康麗萍 許 鵬 中交城投
城市綜合開發(fā)主要是指以土地資源及土地相關(guān)權(quán)益為核心,以舊城改造、新區(qū)開發(fā)、土地一級整理及二級開發(fā)聯(lián)動等為切入點,在城市發(fā)展策劃、規(guī)劃設(shè)計、土地一級開發(fā)、工程承包、投融資建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)以及招商引資、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、城市資源運營等領(lǐng)域,對項目進(jìn)行總體規(guī)劃、投資、開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)構(gòu)建、運營管理等,以滿足城市(城鎮(zhèn))化的綜合性生產(chǎn)經(jīng)營活動。
城市綜合開發(fā)項目建設(shè)一般具有復(fù)雜性、交叉性、多變性等特點,對項目的成本管控提出了更高的要求。
城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)下一般涉及范圍廣,往往包含市政工程、水系工程、建筑工程、景觀工程等多類分項目工程。項目早期往往只有較為粗略的整體控規(guī)設(shè)計,無具體分項目的初步設(shè)計。受區(qū)域性規(guī)劃功能調(diào)整的影響,分項目實施過程中則會不斷發(fā)生設(shè)計變更調(diào)整;同時,各分項目在空間上也會存在交疊,相互間交叉影響容易帶來大量工程變更,帶來建設(shè)成本增加。
城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)項目一般項目規(guī)模大,專業(yè)多,造價高。需要多家設(shè)計、監(jiān)理、檢測監(jiān)測單位實施配合。這就對項目的統(tǒng)籌管控提出了更高的要求。項目管理實際中,往往出現(xiàn)設(shè)計沖突、監(jiān)理管理真空或交疊、檢測檢測報告委托主體不一等問題,給項目建設(shè)管理,總承包管理都帶來了大量的協(xié)調(diào)工作、溝通管理成本大幅增加。
城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)項目建設(shè)程序上是一級土地整理及公建配套在先,但是為了更好的實現(xiàn)土地權(quán)益,快速形成區(qū)域價值,往往是區(qū)域成熟一塊,開發(fā)一塊的一二級開放聯(lián)動模式。這種模式在項目的整體投資上是有益于區(qū)塊的快速成熟和效益彰顯,但是工程建設(shè)來說,會帶來大量的交接期責(zé)任不清的爭議成本。如未竣工先開放使用的市政道路的管養(yǎng)成本,未驗收即被二級開發(fā)單位使用或破壞的道路或景觀等。這種爭議需要管理部門協(xié)調(diào)解決,無形中給項目帶來了更多的爭議風(fēng)險和管理協(xié)調(diào)延期成本。
大多數(shù)的城市綜合開發(fā)項目需要較高的建設(shè)成本及運營成本,但收益資金回籠慢甚至存在極大不確定性,投融資與償債的矛盾伴隨項目始終,同時實施多個項目的城市綜合開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險將異常突出,都將帶來較大的財務(wù)成本壓力。
城市規(guī)劃是引領(lǐng)城市高質(zhì)量發(fā)展的“龍頭”,確保一張藍(lán)圖繪到底,要增加規(guī)劃的前瞻性、科學(xué)性,明確規(guī)劃、設(shè)計變更的“底線”和“紅線”,建立健全剛性約束機(jī)制。誰能變,要明確規(guī)劃變更的穩(wěn)定性,不能一任領(lǐng)導(dǎo)一張圖;何時變,要約束設(shè)計變更的觸發(fā)條件,不能隨時隨地想變就變;怎么變,要剛性約束先審批后實施,不能想到就變,做了再批。關(guān)鍵在前期的規(guī)劃設(shè)計寧可慢一點,再成熟一點,想好了再干,減少干完了再改。設(shè)計環(huán)節(jié)是成本控制的先決環(huán)節(jié)和核心環(huán)節(jié),其影響值一般占建設(shè)成本管控的70%以上,因此設(shè)計的科學(xué)性、穩(wěn)定性是項目建設(shè)成本管控的核心管控對象。
