康亞莉 苗紅燕

摘 要：房地產(chǎn)物業(yè)管理是一種集社會化和現(xiàn)代化的管理服務行業(yè)，作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務，與居民的切身利益以及城市的有效管理具有十分重要的作用。加強房地產(chǎn)物業(yè)管理不僅能夠有效協(xié)調房地產(chǎn)管理的整體功能，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟效益，還能持續(xù)改善市民的生活環(huán)境，營造和諧的社會氛圍。因此相關企業(yè)應該加強房地產(chǎn)物業(yè)的管理，不斷優(yōu)化群眾的居住環(huán)境，提升城市管理水平。本文首先介紹了房地產(chǎn)物業(yè)管理的重要性，分析探討了目前管理中存在的問題，并提出了相應的加強措施，希望能夠提高我國的房地產(chǎn)物業(yè)管理水平，推動房產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn);物業(yè)管理;問題;對策

隨著社會的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)為了增加自身的競爭優(yōu)勢，紛紛設立了相關的物業(yè)管理公司。良好的物業(yè)管理能夠有效改善居民的生活環(huán)境，增加他們的幸福感。但是房地產(chǎn)物業(yè)管理中仍然存在很多問題，無法滿足業(yè)主的實際需要。因此物業(yè)管理公司需要加強房地產(chǎn)物業(yè)的有效管理，積極提升物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理與房地產(chǎn)企業(yè)的共同發(fā)展。

一、房地產(chǎn)物業(yè)管理的重要性

隨著社會的快速發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對于居住環(huán)境的要求越來越高。為了更好地發(fā)揮住宅小區(qū)的整體功能，為居民創(chuàng)造一個良好的生活環(huán)境，加強房地產(chǎn)物業(yè)管理就顯得尤為重要。房地產(chǎn)物業(yè)管理可以為居民提供良好的服務，吸引更多的房地產(chǎn)消費者，從而使開發(fā)商獲得更多的經(jīng)濟效益。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的競爭激烈，為了提高自身優(yōu)勢，房地產(chǎn)物業(yè)管理公司必須提高自己的服務質量，創(chuàng)建屬于自己的品牌。這樣不僅能夠吸引到足夠的消費者，還能使住戶獲得一個良好的居住環(huán)境，獲得很好的社會效益。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內容，是提高房地產(chǎn)服務水平的重要途徑之一。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營的延續(xù)，作為品牌戰(zhàn)略的重要組成部分，能夠較好地提升企業(yè)的競爭力，獲得良好的社會口碑，從而促進房產(chǎn)的快速銷售，促進房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

二、我國房地產(chǎn)物業(yè)管理中存在的問題

（一）對房地產(chǎn)物業(yè)管理的重要性認識不足

房地產(chǎn)物業(yè)管理對于城市的發(fā)展和社會進步具有重要作用，能夠給人們帶來良好的居住環(huán)境。但是很多房地產(chǎn)物業(yè)管理公司沒有認識到物業(yè)管理的重要性，缺乏必要的責任認識，使得物業(yè)管理不能很好地服務于居民，失去群眾的認可。很多物業(yè)管理公司聘請的人員文化程度低，沒有意識到專業(yè)人員管理的重要性，從而直接影響到物業(yè)管理的質量。有些物業(yè)管理公司是從傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理機構轉型而來的，沒有以人為本的服務理念。在管理過程中也沒有按照國家的相關法律法規(guī)進行，管理方式落后，從而影響到整個物業(yè)管理的效率和質量。對于物業(yè)中出現(xiàn)的安全質量隱患也沒有及時進行處理，嚴重危害居民的生命財產(chǎn)安全。

（二）管理制度不完善

我國目前的房地產(chǎn)管理制度不夠完善，缺少必要的管理及服務制度，相關法律法規(guī)的不完善也使得物業(yè)管理缺乏一定的規(guī)范保證。現(xiàn)在很多小區(qū)都成立了專門的業(yè)主委員會，但是其并沒有充分發(fā)揮自身作為業(yè)主和物業(yè)公司之間有效溝通的橋梁，也沒有對物業(yè)管理形成有效的監(jiān)督。物業(yè)管理公司得不到有效監(jiān)管，很容易導致服務質量下降。物業(yè)管理公司作為居民生活服務的直接管理者，政府部門也應該加強其監(jiān)管。但是很多政府部門沒有很好地履行自身的職責，導致物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)很多亂象，違規(guī)收費現(xiàn)象層出不窮，嚴重損害了業(yè)主的利益。

