王燕飛

摘 要：近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)維持健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)意義重大。鑒于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，黨中央再三重申遏制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的決心，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策也相應(yīng)地不斷進(jìn)行重大調(diào)整，力圖以宏觀調(diào)控手段維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定與適度繁榮。在這種情況下，我們要高度重視房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?；诖?，以風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向，分析房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨的影響因素，做到合理籌劃、科學(xué)應(yīng)對(duì)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);可持續(xù)發(fā)展;具體對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.3? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號(hào)：1673-291X（2020）29-0000-02

一、保持房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的研究背景

經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，居民消費(fèi)水平日益增長(zhǎng)，消費(fèi)對(duì)象也在向一些高值消費(fèi)對(duì)象轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)銷量突飛猛進(jìn)。現(xiàn)代化城市建設(shè)需要房地產(chǎn)行業(yè)的鼎力支持，但當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展存在較多限制因素，例如土地成本不斷上升、房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大增幅導(dǎo)致市民購(gòu)買能力下降、房地產(chǎn)銷售減緩導(dǎo)致房屋存量增大等。這些原因使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)大大增加、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)急劇減少。為了保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行充分的了解，建立屬于房地產(chǎn)行業(yè)的特定經(jīng)營(yíng)模式。

二、保持房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展過程中遇到的問題

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中忽視了環(huán)境的重要性

隨著城市發(fā)展速度加快，越來越多的人到城市中尋求發(fā)展機(jī)會(huì)，城市用地面臨巨大壓力。如果不對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)建設(shè)進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，城市的土地資源將無法滿足當(dāng)前市場(chǎng)需求，甚至?xí)绊懻麄€(gè)城市的規(guī)劃建設(shè)。現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展理念是追求人與自然的和諧相處，但是追逐利益的房企往往與這一理念相違背，沒有在房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中保護(hù)生態(tài)平衡。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中一味追求經(jīng)濟(jì)效益，將會(huì)阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)缺乏健全的投資政策

為滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的住房需求，國(guó)家制定了保障性住房政策，但在一定歷史時(shí)期內(nèi)住房仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。為遏制房?jī)r(jià)過度上漲，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷出臺(tái)調(diào)控政策，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的生存壓力。正是由于這些情況的出現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行規(guī)范化調(diào)整才有了必要性。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)行需要占用大量的資金，因此想要可持續(xù)性發(fā)展就必須建立穩(wěn)定的融資渠道，保證企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行過程中有充足的資金支持。但是，現(xiàn)實(shí)情況是，大量房地產(chǎn)企業(yè)沒有注意到資金來源多元化的重要性，融資方式過于單一。比如，僅僅依靠銀行借貸，沒有打開債券市場(chǎng)的大門，無法建立健全的金融體系，在一定程度上遏制了房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的空間。

（三）房地產(chǎn)發(fā)展過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大

1.外源融資渠道有限。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中缺乏健全的金融管理體制。市場(chǎng)中居民購(gòu)房主要依賴借貸，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中也是通過銀行渠道進(jìn)行融資，這樣市場(chǎng)中針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目就涉及兩個(gè)主體從銀行借款，無疑加大了金融借貸風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高。企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率是指企業(yè)的負(fù)債總額在資產(chǎn)總額當(dāng)中所占的比例，比例值越大，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。上文中已經(jīng)提到，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)于傳統(tǒng)行業(yè)來說融資方式較少，再加上企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，這就直接降低了自身的融資能力與抗風(fēng)險(xiǎn)能力。如果房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過程中資金管理不善，以致短期內(nèi)巨額債務(wù)無法償還，便會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)，無法達(dá)到可持續(xù)性發(fā)展目標(biāo)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)近年來已經(jīng)結(jié)束了攻城掠地的大規(guī)模擴(kuò)張時(shí)代，逐漸加快改革轉(zhuǎn)型步伐，將經(jīng)營(yíng)管理模式向現(xiàn)代化、精細(xì)化轉(zhuǎn)型升級(jí)，致力于推動(dòng)落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，謀求長(zhǎng)足發(fā)展。成本是企業(yè)發(fā)展管理中需要思考的永恒話題，在房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)過程中，優(yōu)化成本控制是其必不可少的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。但是，傳統(tǒng)成本管理理念或模式根深蒂固，存在諸多歷史遺留問題，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理轉(zhuǎn)型的進(jìn)度;而革新過程中又不斷出現(xiàn)新的成本因素，進(jìn)一步增加了企業(yè)成本控制難度和復(fù)雜性。

三、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的具體對(duì)策

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)管理過程中的環(huán)境控制

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理時(shí)要高度重視土地要素。土地在資源體系中屬于不可再生資源，在追求房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的道路上，對(duì)于土地的合理規(guī)范使用就成為非常重要的課題。就發(fā)展現(xiàn)狀來看，土地利用過程中存在資源低效的情形，所以必須要改變傳統(tǒng)的土地管理模式，對(duì)土地進(jìn)行集中有效的管理，從而實(shí)現(xiàn)土地資源高度利用。土地進(jìn)行征收時(shí)也要經(jīng)過嚴(yán)格系統(tǒng)的審批階段，保證收購(gòu)征用的土地得到科學(xué)有效管理，避免在開發(fā)過程中出現(xiàn)高抬地價(jià)的現(xiàn)象。房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理過程要切實(shí)根據(jù)城市的具體規(guī)劃，合理進(jìn)行土地資源的配置，實(shí)現(xiàn)資源的有效利用。