城市綜合項目涉及到跨區(qū)塊(各區(qū)塊功能定位不一)、跨專業(yè)(各專業(yè)建設(shè)及驗收標(biāo)準(zhǔn)不一)、跨周期(年度投資強(qiáng)度計劃及統(tǒng)籌),因此好的成本管控需要完善的前期合約規(guī)劃作為支撐。項目前期,各分項目具體建設(shè)信息非常缺乏,且城市綜合開放項目不像房地產(chǎn)項目有相對成熟的統(tǒng)一、規(guī)范的建設(shè)流程標(biāo)準(zhǔn),早期合約規(guī)劃缺乏穩(wěn)定基礎(chǔ),不能夠有效指引成本歸集及管控。因此,區(qū)域項目按建設(shè)內(nèi)容、地理區(qū)塊進(jìn)行網(wǎng)格區(qū)分,設(shè)定各級區(qū)塊的權(quán)責(zé)界面及專業(yè)界面,并對其進(jìn)行動態(tài)更新、校核、糾偏,由粗至細(xì),由頂層合約規(guī)劃至各子目清單,在項目建設(shè)的不同階段,匹配不同深度的的目標(biāo)成本及動態(tài)成本。通過逐級控制、逐階段深入、逐網(wǎng)格落實責(zé)任主體的方式,將項目成本始終納入精度遞增的可控范圍內(nèi)。因此,清晰、完善的合約規(guī)劃管理是項目建設(shè)成本管控的重要基礎(chǔ)。
城市綜合開發(fā)項目往往兼具建設(shè)規(guī)模大和市場化程度不高的“雙重”特點,且捆綁具有壟斷性質(zhì)的土地產(chǎn)品,受相關(guān)政策制約較多,投資收益回收風(fēng)險較大。因此,做好成本的管控,保證資金成本不過度擠占利潤空間尤為重要。項目的各環(huán)節(jié)財務(wù)成本含括項目投融資環(huán)節(jié)、資金回收環(huán)節(jié)、稅務(wù)繳納環(huán)節(jié)、資本退出環(huán)節(jié),該類項目一般可根據(jù)項目具體模式特點選擇政府財政規(guī)劃增信、拓寬融資渠道如利用海外直貸、產(chǎn)業(yè)基金、融資租賃、資產(chǎn)證券化等方式抵御財務(wù)風(fēng)險,降低財務(wù)成本。
城市綜合項目建設(shè)主體涉及更加廣泛,項目建設(shè)信息龐雜而浩大,同時,由于城市綜合項目管理鏈條過長,各部門對項目的指標(biāo)或參數(shù)認(rèn)知也不同,往往也帶來大量信息的滯后或失真,以致于產(chǎn)生不必要的或錯誤的決策、執(zhí)行成本。建設(shè)業(yè)主是信息管理的總組織者和集成者,也是信息管理的最大受益者,而其他參建各方也應(yīng)納入信息管理系統(tǒng)中來,按照各自信息屬性參與信息的建設(shè)及使用;信息管理應(yīng)在項目初期即搭建信息化的數(shù)據(jù)模型,并建立起貫穿于整個項目建設(shè)過程數(shù)據(jù)檔案庫;信息化管理的對象是項目建設(shè)的各類信息包括計劃、設(shè)計、監(jiān)理、施工、運營等各階段產(chǎn)生的數(shù)據(jù)需求;信息管理在現(xiàn)階段也已經(jīng)有了更加先進(jìn)的技術(shù)予以支持,譬如BIM可視化信息管理技術(shù)可以從信息的創(chuàng)立、傳遞、存儲、反饋等均較傳統(tǒng)的信息管理有了非常大的進(jìn)步,可以實現(xiàn)項目建設(shè)關(guān)鍵各方信息的錄入、傳遞及更新。BIM的信息管理在應(yīng)用的過程中一方面可以很好地彌補(bǔ)傳統(tǒng)信息管理對空間要求較大的不足,同時也很好地保證了信息檢索、執(zhí)行、反饋的高效性??傊?,信息化管理有益于項目整體效率提升,未來高效的信息化管理將是項目建設(shè)成本管控的關(guān)鍵支撐。
本文總結(jié)了城市綜合項目在成本管控中存在的一些難點及痛點,并基于項目成本管控實際,提出了一些探索性建議,以期對項目的成本管控有所助益。