張?jiān)蜂h （廈門軌道交通集團(tuán)有限公司，福建 廈門 361000）

1 TOD理論的概述

自從城市引入了軌道交通之后，地鐵儼然已經(jīng)成為了一個(gè)城市當(dāng)下最重要的基礎(chǔ)設(shè)施之一，并且也成為了城市發(fā)展的一個(gè)最基本的要素。地鐵的出現(xiàn)促使城市的空間布局及功能形態(tài)有了新的變化?？焖俣行У慕煌ù偈钩鞘蟹秶刂罔F線路的敷設(shè)不斷向外擴(kuò)張，沿著線路也出現(xiàn)了大大小小的TOD項(xiàng)目。

TOD其實(shí)不是一個(gè)單詞，而是一個(gè)詞組的縮寫(xiě)，它的全拼是transit-oriented development，中文意思是以公共交通為導(dǎo)向的城市發(fā)展模式。TOD發(fā)源并興起于上世紀(jì)90年代初的美國(guó)，希望解決由于大城市無(wú)限制蔓延、城市人口向郊區(qū)遷移、土地利用的密度降低、城市密度趨向分散化，從而帶來(lái)的城市中心地區(qū)衰落、社區(qū)紐帶斷裂以及能源和環(huán)境等方面的一系列問(wèn)題。TOD的宗旨是以軌道交通站點(diǎn)為中心，以400～800m（約5～10min步行路程）為半徑進(jìn)行高密度開(kāi)發(fā)，形成同時(shí)滿足居住、工作、購(gòu)物娛樂(lè)、出行、休憩等需求的多功能社區(qū)，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)生活生態(tài)高度和諧統(tǒng)一。

TOD項(xiàng)目指以距離公共交通5～10min步行路程為開(kāi)發(fā)半徑；集合商業(yè)、辦公、住宅等全業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)，打造一個(gè)城市中心，營(yíng)造人氣千萬(wàn)、出行高效、時(shí)尚、繁華、多元的生活場(chǎng)景。TOD項(xiàng)目模式較常規(guī)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式具有以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)。

1.1 重構(gòu)城市發(fā)展格局

TOD模式將改變過(guò)去城市發(fā)展“攤大餅”式的單一集中型城市結(jié)構(gòu)，通過(guò)在城市近郊區(qū)實(shí)施TOD綜合開(kāi)發(fā)，形成新的交通樞紐、商業(yè)中心和生活中心，構(gòu)建多中心的城市發(fā)展新格局，有效緩解中心城區(qū)的人口負(fù)荷和資源環(huán)境承載壓力。

1.2 優(yōu)化城市空間形態(tài)

TOD綜合開(kāi)發(fā)堅(jiān)持城市綜合運(yùn)營(yíng)的理念，通過(guò)整體策劃規(guī)劃、統(tǒng)籌連片實(shí)施，對(duì)站點(diǎn)核心區(qū)進(jìn)行高密集約開(kāi)發(fā)，退讓出更多公園綠地和開(kāi)敞空間，形成疏密有致、大開(kāi)大合的城市形態(tài)，有效避免了過(guò)去城市發(fā)展因強(qiáng)調(diào)功能劃分而導(dǎo)致的城市景觀千篇一律的問(wèn)題。

1.3 提升城市消費(fèi)能級(jí)

TOD項(xiàng)目依托軌道交通站點(diǎn)的人流聚集效應(yīng)，圍繞站點(diǎn)打造高密度的商業(yè)空間，植入新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)，營(yíng)造新消費(fèi)場(chǎng)景，將軌道交通“客流”轉(zhuǎn)化為“人流”，提升城市生活品質(zhì)和消費(fèi)能級(jí)。

1.4 緩解“大城市病”

圖1 西九龍高鐵總站

一是TOD項(xiàng)目通過(guò)適當(dāng)調(diào)配容積率，優(yōu)化土地資源的利用效率；二是營(yíng)造舒適宜居、交通便捷的生活環(huán)境，引導(dǎo)人們選擇綠色出行，減少空氣、噪音污染；三是通過(guò)構(gòu)建地上地下立體交通網(wǎng)絡(luò)，串聯(lián)多種交通方式，有效提高城市運(yùn)轉(zhuǎn)效率，緩解交通擁堵問(wèn)題。

2 TOD在國(guó)內(nèi)的實(shí)踐

最近幾年，隨著中國(guó)大城市規(guī)模的迅速擴(kuò)張，軌道交通快速發(fā)展，TOD項(xiàng)目開(kāi)始風(fēng)靡深圳、上海等一線城市。

TOD開(kāi)發(fā)核心要素：交通樞紐+“高密度、集約化”的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