另外，在項(xiàng)目開發(fā)過程中要重視環(huán)境保護(hù)，實(shí)現(xiàn)生態(tài)平衡發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，實(shí)現(xiàn)資源的有效協(xié)調(diào)對(duì)于社會(huì)發(fā)展、環(huán)境改善以及滿足人民需求都有重要意義。當(dāng)今時(shí)代，生態(tài)問題受到日益廣泛的關(guān)注，小區(qū)中的生態(tài)管理水平成為影響房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的重要因素之一，房地產(chǎn)企業(yè)要在市場(chǎng)中保持足夠的競(jìng)爭(zhēng)力，就要高度重視生態(tài)環(huán)境保護(hù)問題。

（二）拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的投資渠道

就房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)理性發(fā)展，各地政府相關(guān)部門均出臺(tái)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控。例如，在土地征用和稅收、銀行借款等方面做出嚴(yán)格限制，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲速度過快的情形也進(jìn)行了一定形式的遏制，以保障房?jī)r(jià)維持在一個(gè)相對(duì)合理的區(qū)間范圍內(nèi)。房地產(chǎn)行業(yè)投資主體需要更謹(jǐn)慎地評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也需要對(duì)投資體系進(jìn)行改革，盡量實(shí)現(xiàn)投資主體的多樣性，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中外部投資會(huì)對(duì)房產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，一旦外部投資渠道不暢通，房產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)將會(huì)受到影響，所以，在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管理過程中一定要重視外部融資渠道的構(gòu)建。另外，要明確房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求額度，使投資規(guī)模與企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)能力相匹配。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)政策要符合當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展方向、符合國(guó)家宏觀調(diào)控的節(jié)奏，要控制投資總額，避免市場(chǎng)中出現(xiàn)投資膨脹的現(xiàn)象，以推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

（三）增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)防范能力

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，絕大多數(shù)項(xiàng)目的實(shí)施和推進(jìn)都具有典型的資金密集型特征，需要大量資金維持有效的支撐和保障。企業(yè)的自由資金是項(xiàng)目推進(jìn)很重要的基礎(chǔ)性資金，但是這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

1.在增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)防范能力的過程中，要確保構(gòu)建一個(gè)完善的監(jiān)督管理體系，形成一個(gè)科學(xué)有效的調(diào)控系統(tǒng)。目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目中普遍存在較高的金融風(fēng)險(xiǎn)，因此需要按照風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向原理，在具體運(yùn)營(yíng)過程中對(duì)于市場(chǎng)中存在的金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)分析，針對(duì)問題提出解決對(duì)策，從而將風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要具有良好的信用，在市場(chǎng)中形成完善的信用管理體系。為實(shí)現(xiàn)行業(yè)的規(guī)范運(yùn)行，確保房地產(chǎn)行業(yè)擁有健康的金融投資管理系統(tǒng)，就要打破資金來源單一的局面，以更多的金融投資渠道分散房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建一個(gè)來源廣泛、形式多樣的金融渠道，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

2.通過實(shí)施有效的預(yù)算管理增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。為使預(yù)算制度動(dòng)態(tài)地符合企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀，宜使用彈性預(yù)算制度。要重視預(yù)算管理制度的落實(shí)，確保動(dòng)態(tài)成本管理等先進(jìn)成本管理方式在房地產(chǎn)企業(yè)得到實(shí)施。房企可以通過預(yù)算信息化管理能力的提升加強(qiáng)預(yù)算管理，執(zhí)行過程中須注意以下方面：一是提高企業(yè)高層重視程度，只有企業(yè)高層足夠重視與支持信息化建設(shè)，預(yù)算管理部門才能得到充足的資金支持，才會(huì)有能力為預(yù)算管理采購(gòu)先進(jìn)的信息處理中心等設(shè)備;同時(shí)，只有管理者支持才能激發(fā)員工積極工作的態(tài)度，為企業(yè)奉獻(xiàn)更多的時(shí)間與精力。二是通過SAP、用友等現(xiàn)代化管理軟件的應(yīng)用，提升對(duì)預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)控，切實(shí)保證資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率與資金管理強(qiáng)度，確保房地產(chǎn)企業(yè)始終運(yùn)行在安全邊際以內(nèi)。

結(jié)語

實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，要重視生態(tài)環(huán)境保護(hù)，營(yíng)造綠色居住環(huán)境。要對(duì)行業(yè)的投資渠道進(jìn)行合理的規(guī)劃，投資渠道的擴(kuò)展能夠在很大程度上為企業(yè)的后續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航，為房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建一個(gè)堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)。發(fā)展過程中存在的相關(guān)限制條件會(huì)影響房產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，為了最大程度上減少限制條件帶來的危害，就要對(duì)房地產(chǎn)的投資環(huán)境進(jìn)行較大改善，構(gòu)建出適應(yīng)當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)管理模式。在做好拓展房地產(chǎn)融資渠道工作的同時(shí)也要轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式?？偟膩碚f，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就要在房產(chǎn)企業(yè)管理過程中貫徹重視生態(tài)環(huán)境保護(hù)、拓寬投資渠道、加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力的理念，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)健運(yùn)行。

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