陳松斐

（廣東海鴻律師事務(wù)所，廣東 汕頭 515000）

引言：在現(xiàn)代社會(huì)的諸多產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)有著高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)的特點(diǎn)，高回報(bào)吸引了大批企業(yè)加入，但是，房地產(chǎn)項(xiàng)目的高風(fēng)險(xiǎn)也導(dǎo)致了很多企業(yè)被市場(chǎng)所淘汰，也因此留下了大批未完成的項(xiàng)目。這些項(xiàng)目在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，從而保證轉(zhuǎn)讓的規(guī)范性與準(zhǔn)確性，使土地資源可以最大化的利用。

一、土地使用年限問(wèn)題

對(duì)于土地的使用年限，合同的當(dāng)事人如果沒(méi)有全面的準(zhǔn)備就很容易忽略。我國(guó)所有的建設(shè)土地權(quán)限都?xì)w屬于國(guó)家，使用者并沒(méi)有永久的使用權(quán)限。因此，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守有償使用的制度，根據(jù)土地性質(zhì)的不同確認(rèn)土地的使用年限，如，住宅類用地的使用時(shí)間為70年，而商業(yè)型用地的使用權(quán)限僅為40年。政府在將土地使用權(quán)交給房地產(chǎn)時(shí)，已經(jīng)明確了使用年限，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，當(dāng)事人交易的房地產(chǎn)土地可能存在使用年限不足的情況。對(duì)于這種問(wèn)題，當(dāng)事人必須加以注意，避免因?yàn)闆](méi)有考慮到年限問(wèn)題導(dǎo)致交易價(jià)格過(guò)高。根據(jù)我國(guó)的房地產(chǎn)土地使用相關(guān)規(guī)定，對(duì)于閑置時(shí)間多于兩年的土地，政府有權(quán)對(duì)其進(jìn)行無(wú)償回收，但是因?yàn)楫?dāng)?shù)丨h(huán)境、經(jīng)濟(jì)建設(shè)等各種外部因素，政府有時(shí)不會(huì)采取無(wú)償回收的措施。所以，受讓方的當(dāng)事人在接受項(xiàng)目時(shí)，需要重視土地使用年限的問(wèn)題，核算剩余的使用年限，防止剛接手土地就被政府回收，造成經(jīng)濟(jì)損失。轉(zhuǎn)讓雙方都應(yīng)該遵守公平交易的原則，根據(jù)土地的實(shí)際情況，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)條件來(lái)計(jì)算土地的實(shí)際價(jià)值，從而保證項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的合理性。

二、工程款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題

項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓涉及到的人員并不只是轉(zhuǎn)讓方與被轉(zhuǎn)讓方兩者，還有第三方的可能存在。然而，轉(zhuǎn)讓雙方在進(jìn)行談判的工作時(shí)，有時(shí)會(huì)忽略第三方的存在。作為被轉(zhuǎn)讓方，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意轉(zhuǎn)讓方在進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓之前，是否已經(jīng)結(jié)清了項(xiàng)目的前期工程款，如果存在工程款的拖欠情況，要明確已經(jīng)支付的金額以及需要支付的金額，并且在轉(zhuǎn)讓的合同中作出明確的規(guī)定。根據(jù)我國(guó)《合同法》第286條法律明確規(guī)定，工程的施工者對(duì)其施工的工程擁有優(yōu)先受償權(quán)，同時(shí)，工程款的優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)依附于工程項(xiàng)目當(dāng)中，不因工程所有者的變化而變化。所以，如果轉(zhuǎn)讓存在未結(jié)清的工程款，而被轉(zhuǎn)讓方則沒(méi)有注意這一問(wèn)題時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致被轉(zhuǎn)讓方要支付所欠的所有工程款，甚至，在最極端下，工程的承包者使用了優(yōu)先受償權(quán)，對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行拍賣，從而給被轉(zhuǎn)讓方造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，在進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)調(diào)查清楚項(xiàng)目是否存在工程款的拖欠情況，要求轉(zhuǎn)讓方拿出足夠的憑據(jù)。如果確認(rèn)存在前期工程款未結(jié)清的情況，被轉(zhuǎn)讓方要做好協(xié)商工作，讓轉(zhuǎn)讓方調(diào)整價(jià)格，或先將拖欠的前期工程款結(jié)清。