（三）物業(yè)管理公司服務質量不到位

在實際生活中，很多物業(yè)管理公司存在服務質量差的現(xiàn)象，嚴重制約了物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。一般的物業(yè)管理服務包括很多內容，例如安保服務、公共衛(wèi)生服務、園林綠化服務和公共設施的維修保養(yǎng)服務等。在進行這些服務的過程中，很多物業(yè)管理者沒有很好履行自身的責任，服務質量較差，出現(xiàn)很多損害業(yè)主的現(xiàn)象。例如小區(qū)衛(wèi)生死角多，垃圾無人清運，外來人員在小區(qū)內隨意派發(fā)傳單，綠化植物沒有做到修剪，甚至家中被盜等，給居民帶來了巨大的損失。還有些物業(yè)管理公司缺乏服務意識，把業(yè)主當成管理對象，只管自己的一己私利，沒有履行自身的服務責任，導致業(yè)主普遍不滿意。物業(yè)管理公司為了最大化自身的利益，制定了一系列不平等的制度和政策，沒有得到消費真的認可，增加了社會矛盾，對社會和諧產(chǎn)生了嚴重不良影響?，F(xiàn)在的物業(yè)管理公司服務還缺乏一定的創(chuàng)新性，千篇一律，缺乏自身特色，不能滿足業(yè)主的個性化需求，這就使得物業(yè)管理公司的競爭力揚中缺乏，很難獲得很快的發(fā)展。

（四）物業(yè)管理員工整體素質偏低

很多物業(yè)管理公司使用的從業(yè)人員整體素質偏低，大多是下崗工人和農(nóng)民工等，如果沒有針對性的培訓，就經(jīng)常會缺乏必要的服務意識。很多物業(yè)管理人員也沒有充分認識自己的責任，沒有做好小區(qū)的管理，導致小區(qū)內存在較多不良行為。物業(yè)費的收取也沒有按照相應的規(guī)范制度，缺乏實際經(jīng)驗，降低了房地產(chǎn)物業(yè)的服務質量，不能給業(yè)主帶來良好的體驗。

三、加強房地產(chǎn)物業(yè)管理的有效措施

（一）加強對于房地產(chǎn)物業(yè)管理的重視程度

房地產(chǎn)公司及相關主管部門應該加強物業(yè)管理的重視程度，做好企業(yè)的宣傳力度，建立良好的企業(yè)形象。政府部門和行業(yè)協(xié)會也應當建立良好的溝通和協(xié)調機制，當物業(yè)管理出現(xiàn)問題之后，應當及時采取有效措施進行處理，維護好業(yè)主的利益，最大限度降低企業(yè)的經(jīng)濟和名譽損失。

（二）建立健全物業(yè)管理機制

房地產(chǎn)物業(yè)管理公司應該建立健全物業(yè)管理機制，嚴格按照相關要求進行管理，積極提高自身的管理水平。物業(yè)管理公司需要提高管理人員的素質，建立健全企業(yè)內部的各項規(guī)章制度和崗位責任制，不斷提高員工的服務意識和質量。通過有效的機制創(chuàng)新和管理創(chuàng)新提高企業(yè)自身的市場競爭力和抗風險能力。在物業(yè)管理過程中，通過管理機制的健全來提高管理水平，降低運營成本。特別注意的是要注意公共設施的維護保養(yǎng)，在施工作業(yè)區(qū)域和綠化消殺現(xiàn)場做好必要的提示和警告，建立相關的制度來徹底排除事故隱患。同時各級財政部門也要加大對于物業(yè)管理的支持力度，建立有效機制提升社區(qū)物業(yè)服務質量，提供扶持資金對成功創(chuàng)建星級物業(yè)管理的小區(qū)進行一定的物質獎勵，鼓勵房地產(chǎn)物業(yè)管理公司積極提高自身服務質量，為居民提供良好的生活環(huán)境。