軌道交通的發(fā)展促進(jìn)了城市市域面積的擴(kuò)張，而沿線敷設(shè)的地鐵站周邊的土地現(xiàn)在已經(jīng)成為了一個(gè)城市規(guī)劃當(dāng)中非常有活力的建設(shè)區(qū)域。地鐵站周圍的建設(shè)，使城市從最基本層面上進(jìn)行改革，直接影響到了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，特別是多線交叉換乘車站周邊的項(xiàng)目。這些建筑物的規(guī)劃和建設(shè)更是成為了區(qū)域建設(shè)的一個(gè)引導(dǎo)者。TOD項(xiàng)目可以有效地促進(jìn)周邊的經(jīng)濟(jì)以及酒店貿(mào)易等更快的發(fā)展，能夠有效地將文化娛樂(lè)以及商務(wù)等設(shè)施吸引到其周圍，這樣就可以形成一個(gè)以軌道交通為核心的商圈。

香港的西九龍高鐵總站就是一個(gè)非常典型的成功的TOD項(xiàng)目。西九龍高鐵總站是中國(guó)高鐵網(wǎng)絡(luò)的南方門戶，同時(shí)也是世界上最大的地下鐵路終點(diǎn)站，項(xiàng)目的選址位于中心城區(qū)，結(jié)合了都市更新、棕地治理，有效輻射范圍大，與城市功能、公共交通有機(jī)融合。項(xiàng)目占地面積為 13.54hm2，總建筑面積109萬(wàn) m2，整個(gè)TOD項(xiàng)目整體發(fā)展分為7個(gè)發(fā)展項(xiàng)目組合，可容納6萬(wàn)人。這些發(fā)展項(xiàng)目組合包括18座的住宅大廈以及2座混合用途（酒店/服務(wù)式住宅/住宅）大廈，可提供5000個(gè)住宅；一間酒店及約7.3萬(wàn)m2服務(wù)式住宅；一棟102層高的大樓，包括約23萬(wàn)m2寫(xiě)字樓，一間豪華酒店并附觀景臺(tái)；一個(gè)8.3萬(wàn)m2購(gòu)物中心；一所1000m2幼兒園；巴士、的士、及私家車等交通交匯處，約5600個(gè)停車位。

3 國(guó)內(nèi)外TOD大背景的差異

國(guó)外的典型TOD案例也有很多，如新加坡的“地鐵+新市鎮(zhèn)”的TOD模式，日本東京都市圈的多摩田園都市、龍崎、千葉以及港北新城等項(xiàng)目。相比國(guó)外項(xiàng)目，國(guó)內(nèi)的TOD開(kāi)發(fā)有其自己的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。

以與日本對(duì)比為例，日本的TOD得以成功有以下的背景環(huán)境：未經(jīng)歷小汽車大規(guī)模發(fā)展的節(jié)點(diǎn)；往往在市場(chǎng)條件成熟或者趨于成熟時(shí)才發(fā)展TOD；土地私有，弱政府；弱規(guī)劃，強(qiáng)市場(chǎng)（資本高效組合，注重眼前利益）。

相比日本的被動(dòng)TOD模式，國(guó)內(nèi)的主動(dòng)TOD模式有其優(yōu)勢(shì)，也有不足的地方。國(guó)內(nèi)TOD開(kāi)發(fā)的大背景與日本完全不同，國(guó)內(nèi)的TOD項(xiàng)目往往結(jié)合場(chǎng)站選址，通常位于市場(chǎng)條件不那么成熟的地段，通過(guò)較強(qiáng)的政府和規(guī)劃的引導(dǎo)力來(lái)保障市場(chǎng)的成熟和區(qū)域的發(fā)展，同時(shí)也導(dǎo)致市場(chǎng)較弱，對(duì)資本的吸引力不夠。

這就對(duì)我們?nèi)绾沃鲃?dòng)規(guī)劃并完美實(shí)施TOD項(xiàng)目提出了更高的要求：規(guī)劃必須有充分的前瞻性；必須考慮能適應(yīng)劇烈變化及新技術(shù)帶來(lái)的巨大影響（尤其是5G時(shí)代、規(guī)劃的可調(diào)整性）；現(xiàn)狀基礎(chǔ)調(diào)研分析必須扎實(shí)而可靠；必須有切合實(shí)際的推進(jìn)路徑（預(yù)招商、合作開(kāi)發(fā)模式）；必須有切合實(shí)際的分期開(kāi)放策略等。

以廈門軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃為例子，截至2019年12月，廈門軌道交通開(kāi)通運(yùn)營(yíng)線路共有2條，包括1號(hào)線、2號(hào)線，里程總長(zhǎng)71.9km，共設(shè)車站56座（開(kāi)放運(yùn)營(yíng)53座）。廈門地鐵在建線路共有3條，包括3號(hào)線、4號(hào)線一期、6號(hào)線一期等線路，在建線路里程總長(zhǎng)約110.08km。近期線網(wǎng)主要是由5條線路共同組成的，形成了一個(gè)放射式的線網(wǎng)。廈門軌道交通在1號(hào)線上蓋開(kāi)發(fā)當(dāng)中已經(jīng)取得了一些成績(jī)，也收獲了一定的經(jīng)驗(yàn)。因此對(duì)后續(xù)即將開(kāi)展的線路進(jìn)行了軌道交通綜合開(kāi)發(fā)專項(xiàng)研究，與規(guī)劃部門合作，結(jié)合城市一張藍(lán)圖的規(guī)劃開(kāi)展了充分而扎實(shí)的調(diào)研工作。同時(shí)開(kāi)展預(yù)先招商、合作開(kāi)發(fā)等方式增加對(duì)社會(huì)資本的吸引力，減少TOD項(xiàng)目因選址于市場(chǎng)相對(duì)不成熟區(qū)域帶來(lái)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