三、擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)交接問(wèn)題

工作人員還要注重資產(chǎn)的交接問(wèn)題，檢查轉(zhuǎn)讓方是否擁有租賃權(quán)、所有權(quán)等基本權(quán)力。被轉(zhuǎn)讓方在進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求對(duì)方提供充足的證明，證明要包括：土地所有權(quán)、資產(chǎn)核實(shí)證明、資產(chǎn)評(píng)估證明、土地使用權(quán)、資產(chǎn)所有權(quán)、支付憑證等。被轉(zhuǎn)讓方的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)前往當(dāng)前的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地考察，并且詢問(wèn)項(xiàng)目工作人員一些相關(guān)問(wèn)題，要求轉(zhuǎn)讓方簽訂書(shū)面合同，明確雙方應(yīng)付的法律職責(zé)，做好項(xiàng)目包括電梯等項(xiàng)目設(shè)備的轉(zhuǎn)交工作，防止轉(zhuǎn)讓方存在融資租賃、販賣項(xiàng)目所有權(quán)等情況，并且在合同的條款中明確資產(chǎn)交接的安排，防止經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)當(dāng)事人造成的損失。

四、移交資產(chǎn)、變更股權(quán)時(shí)的付費(fèi)進(jìn)度問(wèn)題

轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)注意在進(jìn)行資產(chǎn)交接和股權(quán)變更時(shí)，被轉(zhuǎn)讓方是否已經(jīng)進(jìn)行付款。防止出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)移交資產(chǎn)，并且將股權(quán)轉(zhuǎn)讓，但是被轉(zhuǎn)讓方拒不付款的情況。為了防止這種問(wèn)題出現(xiàn)，轉(zhuǎn)讓方與被轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)尋找第三方作為財(cái)產(chǎn)交易的中間人，轉(zhuǎn)讓方要求被轉(zhuǎn)讓方將資金先支付到第三方的賬戶，讓第三方為被轉(zhuǎn)讓方做擔(dān)保，也可以要求被轉(zhuǎn)讓方提供正確的銀行保函。通過(guò)第三方的監(jiān)管，可以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓工作的順利進(jìn)行，使轉(zhuǎn)讓方可以收到支付款，而被轉(zhuǎn)讓方也能得到應(yīng)得的股份。例如，某地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，先對(duì)現(xiàn)有的項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行估價(jià)，雙方邀請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估人員參與其中，最后確認(rèn)項(xiàng)目總價(jià)值，經(jīng)談判后確認(rèn)最終的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，隨后，雙方在當(dāng)?shù)劂y行的見(jiàn)證下達(dá)成交易，房地產(chǎn)項(xiàng)目也全部交接到對(duì)方手中。

五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)問(wèn)題

房地產(chǎn)項(xiàng)目在轉(zhuǎn)讓時(shí)，會(huì)產(chǎn)生一定數(shù)量的稅費(fèi)。這些稅費(fèi)會(huì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目交易的成本，有可能提高交易的金額，因此，雙方在進(jìn)行交易時(shí)，應(yīng)當(dāng)注重對(duì)稅費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行咨詢，然后請(qǐng)專業(yè)的工作人員加入到談判當(dāng)中，從而降低稅務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于土地增值稅的實(shí)際數(shù)額，因?yàn)槲覈?guó)準(zhǔn)許各個(gè)省市根據(jù)實(shí)際情況自行制定稅額，因此，各個(gè)地區(qū)的稅費(fèi)定價(jià)都有不同。例如，某省政府頒布了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法（試行）》，在這項(xiàng)法律法規(guī)的中明確提出：“如果土地權(quán)所有者實(shí)行了實(shí)質(zhì)性的土地開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)，但是并未投入市場(chǎng)即轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)的企業(yè)，需要扣除相關(guān)費(fèi)用。包括：土地開(kāi)發(fā)成本；土地使用權(quán)統(tǒng)一繳納的契稅；加計(jì)開(kāi)發(fā)土地成本的20%；轉(zhuǎn)讓土地的相關(guān)稅金?！痹撌⊥ㄟ^(guò)頒布這條法規(guī)，有效的解決了企業(yè)利用土地增值稅加計(jì)扣除中出現(xiàn)的問(wèn)題，并在全國(guó)起到了模范代表的作用。

結(jié)論：綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)，避免法律風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。從上文可知，轉(zhuǎn)讓方與被轉(zhuǎn)讓方在進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)全面考慮所有的法律問(wèn)題，遵守公平交易的原則，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境來(lái)定價(jià)，從而保證項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的合理性與公平性，避免產(chǎn)生法律糾紛。