（三）提高房地產(chǎn)物業(yè)管理質量

房地產(chǎn)物業(yè)管理公司必須轉變理念，樹立為業(yè)主服務的思想，明確自身的管理職責，確定目標，強化服務職能，積極服務好業(yè)主。物業(yè)管理人員應該了解業(yè)主的需求，并積極采取有效措施完成這一目標。物業(yè)管理人員要嚴格遵守行業(yè)的監(jiān)督管理制度，努力提升自身的服務質量。首先對于管理中存在的問題進行分析，并采用可行性的方案進行解決。其次盡量提升自身的規(guī)模，通過規(guī)?；?jīng)營的手段降低管理成本，實現(xiàn)業(yè)主和企業(yè)雙贏的局面。此外，物業(yè)管理公司應該從消費者的角度在開發(fā)商規(guī)劃設計和設備選型階段提供一定的建議，加強物業(yè)管理服務質量，為業(yè)主提供最佳的服務，方便業(yè)主的生活。開發(fā)商應該努力完善項目的開發(fā)細節(jié)，本著以人為本的思想進行房地產(chǎn)的建設，這樣才能在市場競爭中占據(jù)一席之地。

（四）保證物業(yè)收費的合理性

房地產(chǎn)物業(yè)管理公司應該保證物業(yè)收費的合理性，完善物業(yè)管理收費法制環(huán)境，促進物業(yè)管理的不斷發(fā)展。物業(yè)管理公司應該創(chuàng)新收費管理機制，強化收費效果和手段。首先制定科學合理的制度，提高物業(yè)收費的完成率，以便更好地為業(yè)主服務。其次要不斷改進收費方式和手段，主動上門收費，并及時聽取業(yè)主對于服務質量的建議，采取有效促使不斷改進。此外還要完善小區(qū)的各種功能，為物業(yè)的長效管理提供一定的額外動力，可以通過擴寬渠道的方法，增加物業(yè)管理公司的收入來源。對于物業(yè)管理中的增值服務，應該使業(yè)主明確收費和免費的具體服務及標準，避免業(yè)主產(chǎn)生理解錯誤。增值服務不僅提高了物業(yè)管理公司的收入，也使得擁有更高要求的居民享受到了服務。

（五）培養(yǎng)專業(yè)化的房地產(chǎn)物業(yè)管理隊伍

為了促進房地產(chǎn)物業(yè)管理的專業(yè)化，管理公司應該培養(yǎng)一支具有專業(yè)知識和技能的人才隊伍，帶動物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展。物業(yè)管理公司需要加強物業(yè)管理人員的培訓，提高他們的整體水平，豐富自身知識儲備，提高整體工作人員的職業(yè)化水平，為企業(yè)的專業(yè)化管理提供保障。物業(yè)管理人員不僅需要掌握相關的理論知識，同時還需要能夠更好地進行實際操作，將理論知識進行實際應用，從而能夠更好地確保物業(yè)管理水平，促進企業(yè)不斷發(fā)展。

（六）加強物業(yè)管理智能化平臺的建設

物業(yè)管理智能化平臺的建設能夠有效提高物業(yè)的管理效率，強化物業(yè)的服務品質，同時還能夠有效降低物業(yè)管理成本。物業(yè)管理智能化平臺能夠增強物業(yè)管理部門的相關服務品質，并可以及時了解業(yè)主的滿意程度，從而使其監(jiān)督管理水平得到不斷提升。小區(qū)智能化信息管理平臺與政府政務平臺的緊密結合還能夠更好地體現(xiàn)社會公共服務的作用，降低業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商以及政府的矛盾，更好地促進經(jīng)濟的發(fā)展。

（七）組建物業(yè)管理集團，發(fā)揮集體優(yōu)勢

為了促進房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)應該轉變原有的管理模式，組建物業(yè)管理集團，發(fā)揮集體實力。這樣也可以將具有專業(yè)知識、專業(yè)技能的人才集合在一起，用更少的資源發(fā)揮更大的作用，在提高房地產(chǎn)物業(yè)管理服務品質的同時，還能夠有效節(jié)約管理成本，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展。

結束語：

房地產(chǎn)物業(yè)管理對于社會治理和人民的日常生活具有至關重要的作用，良好的物業(yè)管理能夠為業(yè)主提供一個和諧、文明、安全的生活環(huán)境。但是我國物業(yè)管理行業(yè)仍然有很多不能忽視的問題，因此物業(yè)管理公司需要逐步實現(xiàn)“規(guī)范化”的服務，提高物業(yè)人員的服務質量和意識，保證物業(yè)收費的合理性，并加大對專業(yè)人才的培養(yǎng)，促進我國物業(yè)管理行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速穩(wěn)定發(fā)展。

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作者簡介：康亞莉（1978-），女，漢族，河南省洛陽市人，研究生，講師。研究方向：房地產(chǎn);苗紅燕（1971-），女，漢族，河南省焦作市人。研究方向：物業(yè)管理。