朱文磊

關鍵詞城鎮(zhèn)居民 宅基地 自建房屋 補償房屋

隨著我國近年來對于城市規(guī)劃管理改革的深入開展，各類城市都開始通過各項措施的落實和建設使得城市面貌更加整潔干凈，并且努力創(chuàng)建省級，國家衛(wèi)生城市;為城市更好的發(fā)展以及創(chuàng)造更加適宜的居住環(huán)境。在城市規(guī)劃管理的改革項目中，主要以改變市容市貌為內容，通過對市容市貌進行一定的統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一管理，從而進一步提高城市的外在形象。這其中主要包括對各類商家的門店進行統(tǒng)一的更換，以及將影響交通或是城市建設的房屋進行拆遷。在本文中探討的問題是主要針對城鎮(zhèn)居民在宅基地上的自建房被政府拆遷后，后續(xù)補償房屋所有權的問題。而相較于城市中的拆遷問題，此類拆遷問題在社會中所引起的爭議較大，同時也是執(zhí)法人員和政府人員需要著重注意和處理的拆遷問題。這主要是因為，此類“拆遷戶”以及拆遷房屋的性質較為特殊，容易引起較大爭議;如果處理不當，將會影響到城市的統(tǒng)一建設。

一、明確該問題的相關名詞解釋

（一）宅基地

首先我們需要明確我國對于宅基地的定義，宅基地即是指農村的農戶或個人用作住宅基地而占有，利用本集體所有的土地;這其中包括這建了房屋，建過房屋或者決定用于建造房屋的土地;建了房屋的土地，建過房屋的土地，建過房屋但已無上蓋屋或不能居住的土地以及準備建房用的規(guī)劃地三種類型。同時必須指出的是，宅基地的所有權歸屬于農村農民集體成員所有。并且在今年九月黨中央相關領導小組發(fā)布了《關于進一步加強農村宅基地管理的通知》，在《通知》中特別強調了要嚴格落實“一戶一宅“的相關規(guī)定并且指出嚴禁城鎮(zhèn)居民購買宅基地。

通過上述官方對于“宅基地”的準確定義以及進一步強調的相關規(guī)定，我們不難看出，宅基地這一概念所針對的人群是農村的村民，其土地性質為集體所有，并非個人或是其他團體所有;根據(jù)其土地性質也進一步的說明了宅基地的使用權是歸屬于農村集體經(jīng)濟組織成員的，也就是說，宅基地是我國黨中央和政府為了更好的保護農民的利益為其規(guī)定的福利之一。同時在最新的相關《通知》中我們也看到了一條極為明確且具體的規(guī)定即是宅基地不可由城鎮(zhèn)居民購買。

（二）自建房

自建房即是我們俗稱的獨門獨戶，泛指擁有白有土地的單位和個人，自己組織并通過雇傭他人施工而建造的房屋和建筑。它曾是我國傳統(tǒng)建造方式的主流，主要集中在我國的農村地區(qū)。但隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，城市勞動力市場需求不斷擴大，越來越多的農村居民開始選擇進城務工;同時伴隨著我國商品房是大力普及以及各項政策的支持，越來越多的農村在政府大力的扶持之下蓋起了屬于自己的樓房，農村的住房發(fā)展得到了有效的規(guī)劃和管理，過去村民不合規(guī)的自建房也逐一拆除，進一步創(chuàng)造更加良好的生態(tài)環(huán)境。

根據(jù)相關的解釋我們不難看出，自建房是宅基地的主要表現(xiàn)形式之一，但隨著國家各項房屋改革的深入推進和管理，自建房已經(jīng)開始逐步的減少，或是在統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一管理之下進行建設的。同時在相關規(guī)定賦予的解釋中，自建房的基本存在依據(jù)是主體擁有自有土地，如果沒有自有土地，其“自建房”這一概念就不會成立。

二、具體問題的具體分析

（一）導入案例

“某省某村村民甲向村委會申請了一塊宅基地，并通過了建房審批。甲與城鎮(zhèn)居民乙簽訂合同，讓乙在其宅基地上自建房屋，乙支付宅基地使用費。后因舊村改造，乙在甲宅基地上的自建房被拆遷，獲得拆遷安置房。甲訴至法院，要求確認合同無效，并要求乙返還拆遷后所得安置房。甲請求可否成立？”其實，在農村福利政策不斷優(yōu)化具體的今天，關于此類宅基地的房屋糾紛屢見不鮮，村民想要通過私自出售宅基地獲取錢款，而城鎮(zhèn)居民也發(fā)現(xiàn)宅基地相較于商品房較為便宜，且可以自行建設。二者在一供一求之間，就形成了宅基地的灰色產業(yè)鏈。國家之所以采取宅基地的相關政策，柒根本目的還是為了保護農村村民的住宅權利，使他們有合法的住所。但近年來隨著城市統(tǒng)一建設，農村加速發(fā)展;“拆遷戶”一詞不斷的出現(xiàn)在了社會熱點話題和事件中，“拆遷戶”的合法性也受到了越來越多的爭議。

