宋思琪 陳偉新

隨著我國城鎮(zhèn)化進程的加快，城市發(fā)展面臨著從增量規(guī)劃到存量更新的轉型。但在空間經濟導向下，高強度的存量更新對城市產生了許多負面影響，其中以微空間的問題尤為突出。因此，本文在存量更新的視角下，分析深圳市微空間開發(fā)強度的時空變化，通過研究其影響機制，嘗試提出微空間開發(fā)強度的優(yōu)化導向。

一、引言

1.研究背景

隨著我國城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，城市規(guī)劃理念也由增量逐漸向存量轉型。存量更新雖強調建設用地不再增加，但并未對人口、建筑規(guī)模等進行限制，在強烈的經濟效益導向下，其開發(fā)強度持續(xù)走高，配套設施負荷增加。同時，由于存量更新的對象是既有建成空間，開發(fā)商更傾向于選擇產權相對單一的微空間，但微空間的存量更新不僅鮮少提供配套設施貢獻支持，甚至會占用原有設施，對城市舒適度、公平性造成極大的負面影響。

2.相關概念及研究現(xiàn)狀

對深圳空間開發(fā)強度的研究已有一定成果，朱永、司南梳理深圳市2010-2016年的城市更新數(shù)據(jù)，從城市、單元兩個層面，對其空間特征進行分析。而微空間是新出現(xiàn)的詞匯，至今規(guī)劃界尚未有權威的定義。本文結合對2010-2019年深圳城市更新單元計劃用地規(guī)模的分析，最終確定了本文研究的“微空間”概念為建設用地面積在5公頃以內的空間。

本文基于存量更新的視角，從時間、空間兩個層面分析深圳市微空間開發(fā)強度的變化，通過對其影響機制的研究，嘗試提出微空間開發(fā)強度的優(yōu)化導向。

二、深圳市微空間開發(fā)強度演變分析

1.數(shù)據(jù)來源與選取

本文選擇的數(shù)據(jù)主要來自深圳市數(shù)據(jù)開放平臺及政府公告。2017年1月1日至2019年12月31日，共收集深圳市城市更新單元249個，5公頃以下133個，信息完整、最終列入定量研究的數(shù)據(jù)為94個。

2.評價指標選取

開發(fā)強度主要包括容積率和建筑密度兩個指標。建筑密度表達建筑的“量”，而容積率偏重用地的“強度”，是與城市空間經濟直接相關的變量。因此本次對于開發(fā)強度的研究選擇容積率為主要指標。

3.時空特征分析

（1）時序變化特征分析

① 2017年是“強區(qū)放權”的第一年，新增城市更新單元計劃大大減少，樣本較少；2018、2019年，隨著各區(qū)政策體系和審批機制的不斷完善，新增規(guī)劃項目數(shù)量大幅度上升。

② 2017-2019年，項目容積率均主要穩(wěn)定在5-7區(qū)間，容積率10以上的項目9項。

③ 2017-2019年，深圳微空間開發(fā)強度呈小幅度上升態(tài)勢，平均容積率從2017年的6.79增加到2019年的7.39，但增長速度逐漸減慢，由5.9%降低為2.9%。

④ 2019年，深圳市整體高強度開發(fā)收緊，但微空間開發(fā)強度持續(xù)走高（圖1）。

（2）空間分布特征分析

① 容積率的空間分布上存在很大的區(qū)域差異。各區(qū)土地開發(fā)強度差異性較大，其中福田、羅湖兩區(qū)容積率最高，均超過了8.0，大鵬新區(qū)僅有4.09。

② 從空間分布來看，微空間開發(fā)強度具有空間集聚特征，原特區(qū)內微空間開發(fā)趨勢明顯。福田、龍華微更新項目數(shù)量更多；坪山、光明、大鵬新區(qū)微更新項目少，存量更新多為大地塊更新。

③ 微空間存量更新項目多集中于允許開發(fā)強度較大的區(qū)域，基本位于密度一、二、三區(qū)，高強度開發(fā)趨勢明顯，與城市經濟的發(fā)展趨勢相吻合（圖2）。

在經濟導向下，存量更新高頻率出現(xiàn)在允許開發(fā)強度更高的區(qū)域。但同時，仍有少量更新項目位于低密度分區(qū)，這就體現(xiàn)了除經濟外，存量更新開發(fā)強度的確定，仍有其他引導因素。

三、深圳市微空間開發(fā)強度變化影響機制及優(yōu)化導向

1.開發(fā)強度變化影響機制

圖1 深圳市微空間更新開發(fā)強度散點圖

圖2 深圳市微空間更新數(shù)量及開發(fā)強度空間分布

城市的存量更新一般要遵循“政府引導、市場運作”的原則，統(tǒng)籌兼顧各方利益訴求。因此，存量更新開發(fā)強度的確定涉及政府、開發(fā)商、原住戶等多方利益主體的博弈。政府希望通過存量優(yōu)化獲得土地二次開發(fā)收益并改善城市環(huán)境、促進城市發(fā)展；開發(fā)商為了獲取更高的開發(fā)利潤；原住戶希望獲得高額的拆遷補償。此過程中所有的收益都來自于土地二次開發(fā)的利潤，最終都會落在開發(fā)強度上。此時，開發(fā)強度指標就成為了存量更新能否實施的唯一指標，由此形成的開發(fā)邏輯中，為使存量更新能夠順利實施，政府適當提高開發(fā)強度，以提升開發(fā)利潤空間。這就導致小地塊高強度的開發(fā)情況頻繁出現(xiàn)，引發(fā)極大的城市問題。

2.開發(fā)強度優(yōu)化導向

城市規(guī)劃不應只考慮商業(yè)利益的最大化，也應該充分考慮人們的需求，追求城市發(fā)展的更高標準。而處于博弈中的開發(fā)商、政府、公眾三者，政府是最有權利也最有義務對城市高開發(fā)強度存量更新進行約束的一方。存量更新有別于其他的城市開發(fā)，政府更需起到引導、調控的監(jiān)管的作用，應以更加積極的姿態(tài)介入。同時，針對對于城市發(fā)展有較大幫助，但開發(fā)動力不足的項目，政府應發(fā)揮主導者的作用，自上而下進行統(tǒng)籌，以克服市場運作中出現(xiàn)的失靈狀態(tài)，通過有效的調控手段，改善人居環(huán)境品質，注重公共設施建設，確保公共利益與社會公平，促進城市的健康可持續(xù)發(fā)展。

四、結語

2018年，《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃申報規(guī)定》中，增加了對計劃申報拆除范圍用地面積的要求，取消了1萬m2以下的更新申報；2020年，深圳市首個平方公里級重點城市更新項目新橋智創(chuàng)城開工，深圳市政府逐漸引導城市更新向大地塊發(fā)展。這些新的政策嘗試從多個角度解決存量更新中微空間高開發(fā)強度的問題，也取得了一定效果，對處于探索階段的存量更新具有很強的借鑒意義。