李 敏

江蘇省南京市南京公證處，江蘇 南京 210000

隨著城市生活水平的不斷提高，私家車的普及率越來越高，停車難問題日漸突出，住宅小區(qū)車位配比率無法滿足住戶需求早已成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。雖然部分城市單獨(dú)出臺了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位租售管理辦理或在城市物業(yè)管理?xiàng)l例中對其進(jìn)行規(guī)定，但小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商之間因車位問題產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象仍屢見不鮮。公證作為一項(xiàng)預(yù)防糾紛、解決糾紛的法律制度，近年來在培育公平、公正、公開的公共資源配置模式，構(gòu)建平等競爭的市場交易模式等方面，發(fā)揮了重要的作用，產(chǎn)生了良好的社會治理效果。本文嘗試對公證介入住宅小區(qū)車位租售法律服務(wù)可行性進(jìn)行考察，并對如何構(gòu)建車位租售綜合公證法律服務(wù)提出建議。

一、問題的引出

依據(jù)相關(guān)規(guī)定，當(dāng)小區(qū)車位、車庫數(shù)量無法滿足住戶需求時，開發(fā)商企業(yè)應(yīng)采用抽簽、搖號等公開競爭方式進(jìn)行租售。筆者曾經(jīng)遇到一個案例，某開發(fā)商公司欲面向本小區(qū)住戶銷售產(chǎn)權(quán)車位，由于申購人數(shù)大于可售車位數(shù)，為公平起見，該公司決定采用自主研發(fā)的手機(jī)小程序自行組織申購人搶購，活動預(yù)定為上午八時舉行，先搶先得。但活動舉辦當(dāng)天，卻有兩名申購人在活動開始前五分鐘就選購成功。整個活動結(jié)束后，許多業(yè)主質(zhì)疑本次搖號活動的公平性，懷疑該小程序暗箱操作，應(yīng)取消所有結(jié)果重新?lián)u號。而另一部分活動開始后搶購成功的業(yè)主卻認(rèn)為除了那兩名違規(guī)操作的申購人結(jié)果無效，其余結(jié)果應(yīng)有效。但各方無法達(dá)成一致意見。隨后，開發(fā)商自行決定取消所有結(jié)果，向公證機(jī)構(gòu)重新申請組織搖號。因許多業(yè)主提出異議，稱將進(jìn)一步訴至法院等部門解決該問題，故公證機(jī)構(gòu)未受理本次活動。開發(fā)商意識到問題的嚴(yán)重性，稱原先就應(yīng)當(dāng)直接申請公證搖號。

類似事件還有許多，其中引起社會巨大反響的是2019年12月“中興蘭溪薈”項(xiàng)目微信選房事件，因開發(fā)公司人為操縱微信選房系統(tǒng)定向鎖定，導(dǎo)致部分房源選房行為無效，最終該公司被南通市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會通報，被納入嚴(yán)重違法失信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單。①

在現(xiàn)有住宅小區(qū)車位配比率無法滿足住戶需求的情況下，如何公平、公正、公開地進(jìn)行車位租售成為亟待解決的問題。組織者自身由于技術(shù)原因或公信力不足問題容易引發(fā)社會矛盾，公證作為第三方機(jī)構(gòu)具有天然優(yōu)勢，加之長期在業(yè)務(wù)實(shí)踐中積攢的經(jīng)驗(yàn)，對該問題的解決將起到積極的推動作用。

二、公證介入住宅小區(qū)車位租售法律服務(wù)之可行性分析

（一）公證機(jī)構(gòu)具有較強(qiáng)的公信力

隨著社會法治化程度不斷提高，人們的法律意識普遍增強(qiáng)，人們對涉及公共資源配置的市場交易活動的公開性、透明性、公平性提出了更高的要求，更加注重第三方機(jī)構(gòu)的引入以此保障公平、公正?！豆C法》中規(guī)定，公證機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立，不以營利為目的，依法獨(dú)立行使公證職能、承擔(dān)民事責(zé)任的證明機(jī)構(gòu)，辦理公證應(yīng)當(dāng)遵守法律，堅(jiān)持客觀、公正原則。②公證獨(dú)特的制度功能是其他第三方機(jī)構(gòu)無法替代的，且其他第三方機(jī)構(gòu)也難以達(dá)到公證機(jī)構(gòu)這樣的公信力。因此公證機(jī)構(gòu)介入住宅小區(qū)車位租售活動具有天然優(yōu)勢，與公證維護(hù)公平交易、保障所有活動參加者機(jī)會平等的價值理念相契合。

