)承受能力的過度消費(fèi)行為。按世界平均水平，中等收入國家人均住房面積在20平方左右，三口之家的住房面積應(yīng)該在60平方左右，但作為中等收入國家，我國人均住房面積達(dá)到30平方，三口之家的住房面積超過90平方，已經(jīng)大大超出中等收入國家的平均水平。即便如此，在新建商品房中，仍然有70%的住房面積超過120平方，超出我國城鎮(zhèn)居民住房面積的平均水平。誠然，讓更多老百姓分享改革開放的成果，不斷改善居住條件本身無可厚非，問題的關(guān)鍵在于：作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)相對落后、人口數(shù)量眾多、土地資源緊張的發(fā)展中國家，在工業(yè)化、城市化進(jìn)程不斷加快的當(dāng)今時(shí)代，任何不顧資源條件約束、脫離居民實(shí)際需求和經(jīng)濟(jì)承受能力的住房消費(fèi)行為，都是資源浪費(fèi)和低效利用的行為，是與可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)背道而馳的。同時(shí)，受“坐享其成”投資理念的影響，一些人買房不是為了居住，而是為了待價(jià)而沽，勢必造成大量房屋長期空置，也會造成資源浪費(fèi)和低效利用。

（二）消費(fèi)異化推高城市房價(jià)。

與歐美發(fā)達(dá)國家40～50%的自有住房率相比，我國自有住房率接近90%，保障房、廉租房等公有住房比例較低。單一的房產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)推動(dòng)房價(jià)不斷攀升，而較高的房價(jià)預(yù)期又不斷誘發(fā)投機(jī)行為，過度的投機(jī)反過來推動(dòng)房價(jià)繼續(xù)上漲，如此循環(huán)、周而復(fù)始，導(dǎo)致房價(jià)一路飚升;其次，在投資渠道不足、房價(jià)持續(xù)上漲的條件下，受“坐享其成”投資理念的影響，社會盛傳“買到就是賺到”，一些人忽視房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，在購置房產(chǎn)時(shí)出手闊綽，成為推高城市房價(jià)的重要因素;再次，在“貪大求闊”和“超前消費(fèi)”的影響下，一些人不顧實(shí)際需要、不顧自身經(jīng)濟(jì)承受力，省吃儉用、東挪西借購置房產(chǎn)，也是推高城市房價(jià)的重要因素。

（三）消費(fèi)異化影響社會和諧。

房產(chǎn)消費(fèi)異化，在多個(gè)方面影響著社會和諧：首先，房價(jià)的快速上漲，使社會財(cái)富迅速集中，尤其是向房產(chǎn)投機(jī)者和開發(fā)商集中，而普通居民和經(jīng)營者則因生活成本、經(jīng)營成本的提高而財(cái)富縮水，貧富差距擴(kuò)大，必然影響社會和諧;其次，對于無房者而言，房價(jià)的上漲會增加其預(yù)期購房（或租房）支出，擠占居民對其它商品的購買和消費(fèi)，越來越成為影響城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量、影響安居樂業(yè)的重要因素;再次，“貪大求闊”和“超前消費(fèi)”在給購房者帶來巨大償債壓力的同時(shí)，還會增加物業(yè)費(fèi)用支出，增加家庭衛(wèi)生難度，從而影響居民家庭生活質(zhì)量;最后，受“重自有輕租賃”影響，我國自有住房率明顯偏高，較高的住房私有率，加大了城鎮(zhèn)居民的轉(zhuǎn)移就業(yè)和遷移難度，不僅影響了勞動(dòng)力的自由流動(dòng)，影響統(tǒng)一勞動(dòng)力市場的形成，也影響了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。此外，房價(jià)持續(xù)高漲，房產(chǎn)泡沫不斷拉大，一旦房產(chǎn)泡沫破裂，就會形成大量的不良貸款，可能引發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)，增加社會不穩(wěn)定因素。

三、住房消費(fèi)的理性回歸

住房消費(fèi)異化作為一種非理性行為，造成了資源浪費(fèi)和低效利用，推高了城市房價(jià)，影響了社會和諧。引導(dǎo)住房消費(fèi)回歸理性，是經(jīng)濟(jì)、社會可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在要求，主要是積極倡導(dǎo)住房梯度消費(fèi)理念、加強(qiáng)對房地產(chǎn)的宏觀政策調(diào)控、構(gòu)建多元化的住房供給模式、深入推進(jìn)金融投資配套改革。