（二）“城鎮(zhèn)居民在宅基地上的自建房被拆遷后，補償?shù)姆课輾w誰”具體分析

城鎮(zhèn)化建設的加快促進了城鄉(xiāng)間人口的流動。富裕起來的農民選擇到城鎮(zhèn)購買房屋，不少城鎮(zhèn)屆民希望到農村購買房屋定居，農村房屋買賣日漸活躍。法律對于農村房屋買賣缺乏系統(tǒng)完善的規(guī)定，導致農村房屋買賣糾紛日益增多，其中尤以城鎮(zhèn)居民購買農村房屋合同效力最為復雜。由于法律與政策之間的不協(xié)調，面對類似案件不同法院的判決結果有時會截然不同，同案不同判的現(xiàn)象時有發(fā)生。如果僅僅按照法律法規(guī)及國家政策簡單地、教條的作出判、決，不僅無法起到解決糾紛息訟的效果，還有可能引發(fā)更多的矛盾。

上述提到的案例最終需要解決的問題是村民甲是否可以擁有拆遷后的安置房，這與本文所探討的“城鎮(zhèn)居民在宅基地上的自建房被拆遷后，補償?shù)姆课輾w誰”問題是一致的。如果通過常理推斷，乙居民是花錢購買的宅基地，所獲拆遷安置房應當屬于乙。但通過上文的名詞解釋和定義，通過詳盡的法律法規(guī)解釋;我們可以得出結論，乙并不能擁有拆遷安置房，也就是說甲的請求成立，拆遷安置房法理上應當屬于甲所有。

首先，根據(jù)我國《物權法》的規(guī)定，宅基地的使用權不得單獨轉讓，如遇由城鎮(zhèn)居民進行購買獲得的“轉讓”是無效的。也就是說，城鎮(zhèn)居民從村民手中獲取的宅基地使用權是不具備法律效力的，同樣的也是不受法律保護的。并且在上文國家頒布的最新《通知》中，已經(jīng)明確的指出，城鎮(zhèn)居民嚴禁購買宅基地。所以，村民私自將集體所有的宅基地出售，本就是違反相關規(guī)定的;宅基地是屬于農村村民集體所有的，并不是村民的私人財產;村民對其僅僅擁有使用權和改造權，且在取得，轉讓宅基地的過程中，首先要符合國家法律規(guī)定。由此可見，在本文中研究的問題，首先城鎮(zhèn)居民“擁有”宅基地本就不符合有關規(guī)定，同時并不受法律的保護。在案例中，即使乙居民是花錢購買的宅基地并且也簽訂相關合同;但在事實上，甲乙雙方所簽訂的合同本就不符合法律規(guī)定，該合同是無法生效的，不具備合同的效力。所以，甲的起訴是符合法律依據(jù)的，是可以確認合同無效的。

但我們也不難看出，整個過程中，乙作為買方是一直處于被動的狀態(tài)，乙花錢買房但被拆除，拆除之后的安置房也與乙無關。乙的被動是因為其與甲簽訂合同這一行為以及合同內容是無效的，所以一系列的行為不受法律的保護。這也說明，提高法律意識的重要性，對于乙來講，國家是有明確的關于宅基地規(guī)定的，乙擁有的“土地”本就是不合法的，所以自然不會擁有補償房屋。

其次，關于“自建房”被拆遷;農村居民在具備申請條件之后，申請擁有對于宅基地的使用權;并在宅基地上進行自建房的建設等行為都是有法律許可且受法律保護的。近年來，“舊城改造”，“舊村改造”等政策的落實和開展，使得一部分村民的自建房被拆除;但只要其自建房的規(guī)模符合國家規(guī)定即可獲得相對應的補償安置房，這是國家對于村民居住權利的保護，也是為更好建設美麗鄉(xiāng)村的具體措施。但在本文探討的問題中，“自建房”來自于城鎮(zhèn)居民，但由于城鎮(zhèn)居民按規(guī)定是不能購買擁有宅基地的，所以其自建房是不受法律保護的，甚至是不符合法律規(guī)定的違章建筑，所以城鎮(zhèn)居民在宅基地上的自建房被拆除后是無法得到國家補償?shù)模a償安置房仍然屬于擁有宅基地使用權的村民。

由此，本文探討的問題中，通過對相關名詞的具體解釋以及具體案例的分析，我們可以得出城鎮(zhèn)居民在宅基地上的自建房被拆遷后，補償?shù)姆课莸臍w屬應當屬于集體所有或是原本擁有宅基地使用權的村民。我國《土地管理法》并未禁止宅基地使用權轉讓，《物權法》對此設置了開放式的銜接性規(guī)定，而國務院有關政策性文件則明確指出城鎮(zhèn)居民不得購買宅基地房屋。基于司法實務中的諸多案例的類型化分析，宅基地買賣合同應予以有效認定。建議以民法典編纂為契機，引入法定租賃權制度，同時從長遠考慮，需要完善相關的法律制度，使宅基地使用權和城市國有建設用地使用權同地、同權、同價'保證宅基地使用權依市場機制合理流轉，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。

三、結語

目前，我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，人們生活水平提高了，城市化的趨勢越來越明顯。隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民買賣宅基地現(xiàn)象越來越普遍。但是，我國的《土地管理法》禁止進行土地使用權的轉讓。這在法律上限制了城鎮(zhèn)居民購買農村宅基地，引起了很多房屋宅基地糾紛問題。從一方面來講，這種法律條例的存在保障了農村宅基地的所屬權，保障了農村人民的基本權利。但是與之相關的法律也面臨著城鎮(zhèn)居民的巨大的生活需求的挑戰(zhàn)。城鎮(zhèn)居民對于農村房屋宅基地的購買體現(xiàn)了城市人民的生活需求。而這種需求不能得到滿足影響了他們的生活質量和幸福度。但是我國土地轉讓法的相關條例的規(guī)定一定是有其絕對的合理性的。