（二）公證機(jī)構(gòu)具有豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)

相比于車位，人們可能更為熟悉商品住房選房順序搖號公證。近幾年來，為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，全國多個城市出臺政策，如南京、杭州、成都、深圳等，均采用公證搖號售房的方式。以南京為例，自2017年5月實(shí)施該政策以來，公證機(jī)構(gòu)已組織搖號500余個樓盤，公證機(jī)構(gòu)在實(shí)踐中形成了一整套的操作辦法，具有豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。新建商品住房和車位具有一定的相似性，都是針對“稀缺資源”進(jìn)行分配，涉及事項(xiàng)重大且參與人數(shù)較多。雖然目前政府并未要求車位采用公證搖號的方式進(jìn)行租售，但開發(fā)企業(yè)、小區(qū)業(yè)主卻有著強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)需求。公證參與住宅小區(qū)車位租售，既可以防止暗箱操作確保業(yè)主公平租售車位，又可以使深陷漩渦中心的開發(fā)企業(yè)在平衡各方關(guān)系的泥沼中脫身而出，還可以消除社會公眾疑慮、維護(hù)社會穩(wěn)定。

三、公證參與住宅小區(qū)車位租售綜合法律服務(wù)實(shí)務(wù)探討

住宅小區(qū)車位租售綜合公證法律服務(wù)，是指公證機(jī)構(gòu)以客觀中立的身份協(xié)助制定車位租售規(guī)則、解釋和運(yùn)用規(guī)則，對選車位搖號過程及后期選車位過程進(jìn)行監(jiān)督、證明和公示，包括前期公示、中期搖號、后期選車位監(jiān)督三個環(huán)節(jié)，公證法律服務(wù)貫穿全過程。

（一）前期公示

1.申請主體資格審查

住宅小區(qū)車位類型較為復(fù)雜，主要包括三類：一是占用業(yè)主共有道路形成的車位，權(quán)屬歸全體業(yè)主所有，對這些車位的使用一般是通過小區(qū)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定使用，無權(quán)出售可以出租；二是人防工程改造形成的車位，該類車位由于目前法律規(guī)定尚未明晰，存在較大爭議，建議此類車位公證暫不受理；三是權(quán)屬歸開發(fā)商企業(yè)所有的車位，即產(chǎn)權(quán)車位，一般各城市針對該類車位有具體出租、出售的詳細(xì)規(guī)定。本文著重探討產(chǎn)權(quán)車位的公證實(shí)務(wù)問題。開發(fā)商企業(yè)在提起申請時應(yīng)提交相應(yīng)的營業(yè)執(zhí)照證書、法人身份證明文件、代理人相關(guān)證明文件、車位權(quán)屬相關(guān)證明文件。

2.車位租售方案與搖號規(guī)則的制定與公示

目前絕大部分城市的相關(guān)文件規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)的車位應(yīng)當(dāng)首先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要，遵循“一戶一車位”原則，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)卣块T相關(guān)規(guī)定對開發(fā)商企業(yè)提供的《車位出租/出售方案》進(jìn)行審查，查看車位整體情況（包括數(shù)量、價款等）、報名人員資格條件、報名清冊公示時間、公開搖號方案、開盤方案等，查看有無有失公平、公正的情況，如有可以協(xié)助開發(fā)商企業(yè)制定租售方案。

如《車位出租/出售方案》確定采用公證人員主持搖號方式，則需要進(jìn)一步制定搖號規(guī)則、方案和程序，確保每一位搖號參與人獲得平等的機(jī)會。同時需要制定突發(fā)情況應(yīng)急處理預(yù)案，確保整個搖號活動公平和安全。