4 TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期工作要點(diǎn)

TOD項(xiàng)目以開(kāi)發(fā)位置豎向劃分，可分為場(chǎng)段或車站上蓋TOD項(xiàng)目、地下空間開(kāi)發(fā)TOD項(xiàng)目?jī)煞N模式，這兩種模式的本質(zhì)都是軌道或者市政用地的復(fù)合利用。在前期工作中這兩種TOD開(kāi)發(fā)模式有其共同點(diǎn)，也有其不同的地方。共同點(diǎn)是都需要制定共同的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

土地：人工造地、分層確權(quán)；規(guī)劃：空間規(guī)劃、三維釘樁；安全：雙向影響、預(yù)研結(jié)論；交通：豎向研究、平面接駁；環(huán)境：綜合評(píng)估、減震減噪；消防：突破規(guī)范、專項(xiàng)論證；方案：綜合設(shè)計(jì)、評(píng)估比選；經(jīng)濟(jì)：集約利用、效能評(píng)估；審批：不同常規(guī)、平臺(tái)機(jī)制；時(shí)序：統(tǒng)籌安排、上下配合；入市：主體路徑、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；全程：應(yīng)急預(yù)案、跟蹤服務(wù)。

同時(shí)，地下空間開(kāi)發(fā)TOD項(xiàng)目由于地處地下，與場(chǎng)段或車站上蓋TOD項(xiàng)目相比在前期工作中又有其特殊性。地下空間開(kāi)發(fā)作為地上功能的延伸與補(bǔ)充，必須與地面功能在建筑和景觀上統(tǒng)籌考慮，必須與軌道交通在設(shè)計(jì)、實(shí)施、運(yùn)營(yíng)管理上結(jié)合考慮，在項(xiàng)目前期管控上有以下重點(diǎn)：公共地下空間與地塊有連接要求；地下空間須分層規(guī)劃不同功能；地下空間特有的設(shè)施要求，如風(fēng)井、出入口等；地下空間設(shè)施與地面建筑的整合要求；地下空間的工程限制與實(shí)施要求；地下管線的可實(shí)施性、地下管線與地下空間的立體管線等。

TOD項(xiàng)目的前期工作相比常規(guī)項(xiàng)目的前期工作有其相應(yīng)的復(fù)雜性，因規(guī)劃的相對(duì)超前又有一定的不可控或不可預(yù)見(jiàn)因素，因與軌道項(xiàng)目的緊密結(jié)合又有一些特殊性，這就對(duì)項(xiàng)目的管控人員提出了更高的要求：須避免綜合開(kāi)發(fā)對(duì)軌道工程建設(shè)、運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的影響；須避免軌道系統(tǒng)建設(shè)對(duì)綜合開(kāi)發(fā)造成的影響；須提前考慮二級(jí)開(kāi)發(fā)階段的專項(xiàng)設(shè)計(jì)、審批、融資難點(diǎn)，提高項(xiàng)目的吸引力；須提前謀劃土地溢價(jià)回流渠道與進(jìn)度，提高項(xiàng)目吸引力及落地性；須通過(guò)預(yù)先設(shè)置資質(zhì)與技術(shù)門檻條件，保證軌道開(kāi)發(fā)公司獲得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，本文對(duì)TOD理論進(jìn)行了簡(jiǎn)單的闡述，對(duì)TOD項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)的實(shí)踐進(jìn)行了介紹，對(duì)TOD大背景的國(guó)內(nèi)外差異性進(jìn)行了說(shuō)明，對(duì)TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期工作要點(diǎn)進(jìn)行了總結(jié)。TOD模式作為世界一流的大都市最成功的一種開(kāi)發(fā)模式，有其必然性：TOD項(xiàng)目能在一定程度上輻射周邊，帶動(dòng)開(kāi)發(fā)地塊的增值，同時(shí)開(kāi)發(fā)地塊的高溢價(jià)又能在一定程度上補(bǔ)充地鐵建設(shè)的資本金，減少地鐵建設(shè)給地方財(cái)政帶來(lái)的負(fù)擔(dān)。對(duì)比國(guó)外大背景，結(jié)合我國(guó)規(guī)劃先行的特殊國(guó)情，TOD模式對(duì)項(xiàng)目的管控人員提出更高的要求。