（一）積極倡導(dǎo)住房梯度消費(fèi)理念

過去相當(dāng)長時(shí)期房價(jià)過快上漲、房地產(chǎn)泡沫普遍存在的問題，不僅影響民生改善，還會擠占社會資源、影響其它產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。而要遏制房價(jià)過快上漲，從需求的角度來講，最重要的改變社會觀念、優(yōu)化消費(fèi)理念、走出消費(fèi)誤區(qū)、回歸消費(fèi)理性。住房梯度消費(fèi)理念主張“租房—買經(jīng)濟(jì)適用房—換小面積商品房—換大面積住房—買毫宅”的漸進(jìn)式消費(fèi)。針對住房消費(fèi)中的超前消費(fèi)、貪大求闊、求穩(wěn)心理進(jìn)行合理引導(dǎo)，我們要積極推崇“宜租則租、宜小則小、房盡其用、逐步改善”的住房消費(fèi)原則，引導(dǎo)消費(fèi)者根據(jù)收入水平、償債能力、自身年齡、家庭需要等狀況，理性選擇住房，形成崇尚節(jié)約、量力而行的住房消費(fèi)觀念。特別是在當(dāng)前人口基數(shù)大、資源緊缺的困境下，更需要加強(qiáng)輿論宣傳，鼓勵(lì)消費(fèi)者優(yōu)先選購綠色住宅、節(jié)能住宅，使更多的消費(fèi)者接受“先租后買、先小后大”的梯度消費(fèi)觀念;其次，為切實(shí)保障中低收入階層的利益，政府要加強(qiáng)化對中下梯度的管理，關(guān)鍵是強(qiáng)化對廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建造質(zhì)量、租賃和銷售價(jià)格、申請資格、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)等方面的管理，這是形成梯度消費(fèi)鏈的關(guān)鍵;最后，要積極完善二手房市場，要在科學(xué)辨別正常交易與投機(jī)交易的基礎(chǔ)上，降低居民在梯度消費(fèi)鏈中的過渡成本。

（二）加強(qiáng)對房地產(chǎn)的宏觀政策調(diào)控

土地資源是稀缺資源，同時(shí)也是重要的公共資源;住房是居民不可或缺的生活載體，住房問題是重要的民生問題。土地問題和住房問題，不能完全依靠市場的力量來解決，需要政府通過宏觀政策調(diào)控，引導(dǎo)住房消費(fèi)回歸理性。具體來講，首先是遏制住房過度投機(jī)行為：主要是制定差別化的財(cái)稅政策，在鼓勵(lì)居民正常換房、降低二手房交易成本的同時(shí)，有效遏制房產(chǎn)投機(jī)行為。政府可以通過構(gòu)建房產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)，對短期內(nèi)頻繁參與二手房交易者，以及買進(jìn)住房后短期內(nèi)賣出的行為，實(shí)施較高的稅收標(biāo)準(zhǔn)，而對居民以小換大、以舊換新等正常交易行為，給予必要的財(cái)稅優(yōu)惠，以降低居民正常換房成本，使房屋的居住功能得到充分發(fā)揮，使消費(fèi)者的住房消費(fèi)回歸理性;其次是加強(qiáng)對住房租賃的宏觀調(diào)控與管理，要在增加廉租房、公租房供給的同時(shí)，積極扶持具有正規(guī)資質(zhì)的房屋租賃中介機(jī)構(gòu)發(fā)展，完善商品房租賃管理辦法，規(guī)范商品房租賃交易行為，對空置住房征收一定的稅收，對出租住房行為給予稅收優(yōu)惠，直至減免稅收，以提高住房空置成本和投機(jī)成本，降低住房空置率;再次是加強(qiáng)對土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控與管理，主要是強(qiáng)化土地規(guī)劃管理，及時(shí)清理各類開發(fā)建設(shè)用地，有效避免非法圈地占地、土地長期閑置不用、投機(jī)倒賣土地使用權(quán)等行為，并合理控制各類建設(shè)用地比例，合理規(guī)劃建設(shè)用地布局。

（三）構(gòu)建多元化的住房供給模式

住房是基本的生活必需品，住房問題是最基本的民生問題，每個(gè)人都應(yīng)該享有適當(dāng)?shù)淖》?。但是，不同收入階層對住房的需求偏好不盡相同，這種多樣化的需求，要求建立多元化的住房供給模式，才能更好地滿足不同群體的需要，更充分地實(shí)現(xiàn)“居者有其房”。從住房的需求層次來看，高收入階層有較強(qiáng)的住房支付能力，除了自身對住房舒適度、住房品味等有較高要求外，還可能購置多套住房用于投資;中等收入階層以普通工薪階層為主，這一群體購置住房主要是滿足家庭居住需要，對住房的舒適度有一定的要求;對于低收入階層來講，盡管住房是其生活必需品，他們對住房的要求也不高，但卻無力購買。不同收入階層的差別化需求，要求構(gòu)建多元化的住房供給模式：對于高收入階層，應(yīng)構(gòu)建純市場化供給機(jī)制，實(shí)現(xiàn)住房的純商品化;對于中等收入階層，在購買合理面積范圍內(nèi)的首套住房，要在發(fā)揮市場機(jī)制基礎(chǔ)性作用的同時(shí)，給予必要的信貸支持和稅費(fèi)優(yōu)惠，降低居民購房成本;而對購買超面積住房或多套住房者，則完全按市場化原則供給;對于低收入階層，則由政府提供保障房、廉租房等，解決其基本的住房需求[5]。當(dāng)然，構(gòu)建多元化的住房供給模式，必須滿足兩個(gè)基本的條件：一是住房供給主體的多元化;二是政府在推動(dòng)構(gòu)建多元化供給主體的過程中，承擔(dān)必要的公共責(zé)任，尤其是加強(qiáng)對保障房、廉租房的供給與管理。同時(shí)，我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入和消費(fèi)水平等存在較大差距，地方政府應(yīng)根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的實(shí)際情況，制定相應(yīng)的多元化住房供給比例，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展變化而作出動(dòng)態(tài)調(diào)整。

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作者簡介：鐵明太，女，湖南常德人，湖南外貿(mào)職業(yè)學(xué)院教授，副院長。主要從事農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、農(nóng)村職業(yè)教育理論研究和教學(xué)管理工作。