康麗萍 許 鵬 中交城投

1 引言

城市綜合開發(fā)主要是指以土地資源及土地相關(guān)權(quán)益為核心，以舊城改造、新區(qū)開發(fā)、土地一級整理及二級開發(fā)聯(lián)動等為切入點，在城市發(fā)展策劃、規(guī)劃設(shè)計、土地一級開發(fā)、工程承包、投融資建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)以及招商引資、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、城市資源運營等領(lǐng)域，對項目進(jìn)行總體規(guī)劃、投資、開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)構(gòu)建、運營管理等，以滿足城市（城鎮(zhèn)）化的綜合性生產(chǎn)經(jīng)營活動。

城市綜合開發(fā)項目建設(shè)一般具有復(fù)雜性、交叉性、多變性等特點，對項目的成本管控提出了更高的要求。

2 城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)下項目成本管控存在的問題

2.1 多項目跨周期實施，設(shè)計穩(wěn)定難度高，變更頻繁帶來建設(shè)成本增加

城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)下一般涉及范圍廣，往往包含市政工程、水系工程、建筑工程、景觀工程等多類分項目工程。項目早期往往只有較為粗略的整體控規(guī)設(shè)計，無具體分項目的初步設(shè)計。受區(qū)域性規(guī)劃功能調(diào)整的影響，分項目實施過程中則會不斷發(fā)生設(shè)計變更調(diào)整；同時，各分項目在空間上也會存在交疊，相互間交叉影響容易帶來大量工程變更，帶來建設(shè)成本增加。

2.2 多專業(yè)跨空間交叉，缺乏統(tǒng)籌管控，管理成本增加

城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)項目一般項目規(guī)模大，專業(yè)多，造價高。需要多家設(shè)計、監(jiān)理、檢測監(jiān)測單位實施配合。這就對項目的統(tǒng)籌管控提出了更高的要求。項目管理實際中，往往出現(xiàn)設(shè)計沖突、監(jiān)理管理真空或交疊、檢測檢測報告委托主體不一等問題，給項目建設(shè)管理，總承包管理都帶來了大量的協(xié)調(diào)工作、溝通管理成本大幅增加。

2.3 一二級開發(fā)聯(lián)動建設(shè)，搭接期責(zé)任歸屬界定難，爭議成本增加

城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)項目建設(shè)程序上是一級土地整理及公建配套在先，但是為了更好的實現(xiàn)土地權(quán)益，快速形成區(qū)域價值，往往是區(qū)域成熟一塊，開發(fā)一塊的一二級開放聯(lián)動模式。這種模式在項目的整體投資上是有益于區(qū)塊的快速成熟和效益彰顯，但是工程建設(shè)來說，會帶來大量的交接期責(zé)任不清的爭議成本。如未竣工先開放使用的市政道路的管養(yǎng)成本，未驗收即被二級開發(fā)單位使用或破壞的道路或景觀等。這種爭議需要管理部門協(xié)調(diào)解決，無形中給項目帶來了更多的爭議風(fēng)險和管理協(xié)調(diào)延期成本。

2.4 項目投資規(guī)模大，周期長，財務(wù)風(fēng)險突出，財務(wù)成本壓力大

大多數(shù)的城市綜合開發(fā)項目需要較高的建設(shè)成本及運營成本，但收益資金回籠慢甚至存在極大不確定性，投融資與償債的矛盾伴隨項目始終，同時實施多個項目的城市綜合開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險將異常突出，都將帶來較大的財務(wù)成本壓力。

3 城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)下項目成本管控的措施建議

3.1 提升建設(shè)成本管控水平，增強(qiáng)設(shè)計前瞻性、穩(wěn)定性，力爭一張藍(lán)圖繪到底

城市規(guī)劃是引領(lǐng)城市高質(zhì)量發(fā)展的“龍頭”，確保一張藍(lán)圖繪到底，要增加規(guī)劃的前瞻性、科學(xué)性，明確規(guī)劃、設(shè)計變更的“底線”和“紅線”，建立健全剛性約束機(jī)制。誰能變，要明確規(guī)劃變更的穩(wěn)定性，不能一任領(lǐng)導(dǎo)一張圖；何時變，要約束設(shè)計變更的觸發(fā)條件，不能隨時隨地想變就變；怎么變，要剛性約束先審批后實施，不能想到就變，做了再批。關(guān)鍵在前期的規(guī)劃設(shè)計寧可慢一點，再成熟一點，想好了再干，減少干完了再改。設(shè)計環(huán)節(jié)是成本控制的先決環(huán)節(jié)和核心環(huán)節(jié)，其影響值一般占建設(shè)成本管控的70%以上，因此設(shè)計的科學(xué)性、穩(wěn)定性是項目建設(shè)成本管控的核心管控對象。