申請人在上述文件制定完畢后，應(yīng)在本小區(qū)出入口、公示欄等顯著位置進(jìn)行公示，具體公示時間依據(jù)各地文件的具體規(guī)定。同時公證機(jī)構(gòu)可對上述公示過程辦理證據(jù)保全公證。

3.報名人員資質(zhì)與信息的審查

報名結(jié)束后，開發(fā)商企業(yè)需對報名人員進(jìn)行資質(zhì)審核，并制作報名清冊。為確保用于搖號的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)對報名清冊進(jìn)行形式審查，并通過官網(wǎng)或微信公眾號平臺對報名清冊進(jìn)行公示，以便利害關(guān)系人提出異議。

（二）中期搖號

公證機(jī)構(gòu)應(yīng)自主控制搖號的全過程，確保每一操作步驟均符合既定程序，搖號結(jié)果均真實(shí)、有效。具體包括：

第一，搖號電腦實(shí)行專用化管理，每次搖號前進(jìn)行清潔性檢查與預(yù)先測試，并且在搖號過程中不得接入外網(wǎng)，避免干擾；

第二，搖號軟件實(shí)行自主化研發(fā)，用于搖號的軟件由公證機(jī)構(gòu)組織研發(fā)并經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測合格，搖號軟件由公證機(jī)構(gòu)保管；

第三，搖號過程實(shí)行多人員監(jiān)督，搖號現(xiàn)場邀請申請人、業(yè)主代表、紀(jì)檢監(jiān)察人員、媒體代表等進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督；

第四，搖號過程實(shí)行公開性觀看，搖號采用網(wǎng)絡(luò)直播的方式全程直播，接受廣大業(yè)主們的監(jiān)督，同時對搖號的全過程進(jìn)行錄像，現(xiàn)場視頻刻錄至光盤存檔；

第五，搖號結(jié)束后，應(yīng)及時公示搖號結(jié)果，接受社會監(jiān)督。

（三）選車位現(xiàn)場監(jiān)督

搖號結(jié)束后，申請人應(yīng)根據(jù)搖號結(jié)果確定的選車位順序組織小區(qū)業(yè)主進(jìn)行選購或選租，公證人員可對這一過程進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保最終簽約環(huán)節(jié)的公平、公正。在該環(huán)節(jié)辦理過程中，公證人員需著重審查以下問題：

第一，選車位現(xiàn)場對報名人身份進(jìn)行審查。公證人員應(yīng)結(jié)合報名清冊和搖號結(jié)果核驗(yàn)選車位人員的身份，確保整個活動按序進(jìn)行；

第二，監(jiān)督開盤現(xiàn)場銷控表工作人員銷控的過程?，F(xiàn)場銷控表中剩余車位的實(shí)時情況應(yīng)與報名人選購情況保持一致，確保整個活動安全進(jìn)行。

四、結(jié)語

公證作為非訟法律制度，在構(gòu)建多元化糾紛解決機(jī)制中發(fā)揮著重要作用，公證對住宅小區(qū)車位稀缺資源配置的介入，可以確保其在公開、透明的環(huán)境下進(jìn)行，真正實(shí)現(xiàn)程序公平、機(jī)會公平、結(jié)果公平。同時，公證機(jī)構(gòu)作為國家設(shè)立的、不以營利為目的的、履行社會公益職能的公共法律服務(wù)機(jī)構(gòu)，有義務(wù)承載一部分社會公共職能。公證全鏈條參與住宅小區(qū)車位租售活動亦是參與社會治理活動的重要體現(xiàn)，能夠有效保障開發(fā)商企業(yè)、小區(qū)業(yè)主等多方權(quán)益，實(shí)現(xiàn)良好的法治保障效果。

注釋：

①南通市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會《通報》.http://www.netd a.gov.cn/ntjjkfqrmzf/tzgg/content/c8ed4664-ac57-4a37-b8bac8b999759fe0.html [EB/OL].2020-01-22/2020-08-01.

②《中華人民共和國公證法》第3條、第6條，2006年.