3.2 降低管理及爭議成本，加強(qiáng)合約規(guī)劃界面管理，合理運用網(wǎng)格化管控手段

城市綜合項目涉及到跨區(qū)塊（各區(qū)塊功能定位不一）、跨專業(yè)（各專業(yè)建設(shè)及驗收標(biāo)準(zhǔn)不一）、跨周期（年度投資強(qiáng)度計劃及統(tǒng)籌），因此好的成本管控需要完善的前期合約規(guī)劃作為支撐。項目前期，各分項目具體建設(shè)信息非常缺乏，且城市綜合開放項目不像房地產(chǎn)項目有相對成熟的統(tǒng)一、規(guī)范的建設(shè)流程標(biāo)準(zhǔn)，早期合約規(guī)劃缺乏穩(wěn)定基礎(chǔ)，不能夠有效指引成本歸集及管控。因此，區(qū)域項目按建設(shè)內(nèi)容、地理區(qū)塊進(jìn)行網(wǎng)格區(qū)分，設(shè)定各級區(qū)塊的權(quán)責(zé)界面及專業(yè)界面，并對其進(jìn)行動態(tài)更新、校核、糾偏，由粗至細(xì)，由頂層合約規(guī)劃至各子目清單，在項目建設(shè)的不同階段，匹配不同深度的的目標(biāo)成本及動態(tài)成本。通過逐級控制、逐階段深入、逐網(wǎng)格落實責(zé)任主體的方式，將項目成本始終納入精度遞增的可控范圍內(nèi)。因此，清晰、完善的合約規(guī)劃管理是項目建設(shè)成本管控的重要基礎(chǔ)。

3.3 合理規(guī)劃各階段財務(wù)目標(biāo),控制好財務(wù)風(fēng)險，降低整體財務(wù)成本

城市綜合開發(fā)項目往往兼具建設(shè)規(guī)模大和市場化程度不高的“雙重”特點，且捆綁具有壟斷性質(zhì)的土地產(chǎn)品，受相關(guān)政策制約較多,投資收益回收風(fēng)險較大。因此，做好成本的管控，保證資金成本不過度擠占利潤空間尤為重要。項目的各環(huán)節(jié)財務(wù)成本含括項目投融資環(huán)節(jié)、資金回收環(huán)節(jié)、稅務(wù)繳納環(huán)節(jié)、資本退出環(huán)節(jié)，該類項目一般可根據(jù)項目具體模式特點選擇政府財政規(guī)劃增信、拓寬融資渠道如利用海外直貸、產(chǎn)業(yè)基金、融資租賃、資產(chǎn)證券化等方式抵御財務(wù)風(fēng)險，降低財務(wù)成本。

3.4 優(yōu)化成本管控效率，引入先進(jìn)信息化管控手段

城市綜合項目建設(shè)主體涉及更加廣泛，項目建設(shè)信息龐雜而浩大，同時，由于城市綜合項目管理鏈條過長，各部門對項目的指標(biāo)或參數(shù)認(rèn)知也不同，往往也帶來大量信息的滯后或失真，以致于產(chǎn)生不必要的或錯誤的決策、執(zhí)行成本。建設(shè)業(yè)主是信息管理的總組織者和集成者，也是信息管理的最大受益者，而其他參建各方也應(yīng)納入信息管理系統(tǒng)中來，按照各自信息屬性參與信息的建設(shè)及使用；信息管理應(yīng)在項目初期即搭建信息化的數(shù)據(jù)模型，并建立起貫穿于整個項目建設(shè)過程數(shù)據(jù)檔案庫；信息化管理的對象是項目建設(shè)的各類信息包括計劃、設(shè)計、監(jiān)理、施工、運營等各階段產(chǎn)生的數(shù)據(jù)需求；信息管理在現(xiàn)階段也已經(jīng)有了更加先進(jìn)的技術(shù)予以支持，譬如BIM可視化信息管理技術(shù)可以從信息的創(chuàng)立、傳遞、存儲、反饋等均較傳統(tǒng)的信息管理有了非常大的進(jìn)步，可以實現(xiàn)項目建設(shè)關(guān)鍵各方信息的錄入、傳遞及更新。BIM的信息管理在應(yīng)用的過程中一方面可以很好地彌補(bǔ)傳統(tǒng)信息管理對空間要求較大的不足，同時也很好地保證了信息檢索、執(zhí)行、反饋的高效性?？傊?，信息化管理有益于項目整體效率提升，未來高效的信息化管理將是項目建設(shè)成本管控的關(guān)鍵支撐。

4 結(jié)束語

本文總結(jié)了城市綜合項目在成本管控中存在的一些難點及痛點，并基于項目成本管控實際，提出了一些探索性建議，以期對項目的成本管控有所助益。